|
|
|
比翼上海浦東談何容易？ 南京新城建設遭遇劇痛 [推薦]
|
南京市政府的河西CBD“新浦東”規(guī)劃為南京河西新區(qū)繪制了一幅美麗藍圖，但由于南京房地產市場的疲軟，導致政府土地收益銳減，新區(qū)建設面臨資金尷尬。同時，CBD計劃與南京城市定位的沖突更是令“比翼浦東”的夢想成為了南京市政府難言之痛
12月14日下午，一場主題為“河西地產”的內部會議在南京市房產局會議室舉行。
這場會議上，房產局有關領導將南京市河西發(fā)展現(xiàn)狀統(tǒng)一口徑為“在政策宏觀調控前線，河西房價穩(wěn)步上揚”。
同時，南京市房產局一份“歲末盤點”的報告正在籌備中，這份報告將對前一段時間“媒體一些不正當說法”進行糾正，同時發(fā)布南京市對于河西發(fā)展的“官方解釋”。
“河西的開發(fā)就如同上海浦東的發(fā)展，都始于一開始的概念‘炒作’。如果將‘炒作’解釋為烈火噴油，那就要保證不停地‘噴油’。可是一年下來，消費者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)以前政府承諾的諸多配套并沒有完成。這個時候‘油’少了，‘火’自然也沒有去年燒得旺�！蹦暇┦蟹慨a局一位深諳河西房產的工作人員用了這樣一個巧妙的比喻。
如果說以上海浦東開發(fā)為模板的南京河西開發(fā)，在2003年曾經(jīng)達到銷售的高潮，那么2004年，河西房產市場已經(jīng)隨著消費疲軟不得不冷靜下來。政府操縱地價
一家調查機構新出爐的報告表明，42%的南京市民認為房價在一年內不會有變化，33%的人則認為房價會下跌，只有25%的人認為明年房價會漲。南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅認為：從市場實際情況看，明年南京房價會基本與目前持平，在局部地段還有可能下挫。主要原因是，不少南京本地開發(fā)商的在售樓盤，當初都是以協(xié)議轉讓方式拿的地，地價還是幾年前甚至是10年前的價格，相對便宜，在樓盤供應量大的情況下，應該有價格下調的空間。
宋堅提出的這個“價格下調的空間”已經(jīng)在河西的房產市場中有所顯現(xiàn)。“住宅用地所占比例大，導致所有的住宅產品趨同，在同一時間段、同一產品層次，發(fā)起了價格競爭�！蹦暇┦蟹康禺a市場發(fā)展研究中心研究部經(jīng)理簡飛說。
協(xié)議和掛牌出讓土地的同時存在是河西房價開始競爭的根源所在。
南京市政府在決定把奧體中心放在河西的消息透露出來之前，先把奧體中心周邊的土地大量儲備起來。后來，這些地塊因奧體中心身價陡增，迅速形成河西最新焦點板塊，然后政府又以招標、拍賣或掛牌上市的方式出讓使用權。
政府的操作直接抬升了河西區(qū)的地價。從2002年開始，河西區(qū)的地價已漲到每畝七八十萬元甚至上百萬元，有些用地甚至每畝上升到了200萬元左右，而1999年的地價僅為每畝45萬元左右。在2003年6月份的“金洽會”上，河西一塊地甚至賣出了390萬元／畝的天價。無疑市政府成了最大的贏家。
南京河西新城區(qū)開發(fā)建設指揮部指揮長李強透露：“河西將按照‘經(jīng)營城市’的理念，抓好土地運作，力爭新城區(qū)土地出讓收益最大化。2002年以來已出讓3430畝，2003年出讓1440畝，2004年出讓2219畝，2005年將出讓2060畝，累計出讓土地9149畝,預計籌措資金約105億元�！�
李強還強調，針對土地閑置狀況，河西新城區(qū)開發(fā)建設指揮部還將“積極拓展思路，變地塊‘曬熱’為‘做熱’”，將那些拆完待開發(fā)的地塊，按新城區(qū)標準，規(guī)劃建設一批大型的餐飲、娛樂、購物設施，進行招商租賃經(jīng)營。
從2003年開始，河西區(qū)經(jīng)營性開發(fā)用地全面公開掛牌出讓。
“但是，由于南京市曾經(jīng)采用土地協(xié)議出讓的方式進行土地出讓，而后來又采取了掛牌出讓的方式。相比于后期的掛牌出讓模式，前期很多開發(fā)商可能用幾十萬、幾百萬就拿到了一塊地。這是河西現(xiàn)在房價存在競爭的源頭所在。”知情人告訴記者：“這導致的一個后果就是，很多通過掛牌出讓模式取得地塊的開發(fā)商，通過計算成本，測算出4500元/平方米是河西的房價底線。如果跌落這個底線，開發(fā)商也無法想象會產生什么后果。但是現(xiàn)在，河西有些樓盤已經(jīng)以4800元、5000元的價格開盤銷售，已經(jīng)是在警戒線邊緣�！焙游鰿BD“新浦東”計劃受阻
一則傳聞一直在從河西開發(fā)商內部流傳：有開發(fā)商已經(jīng)暗中將手中的河西CBD項目轉手，還有開發(fā)商正在找下家；另外，在現(xiàn)在河西CBD寫字樓的開發(fā)建設中，酒店式公寓所占比例明顯超出規(guī)定。因為在河西“開發(fā)住宅更容易收回資金”。
作為河西新城區(qū)十大重點標志性項目之一，號稱要投資9.9億元的“歐洲城”地產項目于日前剛開始打樁。十大標志性建筑從2002年就被列入南京規(guī)劃日程，時至今日，卻幾乎沒有動工的跡象�！皟H有不到3家開發(fā)商給出明確的開盤時間。開發(fā)商還在觀望階段，大多按兵不動�！敝槿耸空f。
南京市市長羅志軍曾經(jīng)在一次會議上表示，河西新區(qū)建設在“實際操作中出現(xiàn)了規(guī)劃定位與投資需求之間的矛盾�！�
這就是幾個超高層項目開發(fā)商遲遲不動工的理由。南京市房地產市場發(fā)展研究中心一位工作人員表示：“對比河西的住宅開發(fā)，商業(yè)地產的開發(fā)是中長線的項目。這個主要體現(xiàn)在資金的回收要放慢。同時，商業(yè)建設同期成熟落后于住宅。而住宅先導是目前河西開發(fā)的一個主要模式�！�
CBD與市場要有一個磨合期。南京河西新城區(qū)開發(fā)建設指揮部指揮長李強不得不承認，在河西新區(qū)建設中還是無法避免政府主導與市場運作、規(guī)劃定位與投資需求等矛盾。
南京市建鄴區(qū)政府發(fā)布的消息：河西要圍繞“奧體中心”概念打造一個超大型的CBD。十運會之前，“以10余棟160萬平方米的標志性建筑為主體，河西CBD雛形顯現(xiàn)。”這十大標志性建筑有南京宋都集團投資的集商業(yè)（零售、餐飲、娛樂等）、SOHO公寓為一體的宋都大廈、江蘇雨潤集團投資的具有同樣綜合性功能的朗瑪國際廣場等等。
似乎河西的每一個規(guī)劃定位都在向上海浦東看齊。從幾年前的“國際性大都市”到包裝“六朝古都”。南京在不斷更改其城市定位。最近的是在去年的南京市第十三屆人代會第一次會議上，南京市為今后五年發(fā)展定下基調：把南京建設成為充滿經(jīng)濟活力、富有文化特色、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化中心城市。
但是從河西規(guī)劃出臺，“打造一個‘新浦東’”已經(jīng)被列入了日程，這一規(guī)劃并沒有隨著南京城市定位而更改。
然而不可否認的是，上海浦東新區(qū)的很大部分并非用于住宅建設。而金融貿易區(qū)、高科技園區(qū)、公園和球場等在占據(jù)了浦東很大面積同時，進一步刺激了對浦東住宅用地的需求。對比南京，開發(fā)進程中的河西地區(qū)、城南地區(qū)和江寧地區(qū)，本身幾乎并不涉及到拆遷問題，成片的農田出讓給房產商之后，幾乎都作為住宅用地被進行成片開發(fā)。
“南京近年來開發(fā)的新城區(qū)面積同老城區(qū)相比相當龐大，比幾乎類似浦東與上海老城區(qū)的面積。但是同時不容忽略的是：南京老城區(qū)人口密度大大小于上海老城區(qū)，南京的經(jīng)濟發(fā)展速度、投資規(guī)模也大大低于上海。實際上和浦東產業(yè)帶動相比，河西缺少發(fā)展的后勁，如何達成一個完全以‘住宅’為中心的新城區(qū)，成為現(xiàn)在河西亟待解決的問題�！蹦暇┦幸晃毁Y深房產記者說。
有開發(fā)商對記者坦言：河西新的區(qū)域是奧體中心這一塊，奧體中心的十大標志性建筑，有相當一部分不是寫字樓，也不是商業(yè)地產，可能是中央商務區(qū)這樣一個帽子下面的住宅，甚至還有提出顛覆傳統(tǒng)。這樣處理新區(qū)開發(fā)和舊城之間的協(xié)同關系，意味著奧體中央商務區(qū)，仍然不能承擔南京這樣的城市功能所應該具有的中央商務區(qū)。
打造河西新區(qū)，南京市政府已經(jīng)做好了“新浦東”全盤的規(guī)劃。但事實是，政府不可能代替開發(fā)商們進場開發(fā)，真正的主導是市場，而目前市場近乎沉默。資金尷尬
2003年，南京市政府有關官員曾經(jīng)強調：為河西區(qū)將“輸血”240億元，用于基建項目。
2004年，政府對河西新城區(qū)投入基礎設施建設和公共配套項目建設51億元，拉動社會投資項目75個，資金投入210億元。
“這些資金都要從土地收益中來。”南京市政府明確表示。
但是，自今年4月份以來，收縮房地產信貸規(guī)模的金融政策，對南京市土地的成交量產生了巨大影響。南京市今年土地實際成交41幅，總面積264.9萬平方米，成交價為52.7億元。與過去拍賣現(xiàn)場的火熱場面相反，今年南京多處地塊在競拍中還遭遇了流拍的尷尬。數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年3、7、10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的紀錄。
結果是，南京市從土地出讓中獲取的收益大大減少：1~9月份南京市土地成交金額為42.62億元。同時銀行收縮對固定資產投資的信貸，使得政府財政明顯吃緊，全年基建投資計劃400億元，上半年僅投入170億元，資金缺口較大。
“浦東和河西的資金來源有所不同。對于南京來說，只能以‘土地’和‘住宅開發(fā)’所獲取的資金作為前期的新城啟動費用。但是現(xiàn)在可以看出，資金成為問題，起碼河西開發(fā)的資金已經(jīng)存在問題�！敝槿烁嬖V記者。
10月份中旬，南京市政府召集南京市主要的商業(yè)銀行老總碰頭，希望河西能夠得到各家商業(yè)銀行支持，但某銀行江蘇省分行方面表示，商業(yè)銀行目前都是垂直管理，不會做違背自身利益的事情。資金瓶頸如何突破？成了一個擺在南京市政府臺面上的問題�！ �
[更多新聞]
|
|
