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老式建筑改換門(mén)庭淘金 [推薦]
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近來(lái)，老式建筑成為一些房產(chǎn)投資者購(gòu)買(mǎi)的熱門(mén)品種，改換門(mén)庭發(fā)掘新的使用價(jià)值，成為他們新的“淘金”方式。
三種淘金方式
上世紀(jì)90年代初期，上海的老洋房以租賃為主。如今，這些購(gòu)買(mǎi)者對(duì)老式建筑開(kāi)拓了三種新的使用方式：一是以租賃或買(mǎi)賣(mài)的方式取得房屋后，對(duì)現(xiàn)有老式住宅進(jìn)行內(nèi)部改造后出租給外資公司的高級(jí)雇員、民營(yíng)企業(yè)家作為居住。二是改造后用于商業(yè)，如開(kāi)餐廳、酒吧和私人會(huì)所。三是用于集團(tuán)公司、企業(yè)總部的辦公，以提升公司的企業(yè)形象。
據(jù)了解，在老式住宅的客戶(hù)群體中，中短期投資占43％，自住客戶(hù)占26％，商業(yè)用途占31％。老洋房、新式里弄房和老式公寓作為一種特殊的投資產(chǎn)品，正越來(lái)越受到海外企業(yè)家、國(guó)內(nèi)實(shí)業(yè)家的青睞，如今境外人士占了總客戶(hù)量的35％左右，上海本地實(shí)業(yè)家占25％，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)者占了40％左右。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海近代建造了5000幢老式住宅，總面積達(dá)300萬(wàn)平方米，其中花園洋房的面積近160萬(wàn)平方米�；▓@洋房按區(qū)域分布，最多的是徐匯，約占39％；長(zhǎng)寧、盧灣、靜安、虹口各占約29％、9％、8％、7％。
據(jù)上海史丹福老洋房租售中心負(fù)責(zé)人蔡芒華博士介紹，從短期回報(bào)率來(lái)看，在2003年購(gòu)買(mǎi)老式住宅的客戶(hù)的資金回報(bào)率一般平均在35％左右。
蔡博士預(yù)計(jì)未來(lái)的老洋房市場(chǎng)投資價(jià)值依然可觀，2003年開(kāi)始，老洋房市場(chǎng)開(kāi)始迅猛發(fā)展，交易也日益頻繁。2004年5月，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響下，上海的老式建筑市場(chǎng)的價(jià)格上升空間趨于平穩(wěn)，但老式建筑因其固有的歷史文化特點(diǎn)和市場(chǎng)稀缺性，仍會(huì)繼續(xù)得寵。
交易過(guò)程很特殊
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒購(gòu)房者，由于建筑特殊性，老式建筑交易過(guò)程中，與普通商品房有很大不同。
首先必須弄清產(chǎn)權(quán)是否清晰，即是產(chǎn)權(quán)還是使用產(chǎn)權(quán)，然后必須知道是個(gè)人產(chǎn)權(quán)還是事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)必須所有共同人都同意出售，事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)要看是否其上級(jí)主管部門(mén)同意出售，另外要知道是否補(bǔ)過(guò)土地出讓金。
如購(gòu)買(mǎi)的是全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位、上海市文物保護(hù)單位、上海市建筑保護(hù)單位，在交易時(shí)要與政府簽訂《優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)要求告知書(shū)》和《優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)要求承諾書(shū)》。若對(duì)優(yōu)秀近代建筑進(jìn)行修繕，需報(bào)市文管或市房地局審批后，方可裝修改造。
裝修需整修如舊
不過(guò)與購(gòu)買(mǎi)比，老式建筑的裝修更加費(fèi)時(shí)、費(fèi)財(cái)。
第一，必須保持原來(lái)的鋼窗、門(mén)以及一些鎖、玻璃等等。
第二，對(duì)于空置時(shí)間長(zhǎng)的老建筑，由于年久失修，墻體有沉降的需對(duì)墻體做加固和防潮處理，必須把墻體控制到地基下，然后灌注水泥漿，同時(shí)填上空心磚做防潮處理，墻體加固和防潮的成本非常高，但若不處理，墻體承重能力不夠，可能導(dǎo)致大面積墻體沉降的話(huà)，該房屋的主人居住的安全性得不到保障。
第三，對(duì)于地板下面要做防潮處理，即必須將地面下挖50厘米，將地面架空，防止時(shí)間長(zhǎng)地面潮濕，導(dǎo)致地板膨脹后變形和潮氣太大，地板腐爛。
第四，所有老式建筑裝修時(shí)的管線(xiàn)，必須要重新更換，防止出現(xiàn)電線(xiàn)老化后產(chǎn)生的一些非人為事故。
第五，核實(shí)原有的電力功率與主人裝修后的電器配置的電力要求是否匹配。一般都需要對(duì)電表做增容處理。
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