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商業(yè)地產(chǎn)陷入返租“圍城” [推薦]
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成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迅猛眾所周知，但運作模式卻顯得很單一，要么是產(chǎn)權(quán)式商場，要么是獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪，或先租后售，或售后包租，售后返利，通通都是開發(fā)商從銀行貸款，然后把商業(yè)項目銷售和租賃出去，開發(fā)商就是在這種非常單一的游戲規(guī)則中獲取利潤。隨著國際零售、家居、餐飲等商業(yè)巨頭快速進軍國內(nèi)市場，對商業(yè)地產(chǎn)的需求劇增，成都商業(yè)地產(chǎn)單一的運作模式需要突破。
問題：返租銷售模式弊端多
縱觀成都商業(yè)地產(chǎn)項目，返租銷售模式盛行，基本上都是開發(fā)商把項目開發(fā)后，再銷售給投資者或經(jīng)營者，然后，把商鋪出租經(jīng)營，就算萬事大吉，為了吸引人們投資，開發(fā)商表示，可以全部承租下來，約定一個單位面積的租金額，或者根據(jù)投資額，約定一個投資回報比例，如投資者每年獲得投資額的8%的回報。
成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司任強總經(jīng)理分析，返租模式如同是向廣大中小投資者的一次再融資，其融資成本明顯較高，且涉及面廣，后遺癥多，社會影響大，風(fēng)險極高；對中小投資者而言，返租模式類似于一場賭博，其投資的風(fēng)險集中于某一個具體項目或經(jīng)營團隊的成敗上，這絕非一項科學(xué)的個人投資決策。隨著房地產(chǎn)投資信托的逐漸發(fā)展，返租模式必將退出歷史的舞臺。
變革：以租促售模式有利有弊
商業(yè)物業(yè)開發(fā)商在項目開發(fā)完成以后，并未將產(chǎn)權(quán)拆零銷售，而是聯(lián)合專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，或是大商家先將商業(yè)項目經(jīng)營起來，形成獲得投資者認可、經(jīng)營戶追捧的成熟商業(yè)口岸后，再將產(chǎn)權(quán)進行拆零出售。如銀河商業(yè)廣場、燦坤商業(yè)廣場、西部汽車城、博美裝飾城、置信逸都城等都是這種形式。
以租促售，在經(jīng)營穩(wěn)定，獲得投資者認可、市場追捧時再拆零產(chǎn)權(quán)銷售，可以獲取更多的開發(fā)利潤，但對商業(yè)地產(chǎn)商的實力提出了更高要求。四川置信資產(chǎn)管理有限公司唐名璉認為，對于中小投資者而言，由于所購買的商業(yè)物業(yè)已進入正常經(jīng)營并有穩(wěn)定的物業(yè)租金作為回報，因此其投資風(fēng)險將大大降低，因此，這種項目比較受投資者的歡迎。這種模式并沒有突破性變革，它并沒有規(guī)避返租模式所具有的長期風(fēng)險和后遺癥，僅僅是降低了投資者在物業(yè)初期經(jīng)營時所承擔(dān)的風(fēng)險。
突破：商業(yè)地產(chǎn)尋求贏利模式
有專家認為，商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式有諸多渠道：如開發(fā)商通過運作項目賺取開發(fā)投資利潤，或是投資者出租物業(yè)賺取租賃利潤，以及經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤等。一般在城市配套設(shè)施充足的環(huán)境中建設(shè)小規(guī)模的居住區(qū)，可以享用各種成熟的配套，開發(fā)商可以省掉很多配套的建設(shè)。當(dāng)然，市政配套的價值已經(jīng)蘊涵在土地的價值中了。如果在城市郊外預(yù)先取得足夠規(guī)模的成片土地，開發(fā)大型購物中心、酒店等商業(yè)物業(yè)，在該區(qū)域的人流、物流、信息流都促動以后，享受相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的順利升值和贏利，使配套成為一種源源不斷的生產(chǎn)力。
據(jù)了解，當(dāng)初廣州天河城就是被當(dāng)作商業(yè)設(shè)施操作，靠廣州市政府支持建起來的。結(jié)果項目運作成功后，周邊的地價上漲幅度驚人，而這筆因天河城的成功而產(chǎn)生的以幾十億計的增值。成都的商業(yè)地產(chǎn)項目不乏成功的例子，但成都商業(yè)地產(chǎn)要取得整體性的提高，還需要尋求更先進的運作模式�！ �
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