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編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：yingeryy

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裙樓銷售遭遇商業(yè)地產(chǎn)瓶頸成都商業(yè)地產(chǎn)8種痛

虛擬人氣全憑售后包租

　　在成都，不少商業(yè)樓盤特別是部分專業(yè)市場(chǎng)在叫賣之初，先針對(duì)入場(chǎng)商家大拋橄欖枝，對(duì)招商租金給以巨幅優(yōu)惠，零租金進(jìn)場(chǎng)已不乏實(shí)例。有的市場(chǎng)甚至打出三年免租、五年免租的競(jìng)爭(zhēng)牌來(lái)吸引商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)！

　　售后包租成了強(qiáng)心劑

　　難道有人瘋了？修起鋪?zhàn)影姿腿�？究其原因，這一切的一切都始于市場(chǎng)人氣的營(yíng)造！對(duì)于零租金入場(chǎng)，各商家當(dāng)然是趨之若鶩，只需交納一定數(shù)量的入場(chǎng)保證金后，輕松入駐何樂(lè)而不為！大量的商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，隨之而來(lái)的自然也是市場(chǎng)中一派欣欣向榮的景象。另一方面，高人氣的聚積無(wú)疑成了商鋪產(chǎn)權(quán)銷售的強(qiáng)心劑�！吧啼伿酆笕�(五年)包租，每年鐵定8％租金回報(bào)�！碑�(dāng)售樓小姐繪聲繪色地描繪出商鋪的升值前景，加之眼見為實(shí)的商鋪出租火爆現(xiàn)狀，投資者動(dòng)心了。

　　零租金招商虛假繁榮

　　從表面上看，開發(fā)商開出8％售后包租的收益率很高，但實(shí)際上，這部分回報(bào)并非來(lái)自真正繁榮的出租市場(chǎng)，其實(shí)就是投資者自己所付買房資金的抽成。用零租金招商形成虛假繁榮，造成人氣，刺激投資者的升值美夢(mèng)。試想，如果零租金的經(jīng)營(yíng)者幾年后不再續(xù)約租房，買房人向誰(shuí)要8％回報(bào)？分析開發(fā)商鼓吹的“售后包租”投資的種種誘惑，投資者一定要擦亮眼睛，不要落入圈套。

　　裙樓銷售遭遇商氣瓶頸

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商住同樓成為房地產(chǎn)開發(fā)商所喜愛的房產(chǎn)開發(fā)模式，一方面住宅開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，收益相對(duì)較低，而商業(yè)項(xiàng)目則風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦成功收益回報(bào)也較大，把這兩者結(jié)合起來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)和收益的商住樓越來(lái)越成為開發(fā)商們青睞的對(duì)象，但這種優(yōu)勢(shì)卻不免成為開發(fā)商盲目跟風(fēng)的由頭。

　　商業(yè)裙樓經(jīng)營(yíng)慘淡

　　相信9月21日成都燦坤清空賣場(chǎng)的那一幕業(yè)界至今還記憶猶新。高調(diào)進(jìn)入蓉城，卻險(xiǎn)些以慘敗的形式收?qǐng)�，燦坤的經(jīng)歷無(wú)疑是目前很多商住樓中商業(yè)裙樓部分的真實(shí)寫照和典型反應(yīng)。另外，早在今年四月份就交房的南府錦，迄今為止其底商部分卻遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，大幅大幅的招商廣告貼滿了二、三樓的鋪面窗戶，商鋪無(wú)人問(wèn)津。這些商業(yè)裙樓的空置量極大，尤其是他們二、三樓部分的商鋪更是難以脫手。

　　氛圍難成商鋪難走

　　在觀察中發(fā)現(xiàn)，這類商業(yè)裙樓都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是他們通常并不處于繁華的商業(yè)地段，周圍的環(huán)境無(wú)法形成一個(gè)強(qiáng)而有力的商業(yè)氛圍。如果說(shuō)這些商業(yè)裙樓的臨街商鋪還時(shí)常有路人光顧的話，其二、三樓的經(jīng)營(yíng)可謂是慘淡之極。由于商住同樓的開發(fā)模式出現(xiàn)的時(shí)間還不久，這種商業(yè)裙樓的許多弊端在初期都還沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，這也就難免導(dǎo)致開發(fā)商的盲目跟風(fēng)。而如今，商業(yè)裙樓的空置率不斷提高，一個(gè)又一個(gè)經(jīng)營(yíng)失敗的教訓(xùn)提醒著人們，商業(yè)裙樓經(jīng)營(yíng)開發(fā)一定要謹(jǐn)慎。

　　哄抬樓價(jià)點(diǎn)起商鋪虛火

　　將底樓的商鋪事先囤積起來(lái)，待到上面的住宅都銷售得差不多的時(shí)候，再將底樓的商鋪樓價(jià)哄抬。這一招是不少商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商住樓開發(fā)商所經(jīng)常采用的一種手段，無(wú)形中將原本并不值那么多錢的商鋪樓價(jià)炒高，再出手，使投資者在經(jīng)營(yíng)中才發(fā)現(xiàn)入不敷出，大呼上當(dāng)。

　　虛高樓價(jià)影響投資

　　“早知道那是開發(fā)商耍的鬼手段，我才不會(huì)買下那套鋪面呢，到現(xiàn)在租金根本上不去，所謂的投資回報(bào)簡(jiǎn)直太虛了！”一位在城西某大型購(gòu)物商業(yè)廣場(chǎng)買下了一套臨街鋪面的投資者曾經(jīng)這樣跟記者大肆抱怨，那家商業(yè)廣場(chǎng)甚至在地基都還沒(méi)有完全打好的時(shí)候就開始將住宅部分銷售出去，并以此作為商鋪出售的殺手锏，將底樓的商鋪房?jī)r(jià)哄抬很高。

　　背離價(jià)值入不敷出

　　囤積土地，等待地價(jià)上漲之后再拿來(lái)出售是不少開發(fā)商增值土地的一種投資手段，雖然國(guó)家政策對(duì)開發(fā)商這種行為有一定的限制，但是卻不能限制開發(fā)商采用同樣的手段囤積自己物業(yè)項(xiàng)目里的商鋪。等商鋪增值后再出售本來(lái)是一種無(wú)可爭(zhēng)議的投資手段，但是利用住宅提升人氣之機(jī)，將商鋪樓價(jià)一漲再漲，使商鋪的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離其價(jià)值，投資者在看到住宅已經(jīng)銷售得差不多時(shí)一心一意想到將來(lái)的人氣有保證，忽略了商鋪的性價(jià)比，往往在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)根本入不敷出。

　　投資回報(bào)難以真正兌現(xiàn)

　　投資商鋪，購(gòu)房者最為關(guān)注的就是物業(yè)自身的升值和投資回報(bào)。近年來(lái)，成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)花樣翻新，酒店、商鋪“產(chǎn)權(quán)式”銷售的模式在短短兩三年內(nèi)迅速被投資者接受。最吸引投資者、最具煽動(dòng)性的，還是一個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)式項(xiàng)目宣傳的豐厚投資回報(bào)：“245％總投資回報(bào)率、180％月租比月供回報(bào)率、12．25％年投資回報(bào)率”“投資回報(bào)率高達(dá)15％”“保證×年收回成本”“一鋪養(yǎng)三代”“自留物業(yè)作擔(dān)�！薄�

　　高回報(bào)不切實(shí)際

　　在成都的商鋪大戰(zhàn)中，這樣的高回報(bào)率宣傳可謂不勝枚舉。但即使在商業(yè)氛圍比較發(fā)達(dá)的上海、香港等地，商鋪的投資回報(bào)率也不過(guò)8％。成都的投資環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式和理念上都與發(fā)達(dá)地區(qū)頗具差距，投資回報(bào)率為何輕易就達(dá)10％以上？商鋪售價(jià)每平方米動(dòng)輒上萬(wàn)元，而在銷售過(guò)程中宣傳、承諾了投資回報(bào)的項(xiàng)目又是否具備了兌現(xiàn)回報(bào)的能力和誠(chéng)意？成都樓市無(wú)數(shù)回報(bào)落空或回報(bào)縮水的事實(shí)折射出了高投資回報(bào)率的不切實(shí)際，投資回報(bào)率并非商業(yè)地產(chǎn)的救市良方。

　　投資還看經(jīng)營(yíng)力

　　經(jīng)歷了一個(gè)個(gè)圈套、陷阱過(guò)后，投資者已經(jīng)開始擦亮眼睛。投資商業(yè)地產(chǎn)，不單要看投資回報(bào)率的高低，更要考察租金的穩(wěn)定性、開發(fā)商實(shí)力和后期經(jīng)營(yíng)能力、物業(yè)價(jià)格、區(qū)位、升值潛力等綜合因素。開發(fā)商掩人耳目的財(cái)務(wù)技巧，用車庫(kù)收益或自留部分物業(yè)擔(dān)保投資回報(bào)、“售后包租”等賣鋪噱頭逐漸被投資者識(shí)破�？磥�(lái)，僅靠一兩句虛無(wú)縹緲的高額投資回報(bào)承諾，就想打動(dòng)投資者的“營(yíng)銷時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去。接下來(lái)，產(chǎn)權(quán)式商鋪救市之方不再是投資回報(bào)率，而是要靠經(jīng)營(yíng)實(shí)力說(shuō)話。

　　定位設(shè)計(jì)偏離市場(chǎng)

　　開發(fā)商都知道商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)比住宅大得多，然而有的開發(fā)商卻只看到其中的高回報(bào)，而看不見巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　東門大橋一商城體量近兩萬(wàn)平方米，剛開業(yè)的時(shí)候也很火爆，但是幾個(gè)月之后變得冷冷清清，這是為何呢？專業(yè)人士認(rèn)為，該商城所處位置并不是成都人傳統(tǒng)休閑娛樂(lè)之地，周圍區(qū)域也沒(méi)有大型高檔居住社區(qū)，在沒(méi)有認(rèn)真分析周圍區(qū)域消費(fèi)能力的情況下，就定位于娛樂(lè)休閑商城。這樣草率的定位最終導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)狀況不理想。再如高升橋附近一商業(yè)項(xiàng)目，它在設(shè)計(jì)上采用的是下沉式多街區(qū)并排形態(tài)，應(yīng)該說(shuō)這樣的設(shè)計(jì)在國(guó)外非常普遍和成功，但拿到成都來(lái)卻不適用了。因?yàn)橄M(fèi)習(xí)慣不同，成都人并不喜歡在一個(gè)小范圍內(nèi)來(lái)來(lái)回回地逛，而更習(xí)慣于圍合式的流動(dòng)路線。所以，這種忽略了大眾消費(fèi)習(xí)慣而設(shè)計(jì)出來(lái)的項(xiàng)目成了開發(fā)商和城市之痛。

　　前不久，鹽市口一開業(yè)不久的高檔百貨商場(chǎng)匆匆撤柜，在成都如此黃金口岸卻鮮有顧客臨門不能不說(shuō)是一個(gè)失敗。據(jù)說(shuō)其敗走蓉城的原因是，該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上難以滿足商場(chǎng)的需求。

　　這樣的例子不在少數(shù)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的“銷售對(duì)象”不是直接面向消費(fèi)者，而是商家。如果開發(fā)商的定位設(shè)計(jì)不符合他們的要求，不考慮項(xiàng)目所在商圈里是否適合生存或再發(fā)展，以自我為中心想當(dāng)然定位設(shè)計(jì)，后期招商經(jīng)營(yíng)當(dāng)然要遭受巨大壓力。

　　專業(yè)市場(chǎng)無(wú)序泛濫

　　近年來(lái)，伴隨著建材、裝飾、生資、電器等專業(yè)市場(chǎng)商圈的形成，專業(yè)市場(chǎng)作為一種用于自主經(jīng)營(yíng)或投資的商業(yè)地產(chǎn)模式在成都大量出現(xiàn)。一時(shí)間，各種依托于“專業(yè)”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬，高喊著“低風(fēng)險(xiǎn)、高收益”“專業(yè)市場(chǎng)有政府政策支持、專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)管理”等口號(hào)掛牌上市。

　　僅裝飾建材市場(chǎng)，同一時(shí)段達(dá)到“井噴”：4萬(wàn)多平方米紅泰·美家飾、12萬(wàn)平方米歐倍德、6萬(wàn)平方米居家樂(lè)商業(yè)大世界、10萬(wàn)平方米億家天下國(guó)際建匯城、2萬(wàn)多平方米華陽(yáng)裝飾建材城、新世界裝飾……超過(guò)30萬(wàn)平方米的專業(yè)建材市場(chǎng)相繼問(wèn)世。甚至一些項(xiàng)目原本定位并非裝飾建材的普通商鋪，也因難抵專業(yè)市場(chǎng)的誘惑，后期轉(zhuǎn)型為裝飾建材城，全然不顧所處區(qū)位和市場(chǎng)空間。事實(shí)表明，越來(lái)越多的同類市場(chǎng)相繼涌入，裝飾城競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已不容樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)5年內(nèi)，成都將會(huì)出現(xiàn)上百萬(wàn)平方米的裝飾建材商城。成都裝飾市場(chǎng)將可能凸現(xiàn)“僧多粥少”的悲涼。

　　同樣，在以機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)著稱的金府商圈發(fā)現(xiàn)，金府機(jī)電大世界匯集了金府機(jī)電城、熱電鋼材市場(chǎng)、金府燈具城、金府鋼材城、金府燈具廣場(chǎng)、長(zhǎng)久機(jī)電交易市場(chǎng)、金府五金機(jī)電城等等，機(jī)電、生資、燈具、五金幾大行業(yè)混雜其間，出現(xiàn)了專業(yè)市場(chǎng)“不專業(yè)”的局面。以機(jī)電見長(zhǎng)的金府主題商圈內(nèi)摻雜了燈具、家具等非相關(guān)行業(yè)，目標(biāo)客戶群反而不明，并不能起到商圈內(nèi)的商業(yè)聚合效力，顯得不倫不類。多種行業(yè)入駐，是否利于機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和更大規(guī)模的發(fā)展，有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　經(jīng)營(yíng)管理嚴(yán)重脫節(jié)

　　許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，存在著一種奇特的現(xiàn)象：這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在前期都會(huì)以漂亮概念大肆炒作，但在進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后卻變得面目全非。

　　究竟是什么原因造成商業(yè)地產(chǎn)銷售好經(jīng)營(yíng)難？某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人坦言，作為開發(fā)企業(yè)，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)了解不多，因此，商鋪前期銷售火熱，但到了后期的經(jīng)營(yíng)階段就明顯雜亂無(wú)章。

　　是開發(fā)商不愿意去了解接受先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念嗎？非也！一不愿透露名字的業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域還比較淡薄，反正已經(jīng)賺足了錢，一些開發(fā)商并不在乎項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)狀況如何。大多只為應(yīng)付，成立一個(gè)管理部門，工作就是清潔、保衛(wèi)、收費(fèi)。這樣的部門對(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、策劃促銷、打造品牌等租務(wù)管理無(wú)疑是門外漢。沒(méi)有專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，一個(gè)項(xiàng)目要想突出商業(yè)重圍肯定是難上加難。

　　另外，成都商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商流行的將商業(yè)物業(yè)化整為零的銷售方式也為后期經(jīng)營(yíng)管理埋下了敗筆。這樣一來(lái)，造成產(chǎn)權(quán)多元，經(jīng)營(yíng)管理公司難以進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。開發(fā)商這種做法，無(wú)形中將風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了一個(gè)個(gè)小業(yè)主。這些著眼于短期增值的散鋪各自為政，謀求個(gè)人利益的最大化，而忽略商業(yè)項(xiàng)目整體定位的統(tǒng)一性，同時(shí)造成同一商場(chǎng)內(nèi)不同商鋪的經(jīng)營(yíng)效果懸殊，增加了風(fēng)險(xiǎn)。

　　規(guī)模優(yōu)勢(shì)不是MALL

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都目前在售或在建的購(gòu)物中心體量超過(guò)5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目有8個(gè)！而大肆宣稱MALL的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是遍及城市的各個(gè)區(qū)域甚至郊區(qū)，其關(guān)于MALL的命名和定義更是五花八門、莫衷一是。這些項(xiàng)目無(wú)疑都想以規(guī)模優(yōu)勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)MALL價(jià)值最大化，但是真正成功的MALL只憑一個(gè)“大”字就能取勝嗎？

　　據(jù)悉，目前，整個(gè)西部地區(qū)惟一受到相關(guān)權(quán)威組織及專家肯定并被中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心定為首批中國(guó)購(gòu)物中心10大示范工程的，只有成都萬(wàn)國(guó)熊貓商城。熊貓城營(yíng)銷總監(jiān)李寧在接受記者采訪時(shí)，詳盡闡述了MALL的屬性和特征。李寧認(rèn)為，MALL特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。不僅要占地面積大、停車場(chǎng)大、建筑規(guī)模大，更要各種業(yè)態(tài)齊全，行業(yè)多、店鋪多、功能多，能夠集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體，讓購(gòu)物者充分體驗(yàn)“一站式”消費(fèi)的樂(lè)趣。顯然，一個(gè)成功的ShoppingMall或者大型購(gòu)物中心除了宏大的商業(yè)空間規(guī)劃、完善的功能配置外，還有一個(gè)根本的硬性條件，即龐大的目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)群和商業(yè)輻射區(qū)域。一句話，Mall不是脫離客觀商業(yè)及消費(fèi)環(huán)境孤立存在的，它是特定商業(yè)空間中特定商業(yè)需求的產(chǎn)物，生搬硬造充其量是開發(fā)商心中的商業(yè)建筑，而不是日后成功經(jīng)營(yíng)的Mall或購(gòu)物中心。

　　縱觀成都眾多號(hào)稱MALL的項(xiàng)目，多數(shù)是僅憑規(guī)模優(yōu)勢(shì)就想“MALL樹底下好乘涼”。從其長(zhǎng)期宣傳內(nèi)容來(lái)看，無(wú)非是引入某某世界500強(qiáng)、中國(guó)零售商業(yè)排行榜前三名等，避重就輕地制造招商假象把整個(gè)項(xiàng)目“填滿”了。試想，家樂(lè)福、易初蓮花、百佳超市、諾瑪特……這些業(yè)態(tài)幾乎相同的任何兩家在一個(gè)項(xiàng)目里，相互抵消作用不會(huì)小于其所帶來(lái)的聚合作用。更重要的是，因?yàn)镸ALL是一種多業(yè)態(tài)的集成，不僅僅是兩三個(gè)大型超市就能帶動(dòng)和解決的。不能有效鎖定龐大的消費(fèi)群體，不能提供豐富的物質(zhì)消費(fèi)品，不能營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境和多樣性的消費(fèi)內(nèi)容，賦予更多的消費(fèi)服務(wù)，這能叫MALL嗎？　　

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