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邀標(biāo)土地再現(xiàn)上海 協(xié)議出讓土地能根除
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僅僅從去年招投標(biāo)土地的運(yùn)行軌跡來看，在“8·31”土地大限之后，即使是所有的土地全部納入了招投標(biāo)范疇，也不可能完全規(guī)避土地買賣的現(xiàn)象，換而言之，只要土地炒賣的現(xiàn)象存在空間，閑置土地就有繼續(xù)產(chǎn)生的可能。
2004年9月9日，上海房地資源網(wǎng)公告稱，上海市楊浦區(qū)經(jīng)市房地資源局和市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)批準(zhǔn)，控江路1677號(hào)和58、62街坊兩幅地塊于8月26日采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。
這樣的事實(shí)發(fā)生在上海宣布所有經(jīng)營(yíng)性土地全部必須采用招投標(biāo)方式出讓整整一年多以后，不由令人發(fā)問：“上海的協(xié)議土地是不是真的能在‘8·31’之后完全根除？”
邀標(biāo)土地再現(xiàn)
“在政策層面上，上海是絕對(duì)的先行者�！币晃粚＜蚁蛴浾咧赋�，無論是在土地市場(chǎng)化進(jìn)程上，還是制度法規(guī)的完善上，上海在全國(guó)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先。
2001年7月，上海對(duì)土地出讓的綱領(lǐng)性文件kk《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》進(jìn)行修訂，隨后又出臺(tái)了《上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣試行辦法》等一系列文件。這些文件規(guī)定，6類經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓都應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)拍賣方式進(jìn)行。同時(shí)，對(duì)招標(biāo)拍賣的范圍、程序、供地計(jì)劃等作了細(xì)化規(guī)定。
而繼去年推行了土地公開招投標(biāo)之后，今年6月，《上海市土地儲(chǔ)備辦法》與《上海市建設(shè)項(xiàng)目審批用地規(guī)�？刂乒芾碓囆修k法》的出臺(tái)，更是使政策利劍直指存量土地。
因此，幾乎所有的土地政策，上海的地方法規(guī)都要比全國(guó)性政策來得更早、更快。然而，在實(shí)際的操作中，政策先行的上海，并沒能做到完全按照法規(guī)來控制市場(chǎng)。通常在全國(guó)市場(chǎng)中所普遍存在的問題，也沒有能夠在地方政策的約束下而消失。
2003年7月以前，上海對(duì)單位用地還是采用議標(biāo)方法；對(duì)市政府確定的舊區(qū)改造地塊，也是明確采取議標(biāo)的辦法；對(duì)用于1.5萬戶動(dòng)遷和重大工程配套商品房的2萬畝統(tǒng)征地，也是以協(xié)議方式出讓。
即使上海市市長(zhǎng)韓正在上海房地產(chǎn)工作會(huì)議上宣布：“今后經(jīng)營(yíng)性土地出讓要全部實(shí)行公開招投標(biāo)�！�2004年8月26日，僅僅在大限前幾天，經(jīng)市房地資源局和市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)批準(zhǔn)，上海市楊浦區(qū)采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式出讓了控江路1677號(hào)和58、62街坊兩幅地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，而上述兩幅地塊分別由上海君欣房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和上海汽車工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標(biāo)。
據(jù)了解，控江路1677號(hào)原為江浦經(jīng)濟(jì)園區(qū)，而這兩塊土地的出讓是在沒有任何公告的前提之下進(jìn)行，所使用的邀請(qǐng)招標(biāo)是早已嚴(yán)禁采用的土地出讓方式。
2003年7月26日，韓正在上海房地產(chǎn)工作會(huì)議上宣布的明確規(guī)定是“凡是新增的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等6類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)的6類經(jīng)營(yíng)性用地，工業(yè)用地、教育用地等原非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，轉(zhuǎn)變?yōu)?類經(jīng)營(yíng)性用地的，對(duì)小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)、郊區(qū)片林建設(shè)中，涉及6類經(jīng)營(yíng)性用地范圍的，都必須全部納入公開招標(biāo)范圍，嚴(yán)禁采用協(xié)議或邀請(qǐng)招標(biāo)方式�！�
僅僅在“8·31”前幾天，已經(jīng)明令禁止長(zhǎng)達(dá)一年多的出讓方式，再度公開出現(xiàn)，上海一貫推行的土地改革，究竟取得了多少真正實(shí)效？令人生疑。
土地倒賣潮
2003年，上海土地供應(yīng)走向公開的第一年，土地招投標(biāo)的進(jìn)行，推動(dòng)土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到空前激烈的程度。上海市房屋土地資源管理局共發(fā)布9次土地招投標(biāo)公告，公開出讓182幅土地，其中170幅土地已經(jīng)成交。
這部分土地的走向，不僅對(duì)上海未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需有所影響，更對(duì)去年整整一年上海在土地制度上改革是否取得實(shí)效，有著重要的表征意義。
根據(jù)金豐易居對(duì)2003年招投標(biāo)地塊的跟蹤調(diào)查，2003年1－9號(hào)公告目前大多已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段，根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序而言，一旦辦理完土地手續(xù)，理應(yīng)進(jìn)入規(guī)劃報(bào)批階段，提交規(guī)劃方案，并申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從上述地塊的實(shí)際實(shí)施來看，目前進(jìn)入項(xiàng)目報(bào)批階段的占63％；獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證的為14％，達(dá)到銷售階段的占3％；而出讓至今尚未啟動(dòng)的項(xiàng)目大約占19％左右；有1％的項(xiàng)目目前處于停滯階段，開發(fā)商有退出的可能。
然而，記者在另一個(gè)具有國(guó)企背景的開發(fā)商那里得到了不一樣的信息，該開發(fā)商表示，僅他在近期已經(jīng)接觸到的地塊來看，去年招投標(biāo)地塊就有不少。而且據(jù)他透露，很多在去年通過招投標(biāo)獲得了位置偏一些的地塊的開發(fā)商，至今土地款只交納了幾千萬，并做好了違約的打算，原因就在于當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格已經(jīng)偏高，預(yù)期利潤(rùn)有限，再加上企業(yè)本身在資金上的缺口，根本沒有辦法投入開發(fā)。而這個(gè)數(shù)字要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于金豐易居在調(diào)查中顯示的1％。
“地塊是不是進(jìn)入開工階段是一回事，而當(dāng)初拿下地塊的開發(fā)商，還有多少在開發(fā)又是另外一回事。”當(dāng)初參加招投標(biāo)，乃至拿到土地的開發(fā)商，所抱有的目的大不相同。而其中，僅僅想通過招標(biāo)來炒高地價(jià)再轉(zhuǎn)手的，也不占少數(shù)。
盡管，政府土地二級(jí)市場(chǎng)的買賣向來被政府所禁止。但是，通過成立項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓或者股份轉(zhuǎn)讓的形式，對(duì)投資還未達(dá)到總項(xiàng)目投資25％以上的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這個(gè)做法在當(dāng)前的土地市場(chǎng)中非常普遍。甚至于在去年的招投標(biāo)過程中，出現(xiàn)過“借牌招標(biāo)”的現(xiàn)象，即有兩家開發(fā)商事先協(xié)議，一家代為招標(biāo)，中標(biāo)后再由另一家實(shí)際操作。
因此，僅僅從去年招投標(biāo)土地的運(yùn)行軌跡來看，在“8·31”土地大限之后，即使是所有的土地全部納入了招投標(biāo)范疇，也不可能完全規(guī)避土地買賣的現(xiàn)象，換而言之，只要土地炒賣的現(xiàn)象存在空間，閑置土地就有繼續(xù)產(chǎn)生的可能。
存量土地消化遇阻
8月31日，上海市政府發(fā)言人焦揚(yáng)透露，截至去年年底，上海市已經(jīng)出讓給開發(fā)商尚未開工的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地約有3670公頃，未開工的原因主要是動(dòng)拆遷、報(bào)建和規(guī)劃調(diào)整等。
事實(shí)上，如果是由于資金不足或者違規(guī)不開發(fā)土地，那么政府是有權(quán)利通過法律手段來收回土地，并促使其盡快開發(fā)的。然而，在焦揚(yáng)所列出的存量土地產(chǎn)生的原因，多半責(zé)任都在于政府，那么這些土地該如何消化呢？
根據(jù)上海市房地局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，形成存量土地主要有5個(gè)原因：其中由于動(dòng)拆遷原因，產(chǎn)生的地塊有230多個(gè)，用地面積是1390多公頃，占不具備動(dòng)工條件的存量土地的38％；由于規(guī)劃原因沒有及時(shí)動(dòng)工的，包括雙增雙減的實(shí)施，這種情況涉及的項(xiàng)目有109個(gè)，占地623公頃，占了18％；由于辦理手續(xù)拖延了開工時(shí)間，涉及的項(xiàng)目有175個(gè)，占地1126公頃，比例有31％；出現(xiàn)債務(wù)糾紛涉及的項(xiàng)目有13個(gè)，有16公頃，占2％；其他原因，涉及87個(gè)項(xiàng)目，占14％。
而在實(shí)際操作過程中，動(dòng)拆遷、報(bào)建和規(guī)劃調(diào)整這三個(gè)矛盾集中點(diǎn)，都不可能在短期內(nèi)解決，其中以拆遷矛盾尤為突出。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在上海市拿到拆遷許可證沒拆完的基地約有8萬戶。上半年僅僅完成了1萬戶。以楊浦區(qū)為例，截至9月2日，全區(qū)在拆基地53個(gè)，計(jì)劃拆遷13814戶，建筑面積412660平方米，實(shí)際拆除建筑面積140595平方米，動(dòng)遷居民3818戶。其中，舊區(qū)改造基地31個(gè)，計(jì)劃拆遷10630戶，建筑面積309602平方米；8月份拆遷203戶，建筑面積6156平方米；當(dāng)年累計(jì)拆遷2985戶，建筑面積110977平方米。
“對(duì)已批項(xiàng)目適當(dāng)加快拆遷”，上海市房地局副局長(zhǎng)殷國(guó)元表示，除了規(guī)劃加快，報(bào)批工作加快，把存量土地?cái)D出來之外，在發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系處理好的前提下，加大拆遷力度也將是政府促進(jìn)存量土地開發(fā)，最為主要的手段之一。
但是，與上海市政府構(gòu)想不同的是，根據(jù)國(guó)務(wù)院46號(hào)文規(guī)定，要控制拆遷規(guī)模，要求動(dòng)拆遷速度放慢。因此，僅就上海目前的拆遷速度而言，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以加速存量土地的消化�！ �
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