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上海房地產(chǎn)的百年動(dòng)蕩之上下篇 [推薦]

特別關(guān)注“上海房地產(chǎn)的百年動(dòng)蕩”，作為上海人，應(yīng)該都寄予了豐富的感情，有著特殊的期盼。

經(jīng)歷了坎坎坷坷的上海，百年的動(dòng)蕩后，它會(huì)是什么樣的面貌展示在我們眼前呢？

原貼如下：

特別關(guān)注：上海房地產(chǎn)的百年動(dòng)蕩之上篇

“江岸兩邊一馬平川，寂靜無聲，河渠縱橫交錯(cuò)，土地精耕細(xì)作，與荷蘭幾有異曲同工之妙……時(shí)值麥?zhǔn)眨藗兌济β涤谑崭睢．?dāng)?shù)氐闹裁奘制毡�，是中國商品性棉業(yè)生產(chǎn)的最主要地區(qū)�！薄獤|印度公司代表林賽在《“阿美士德號(hào)”1832年上海之行紀(jì)事》中寫道。

這片麥地后來被稱為“外灘”，一百多年后，外灘身后的這座城市擁有1700萬人口，是中國的商業(yè)首都。

100多年以來，隨著貿(mào)易、交通、金融、制造等行業(yè)的發(fā)展，外國、外地居民大批遷入，上海創(chuàng)造了前所未有的房地產(chǎn)供求關(guān)系。房地產(chǎn)投資、出租、抵押貸款、發(fā)行股票、土地招投標(biāo)等經(jīng)營方式先后進(jìn)入上海。上海成為中國現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)祥地，并走過了萌發(fā)、勃興、掙扎、畸形繁榮的曲折歷程。

租界肇始清朝末年（1843 - 1911）

“上海等地通商開埠，隨著新的土地關(guān)系的形成，以及近代產(chǎn)權(quán)制度的建立，促使房地產(chǎn)業(yè)作為一種新興產(chǎn)業(yè)在那里迅速崛起。”

1843年11月17日，上海正式對(duì)外開埠，此時(shí)的上海由江蘇巡撫轄下的“上海道臺(tái)”管理。

《南京條約》允許外國僑商在通商之地覓地建屋，然而老外習(xí)慣了“買地”而不愿意受租期限期。經(jīng)過兩年的談判，上海道臺(tái)與英國領(lǐng)事議定了租界的“根本大法”——“租地章程”，其中最重要的“發(fā)明”就是永租制。永租制只許租地人退租，不許原業(yè)主收回，租約上寫明“永久租用”，在滿足清朝皇帝面子的同時(shí)，實(shí)際上為外人提供了獲得土地永久使用權(quán)的依據(jù)。

早期“租地章程”的內(nèi)容還包括：土地房屋不得租與華人（華洋分居），限制永租權(quán)轉(zhuǎn)讓牟利，不按規(guī)定用途建房政府將收回土地等。上海從此被分為租界、華界兩個(gè)世界。前者野心勃勃、尋找一切機(jī)會(huì)擴(kuò)張，后者以老城廂為中心，艱難地抵抗著“亙古未有之變”。

“江南傳統(tǒng)城鎮(zhèn)依靠自身的機(jī)能也集聚起了大量的城市人口，營造出繁華的商業(yè)市面，然而，受諸多因素限制，那時(shí)的房地產(chǎn)買賣與交易零散無序，在眾多行業(yè)中，房地經(jīng)營并沒有成為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)�！瘪R學(xué)強(qiáng)博士表示：“上海等地通商開埠，隨著新的土地關(guān)系的形成，以及近代產(chǎn)權(quán)制度的建立，促使房地產(chǎn)業(yè)作為一種新興產(chǎn)業(yè)在那里迅速崛起�！瘪R學(xué)強(qiáng)是社科院歷史研究所上海史研究室主任，他是國內(nèi)最早關(guān)注近代土地產(chǎn)權(quán)制度的學(xué)者之一。 1845年英租界只有840畝，1848年便西進(jìn)到今西藏北路、北至蘇州河，面積近三千畝；第二年法租界獲得人民路以北、延安東路以南、西藏南路以東、中山東二路以西的用地近千畝，而且被承諾“倘若地方不夠，日后再議別地，隨至隨議�！�

此時(shí)上海已經(jīng)成為全國的外貿(mào)中心，出口占全國的一半以上。但是由于租界內(nèi)缺乏長期居住人口和豐富的工作機(jī)會(huì)，稀缺的土地價(jià)值尚未被充分認(rèn)識(shí)。

1853年的小刀會(huì)起義成了房地產(chǎn)業(yè)的契機(jī)。租界華人從五百驟增至兩萬，外商趁機(jī)建起大量簡陋的木板房出租，僅英租界就有八百幢，據(jù)稱“利潤達(dá)到30%以上”。“華洋分居”的禁令就此成了一紙空文。第二年英、美、法領(lǐng)事便刪改了《租地章程》中每家租地不得超過十畝、不得加價(jià)轉(zhuǎn)租、不得建房租與華人等限制性條款，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脫離了封建體制的束縛。在法租界，1853年只有四處中國民房，十年后就有了四百幢新屋。

1860年至1862年，太平軍三次逼近上海，又對(duì)租界房地產(chǎn)起了推動(dòng)作用。十年戰(zhàn)事使不少江南城鎮(zhèn)損失一半以上的人口。士紳望風(fēng)而逃，有洋槍隊(duì)保護(hù)的上海租界成了避難所。有錢沒錢都要求生，大量平民也同時(shí)涌入。

1863年1月3日《北華捷報(bào)》寫道：“凡是能夠逃難的人都紛紛涌進(jìn)租界，致使租界成為……巨大的避難所�！比A人一時(shí)多達(dá)五十萬，僅英租界的木板房就蓋了八千幢，戰(zhàn)爭財(cái)發(fā)得舒舒服服。

開埠十幾年之后，租界內(nèi)的地價(jià)漲了十幾倍。初期每畝土地押租只要銀三四十兩，到了1849年某法商租地就花了每畝130兩；到1857年，法租界均價(jià)漲到每畝642兩，又增了四倍；太平軍逼近時(shí)更不用說。

法國駐滬代理領(lǐng)事愛棠感慨：“法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價(jià)百倍，所有出賣的地皮都被爭相購買”，“地皮價(jià)格抬得很高，最初每畝地賣200兩已經(jīng)被認(rèn)為很貴了。現(xiàn)在即使賣1200兩，買主還是爭先恐后�！�

太平天國之后，租界發(fā)生了第一次房地產(chǎn)危機(jī)：避難華人如潮退去，總?cè)丝趶膸资f減少到十萬，大批房屋空置，許多投機(jī)房地產(chǎn)的人破產(chǎn)。隨后是1866年世界金融恐慌，上海亦遭波及，著名的顛地洋行倒閉。1870年代世界經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，蘇伊士運(yùn)河開通、與倫敦間電訊開通等對(duì)上海的進(jìn)出口貿(mào)易有很大推動(dòng)。工業(yè)也開始發(fā)展，過去的貿(mào)易商開始加大直接投資、設(shè)立工廠，工商業(yè)繁榮導(dǎo)致租界內(nèi)外的常住人口增加。

租界開始興建正式的里弄住宅，顯示建設(shè)者有了長期的打算，房地產(chǎn)市場緩慢復(fù)蘇。1875年工部局（租界管理機(jī)構(gòu)）重估地價(jià)為平均每畝銀1459兩，比十年前增長10%；到了1881年，并非租界中心的楊樹浦一帶每畝由七八十兩漲到二三百兩，新閘一帶由銀百兩漲到五百兩。

據(jù)歷史記載，上海公共租界1880年人口十一萬，1895年增至二十四萬，1900年更是增到四十四萬。1898年4月22日的《申報(bào)》寫道：“英美法三國租界創(chuàng)自道光之季，而房屋則盛于咸豐、同治間�！允且院�，房屋日多，昔日之衰草白楊，變成平沙大道，未幾而平沙大道之旁即成列肆市集。”至1911年，資本額在十萬元以上的工廠企業(yè)共有41家，民族資本經(jīng)營的工廠達(dá)112家。隨著滬寧、滬杭鐵路相繼通車，上海成了全國經(jīng)濟(jì)中心。

與此同時(shí)，辛亥革命成功，一批地方的遺老遺少、豪紳大戶相繼涌入住進(jìn)了租界。

地產(chǎn)風(fēng)云人物一哈同

歐司·愛·哈同（ＳｉｌａｓＡａｒｏｎＨａｒｄｏｏｎ，１８４９－１９３１年），英籍猶太人，出生于巴格達(dá)一個(gè)小職員的家庭。

１８７３年哈同來到上海，從老沙遜洋行看門人做起，做過鴉片買賣、高利貸業(yè)務(wù)，后升為地產(chǎn)部經(jīng)理。

１８８４年中法戰(zhàn)爭爆發(fā)，哈同傾囊而出，低價(jià)購入南京東路大量房產(chǎn)。不久戰(zhàn)爭結(jié)束，房產(chǎn)價(jià)格大漲。哈同由此發(fā)家。

１９０１年，哈同在南京路開設(shè)哈同洋行，注冊資本二百萬兩。在南京路一帶低價(jià)收買了一百七十余畝土地，成為上海“地皮大王”。

１９１６年，哈同將南京路一塊以一萬八干兩銀子買進(jìn)的地皮租給永安公司建造百貨大樓。到１９３０年代，哈同擁有南京路“半條街”，超過沙遜居上海首位。南京路兩旁的大樓、里弄以“慈”字命名的都曾是哈同產(chǎn)業(yè)。

哈同利用政界關(guān)系，預(yù)知開拓馬路、擴(kuò)大租界及市政建設(shè)計(jì)劃，能夠搶先購置好地段的大量土地。他與匯豐銀行關(guān)系密切，常年獲得低息貸款，還經(jīng)常以抵押貸款循環(huán)獲利。

他曾花費(fèi)六十多萬兩銀子用鐵黎木鋪設(shè)南京路（外灘到西藏路），使得房地產(chǎn)大幅增值。

１９３１年去世時(shí)，哈同留下土地４００余畝，據(jù)英國駐上海領(lǐng)事館估計(jì)，遺產(chǎn)共計(jì)４００萬英鎊。

地產(chǎn)商冒險(xiǎn) 民國初年（1912 - 1926）

到1914年，外國房地產(chǎn)商已有三十家，為外商效力的買辦，攜巨資來滬定居的地主、官僚、富商紛紛加入。

早期上海的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由貿(mào)易洋行兼營，后來才出現(xiàn)了專業(yè)的房地產(chǎn)商。不難理解的是，最早的面孔都是外商。他們有的靠煙土起家（如老沙遜、怡和、仁記等），有的憑借管理租界的特權(quán)，每有市政建設(shè)消息便聞風(fēng)而動(dòng)、搶先圈地，由此聚斂了驚人的財(cái)富。

房捐和地稅是租界財(cái)政收入的支柱，一般要占半數(shù)甚至七成，所以房地產(chǎn)商成了頗受關(guān)照的“財(cái)神爺”。上海曾被稱為“冒險(xiǎn)家的樂園”，房地產(chǎn)商哈同就是樣板。

這位1849年出生于巴格達(dá)城的猶太人，24歲一人來到上海，先在老沙遜洋行做看門人，后升為高級(jí)職員并轉(zhuǎn)到新沙遜洋行任地產(chǎn)部經(jīng)理，他還是法租界公董局、公共租界工部局董事。1901年哈同洋行成立，地產(chǎn)占據(jù)了南京路“半條街”。1931年去世時(shí)，哈同在上海擁有土地400多畝，動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)約400萬英鎊。

到1914年，外國房地產(chǎn)商已有三十家，金融、建筑、律師、會(huì)計(jì)師等也多有兼營。過了“見習(xí)期”之后，為外商效力的買辦，攜巨資來滬定居的地主、官僚、富商紛紛加入房地產(chǎn)市場，華人房地產(chǎn)商大量出現(xiàn)。有的也進(jìn)了租界當(dāng)局，買賣地皮“耳聰目明”起來。

經(jīng)過半個(gè)世紀(jì)多的建設(shè)，租界羽翼漸豐，1915年人口增加到78萬。面對(duì)“人多地少”，“越界筑路”成了“當(dāng)務(wù)之急”。公共租界先后擴(kuò)充三次。1914年，法租界一次擴(kuò)充一萬多畝，總面積近五萬畝，98%來自“越界筑路”。上海是江南水鄉(xiāng)，這里的不少馬路本來就是河浜。延安東路原為洋涇浜、西藏中路原為泥城河，一一被填上土，成了馬路。

經(jīng)過輪番圈地，上海租界總面積達(dá)到全國其他23個(gè)租界總面積的1.5倍。

雖然這些年還是不太平，上海租界卻保持了相對(duì)的安定，吸引了大量人口和游資。城市建設(shè)也有進(jìn)步。在租界內(nèi)房屋建筑日趨現(xiàn)代化的同時(shí)，租界外的東區(qū)、西北地區(qū)和浦東建起了大片廠房，工人們則住在“上無片瓦”的棚戶區(qū)里。在“老城廂”南市區(qū)，老百姓的居住條件“比上不足，比下有余”，新式房屋也逐漸增多。

1920年代，現(xiàn)在的東風(fēng)飯店、和平飯店、匯豐銀行大樓、海關(guān)大樓等高樓大廈在外灘拔地而起，精美的花園別墅也大量增加。

金融風(fēng)潮 “黃金十年”（1927 - 1937）

1935年的經(jīng)濟(jì)蕭條引發(fā)了新一輪房地產(chǎn)危機(jī)。年關(guān)結(jié)賬時(shí)，上海八個(gè)房地產(chǎn)大亨相繼離滬避債，人稱“八仙過�！薄�

1927年至1937年，包括“八一三”淞滬抗戰(zhàn)，被稱為上海史上所謂的“黃金十年”。

1927年7月成立的上海特別市政府制訂了“大上海建設(shè)計(jì)劃”，這項(xiàng)計(jì)劃因“八一三”而中止，但是管理機(jī)構(gòu)沒有停止過規(guī)范房地產(chǎn)市場的努力，先后頒布的法規(guī)、舉措有：

禁止房東出租時(shí)私立名目；頒布土地征收法和《市民租用公地規(guī)則》；整理道契（永租土地的官方契據(jù)），停發(fā)華商道契；成立平民住所委員會(huì)，建成三處800余間住所；成立土地整理委員會(huì)，先后公布《土地法》、《土地法施行法》；改道契為永租契，統(tǒng)一規(guī)定契式、編號(hào)；公布不動(dòng)產(chǎn)抵押注冊規(guī)則；市中心住宅用地公開招投標(biāo)……

在這個(gè)時(shí)期，作為對(duì)內(nèi)、對(duì)外開放的橋頭堡，上海的工商業(yè)、郵電交通迅速發(fā)展。1931年外商在上海投資額達(dá)11.1億美元，占當(dāng)時(shí)外國資本對(duì)華投資總額的三分之一以上，由此提升人氣、拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長。在所謂“黃金十年”的初期，地價(jià)迅速上升。以中百一店基地為例，每畝地價(jià)由1927年的銀九萬兩漲到了1933年的十八萬兩；房地產(chǎn)交易總額也連創(chuàng)新高，1930年達(dá)到0.84億元，1931年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.83億元；公共租界每年新建房屋六千多幢……

如果沒有戰(zhàn)爭會(huì)怎樣？歷史從來不能假設(shè)。

開埠之初，戰(zhàn)爭曾促進(jìn)了租界內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；到了戰(zhàn)云密布的1930年代，租界再也不是可以隔岸觀火的“世外桃源”了。

1932年“一·二八”戰(zhàn)爭使上海遭受空前的打擊。日軍槍炮所及，工廠被毀損超過一半，店鋪被毀損七成，房屋被毀達(dá) 85%，僅房屋一項(xiàng)就損失2億銀以上。戰(zhàn)爭造成租界內(nèi)空置房增加，當(dāng)年工部局統(tǒng)計(jì)：新建房屋少了一半。1932年全市房地產(chǎn)交易額只有2500萬元，只有上年的13%。

“屋漏偏逢連夜雨”。接著是全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，加上國內(nèi)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)，工商業(yè)欲振乏力。還有一個(gè)重要因素：1934年6月美國國會(huì)通過購銀法案，提高銀價(jià)，大量收購白銀，引發(fā)中國白銀外流，幣值不穩(wěn)，造成了1935年的“金融風(fēng)潮”，大量工廠、商店停工，華資銀行倒閉、停業(yè)的達(dá)12家，錢莊也沒了11家。

經(jīng)濟(jì)蕭條引發(fā)了新一輪房地產(chǎn)危機(jī)。由于金融業(yè)銀根收緊、只收不放，抵押活動(dòng)停滯，導(dǎo)致多家中外房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，年關(guān)結(jié)賬時(shí)，上海八個(gè)房地產(chǎn)大亨相繼離滬避債，人稱“八仙過�！�。到了1936年，公共租界的空置率達(dá)到10.9%，這就足以使得地價(jià)暴跌、房地產(chǎn)買賣一落千丈。房地產(chǎn)商無力償還利息，又收不回放出去的款子，個(gè)個(gè)債臺(tái)高筑。

“八一三”戰(zhàn)事一開，上海房地產(chǎn)市場再也沒有喘息、恢復(fù)的機(jī)會(huì)了。

游資趁亂日偽時(shí)期（1938 - 1945）

由于房地產(chǎn)是幾乎惟一未被日軍管制的行業(yè)，大批業(yè)外商人組建房地產(chǎn)公司，不建房屋，而是將房地產(chǎn)當(dāng)作投機(jī)工具，“踢皮球”、“飛過海”盛極一時(shí)。自“八一三”至1941年12月，上海四周淪陷、僅存租界，史稱“孤島”。1941年12月8日太平洋戰(zhàn)爭爆發(fā)，日軍進(jìn)入公共租界，法租界因?yàn)榉ㄕ严虻聡督刀幢徽碱I(lǐng)。

日偽時(shí)期兵荒馬亂，老百姓本能地躲進(jìn)相對(duì)安全的租界。1938年租界人口從兩年前的167萬漲到450萬，每天收到匯款銀20萬元以上。人口、游資又一次聚集，使得上海房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一輪畸形的繁榮期。

此時(shí)英美房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)受到抑制，許多人見勢不妙、就此退出中國。華商數(shù)量雖然超過了外商，規(guī)模仍是“小巫見大巫”。然而房地產(chǎn)商日子并不好過，用地、營造都發(fā)生了重大問題。首先是日軍大肆強(qiáng)占民地。不到四年的時(shí)間，日軍四十起圈地達(dá)30萬畝；后來日偽“恒產(chǎn)公司”征地時(shí)又任意估價(jià)，付的還是“白條”——不兌現(xiàn)的公司債券。

新建房屋開展租賃本是上海房地產(chǎn)商的看家本領(lǐng)。然而1938年后，幣值不斷下跌，到1941年貨幣貶值十五倍以上，房東是做不下去了，與此相應(yīng)，樓市炒作之風(fēng)日盛。

1942年6月，日偽一度下令取締證券交易，導(dǎo)致巨額游資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，形成空前的房地產(chǎn)投機(jī)狂潮。當(dāng)時(shí)除了同業(yè)公會(huì)三百家房地產(chǎn)商以外，還有兼營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)三百家。1943年全市房地產(chǎn)成交額5億元（日偽貨幣），達(dá)到了新的高峰。

由于房地產(chǎn)是幾乎惟一未被日軍管制的行業(yè)，大批業(yè)外商人組建房地產(chǎn)公司，不建房屋，而是將房地產(chǎn)當(dāng)作投機(jī)工具，“踢皮球”、“飛過�！笔O一時(shí)，依靠轉(zhuǎn)手獲取暴利，連過戶、公告都免了。導(dǎo)致土地價(jià)格越炒越高，“定票”（相當(dāng)于現(xiàn)在的預(yù)售合同）也是滿天飛。市中心的房子有價(jià)無市，投機(jī)者轉(zhuǎn)炒郊區(qū)，有家地產(chǎn)公司囤積了兩百畝空地，蓋了房子的土地還不到一畝。

“綜觀現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資，對(duì)于社會(huì)各業(yè)的貢獻(xiàn)少、危害多。一言以蔽之：投機(jī)的惡果�！币压蕦W(xué)者王季深在其1943年專著《上海之房地產(chǎn)業(yè)》中寫道：“時(shí)隔數(shù)月，同一房地產(chǎn)已經(jīng)數(shù)易其主，如此互相做踢皮球式的買賣，其價(jià)安得不愈踢愈高？……房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)的最大惡果：間接刺激價(jià)格，陷民生于水深火熱之境！”

1943年1月11日，重慶國民政府代表分別在中美、中英關(guān)于取消兩國在華治外法權(quán)、收回公共租界的文件上簽字。中國租界始于戰(zhàn)火，終于戰(zhàn)火。

值得注意的是，在市場供求方方面面的作用下，日偽時(shí)期地價(jià)與房租的“均衡”發(fā)生了移動(dòng)。

1944年偽地政局重估地價(jià)，原法租界地價(jià)與1940年相比增值40倍。按照1945年的房租標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)用房租金為戰(zhàn)前基數(shù)的180倍，居住用房租金為戰(zhàn)前基數(shù)的 140倍。租賃市場的擁擠可見一斑，而作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的“買地建屋”、增大供給卻“跟不上趟”，大批游資滯留在房產(chǎn)市場進(jìn)行炒作而不是建設(shè)，泡沫吹到了驚人的地步。

地產(chǎn)風(fēng)云人物二　陶桂林（1892-1989）

作為中國近代建筑業(yè)的發(fā)祥地，上海培養(yǎng)了一批稱雄市場的巨子。白手起家的陶桂林其代表人物，陶馥記營造廠是近代上海乃至全國最大的建筑企業(yè)。

陶桂林是江蘇南通人，１２歲隨叔父到上海時(shí)只是個(gè)木工學(xué)徒，學(xué)徒時(shí)期上了四年夜校，２０歲就成了建筑施工主任。陶桂林曾在“美孚洋行”工作，從中學(xué)會(huì)了先進(jìn)的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑技術(shù)。

３０歲時(shí)（１９２２年）陶創(chuàng)立了陶馥記營造廠。起初承接一些小工程，后來聘請了一批留學(xué)生作為技術(shù)人員。１９２７年冬，他以造價(jià)９２８０８５兩承接了第一個(gè)大工程：廣州中山紀(jì)念堂。此后，陶馥記在港澳及南洋名聲大振。

１９２９年陶桂林進(jìn)入南京市場，承建中山陵第三期工程歷時(shí)６年，耗資２２０萬元，后又承建國民革命軍陣亡將士紀(jì)念塔（今靈谷公園）等，成為全國屈指可數(shù)的大型建筑企業(yè)。高四層的“馥記大廈”達(dá)到了當(dāng)時(shí)的國際先進(jìn)水平，本是陶的辦公樓，解放后成為鼓樓百貨商店大樓。

１９３４年總包“遠(yuǎn)東第一樓”南京路２４層的國際飯店使得陶桂林名動(dòng)天下。國際飯店由當(dāng)時(shí)的四大銀行共同投資興建，是中國人自己籌資建造的第一幢摩天大樓和二十世紀(jì)三十年代亞洲最先進(jìn)的酒店。當(dāng)時(shí)樓高驚人，有″仰觀落帽″之說。此外，陶還承接了浙贛鐵路上的貴溪大橋、南昌贛江大橋、潼關(guān)黃河大橋、淮河下游三座船閘、６９孔三河活動(dòng)大壩等工程。

１９３１年起，陶桂林在家鄉(xiāng)呂四、上海、重慶等地開辦建筑學(xué)校和建筑培訓(xùn)班。１９４７年，陶桂林發(fā)起成立了“中華營造業(yè)全國聯(lián)合會(huì)”并當(dāng)選為理事長。

地產(chǎn)風(fēng)云人物三周湘云家族

周湘云家族原居寧波，曾祖是當(dāng)?shù)孛t(yī)。鴉片戰(zhàn)爭后，周湘云父輩三兄弟從寧波到上海灘淘金。

周湘云父親周蓮塘起先在老牌的沙遜洋行當(dāng)職員。為外國人代辦置房買地，代辦出了名氣之后，周蓮塘在蘇州河以北、現(xiàn)南京東路和江西中路一帶買進(jìn)了若干舊房基地，成了那一帶最早的房地產(chǎn)商人之一。幸運(yùn)的是，周蓮塘買的地靠近外灘，逐年升值，十年間他就成了“海上聞人”。

不久，周蓮塘的地產(chǎn)公司“周蓮記”在老沙遜洋行掛牌，到二十世紀(jì)初周蓮記穩(wěn)扎穩(wěn)打，在市中心有了十幾處整塊的里弄房地產(chǎn)。

周蓮塘去世時(shí)，大兒子周湘云只有１３歲。“銜玉而生”的周湘云趕上了幾次租界地皮價(jià)格飛漲的良機(jī)。第一次是辛亥革命前后，租界人口大增，房地產(chǎn)價(jià)格隨之大漲；第二次是１９２４年江浙之戰(zhàn)，再次引起租界人口和地價(jià)上漲；由于租界不斷吸引人口和資金，地價(jià)持續(xù)上升，周家始終捂著房地產(chǎn)當(dāng)著“鐵多”派，等到周湘云１９４３年去世時(shí)，全部家產(chǎn)達(dá)８０００萬，在公共租界工部局納稅人的名冊上排名第五，同時(shí)其弟還擁有上�！耙惶�(hào)”汽車牌照達(dá)４０年之久。

周湘云曾花幾萬兩銀子捐了個(gè)“上海即補(bǔ)道”，捐官后認(rèn)識(shí)了不少名流。政治上他是個(gè)保守派，周還是個(gè)古物收藏大家。

解放后，周家的花園私宅有的成為靜安區(qū)少年宮，“學(xué)圃”花園上修建了延安飯店，華山路花園則現(xiàn)屬華山醫(yī)院一部分。

房租：動(dòng)蕩的主神經(jīng)

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租賃市場一直是100多年來上海房地產(chǎn)市場最敏感、最活躍的部分。每當(dāng)戰(zhàn)爭爆發(fā)，大量的難民涌入租界，上海的房屋租金立即急遽上躥。1920年至1937年，上海灘加租、減租風(fēng)潮不斷，成為中國近代房地產(chǎn)市場難得一見的景觀。

樓市火爆期加租要求層出不窮

當(dāng)時(shí)房東的主力是置地建房的開發(fā)商、地主，這些“機(jī)構(gòu)”面對(duì)的是租房的“散戶”。他們根據(jù)市場行情調(diào)整缺乏彈性的定租，調(diào)整的頻密程度反映了租賃市場的波動(dòng)。房東加租、房客減租都要“領(lǐng)行情”，這方面的信息主要來自租界工部局(公共租界管理機(jī)構(gòu))的“重估地價(jià)”。

在租賃市場“拉鋸戰(zhàn)”的頭幾年，由于房市火爆，眼看著平均地價(jià)年年上漲，房東一方優(yōu)勢明顯，加租要求層出不窮，房客最多只能拒絕加租，或者求助于行政力量的干預(yù)。

1920年，工部局估平均地價(jià)為每畝銀10476兩，比1916年估價(jià)（8819兩）漲了一成多，滬市各房東普遍加租，有增加一倍者。

1921年，上海成立大批交易所，到處挖租營業(yè)用房，引發(fā)加租風(fēng)潮。同年10月23日，上海房客聯(lián)合會(huì)總會(huì)成立，隨后派代表至中外官署請?jiān)阜磳?duì)“非法加租”，各機(jī)構(gòu)先后公告取締加租。

1922年，工部局重估地價(jià)為銀12012兩。1924年漲到16207兩。房東忍不住了，加租風(fēng)潮又起，北四川路大德里“加租5成、重收小租（合同約定租金以外加收的租金）5個(gè)月”。當(dāng)年由于江浙戰(zhàn)爭，近50萬難民涌入租界，房子明顯供不應(yīng)求。

由于地價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，房租大戰(zhàn)消停了幾年。到了1927年，房客聯(lián)合會(huì)轉(zhuǎn)守為攻，搞起了針鋒相對(duì)的“房租減半運(yùn)動(dòng)”。

一個(gè)要加、一個(gè)要減，官方不勝其煩，反復(fù)布告，勸說雙方各退一步、“和平解決”。針對(duì)“房租減半”的要求，官方?jīng)Q定“悉以去年六月為標(biāo)準(zhǔn)，小租惡習(xí)立即革除”。當(dāng)年工部局估地價(jià)為每畝銀18652兩。

1930年的時(shí)候土地估價(jià)漲到了銀26909兩。加租引發(fā)的迫遷糾紛經(jīng)常搞到“司法介入”。

“一二八”戰(zhàn)后，減租一方反彈

“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”。1932年“一二八”戰(zhàn)后，減租一方反彈，當(dāng)年有多處獲得數(shù)月免租。

1933年，工部局重估地價(jià)為銀33877兩，較三年前又漲三成。但此時(shí)從國內(nèi)到國外，經(jīng)濟(jì)形勢普遍不景氣，房客反彈愈加強(qiáng)烈。

1934年減租運(yùn)動(dòng)來了真格，“減低房租委員會(huì)”擁有五十余分支機(jī)構(gòu)，2月份汽車游行，三月向市府請?jiān)�，六月總�?dòng)員，七月赴京請?jiān)福旁侣蓭煿珪?huì)函市政府要求按《土地法》訂房租標(biāo)準(zhǔn)……據(jù)報(bào)載，達(dá)成減租協(xié)議的有45處。

1935年的“金融風(fēng)潮”引發(fā)了一輪房地產(chǎn)危機(jī)。房客減租的熱情大了不少。這一年有160處取得減租，由6折至九五折不等。后來成立的“哈同房客聯(lián)合會(huì)”宣布要求“六折減租、租金提存銀行”，第二項(xiàng)是為了抵制房東私立小租等名目。

同年“平民福利失業(yè)管理委員會(huì)”在其美路、普善路、大木橋路、中山路四處修建“廉租房”，甲種964間，乙種36間，月租3至4元。

有趣的是，到了1936年12月，地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)因地價(jià)慘落，申請工部局重估地價(jià)、減輕稅負(fù)，這回則“未有結(jié)果”。

“二房東” 現(xiàn)象日益普遍

在抵制房東不合理加租的同時(shí)，分租現(xiàn)象日益普遍，日后成為上海房市最大麻煩的“二房東”問題也漸露端倪。

有關(guān)部門曾經(jīng)試圖通過行政手段控制租賃市場，規(guī)定單幢至多不超過三戶，實(shí)際上市場的力量突破了行政的規(guī)范。以“假四層”為例，后來每幢裝個(gè)五六戶尚在“體面”之列。

抗戰(zhàn)勝利后，房租談判跟不上物價(jià)上漲，管理失控使得“二房東”在亂世中脫穎而出，趕不走、搬不動(dòng)、繞不開，成了房市的“永租”霸主和真正的受益者，最終毀掉了租賃市場。

租賃雙方的爭斗處于和平時(shí)期的大背景。到了1937年，減租運(yùn)動(dòng)嘎然而止：“八一三”后，華界的大片住宅都在日軍轟炸中被夷為平地，70萬難民涌入租界，房租猛漲之余，還得先付三個(gè)月押租。戰(zhàn)亂中保命要緊，對(duì)價(jià)格的敏感度驟然降低。

“二房東”奪主

尾聲（1946-）

抗戰(zhàn)勝利并沒有為房地產(chǎn)業(yè)帶來春天。隨后的“接收”被百姓稱為“劫收”，房地產(chǎn)業(yè)也在劫難逃，在不斷加速的惡性通貨膨脹中走向滅亡。

1946年后，有關(guān)當(dāng)局雖然提出了《大上海區(qū)域計(jì)劃總圖草案》，但并未執(zhí)行。由于“國統(tǒng)區(qū)”經(jīng)濟(jì)日趨崩潰，外商無心戀戰(zhàn)、相繼撤退，很多公司把總部由上海改到了香港。“在中國開展大規(guī)模業(yè)務(wù)的日子已經(jīng)過去了。”新沙遜洋行老板維克多·沙遜曾表示。他把所屬華懋、遠(yuǎn)東、上海等地產(chǎn)公司改為上海分公司，設(shè)總公司于香港，資本額也改以港元計(jì)算。

“從汪精衛(wèi)的時(shí)候就開始通貨膨脹。”那時(shí)候住在淮海中路的陳慰慈回憶，“抗戰(zhàn)勝利以后，美國貨來了，用國民黨的錢一樣也買不到，都要銀元。買東西不講價(jià)錢，講一塊銀元買多少個(gè)，如果買碗那就買十個(gè)碗回去。不找鈔票，因?yàn)殁n票沒有用�！�

物價(jià)飛漲之下，大家都忙著換黃金、銀元，房屋建設(shè)陷于停頓，坎坷一生的近代上海房地產(chǎn)業(yè)油盡燈枯，只能靜待來世了。

租賃市場在日偽時(shí)期的基礎(chǔ)上進(jìn)一步瀕臨崩潰：和1933年相比，地價(jià)漲了一千倍，而米價(jià)漲了五千倍，房租則是戰(zhàn)前的七千倍。真正的房東收不到錢，收到了也是一堆廢紙；在失去強(qiáng)制力量干預(yù)的情況下，“二房東” （從房東處租房后再進(jìn)行分租的房客）喧賓奪主，隨行就市大發(fā)其財(cái)，一幢樓塞進(jìn)“七十二家房客”，都是“二房東”的功勞。

1949年5月27日，上海解放。

據(jù)1950年統(tǒng)計(jì)：市區(qū)建筑面積4679萬平方米，居住、非居住各占一半，絕大多數(shù)為私人所有；土地則公用占12.4%，私人占74%，外國人占13.6%。

值得一提的是，解放初期個(gè)體工商業(yè)者還有創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)交易也未立即消失；只是房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)少、稅費(fèi)高，紛紛“資不抵債”，很多物業(yè)通過軍事管制、征用、接管、代管、受讓等形式被交給了有關(guān)部門。

1952年4月，上海市人民法院裁定扣押哈同遺孀16處房地產(chǎn)；第二年，在征用的哈同花園土地上修建中蘇友好大廈（今上海展覽中心）；1954年由24家外商經(jīng)租的15244幢房屋全部由市房地產(chǎn)公司經(jīng)租部接辦。

1956年公私合營，上海市進(jìn)行了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和出租私房的“社會(huì)主義改造”。市區(qū)公有土地從12.4% 上升到 44.4%，此后國家相繼出臺(tái)了限制私地買賣、出租；私有房屋買賣，基地不準(zhǔn)作價(jià)，由國家收回；1963年起公家單位租用私地改為征用……諸多措施收緊了房地產(chǎn)買和賣的口子，上海房地產(chǎn)業(yè)“隨風(fēng)而逝”。

特別關(guān)注：上海房地產(chǎn)的百年動(dòng)蕩之下篇

■ 上海房地產(chǎn)的復(fù)興基因

“上海黃浦灘的地價(jià)，比較八十年以前的地價(jià)，相差又是有多少呢？大概可說相差一萬倍。”——孫中山《民生主義》第二講

上海近代房地產(chǎn)市場紅火了整整一百年，當(dāng)代市場也在全國"后發(fā)先至"，成了持續(xù)供求兩旺的"龍頭股"。中斷近半個(gè)世紀(jì)之后，上海房地產(chǎn)是輪回還是復(fù)興？

什么因素導(dǎo)致上海房地產(chǎn)百年火爆？通過歷史對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，這些一脈相承的"共同基因"是：不斷聚集的人口、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)商、無可爭議的金融中心地位，還有就是國際先進(jìn)的管理和制度。

獨(dú)特的“上海之路”

近代上海房地產(chǎn)幾乎是在“一張白紙”上發(fā)展起來的。在自然經(jīng)濟(jì)下，置地買房主要是為了自用，借買賣、出租而牟利的房地產(chǎn)行業(yè)并未在建城七百余年的上海出現(xiàn)。隨后短短一百年卻使這個(gè)縣城成長為“東方巴黎”，半個(gè)世紀(jì)前就已容納了500萬人口。

“房地產(chǎn)有一般性的運(yùn)作過程，但是簡單用區(qū)位理論、地租理論都無法解釋上海房地產(chǎn)發(fā)展豐富的特殊性�！鄙虾Ｊ穼＜荫R學(xué)強(qiáng)博士對(duì)記者表示，“其實(shí)改革開放以來，上海房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出和其他城市不一樣的特點(diǎn)，人們對(duì)此關(guān)注不夠�！�

比如說，上海房地產(chǎn)市場的再次大規(guī)模啟動(dòng)緣于獨(dú)特的“二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)”模式。

“上海走了一條其他地方?jīng)]走過的路。”據(jù)社科院房地產(chǎn)研究中心理事顧建發(fā)介紹，1996年上海先是把售后公房（福利房）放出去，搞活三級(jí)市場。不少家庭進(jìn)行梯度消費(fèi)，賣掉舊房買新房，加上1998年契稅降低和退稅政策，樓市一下子火起來了。

顧建發(fā)認(rèn)為，上海的“二三級(jí)市場”聯(lián)動(dòng)在全國范圍而言都是最好的。2004年，二手房交易量將超過一手房，而二手房交易比重高是市場成熟的標(biāo)志。

近代上海房地產(chǎn)市場紅火了整整一百年；當(dāng)代上海樓市也在全國“后發(fā)先至”，成了持續(xù)供求兩旺的“龍頭股”。中斷近半個(gè)世紀(jì)之后，是輪回還是復(fù)興？

縱向?qū)Ρ瓤梢园l(fā)現(xiàn)，上海房地產(chǎn)有其一脈相承的“共同基因”：不斷聚集的人口、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)商、無可爭議的金融中心地位，還有就是先進(jìn)的管理和制度。

基因一：人潮涌動(dòng)

戰(zhàn)爭推動(dòng)人口、資金一步步向上海聚集，上海近代房價(jià)在全球呈現(xiàn)“一打就漲”的奇特走勢；改革開放，特別是浦東開發(fā)以來，上海房地產(chǎn)市場的需求再度保持“長陽”，“兩外”（境外、外地）人員大量、持續(xù)聚集在上海，構(gòu)成了強(qiáng)大的購買力。

排除個(gè)別非常時(shí)期的房價(jià)下跌，上海的房價(jià)、地價(jià)近百年來一直在漲。

1863年上海公共租界的土地平均價(jià)是每畝銀1318兩，到1907年達(dá)到9606兩，升值七倍多； 1920年上海公共租界的土地平均價(jià)是銀10476兩，1933年達(dá)到了銀 33877兩。

導(dǎo)致上海地價(jià)不斷上漲的因素眾多，其中很重要的因素就是人口的不斷聚集。不斷有更多的人要住房，有更多的錢要買房，房價(jià)、房租、地價(jià)隨之上漲不止。

人口不斷聚集上海，與近代上海經(jīng)濟(jì)、軍事形勢密切相關(guān)。每遇戰(zhàn)亂和時(shí)局動(dòng)蕩，都會(huì)引起各地人口競相涌入租界。

小刀會(huì)率先“幫助”英國僑商打破了“華洋分居”的禁令，太平天國刺激了租界地皮的投機(jī)熱潮。

民國初期，戰(zhàn)亂頻仍，大批難民涌入租界，特別是其中的江南士紳帶來了大量游資。時(shí)人姚公鶴在經(jīng)歷了開埠以來上海幾十年發(fā)展和幾次“兵事”的關(guān)系之后，不禁感慨：“然則租界一隅，平時(shí)為大商埠，亂時(shí)為極樂國……天下之治亂視上海，上海之治亂視租界�！� 戰(zhàn)爭推動(dòng)人口、資金一步步向上海聚集，無疑給房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求。當(dāng)然，上海房地產(chǎn)不是絕對(duì)的“一打就漲”，到了日軍侵華，戰(zhàn)爭與樓市的奇特“蜜月期”就此結(jié)束。

半個(gè)多世紀(jì)過去，改革開放、特別是浦東開發(fā)以來，上海房地產(chǎn)市場的需求再度保持“長陽”，“兩外”（境外、外地）人員大量、持續(xù)聚集在上海，構(gòu)成了強(qiáng)大的購買力。當(dāng)然，在和平建設(shè)時(shí)期，上海吸引人的不是遠(yuǎn)離戰(zhàn)火，而是良好的治安和充分的工作機(jī)會(huì)。

無論何時(shí)，“安全”總是生活最基本的要求。從上世紀(jì)一二十年代開始，上海的治安水準(zhǔn)已是有口皆碑；這個(gè)城市給予移民的安全感帶來了房地產(chǎn)市場源源不斷的人氣。優(yōu)勢一直延續(xù)到今天，成為各地移民安家上海的理由；而某些經(jīng)濟(jì)先行一步的城市卻不得不慢下來花大價(jià)錢“補(bǔ)課”，為吸引拖家?guī)Э诘母咚刭|(zhì)人才而絞盡腦汁。

“有人跟我講：半夜十二點(diǎn)，女孩子一個(gè)人敢穿吊帶裙走夜路的地方，只有上海。”浦東改革與發(fā)展研究院秘書長楊周彝自信，“上海治安一流，會(huì)源源不斷地吸引全國的富豪�！�

基因二：房地產(chǎn)商“群英會(huì)”

開放的上海是個(gè)“�！保瑏碜匀珖鞯氐摹斑^江龍”在這塊“流奶與蜜之地”胼手胝足、艱難創(chuàng)業(yè)。

近代上海房地產(chǎn)市場的風(fēng)云人物有個(gè)共同點(diǎn)：他們都不是上海人。

首先是占據(jù)主導(dǎo)地位的外商，其中最重要的群體是“塞法迪猶太人”。近代上海房地產(chǎn)商的前三位均為猶太公司。

“塞法迪猶太人”最初指中世紀(jì)被西班牙驅(qū)逐出境的猶太人，后來泛指從地中海沿岸，特別是西亞、北非移居到世界各地的猶太人。十九世紀(jì)四十年代來上海經(jīng)商定居的塞法迪猶太人大多早先生活在巴格達(dá)，后來為躲避迫害去了印度，在那里經(jīng)商辦廠。站穩(wěn)腳跟后，塞法迪猶太商賈大舉進(jìn)軍剛剛對(duì)外開放的上海灘。最早來到上海的沙遜家族發(fā)展最快。1845年，大衛(wèi)·沙遜在這里設(shè)立了沙遜洋行上海分行，隨后業(yè)務(wù)取得了驚人的發(fā)展。他去世后不久，次子創(chuàng)辦了新沙遜洋行。經(jīng)過三代人的經(jīng)營，到1930年代，新沙遜洋行成為上海灘首富。沙遜家族的成功吸引了一幫子塞法迪猶太人，包括哈同、嘉道理家族、亞伯拉罕家族、所羅門家族等。他們在上海的貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)等領(lǐng)域有很強(qiáng)的實(shí)力。

冒險(xiǎn)家不止是老外。開放的上海是個(gè)“�！�，來自全國各地的“過江龍”在這塊“流奶與蜜之地”胼手胝足、艱難創(chuàng)業(yè)。

中國人在上海經(jīng)營房地產(chǎn)原本大多是自產(chǎn)出租，屬于個(gè)人置產(chǎn)收租性質(zhì)。第一次世界大戰(zhàn)爆發(fā)后，中國民族資本獲得長足發(fā)展，由于房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚，房地產(chǎn)又是信貸的可靠抵押品，華商房地產(chǎn)公司紛紛成立。但華商經(jīng)營房地產(chǎn)資金實(shí)力較弱，主要做“自產(chǎn)”、“經(jīng)租”（代收房租）和“介紹”（中介）。到1930年，上海房產(chǎn)業(yè)主公會(huì)有華籍會(huì)員60家，算是華商的黃金時(shí)代。

不光是地產(chǎn)商，上海的建筑商也是業(yè)內(nèi)翹楚。陶桂林創(chuàng)辦的“陶馥記”就是全國最大的建筑公司，后來承建了南京中山陵三期和“遠(yuǎn)東第一樓”上海國際飯店。

改革開放二十多年來，上海又迎來了一股移民大潮。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，就有不少來自外國、港臺(tái)和內(nèi)地的“新上海人”。 “全世界找不到一個(gè)城市類似上海，有點(diǎn)像香港，但可能比香港變化得更快，它也不像紐約�！被鶑�(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)覺得，“上海是個(gè)非常特別、中西文化融會(huì)貫通的地方，非常適合國際化。”陳是香港人，來上海六年，2002年他成立了這家房地產(chǎn)顧問公司，今年他本人被評(píng)為“2003年度上海十大青年經(jīng)濟(jì)人物”。

基因三：金融中心地位

金融危機(jī)和前幾年積累下來的投資房地產(chǎn)熱潮起了“化學(xué)反應(yīng)”，大批銀行、錢莊收下來的抵押房地產(chǎn)被砸在手里。

隨著房地產(chǎn)市場的擴(kuò)大，外國房地產(chǎn)公司經(jīng)營手法也日趨多樣化。經(jīng)常被采用的融資方式是發(fā)行股票或公司債券，以此來擴(kuò)大經(jīng)營。比如英商業(yè)廣地產(chǎn)公司自1888年起先后增資9次，發(fā)行公司債券30多次。成立于1909年、主營房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的比商義品地產(chǎn)公司更有點(diǎn)“劍走偏鋒”。

義品公司的房款利率在 7.5% -12%之間，抵押放款種類繁多，其中以空地押造和租地押造條件最為苛刻，也最為成功。這家房地產(chǎn)公司像家銀行：如果押戶到期無力還債，物業(yè)將被義品吞并；提前償還還要交納“空利息”。當(dāng)樓市正常增長的時(shí)候，它照拿利息不誤；樓市一衰退，這條“鱷魚”的節(jié)日就到了。如此有點(diǎn)像股市上的“空頭”。

中國的銀行業(yè)也很自然地看上了房地產(chǎn)。1914年成立的勸業(yè)銀行是全國性不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，1915年成立的中國實(shí)業(yè)銀行發(fā)放用不動(dòng)產(chǎn)做抵押的長期貸款。1932年上海銀行業(yè)聯(lián)合準(zhǔn)備庫所集中的5000萬元資產(chǎn)中，屬于租界內(nèi)的地產(chǎn)竟占總金額的 82.63%。

榮膺金融中心是一柄“雙刃劍”。金融、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對(duì)于房地產(chǎn)市場不但給予支持，也帶來了波動(dòng)。

1932年“一二八”之后，全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、國內(nèi)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)，加上國內(nèi)白銀外流，導(dǎo)致了1935年的“金融風(fēng)潮”，并引發(fā)了一輪房地產(chǎn)危機(jī)。

在這場金融風(fēng)潮導(dǎo)致的房地產(chǎn)危機(jī)中，特別值得一提的是美國的“白銀法案”。 1935年之前，中國貨幣采用銀本位。在1929-1933年的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)中受重創(chuàng)的美國通過“羅斯福新政”全力推動(dòng)貨幣貶值、增大出口，1934年美國國會(huì)通過了《白銀法案》，以刺激銀本位國家的購買力，抑制其出口產(chǎn)品競爭力。收購白銀使得世界市場上銀價(jià)暴漲，內(nèi)地現(xiàn)銀不斷流入上海后外流，市面銀根奇緊，物價(jià)、房價(jià)下跌。

1935年上半年上海銀行清理倒閉者達(dá)十二家之多，錢莊亦有十家，全年倒閉的工商企業(yè)超過一千家。金融危機(jī)和前幾年積累下來的投資房地產(chǎn)熱潮起了“化學(xué)反應(yīng)”，大批銀行、錢莊收下來的抵押房地產(chǎn)被砸在手里。到1936年，公共租界空置率超過10%大關(guān)；拜危機(jī)之賜，義品地產(chǎn)吃進(jìn)的產(chǎn)業(yè)在百萬銀元以上。

給予近代房地產(chǎn)市場致命一擊的，就是接踵而來的日本兵了。

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)光有錢不行，還要看當(dāng)局的作為。日偽時(shí)期，上海集聚的資金不可謂不多，但是在窮兵黷武的政策下，游資無法“沉淀”到營造業(yè)，除了瘋狂炒作別無出路；不建房、光炒房，人越來越多，上海人自嘲“螺螄殼里做道場”，就是在這種環(huán)境下鍛煉出來的本事。

基因四：管理與制度

江浙富庶之地杭州和上海最高地段的地價(jià)差了十倍�！敖煌ㄒ蛩亍弊阋栽斐蛇@么大的差異嗎？

除了大批移民、金融信貸和房地產(chǎn)商的優(yōu)勢，管理也是近代上海房地產(chǎn)業(yè)的遺產(chǎn)之一。

比如說，安全體制。

“安全”二字不光是治安，也包括保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)、企業(yè)經(jīng)營的社會(huì)環(huán)境。

1876年出生的近代著名實(shí)業(yè)家穆藕初在“五十自述”中稱：“此三十余年中，思想變遷、政體改革……交際廣、范圍大，非契約不足以保障之。”

這不是一句空話。作為近代紡織業(yè)巨子，年輕時(shí)的穆藕初曾經(jīng)力排眾議，靠近棉花產(chǎn)地鄭州去開廠。結(jié)果戰(zhàn)事一起，軍閥住進(jìn)工廠，停工不說，吃喝拉撒全要管，差點(diǎn)把上海總部也拖垮，穆只好“認(rèn)栽”。傳統(tǒng)社會(huì)中企業(yè)缺乏“契約保障”是他的切膚之痛。

除了安定的社會(huì)環(huán)境，率先引入近代化的城市管理、土地產(chǎn)權(quán)制度和“事權(quán)統(tǒng)一”，也給“在針尖上跳舞”的上海租界帶來了機(jī)會(huì)。

明清時(shí)期，江南土地轉(zhuǎn)移頻繁，民間有所謂“百年田地轉(zhuǎn)三家”的說法。然而，“國有土地經(jīng)某些環(huán)節(jié)的變通，或因政局變動(dòng)，會(huì)被大量轉(zhuǎn)化為私產(chǎn)；相應(yīng)地，無數(shù)的私家財(cái)產(chǎn)也可能瞬間而成為公共財(cái)產(chǎn)。”馬學(xué)強(qiáng)說，“傳統(tǒng)中國的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)究其實(shí)質(zhì)都擺脫不了‘國家主權(quán)是最高產(chǎn)權(quán)’的陰影。土地自由買賣的相對(duì)性與國家政權(quán)對(duì)土地?fù)碛械摹^對(duì)權(quán)力’，這是傳統(tǒng)中國產(chǎn)權(quán)運(yùn)行中的矛盾�！�

房地產(chǎn)業(yè)在租界的長足發(fā)展，很大程度上緣于通過法律（《租地章程》）和“非法律手段”解決了這個(gè)威脅私產(chǎn)安全的“非經(jīng)濟(jì)因素”。通過與上海道臺(tái)合辦土地契證 - 道契，永租制使得土地“名為永租，實(shí)同買賣”。以這種新式的土地契證 - 道契為核心，近代土地制度首先在上海租界建立了起來，房地產(chǎn)市場也隨之興起。

“租界”兩字令人痛心。然而，在產(chǎn)權(quán)不清的封建社會(huì)基礎(chǔ)上，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，近代化管理起到了不可替代的示范作用，租界的土地與周邊相比體現(xiàn)出了驚人的級(jí)差地租。

1930年統(tǒng)計(jì)，公共租界、法租界的平均地價(jià)分別是每畝銀三萬七千元、兩萬七千元，而上海華界只有不到銀一千五百元；現(xiàn)在上海和杭州的房地產(chǎn)價(jià)格相差無幾，但在解放前，江浙富庶之地杭州和上海最高地段的地價(jià)差了十倍�！敖煌ㄒ蛩亍弊阋栽斐蛇@么大的差異嗎？

附錄一 “萬能票據(jù)”——道契

在近代上海的房地產(chǎn)交易中，道契是最關(guān)鍵的契證。

道契是外國人永租土地取得的憑證。1844年中，一個(gè)英國鴉片販子在外灘租地十三畝，該項(xiàng)成為“英冊”第一號(hào)道契；第一批道契都是1844年以來的成案，計(jì)五百三十余畝。

由于道契識(shí)別明確，交割手段簡便，成為上海金融市場中信譽(yù)最高、流通性最強(qiáng)的信用工具。經(jīng)濟(jì)學(xué)家章乃器在《中國貨幣金融問題》中寫道：“錢莊股東只要能拿得出道契，錢莊就決不至周轉(zhuǎn)不靈；銀行或者錢莊受押下來道契，一旦需要資金，馬上可以拿到外商銀行去轉(zhuǎn)押……形成地產(chǎn)流通的稀世現(xiàn)象�！�

到后來，道契已經(jīng)不是一張普通的房地產(chǎn)契證，而是一張“萬能票據(jù)”。道契竟然像金銀、貨幣一樣，可以在銀行作為資產(chǎn)流通、抵押，時(shí)稱“只需手中持有道契，即不愁資金無著，蓋一般之銀錢業(yè)對(duì)于該項(xiàng)道契皆樂于承押。故當(dāng)時(shí)上海之道契，幾于先進(jìn)國家公司債券無異”。

道契重要到什么程度？1910年，日后成為中國染料業(yè)巨頭的周宗良被謙信洋行大班哥羅門看中做買辦，那個(gè)時(shí)代要當(dāng)買辦必須有道契做保。周只有借了張道契才算過關(guān)，后來他成了染料業(yè)巨頭。

由于道契是外國人的產(chǎn)權(quán)憑證，不受中國政局動(dòng)蕩的影響，成為房地產(chǎn)交易、融資活動(dòng)的“硬通貨”。耐人尋味的是，中國官方認(rèn)可、土地交易的原始憑證“田單”、“部照”等反而不被市場認(rèn)可，“戴頂洋帽子”的“道契掛號(hào)”于是出現(xiàn)。

所謂“道契掛號(hào)”，是指委托經(jīng)辦外商以其名義換取永租的“道契”，再由這位“掛號(hào)業(yè)主”出具“權(quán)柄單”（全權(quán)委托書）給真正的業(yè)主，供其融通資金。

外人、中介利用外商身份享有的特權(quán)，通過辦理該掛號(hào)手續(xù)，平白要得到5%的估價(jià)收入，屬于典型的“無本生意”。道契掛號(hào)后，私人移轉(zhuǎn)手續(xù)變得簡單，買賣雙方“認(rèn)單（權(quán)柄單）不認(rèn)人”。
開埠前，上海和其他縣城一樣，土地產(chǎn)籍、發(fā)證由縣署管理，目的是為了收取田賦。重要的土地買賣、典押由不入正式官制的地保、圖董等出面，由此弊端叢生。

開埠后，外人永租變成了“涉外事務(wù)”，從此改由府道臺(tái)管理。道契附有明晰的地塊圖；后來對(duì)過戶手續(xù)的改革更防止了舊時(shí)地契真?zhèn)文娴拇竺�。但是，技術(shù)細(xì)節(jié)上的改進(jìn)還不是道契戰(zhàn)勝原始憑證、喧賓奪主的理由。

“道契掛號(hào)反過來印證了一點(diǎn)：信用很重要�！鄙虾Ｊ穼＜荫R學(xué)強(qiáng)認(rèn)為，“道契因?yàn)楣芾硪?guī)范所以信用好，而原來的土地契證因?yàn)槿酥蔚暮圹E而缺乏信用�！�

華人紛紛主動(dòng)把自己的地產(chǎn)掛名洋人，換為道契，其目的“一以求法律保護(hù)之鞏固，一以求財(cái)產(chǎn)信用之增長”。從中暴露出司法之腐敗混亂、財(cái)產(chǎn)信用之缺乏，值得深思。道契的信用得以建立，得益于西方的法律制度、文化背景和傳統(tǒng)。而道契的功能，也是錯(cuò)漏百出、爭訟不休的田單所無法完成的�！霸b不如二手”的奇特現(xiàn)象本不足為怪。

附錄二找贖

近代上海房地產(chǎn)并非“全盤西化”，至少它還拖了條“找贖”的封建尾巴。

所謂“找贖”，是指房地交易留有“回贖”、“找貼”的習(xí)慣，使得所有權(quán)不能一次性完全轉(zhuǎn)移。任買方怎樣在契約中賭咒發(fā)誓“立此永遠(yuǎn)絕賣房屋拔根杜絕房屋基地為照”、賣方簽字畫押，但這個(gè)“根”就是拔不了，若干年后地價(jià)一漲，賣方又會(huì)上門來了。

一次買賣來“找”三次算少的，有些祖父輩賣的田地產(chǎn)到了孫子輩還要以“奪占”告官。有時(shí)找贖成了照顧賣方“孤兒寡母”的人道主義援助，有時(shí)則是純粹的“刁訟”。由于民間“刁訟成風(fēng)”，置產(chǎn)者“夜臥不得貼席”，買賣契約如同虛設(shè)，花錢買地還得準(zhǔn)備應(yīng)付無法確定的若干次“談判”。

■ 標(biāo)本來德坊

標(biāo)本來德坊：在動(dòng)蕩中幸存的舊上海白領(lǐng)小區(qū)

我這才有了一個(gè)安身之處。我跟著爸爸住在霞飛路來德坊，和錢家住的辣斐德路很近。我常常帶著圓圓，到錢家去“做媳婦”�！� 楊絳《我們仨》

“來德坊的弄堂很安靜�！逼呤鍤q的陳慰慈對(duì)《外灘畫報(bào)》記者說。

修建于上個(gè)世紀(jì)二十年代的來德坊位于淮海中路（原霞飛路）南側(cè)，這里曾經(jīng)屬于法租界，當(dāng)年主要住戶多是鐵路、郵局、銀行的職員，可以說是八十年前上海的“白領(lǐng)小區(qū)”。
陳家住進(jìn)來德坊，是因?yàn)殛愇看鹊母赣H陳國良。當(dāng)時(shí)他在中國旅行社工作，老板陳光甫在這里買了一排十幢房子作為職工宿舍。

陳國良是蘇州人，他十八歲考進(jìn)鐵路當(dāng)練習(xí)生，抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)前做到上�；疖囌菊鹃L，在職員中級(jí)別很高，家境也比較優(yōu)裕。

“原來我們住在南市天燈弄，自己買地皮造的兩層房子，兩上兩下。”陳慰慈記憶猶新的是：“我們的石庫門房子相當(dāng)考究。除了黑的大門，外頭還有花格子門。晚上關(guān)大門之前，先把花格子門關(guān)上。對(duì)過一家現(xiàn)在屬于文物保護(hù)單位。他們家女人出來都穿長裙，單穿長褲是不能出門的�！�

逃入租界

來德坊的小區(qū)面積不大，里外一共四排，四十幢房子。一層進(jìn)正門是廚房，旁邊是保姆間，樓梯下有個(gè)廁所，邊上是汽車間；二樓是會(huì)客室和書房；三層是正式的兩間，有一個(gè)廁所；四樓是斜頂?shù)模o保姆用。這樣的一幢樓本來是設(shè)計(jì)給一家用的，后來大都裝進(jìn)了五六戶。

抗戰(zhàn)改變了人們的生活軌跡。

1937年8月12日晚，閘北已經(jīng)傳來隆隆的炮聲。陳的一家人從南市的私宅逃進(jìn)了租界。13日，淞滬抗戰(zhàn)爆發(fā)，陳國良和同事們將機(jī)車開到一個(gè)偏遠(yuǎn)場地，自動(dòng)解散。

剛到租界，父親失了業(yè)，一家人借住在親戚家中，過了一段顛沛的日子。后來，陳國良在當(dāng)時(shí)私人開辦的中國旅行社謀得一個(gè)職位，1941年一家人搬進(jìn)來德坊，算是安定下來。

一家人住了三樓兩間、四樓一間。油漆了一下，頂是白的，墻壁漆了蘋果綠，地板是高級(jí)廣漆地板，多少年都不彎的�！皫资炅�，鐵窗沒有關(guān)不上的�！�

來德坊是法式房子。有燒柴的壁爐，暖和得很。霞飛路上聚集了不少這樣的新式里弄，與來德坊相鄰的是規(guī)模更大的淮海坊，一共有199幢房子。

在1930年代，這里一幢樓的月租合銀元六七十元，而一個(gè)中學(xué)教師的月薪不過三十銀元。陳家剛搬進(jìn)來時(shí)，來德坊“半條弄堂都是外國人”，慢慢地中國人多起來。

上交私房

抗戰(zhàn)勝利了，可是從汪精衛(wèi)時(shí)代就開始的通貨膨脹沒能止住�！坝泻芏嗳顺捶孔幼錾�，‘頂’來‘頂’去�！�

當(dāng)時(shí)鈔票不值錢，房子買進(jìn)賣出都用十兩一根的“大條子”(金條)，老百姓進(jìn)進(jìn)出出用銀元，袁世凱的“大頭”、孫中山的“小頭”，拿塊銀元換成鈔票買菜，馬上買光。

上海解放后，中國旅行社老板陳光甫去了香港，公司房子沒人管，房管處就來收房租了。

“解放前很多人是逃走的。有的托給管家，有的給親戚朋友看一看，后來親戚朋友也把房子吃下來了。有的人鎖鎖門走了，別人敲敲門見沒人就進(jìn)去住下了。都是這樣的�！�

“解放后，有些新的房客辦了房產(chǎn)證。現(xiàn)在有些人拿著過去的地契回來，講不清楚。”

而陳家南市的老房子開始是給親戚住。“文革”一來，父親挨了批斗。父親天天睡不著覺，思前想后，就把房子主動(dòng)上交給國家了，從此再也不許我們提房子的事情。

新的故事

日子剛剛好起來的時(shí)候，父母相繼去世了。家里人口越來越多，床都快擺不下了。十幾年前，陳家姐妹換房搬出了來德坊。

舊的故事結(jié)束，新的故事又開始了。幾年前她的外甥女把房子買在同一條街上，去年升值近一倍。
“南市天燈弄的老房子我們沒想過去收回，那叫‘反攻倒算’�！崩咸v起這些生僻詞異常流利：“聽說要拆了，但還沒有拆�！彼胝覀€(gè)時(shí)間最后去看上一眼。

國慶節(jié)后的一天下午，記者走進(jìn)來德坊。小區(qū)干干凈凈，幾個(gè)孩子在街上玩耍，從窗外隱約可見居室的局促，而老房子紅墻灰瓦，在二百永新高大華美的樓房映襯下更顯得幽靜和滄桑。

附錄三

上海義品地產(chǎn)公司

在近代上海的房地產(chǎn)企業(yè)中，比商義品地產(chǎn)公司有點(diǎn)“不務(wù)正業(yè)”，它的業(yè)務(wù)模式屬于“劍走偏鋒”。

１９０９年，比商上海義品地產(chǎn)公司由奧尼爾等人創(chuàng)辦，是義品地產(chǎn)公司的在華分支機(jī)構(gòu)之一，主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押。

義品公司的房款利率一般在７．５％－１２％之間，期限一般是１－５年，也有３－９個(gè)月的短期房款。抵押放款種類繁多，包括房地產(chǎn)抵押、空地抵押、空地押造、租地押造、房屋抵押等。其中以空地押造和租地押造條件最為苛刻，也最為成功。

所謂空地押造、租地押造，指的是除了房屋造好后由其辦理租賃以外，從打樣設(shè)計(jì)、估價(jià)發(fā)包、監(jiān)工、磚瓦供應(yīng)等，全部都要交給這家貸款公司來負(fù)責(zé)，而且抵押款項(xiàng)也要由它來管理。

借錢的代價(jià)是：如果押戶到期無力償還的話，物業(yè)將被義品吞并；如果提前償還，還要交納到期的“空利息”。

僅在１９３６年中國人被義品吃進(jìn)的產(chǎn)業(yè)就有跑馬廳公寓、林肯公寓等７處，吃進(jìn)金額在銀１０１萬元以上。義品從１９１０年放款銀２３４萬兩開始，到１９３２年已達(dá) ５０７萬，其間共計(jì)利息收入６１２萬余兩，提前償還貼息７萬余兩。從成立到１９３７年，義品年年有利潤。

從業(yè)務(wù)模式而言，這家公司的活法有點(diǎn)像股市上的“空方”。當(dāng)樓市正常增長的時(shí)候，它照拿利息不誤，早還錢也無所謂；當(dāng)樓市發(fā)生衰退的時(shí)候，這條“鱷魚”的節(jié)日就到了。義品在１９３６年大獲全勝，就是拜當(dāng)年房地產(chǎn)危機(jī)之賜。整體而言，義品的生存和發(fā)展還是說明了房地產(chǎn)商資金的匱乏。以它兇惡的條件，如果銀根不緊，誰會(huì)上它那條船？

比商上海義品地產(chǎn)公司的命運(yùn)和其他外商房地產(chǎn)企業(yè)差不多。解放后停辦經(jīng)租業(yè)務(wù)，上海義品公司無法繼續(xù)維持。到了１９５６年１月，義品總公司授權(quán)上海公司轉(zhuǎn)請上海市房地產(chǎn)公司準(zhǔn)予接管。　　

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