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成都商業(yè)地產(chǎn)大變局 [推薦]
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迷局：百花齊放迷人眼
破局：個性商業(yè)破血路
格局：塵埃落定勢分明
成都商業(yè)地產(chǎn)大變局·迷局
迷局
亂花漸欲迷人眼
2004年的成都商業(yè)地產(chǎn)，正在經(jīng)歷著一場大變局：從去年的“百花齊放”到今年的“一枝獨秀”，齊放的百花是一種繁榮，繁榮也是一種“落花漸欲迷人眼”的迷惑，沖破迷局的“一枝”被稱為個性，個性正以區(qū)別與傳統(tǒng)的方式在成都建立一個新的商業(yè)格局。迷局———破局———新格局，一子落而全局定，今年的成都商業(yè)地產(chǎn)值得我們特別的關(guān)注。
從傳統(tǒng)中心商業(yè)圈到非主流的社區(qū)型商業(yè)，從傳統(tǒng)商業(yè)街到SHOPPING MALL，從投資商鋪的自主性經(jīng)營到產(chǎn)權(quán)式投資……成都商業(yè)地產(chǎn)從單一走向繁華，但面對巨大的商業(yè)地產(chǎn)供應壓力，開發(fā)商在物業(yè)價格、經(jīng)營模式、商業(yè)形態(tài)等方面似乎已難以理清頭緒，而不少投資者也在眾多的投資選擇中徘徊。
開發(fā)商之迷
顧此失彼 猶豫不決
用“百花齊放”來形容去年至今的成都商業(yè)地產(chǎn)市場，則太恰當不過。去年被成都業(yè)界喻為“商業(yè)地產(chǎn)年”，社區(qū)中心商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式商鋪、SHOPPING MALL、專業(yè)市場等各種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項目一股腦地冒出，成都商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)井噴行情。截至2004年8月，成都包括近郊在內(nèi)，規(guī)模達到3000平方米以上的在售商業(yè)項目共計45個，總建筑面積超過100萬平方米。
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難題也接連爆發(fā)：選擇市區(qū)中心商圈進行開發(fā)盡管有市場需求作為保證，但市區(qū)地價攀升后投資開發(fā)實力要求更高，而同時利潤空間也變得越來越狹窄；選擇二環(huán)路以外或近郊進行社區(qū)型商業(yè)進行開發(fā)，由于目前常住消費群沒有真正形成，項目正常經(jīng)營和被投資者接受還有待時日，銷售周期拉長后各種不確定投資風險都將大量產(chǎn)生。另外在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、經(jīng)營主題以及商業(yè)合作伙伴的選擇上，開發(fā)商同樣存在顧此失彼的矛盾。
投資者之迷
持幣觀望 我該選誰
商業(yè)地產(chǎn)市場供應洶涌澎湃，但市場消化能力卻不容樂觀。四川中原物業(yè)顧問公司提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年1月至8月成都開盤的商業(yè)項目總體累計銷售率達78%，而2004年同期新開盤的商業(yè)項目總體累計銷售率只有46%，市場面臨的境況異常嚴峻。
一邊是市場的無限擴容，一邊是市場消化能力的相對減弱，直接后果則表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)存量面積進一步擴大，投資風險也相應增加。此時成都中小投資者的選擇也變得異常尷尬：在中心城區(qū)的商業(yè)鋪面投資中，如今自主經(jīng)營的沿街鋪面供應量非常小，而且物業(yè)的單位價值巨大，此時產(chǎn)權(quán)式商鋪幾乎成為重要選擇，但開發(fā)商承諾的投資回報是否能兌現(xiàn)，不少投資者持懷疑態(tài)度；在二環(huán)路外的新興社區(qū)型商圈商鋪的價位和形態(tài)都很對投資者胃口，但這些商業(yè)鋪面“養(yǎng)口岸”一般還需要3~5年的積累時間，收回全部投資的時間似乎顯得過長。很多投資者就在這兩者之間猶豫和徘徊。
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