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房交會的"金鑰匙" [推薦]
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有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年樓市有不少樓盤會“死”。杭州10月份房交會將至,對于魚目混雜的市場,如何保持一份理性,買到物有所值的房子呢?對照以下“十大樓盤之‘死穴’”，若一個樓盤擁有“死穴”中的三個，則是一級殘廢；若十占其五，病入膏肓；若十過其五，則一命嗚呼為時不遠(yuǎn)矣。
■長頸樓
買期樓還是買現(xiàn)樓？這是許多置業(yè)者在置業(yè)之初都認(rèn)真考慮的問題。購期樓是風(fēng)險與著數(shù)同在，其最大的風(fēng)險在于，無法準(zhǔn)確獲知房屋或房屋質(zhì)量與承諾是否相符。因而，買家常疑心期樓是紙上美景，擔(dān)心貨不對板，甚至擔(dān)心樓盤爛尾。
不少買家對期樓的接受程度一般是已封頂?shù)慕ㄖ�，交樓時間不超過１０個月；若交樓時間長于一年的，買家選擇的時候，普遍會持幣觀望，甚至打消購買念頭。因此，時下越來越多發(fā)展商會將樓盤建至現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓才賣，以求增強買家的信心。但也有不少樓盤是在樓房還未封頂、園林未建、配套全無、離交樓期還遠(yuǎn)的時候就開始賣樓了。對于這類遠(yuǎn)期樓花，買家將之稱為“長頸樓”。何解？因等交樓等到業(yè)主脖子都長啦！
交樓期太長確實會影響樓盤銷售，尤其投資客更是“不見兔子不撒鷹”。這種“長頸樓”讓業(yè)主成了“長頸鹿”，是許多買家都不愿意選擇的。
■沒有陽光權(quán)
住在有黑房、黑廚、黑廁的房子里，住戶享受陽光的權(quán)利被剝奪了�，F(xiàn)在的買房人都很專業(yè)了，那些缺少陽光的房子都在“拍烏蠅”，慢慢被淘汰了。人的陽光權(quán)有保障了，但衣服、被單等物品的陽光權(quán)仍得不到保障。剝奪了衣物陽光權(quán)的缺陷也新增成為樓盤的“死穴”之一。
何為“剝奪了衣物的陽光權(quán)”呢？這么說吧，不久前筆者陪同朋友去某明星樓盤收樓。在收樓處，業(yè)主們吵得最兇的是，該樓盤的物管公約規(guī)定所有衣物不能在景觀陽臺上晾掛，被子等不能搭在陽臺的欄干上曬，而該樓盤偏偏就是沒有內(nèi)陽臺。業(yè)主們，特別是那些上了年紀(jì)的師奶都吵著說：“南方的陰雨天比較多，有時兩三天都曬不干衣服，再不讓在陽臺上晾衣服，衣服都要發(fā)霉了”；“陽光能殺菌，曬過的衣服、被子對健康有好處，陰干的衣服穿了不健康”；“就算用烘干機(jī)，烘干一條牛仔褲起碼用４５分鐘”……管理處的人卻說：“不讓在陽臺晾衣服是為了樓宇的外觀美，這么貴的房子都買了，就舍不得買臺烘干機(jī)！”而令業(yè)主更氣憤的是，該樓盤所有洗衣間（也是晾衣服處）就在廚房邊上，衣服不僅是陰干而且還有油煙味。更有業(yè)主氣言：“如果早知道不讓晾衣服就不買你的樓了�！鄙踔廖飿I(yè)公司要求的所謂“外觀美”也遭到質(zhì)疑：“這樣陽臺和房子看起來都空空如也，沒有一絲生活氣息，就像一座空殼，哪有美觀可言？”
因此，有這樣“死穴”的樓盤千萬不能買：沒有內(nèi)陽臺，又不能在主陽臺上晾衣物，令衣物喪失了陽光權(quán)的。
■豆腐樓
墻身開裂、屋頂滲漏、天花剝落、地板拱起……據(jù)了解，在消費者委員會接到的質(zhì)量問題投訴中，商品房的質(zhì)量問題已經(jīng)成為最主要的消費質(zhì)量問題之一。這部分帶有質(zhì)量問題的“豆腐樓”也成為消費者購房的雷區(qū)。
其實，一個樓盤建筑質(zhì)量如何，很大程度上體現(xiàn)發(fā)展商的開發(fā)實力與水平，而從經(jīng)驗來看，“豆腐樓”最經(jīng)常也最容易出現(xiàn)于一些實力欠佳的發(fā)展商開發(fā)的樓盤。因此，到名牌開發(fā)商、大樓盤那里買樓，自然也成為不少買家預(yù)防買了“豆腐樓”的最普遍做法。事實上，為了確保樓宇的建筑質(zhì)量，不少名牌發(fā)展商采用強強聯(lián)合的做法，請知名建筑商作為承建商，讓買家們放心。
專家指出，造成“豆腐樓”的原因與開發(fā)商片面追求利潤，采用一些素質(zhì)不高，甚至質(zhì)量不合格的低價建材產(chǎn)品建造商品房有關(guān)�？梢哉f，從選擇材料開始，已經(jīng)決定了“豆腐樓”的產(chǎn)生。而另一種情況在于發(fā)展商工程實力不夠強，監(jiān)工不嚴(yán)格，對建筑工程質(zhì)量檢測不規(guī)范，導(dǎo)致建筑質(zhì)量隱患重重。
因此，市場專家預(yù)言，隨著買家對房地產(chǎn)市場認(rèn)識的深入，房地產(chǎn)專業(yè)知識的提高，以及受市場供大于求的影響，提供更高設(shè)計質(zhì)量與建筑質(zhì)量的房子來爭奪買家，將是一個不可逆轉(zhuǎn)的市場趨勢，生產(chǎn)“豆腐樓”的發(fā)展商，將會被市場無情地淘汰。
■樓擠樓
去一位朋友家做客，不明白她為什么在臥室窗戶的位置做一排頂天花的書柜，影響了室內(nèi)通風(fēng)采光。她指指窗外，我們才明白，如果沒有書柜，對面人家就能從客廳毫無遮攔地看到她家的臥室。后來她去郊區(qū)一個大型小區(qū)游玩時就動了買樓的心，原因只是樓距夠?qū)挕Ｈ缃�，不少人喜歡在郊區(qū)居住，不僅是因為郊區(qū)環(huán)境好，重要的是郊區(qū)住著寬敞，樓距寬，不再有樓擠樓的局促感。
看看許多市區(qū)的住宅，一個樓盤挨著一個樓盤，一棟樓連著一棟樓，一戶貼著一戶，“握手樓”、“接吻樓”比比皆是。老房子不說，目前在售的許多商品房仍然擺脫不了擁擠的缺點——樓距狹窄、樓層過高、一梯多戶、密度大�！皹菙D樓”剝奪了人們的生活空間，反過來人們也會剝奪它的生存空間。隨著人們居住要求的提高，開闊樓距的樓盤才能在市場上有立足之地，而那些擁擠的小區(qū)只好逐漸地被市場淡漠。
■認(rèn)錯“媒人”請錯中介
請中介公司賣樓，目的是利用專業(yè)隊伍，快快賣樓，快快回籠資金，要是認(rèn)錯“媒人”請錯中介，無疑是倒自己米。
劣質(zhì)的中介公司通常有以下特征：
１．公司上下，“好橋”之人只得一個，幾個盤上躥下跳無暇應(yīng)付；
２．接盤太多，人手有限，整天派些“跑龍?zhí)住钡膩響?yīng)付發(fā)展商；
３．策劃方案無針對性，一條“橋”抄足全公司代理的所有樓盤；
４．市場變化反應(yīng)慢，對手情況不了解，經(jīng)�！奥肱摹�，讓別人飲了“頭啖湯”；
５．跟著發(fā)展商走，毫無專業(yè)意見，指東打東，指西打西；
６．大灑金錢，亂出廣告，只投入，不產(chǎn)出；
７．經(jīng)常使出不需策劃的策劃———減價，讓發(fā)展商的荷包不斷縮水；
８．銷售人員專業(yè)素養(yǎng)差，態(tài)度傲慢，給臉色客人看，懶帶客看樓，甚至趕客；要是閣下所請的代理行有符合上述特征三條以上者，可得要考慮“換馬”了，不然，花自己的錢，拿自己“教飛”，這還了得？
■火燒心
在時下的戶型設(shè)計中，廚房靠近大門和飯廳的設(shè)計已是基本要求，一些大戶型甚至還設(shè)立廚房專用通道，主婦或保姆買菜回來就不必穿堂入室了；近２０平方米的廚房設(shè)計在大宅當(dāng)中亦大行其道，深受買家歡迎。
但目前仍有不少樓盤不注意廚房位置的科學(xué)設(shè)置。在平面布局時，隨便找個什么角落就把廚房安置了，有的是進(jìn)了廚房后才進(jìn)廁所，吃完了拉，像是挺符合人體消化的順序的，可想想，這邊正在弄吃的，那邊卻有人在排泄，真惡心。有的戶型本來入戶門旁剛好有位置作廚房，可邊上是過道，開不了窗，而設(shè)計規(guī)范要求不能有黑廚，亦即廚房內(nèi)一定要有窗戶，但黑廁則沒有明確規(guī)定。于是發(fā)展商只好把兩個臥室之間的洗手間跟大門邊的廚房對調(diào)了。
廚房夾在睡房中間或在睡房邊上，這種設(shè)計買家們稱之為“火燒心”，不少人很忌諱。再者，這一設(shè)計實際使用起來也確實有問題——廚房產(chǎn)生的油煙、氣味會直接污染睡房�！盎馃摹闭f到底就是設(shè)計不合理。如今房地產(chǎn)市場的競爭激烈，規(guī)劃設(shè)計與品質(zhì)已是最根本的要求了。“火燒心”這種落后的房子怎能不被淘汰呢？
■面積不好使用
近日與諸多稔熟二手樓市的業(yè)內(nèi)人士交流，他們普遍反映實用率低、房屋間隔差的二手房越來越難出手。某二手中介代理公司的一位資深物業(yè)顧問說，他們分行就代理了一些存在這樣問題的房子，客戶去看房，就算朝向、樓層及價格優(yōu)越，但一看間隔差、實用率低就直搖頭。隨著人們對居住要求的提高，選擇二手房姑且如此，可想對一手房的實用要求就更高了。
消費者講求居住以人為本，而最貼近人們生活的戶型是體現(xiàn)“以人為本”的核心。一個好的戶型設(shè)計就是樓盤的賣點，而難銷難售的樓盤免不了戶型設(shè)計不當(dāng)?shù)谋锥�。這些弊端主要體現(xiàn)在：
１、實用率低。根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)，恰當(dāng)?shù)膶嵱寐蕬?yīng)是小高層為８５％以上，高層實用率為８０％－８５％，若低于此標(biāo)準(zhǔn)，房屋的性價比就大打折扣；
�。病⑹覂�(nèi)間隔不合理。有些樓盤的室內(nèi)間隔根本不考慮買家的居住習(xí)慣、使用的方便性等因素。如將廚房設(shè)在房屋最內(nèi)部，房間門對門，過道狹長，客廳面積小或視聽區(qū)與擺沙發(fā)的位置錯位，等等。消費者買了房子后往往要大動干戈地把原來的間隔推翻重來；
3、梁柱外露，這是影響室內(nèi)裝飾和使用的大問題。由于梁柱不能亂動，買家只好以修飾減少視覺障礙。
戶型設(shè)計不當(dāng)?shù)亩址恳言馐堋敖^癥”命運，正是一手房戶型設(shè)計的前車之鑒，如果房子設(shè)計得“不見使”，那只能陷入死胡同了。
老兄，你買這房是用來練鐵頭功的吧！
■孤家寡樓
筆者曾經(jīng)去過這樣一個樓盤：該盤位于某個半島上，周圍只有孤零零的兩個樓盤。雖然該樓盤與市區(qū)的實際距離并不太遠(yuǎn)，但偏安一隅，直達(dá)樓盤的交通車稀少，交通甚為不便。如果錯過了每小時一班的屋村巴士，就必須先乘坐到公交車，到達(dá)后再轉(zhuǎn)乘每半個小時一班的屋村巴士。如果很不幸，又錯過了屋村巴士的話，就不得不再花費近２０元的出租車費才能到達(dá)目的地。而在生活配套方面，樓盤除了本身所開設(shè)的幾間小型商店外，如果要購買更多或更新鮮的生活用品，就必須坐車前往幾公里以外的購物中心。一到晚上，由于入住人口少，整個樓盤里清靜得有點可怕。而據(jù)住戶說，由于孤家寡樓獨處一方，現(xiàn)在已經(jīng)有不少住戶已經(jīng)搬離。
其實，隨著開發(fā)區(qū)域的不斷擴(kuò)大，目前房地產(chǎn)市場中承擔(dān)著開荒牛角色的樓盤不少。然而從現(xiàn)實來看，開荒牛不好當(dāng)：由于這些樓盤大多處于新開發(fā)區(qū)域，周圍配套基本不足，且樓盤處于開發(fā)初期，自身各項配套亦有待完善，生活十分不方便。更嚴(yán)重的是，對于未來的發(fā)展前景，孤家寡樓仍將漫長等待，甚至在寂寞中慢慢老去。
所以說，孤家寡樓還是少碰為妙。除非真的喜歡孤寂。
■樣衰
房地產(chǎn)業(yè)是拉動經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)的從業(yè)人員多經(jīng)驗豐富的行家，但也有個別決策者由于決策失誤，給其樓盤帶來一些負(fù)面的影響甚至是毀滅性的打擊。樓盤“死穴”之一的“樣衰”便由此錯誤地產(chǎn)生了。
所謂“樣衰”，是指樓盤的整體形象不好，包括樓盤名稱，外立面，推廣手法……等等。
外立面之于樓盤，如衣服之于人，外立面既不新潮、美觀、又缺乏民族特色的樓盤，難以引起人們的共鳴，有些還令人生厭。如某單體樓盤，外立面本就不美觀，外墻更貼金求轟動，豪得太俗。又如一些樓盤的推廣為求轟動而罔故大多數(shù)人的感受，亦被謂之“樣衰”。如某樓盤公然打出“騎單車和摩托車者不準(zhǔn)入內(nèi)睇樓”的廣告，策劃的效果是夠轟動的，但轟動過后帶來的負(fù)面影響相信不是一年半載能平伏的。不小心買了這樣“樣衰”的樓，買家也恥于告知他人。
■路邊店
“緊鄰主干道，多路公交車設(shè)點樓下，至市中心僅幾分鐘車程，交通極其便利……”在以前，不少樓盤都以緊靠大馬路、主干道為一大賣點。而買家亦因貪其方便，對一些緊鄰主干道旁的樓盤頗為受落，這一度令不少臨街樓盤得寵。時至今日，專家們預(yù)測，隨著買家置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，與大馬路過份親熱的“路邊店”式樓盤，因會帶來種種對買家不利因素而被拋棄。一度受寵的大馬路現(xiàn)成為樓盤的“死穴”。
首先，隨著車流量的不斷增大，緊鄰大馬路或主干道而帶來的噪聲、廢氣污染，與“綠色、生態(tài)、環(huán)保、健康”的流行居住趨勢大相徑庭，這是“路邊店”式樓盤的最大致命傷。要知道，住在這些樓盤里，住戶們因噪聲、廢氣的影響，連窗都不敢開。這在連建材、裝飾亦要追求綠色環(huán)保的居住新趨勢下，買家們還會對這樣的牢房式生活感興趣嗎？因此，在今年，買家們不但不再一味追求緊靠大馬路的方便，相反，更會以遠(yuǎn)離大馬路、主干道，居住環(huán)境清靜優(yōu)美為榮。
其次，“路邊店”式的樓盤，由于受市政規(guī)劃不確定因素的影響，遭受拆遷等的未來風(fēng)險要大得多。事實上，隨著市政府對城市改造、規(guī)劃的不斷深入，越來越多的道路面臨著拓建、改造的可能。在這種情況下，最容易受影響的無疑就是緊貼在馬路邊的“路邊店”式樓宇了�！奥愤叺辍�，不可避免地成為房子的“死穴”�！ �
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