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編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：012abbs

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上海老洋房：稀缺的投資品 [推薦]

上海被稱為萬國建筑博物館，老洋房有４０００至５０００幢，歐洲式、美國式、西班牙式、俄羅斯式、日本式等，主要分布在上海的５個區(qū)：徐匯、楊浦、盧灣、靜安和虹口。在解凍“老洋房不得買賣”之后，老洋房在上海受到越來越多的關(guān)注。

兼具居住收藏投資功能

上海的老洋房是指解放前建造的，一般為四面或三面臨空，裝修精致，有客廳、餐室及數(shù)套衛(wèi)生間的獨立式或合式的別墅性住宅。上海對老洋房的保護(hù)是有成效的，至今保存完好的老洋房仍有數(shù)千幢，其住宅式樣和品質(zhì)豐富而高檔。上海的華山路、淮海路及周邊路段老洋房聚集，法式、英式、美式、西班牙式比比皆是。湖南路、泰安路、康平路、新華路、永福路、永康路等，兩邊都靜臥著一棟棟老洋房，這些留存下來的老洋房，兼具居住、收藏等多項功能，并因為老洋房的獨特性、稀有性，近些年來越來越受到投資者的青睞。

圖為西班牙式建筑，現(xiàn)為上海長寧區(qū)少年宮

自１９９８年上海市政府解凍“花園洋房不得買賣”政策以來，老洋房成為滬上投資的第一房產(chǎn)品，人們趨之若鶩。因買賣老洋房而一夜暴富的故事也在上海不脛而走。
兩年前，上海的老洋房每平方米一般在２萬至３萬元，一套老洋房的出售，總價在４００萬至５００萬元以上。但現(xiàn)在老洋房的價格已上升至每平方米４萬元左右，一套老洋房的價格在８００萬元以上。老洋房價格雖高，但升值潛力更大，買主６０％以上是用以投資。據(jù)史丹福租售中心總經(jīng)理蔡芒華介紹，一名買主２００２年以３７０萬元買入一套良友別墅，經(jīng)過加固和修繕，２００３年以７５０萬元掛牌交易成功，而現(xiàn)在此洋房已第三次掛牌，價格沖到１０００萬元以上。還有的買主將老洋房出租，一般價格每月５０００至６０００美元，也很可觀。據(jù)稱老洋房在近３年內(nèi)平均價格上升７０％至８０％。還有一個企業(yè)買主，在２００３年買入一處老洋房，到今年凈利潤達(dá)２０００萬元。
據(jù)史丹福老洋房銷售中心介紹，最近泰安路１２０弄某號的老洋房剛以１２００萬元的價格成交，每平方米價格上升至５萬元以上。這幢洋房的面積為２４０平方米左右，底樓為起居室，二樓為臥室和露臺，花園約１００平方米。雖然建成已近百年，但木質(zhì)、結(jié)構(gòu)依然堅固飽滿，樓內(nèi)擺設(shè)為純歐式，兼有居住、收藏和投資功能，受到青睞。

進(jìn)入交易的房源稀缺

上海雖有老洋房４０００至５０００幢，但能進(jìn)入市場交易的房源稀缺。按規(guī)定，歸國有的老洋房基本不能賣，只租不售。如要轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，必須要經(jīng)房地產(chǎn)部門嚴(yán)格審批，能交易的只有業(yè)主擁有完全產(chǎn)權(quán)的私房。目前屬私人產(chǎn)權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)明晰的僅１００幢左右。
老洋房歷經(jīng)數(shù)十年的歷史滄桑，產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)變更，因此產(chǎn)權(quán)不明的居多。今年８月，上海徐匯區(qū)法院受理的一起訴訟反映了這一現(xiàn)狀。６９歲的董銘老太向徐匯區(qū)房屋土地資源管理局申請，要求查閱她的房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)原始材料時遭到拒絕。為此，董銘以政府信息不公開為由，將徐匯區(qū)房屋土地管理局告上了法庭。
據(jù)董銘稱，其父在１９４７年用２００兩黃金購買了此處房產(chǎn)。解放后房產(chǎn)雖歸為國有，但董銘與其父母在１９６８年７月１６日以前仍居住在岳陽路２００弄１４號，是該處房屋的承租人。文革中家里的個人房產(chǎn)資料不幸遺失，能證明其房屋的原始資料現(xiàn)僅有徐匯區(qū)房地局保存。她同時提供了上海徐匯區(qū)檔案館和上海市公安局天平路派出所的相關(guān)資料。被告訴訟代理人、上海市君志律師事務(wù)所律師賀富強認(rèn)為：“按照《房地產(chǎn)登記資料查閱暫行規(guī)定》中相關(guān)規(guī)定，只有房屋所有權(quán)人才享有查閱原始登記的權(quán)利，而原告沒有房屋所有權(quán)的證明。”但原告訴訟代理人、上海市新望聞達(dá)律師事務(wù)所律師何國平律師辯稱，按照檔案法的相關(guān)規(guī)定，董銘要求查閱的內(nèi)容屬于國家檔案，在形成之日起滿３０年后應(yīng)該是向社會公開的內(nèi)容。董銘作為該處房屋的承租人，依然享有查閱該處房產(chǎn)原始憑證的權(quán)利。雙方對可不可查閱資料方面進(jìn)行了辨論，實質(zhì)上此次訴訟的根本是老洋房的產(chǎn)權(quán)之爭。類似的情況比較普遍。
據(jù)介紹，目前上海的老洋房有三種狀況，原國民黨政府、官僚資本家的資產(chǎn)，解放后收歸國有，由各級房地局管理，大多為政府機關(guān)或各種文化事業(yè)單位使用；其他民族資本家的洋房一部分在公私合營中收歸國有，一部分仍為私產(chǎn)，但在“文革”中大都被侵占，后來經(jīng)落實政策或歸還原業(yè)主、或者給予補償；另一部分洋房，在文革時期或因其他歷史原因，住進(jìn)了其他居民，形成多家房客局面，至今難以遷出。要想房歸原主，大都只能由原業(yè)主出錢遷移其房客。上海高安路一處洋房，原業(yè)主從美國歸來后，通過房管部門出資１０００多萬元，遷移安頓其他居民，才將這一處由祖父置下的房產(chǎn)重新買回。
因老洋房買賣不易，現(xiàn)在租賃市場相對活躍。據(jù)史丹福老洋房銷售中心的資料，租賃老洋房的企業(yè)占７５％至８０％，個人為２０％，其他散租性質(zhì)占不到１０％。

產(chǎn)權(quán)交易暫時叫停

根據(jù)上海市房屋土地資源局不久前頒發(fā)２００４年１７號文規(guī)定，“凡列入優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)范圍的建筑（共３９８處）經(jīng)營單位一般不得進(jìn)行房產(chǎn)處分，確因特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)事先報請原授權(quán)單位上海市房屋土地資源管理局審核�！薄案鲄^(qū)房地集團授權(quán)經(jīng)營管理的花園住宅、老公寓、老辦公樓等，一般不得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)處分，確有特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，需報經(jīng)上海市房屋土地資源管理局核準(zhǔn)。末經(jīng)核準(zhǔn)的市、區(qū)、房地產(chǎn)登記部門不得辦理抵押、轉(zhuǎn)移、變更登記�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是對老洋房產(chǎn)權(quán)交易暫時叫停，今后投資老洋房更難。
此項規(guī)定是自１９９８年上海市政府解凍“花園洋房不得買賣”政策以來，最大的一次調(diào)整。但是，上海一家老洋房中介的有關(guān)人員認(rèn)為，這項規(guī)定禁止的只是風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的老洋房，哪些能交易、哪些不能交易尚需一處處仔細(xì)考證。
據(jù)介紹，上海新推出的政策旨在保護(hù)老建筑。因為老洋房一般房齡在６０年以上，有的達(dá)８０、９０年，因人為損壞，自然老化，加上年久失修，許多建筑的整體結(jié)構(gòu)受破壞。此次出臺的政策，對老洋房的轉(zhuǎn)讓提出更多的要求，明確規(guī)定涉及上海市優(yōu)秀歷史建筑及歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)的，“拆、改、留、修”項目，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。新政策也對一路攀升的老洋房價格起到抑制作用，使消費趨于理性。
上海最近首次對擅拆保護(hù)范圍內(nèi)建筑進(jìn)行重罰。上海市房地局、徐匯區(qū)房地局和上海市規(guī)劃局于８月１９日聯(lián)合宣布，將按照“四原”要求重建被列為上海市近代保護(hù)建筑的“逸邨４號”，并對不久前擅自將其拆除的上海東渡房產(chǎn)處以２１０萬元的罰款。建于１９４２年的“逸邨４號”，系淮海中路１６１０弄逸邨的一幢具有西班牙風(fēng)格的小花園住宅，位于衡山路——復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，１９９４年被列為上海市第二批優(yōu)秀近代建筑保護(hù)單位。２００２年１０月９日，上海東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以拍賣方式取得逸邨產(chǎn)權(quán)人資格，并于去年１月２０日取得產(chǎn)權(quán)證。此后不久產(chǎn)權(quán)人提出對房屋進(jìn)行修繕改造的有關(guān)申請，有關(guān)部門原則同意進(jìn)行修繕。然而東渡房產(chǎn)在市規(guī)劃部門未核發(fā)相關(guān)手續(xù)的情況下，竟對房屋進(jìn)行拆除。徐匯區(qū)房地局在今年３月１０日接到舉報后立即對現(xiàn)場進(jìn)行勘查，并根據(jù)勘查報告排除房屋修繕過程自然倒塌的可能，作出“有人為拆除痕跡”的認(rèn)定。

市場開始趨向理性

政策調(diào)控，對老洋房的交易量有抑制，老洋房的市場也更為理性。
銀行貸款政策收緊，交易周期延長，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，手續(xù)繁瑣等，使市場上一批瞄準(zhǔn)老洋房的投資者感到壓力，于是對老洋房投資一度瘋漲的價格漲幅趨緩。投資老洋房資金量很大，一般在８００萬至千萬元以上，上海一些投資者已感還貸壓力，在沒有獲得預(yù)期回報的情況下開始出售老洋房。境外投資者卻看好國內(nèi)老洋房的市場投資機會，但據(jù)麥格理投資顧問公司分析，境外投資者要取得異地貸款手續(xù)繁多，加上我國外匯管制很嚴(yán)，外匯融資手續(xù)費很高，以及老洋房交易的稅費不低，至少是成交價的８％，還不涉及補地價費用等，因此，外資的進(jìn)入沒預(yù)料的快。
但因為老洋房的獨特性和稀缺性，老洋房仍是投資者看好的品種。海外華僑、港澳人士、國有企業(yè)等都是老洋房的熱情參與者。為了推動市場的健康發(fā)展，上海第一個“老洋房指數(shù)”史丹福指數(shù)已于日前問世。史丹福公司歷經(jīng)半年多時間，在對徐匯、靜安、長寧等６個上海中心城區(qū)的調(diào)查樣本的分析基礎(chǔ)上，推出了“老洋房指數(shù)”。這一指數(shù)主要針對上海花園洋房、新式里弄和老式公寓進(jìn)行監(jiān)測，包括綜合指數(shù)、區(qū)域指數(shù)和類型指數(shù)，每季度發(fā)布一次。
２００４年二季度史丹福指數(shù)顯示，上�；▓@洋房全市平均價為３５４４０元／平方米，較上季度平均上漲５.８％；新式里弄全市平均價為２０３００元／平方米，漲幅較上季度平均上漲８.２％；老式公寓全市平均價為１３７００元／平方米，漲幅較上季度平均上漲９.１％。
從上海市５個中心區(qū)域漲幅來看，靜安漲幅最大，緊隨其后的依次是徐匯、盧灣、長寧和虹口。從區(qū)域政策方面來看，目前上海市對歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑采取限制使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)方式來對其進(jìn)行保護(hù)，使流通的老式住宅數(shù)量受到限制。
從市場基本面來分析，國家宏觀調(diào)控后，銀行控制了信貸投資的規(guī)模，一些短期投資的投機者退出了老式住宅市場，有效購買需求反而增加。加之國家規(guī)范土地招投標(biāo)手續(xù)，使一些房地產(chǎn)開發(fā)商由商品房開發(fā)逐步轉(zhuǎn)向老式住宅市場。而一些國外銀行及基金投資人借國家宏觀調(diào)控的時機，加大在國內(nèi)的投資，上海老式住宅也可能成為他們長期投資的一種方式。老式住宅的整體市場價格在下半年有望呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

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圖為上海岳陽路上的德國式花園住宅　　

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