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廣州繼續(xù)領(lǐng)跑中國房地產(chǎn)市場
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早在國家宏觀調(diào)控之初，有些人不無道理的預(yù)測廣州房價必將下跌，這令市場一度出現(xiàn)彷徨的狀態(tài)。然而，這種預(yù)測逐漸被事實所吞沒。
根據(jù)有關(guān)研究公司的統(tǒng)計，在商品房成交總量保持平穩(wěn)的態(tài)勢下，超過廣州商品房成交總量一半的番禺、海珠、天河三區(qū)同比價格上升了10.3%。如逾景雅苑等一些品牌開發(fā)商所開發(fā)的樓盤，二手房均價比當(dāng)時的一手市場均價每平米高出了千元之多。洛溪、海珠一些地區(qū)的二手房價比去年同期上漲了近15%。
觀察這些不嚴(yán)格意義上的"郊區(qū)"樓盤，一些樓盤在均價比周邊樓盤高出兩倍的同時，成交量卻往往高出數(shù)十倍。這在一定程度上削弱了過去房地產(chǎn)所強(qiáng)調(diào)的"地段，地段，還是地段"的觀點，一種以創(chuàng)新景致和完美配套為特色的居住文化的崛起，有望成為廣州房價持續(xù)上升的動力。
全國房價整體看漲
"只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展房價就會漲。全國房價總的態(tài)勢穩(wěn)中略升，我認(rèn)為已經(jīng)持續(xù)了兩三年的時間，那么在以后的兩年之內(nèi)我覺得基本這個態(tài)勢不會被改變。" 這是北京今典集團(tuán)董事長張寶全近日發(fā)表的觀點。不久前，廣東幾位重量級開發(fā)商則從更深層次上強(qiáng)調(diào)：盡管廣東地產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)7年供銷兩旺，但房價上漲幅度一直較為理性。中國土地有限，不可能土地越來越多，因此土地價格肯定上漲，建材費和人工費也會逐步地漲，所以從成本意義上講房價只會上升。
房價上漲并非只是開發(fā)商的一廂情愿，國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計一直支撐著這一說法。根據(jù)統(tǒng)計，今年二季度，全國35個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲10.4％，比一季度上漲2.3％。全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點。
幾方面原因無形中促成了房屋售價上漲。第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹的苗頭，利用購房實現(xiàn)增值保值心理預(yù)期較為普遍。第二，地價上漲直接推動了房價上漲。今年二季度地價平均漲幅達(dá)11.5％。第三，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積增速同時回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動了價格上漲。此外，鋼材、水泥等主要建筑原材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價的上調(diào)壓力。
對此，廣州的一些發(fā)展商一方面認(rèn)為房價的上漲給整個行業(yè)的發(fā)展注入了活力，另一方面則保持著審慎的態(tài)度。廣州城建集團(tuán)一位人士說："不斷有外資進(jìn)駐，不斷有企業(yè)被淘汰出局，這讓國內(nèi)一些發(fā)展有成的企業(yè)居安思危，對企業(yè)創(chuàng)新能力和做產(chǎn)品的能力提出了更高的要求。如果不能提升景致建設(shè)，讓建造的房屋物有所值，房價的上漲就只能是空中樓閣。"
景致支撐房價內(nèi)涵
房價的構(gòu)成成本中包括土地成本、建材成本、人工成本、銷售成本，隨著國家宏觀調(diào)控"陽光地政"的推行，這些環(huán)節(jié)趨于透明。而隨著房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級，房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)的諸多環(huán)節(jié)和其他行業(yè)一樣趨于同質(zhì)化也是大勢所趨。在同一地區(qū)，房價作為產(chǎn)品價值高低的衡量標(biāo)尺，更多意義上是對產(chǎn)品內(nèi)在附加價值和文化價值的判斷。其中，自然景致和人工景致具有決定性作用。
"在很大程度上，自然景致影響了地價。不同自然景致形成了不同地區(qū)的地價差異。杭州西湖周邊、深圳紅樹灣、廣州二沙島的高地價和高樓價都是受景致影響。"這是南湖一位發(fā)展商的觀點。
而在整個市場低靡期，在不是很好的地段，卻也總不乏有好賣的樓盤。那些勝出的樓盤往往對人工景致的創(chuàng)造下足了功夫。在同一地段，整體人造景觀之差，足以令相距幾百米的樓盤之間有數(shù)千元的差價。天河?xùn)|駿景花園的崛起就是很好的一個例證。駿景花園設(shè)計建造的雕塑"八駿圖"將駿景花園迅速與周邊樓盤區(qū)分開來，提升了整個樓盤的價值，在周邊樓盤均價不足2000元的時候以3000多元的均價迅速熱銷，并持續(xù)上漲到5000多元。
"不同高度景觀之差，不同朝向景觀之差，也足以令同一樓盤各單位之間形成數(shù)千元的價差。"頤和山莊一位人士介紹，初期推出的山下樓盤最低均價只有2000多元，而后期人工湖建成后推出的高層均價則達(dá)到了7000元。與此相關(guān)的還有合生創(chuàng)展開發(fā)的逾景雅苑，因朝向景致不同，逾景雅苑目前的二手房銷售順利形成了從4000多元到6000元的差價。
"屋"有所值，這是好房子不愁賣的根本原因。景致作為支撐房價的內(nèi)涵，檢驗著開發(fā)商的設(shè)計嗅覺、規(guī)劃品位和開發(fā)能力。幾年前，北京、上海仍在賣樓花的時候，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的廣州已經(jīng)達(dá)到園林綠化不做精美不賣樓。而目前，從房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)所使用的建材和內(nèi)部裝修材料上看，北京、上海的開發(fā)商更多的使用國際知名品牌。廣州作為產(chǎn)品意義上的"地產(chǎn)之都"，領(lǐng)先的依然是對自然景致的利用和人工景致的創(chuàng)造。
房價終由市場話事
曾有美國學(xué)者考察后認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場最大的特點是政府主導(dǎo)性強(qiáng)。土地由政府調(diào)控，一級市場土地全部被政府壟斷，它決定了供應(yīng)量；資金的供應(yīng)量靠銀行貸款，而銀行是國有銀行，占統(tǒng)治地位，也由政府控制，它決定了開發(fā)總規(guī)模；拆遷量的多少決定整個需求量多少，而拆遷量是由政府控制。
學(xué)者顧云昌就此打了一個很形象的比喻：房地產(chǎn)商是如來佛手里的孫悟空，政府是如來佛的手掌。認(rèn)為房價升降與否與政府的調(diào)控能力密切相關(guān)。然而，這畢竟只是一方面，產(chǎn)品價值最終必然由市場決定。同樣的資源，不同的開發(fā)商所開發(fā)出來的產(chǎn)品不同，價值不同，房價必然不同。
從這個意義上說，在政府供應(yīng)土地和資金都有限的情況下，開發(fā)商從市場上每取得一塊土地開發(fā)權(quán)都是一筆寶貴的財富，它不僅來之不易，而且寄托著政府和市民對開發(fā)企業(yè)滿足社會需求和城市發(fā)展要求的期望。
廣東省建設(shè)廳房地產(chǎn)業(yè)處有關(guān)人士評價："過去，廣州發(fā)展商一直作為創(chuàng)造中國樓市文化和景致的領(lǐng)跑者，對園林景色的建設(shè)不惜余力，推動了廣州家容市貌的發(fā)展升級，從而完成了房價的理性升級，市場的穩(wěn)步繁榮。"他指出，炒作經(jīng)不起推敲，只有以創(chuàng)新景致為特色的居住文化的崛起，才能真正支撐廣州房價持續(xù)上升。
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