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編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：yingeryy

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住宅房荒商業(yè)房慌樓市重心正在轉(zhuǎn)移 [推薦]

1、住宅房荒　商業(yè)心慌

慌張的情緒在2004年秋季蔓延。當(dāng)身邊的朋友不再問：“哪個項目好？”而問，“哪個項目還能排得到號？”不再要求“我看好了房，幫忙打點折”，而是要求“我交了定金，一定要幫我買到房”時，我們發(fā)現(xiàn)：樓荒來臨。

開發(fā)商說，今年供給的短缺，是因為宏觀調(diào)控的大背景——有地的沒錢，有錢的沒地，又有錢又有地的沒辦法拆遷，所以新開項目銳減。但是，宏觀調(diào)控?zé)o法解釋商業(yè)項目的放量，在住宅比去年同期減量9.2%，僅有520.4萬平方米新開工時，商業(yè)新開工90.23萬平方米，比去年增長23.7%，而竣工38.3萬平方米，增長1.4倍。樓荒的只是住宅，商業(yè)仍然心慌。

購房者說，所有的住宅項目都供不應(yīng)求，所以只要趕緊下手搶一套，那就不會虧了。可是，大多數(shù)宣布“每套房子都有三個人等著搶”的項目，售樓部并沒有在開盤第二天關(guān)門。因為購房者搶的并不是每一套房。20萬—40萬的住宅搶得不亦樂乎，而40萬—60萬仍然腳步緩慢。一次置業(yè)者砸鍋賣鐵，二次置業(yè)者淡定從容，于是樓荒的只是居家戶型，奢侈戶型無法慌張。

哪些區(qū)域荒？哪些區(qū)域還不到荒的時間？哪些戶型先下手為強(qiáng)？哪些戶型不妨細(xì)選？樓市有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)

住宅供給減9.2％

商業(yè)供給增1.4倍

住宅空置率下降43.1％

辦公樓空置面積增加13.1％

商鋪空置面積增加21.2％

國家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項目運行緩慢。上報項目僅完成全年計劃投資３３．３％。本年投資計劃１０億以上的７個項目完成度為３０％，僅成都南區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)度最快，完成度為４９．７％。

雖然政府加大了土地投放力度，但治理土地購買市場，仍然客觀上增加了企業(yè)購地后資金壓力，已購?fù)恋貏庸ぞ徛�，房地產(chǎn)新開工面積呈下降趨勢。累計購買土地６１７．６萬平方米，同比增加６２．７％。新開工６４１．５萬平方米，下降５％�？⒐ぃ常叮矗等f平方米，增長１３．５％。其中住宅新開工５２０．４萬平方米，減少９．２％；而商業(yè)新開工９０．２３萬平方米，增加２３．７％，竣工３８．３萬平方米，增加１．４倍。

住宅空置大幅度下降帶動總體空置降低。七月，商品房銷售進(jìn)度明顯加快，竣工銷售率保持很高水平。商品房預(yù)售面積占整個商品房銷售面積的７３％，為現(xiàn)房銷售面積的２．７倍�？罩妹娣e１５２．８萬平方米，比去年同期下降２３．４％，其中住宅下降４３．１％。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加：辦公樓空置面積增加１３．１％，商鋪空置面積增加２１．２％。特別需要注意的是辦公樓，其除了空置面積增加１３．１％之外，施工面積增加２４％，竣工面積增加０．１％，銷售面積卻降達(dá)５１．９％。

樓市重心轉(zhuǎn)移城東

２００３年，全年新開樓盤１９４個，入市面積達(dá)７１１．５３萬平方米，而２００４年住宅新開工僅５２０．４萬平方米。樓市重心轉(zhuǎn)移城東，早在２００３年已可見預(yù)兆。

城西南不相上下，郊區(qū)化趨勢明顯。郊區(qū)共有５５個新盤開盤，入市面積達(dá)２８４．８萬平米，占總量的４０．３４％，比例最高。

城南、城西新盤數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例均在１７％左右。

城東、城北開盤較少，分別有１８個和１５個新盤面市，所占比例不到１０％，房地產(chǎn)開發(fā)相對淡靜。

從各區(qū)域所推樓盤規(guī)模來看，城東的樓盤平均規(guī)模達(dá)到３．６５萬平方米，僅次于郊區(qū)，主要是城東大規(guī)模項目面市較多，如萬科金色樂章、錦洲花園、蜀都花園等，受其拉升所致。

城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng)，多為獨棟電梯物業(yè)。

就戶型和單位面積來看，２００４年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會更加理性，中小戶型將是市場供應(yīng)的主流。一方面是由于在售小戶型受到市場的青睞，取得了良好的銷售業(yè)績；另一方面是以中戶型為賣點的樓盤頻頻亮相，其主力供給面積多控制在８０平方米－１１０平方米之間，滿足了占市場主體地位的社會階層的住房需求及購買能力。

２００３年二環(huán)至三環(huán)線內(nèi)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地段，新盤增量高居各環(huán)線之首。從方位來看，目前仍以城西、城南的供應(yīng)為主；城東受政府向東發(fā)展規(guī)劃的帶動，已有眾多項目蓄勢待發(fā)；而城北也由于沙河新城、萬科房產(chǎn)等大盤的跟進(jìn)，有望在今年得以全面釋放，城北樓盤品質(zhì)亦可得到有效提升。
　　

2、樓荒心慌常識莫忘

編者按：９月２３日，２００４年成都第２４屆秋季房交會將在后子門的房地產(chǎn)交易中心拉開帷幕。相比上半年供應(yīng)量稍顯不足的態(tài)勢，下半年無論從新開樓盤面積和建筑形態(tài)的多樣性方面都讓處于“饑渴”狀態(tài)的成都購房者有了更多、更廣泛的選擇空間。

面對房交會上各類新盤的大面積亮相、各種優(yōu)惠措施的促銷，許多購房者的初次置業(yè)計劃很可能被打亂。針對高于自己預(yù)算中的售價和令人心儀的更大面積的戶型，怎樣重新評估自身的購房能力，保證在日后供樓的同時也能舒心地生活，成了初次置業(yè)者心中的疑慮。鑒于此，“黃金樓市·２００５成都樓荒報告”特別報道小組緊急行動，為心慌的購房者準(zhǔn)備了一份置業(yè)參考。

購買期房五項注意

期房盡管顯示出許多優(yōu)越性，但伴之而來的，則是期房的購買風(fēng)險，一旦不慎，則會惹出許多麻煩。那么如何避免風(fēng)險，買一套好期房呢？業(yè)內(nèi)人士提出了五項注意：

一是對公司的信譽(yù)、實力要細(xì)細(xì)考證。購房者首先要選好公司，選擇那些信譽(yù)好、實力強(qiáng)的大企業(yè)。這些公司考慮到信譽(yù)，都能做到按期按質(zhì)交房。

二是購期房要選好時機(jī)。在開發(fā)商已經(jīng)開始動工的基礎(chǔ)上去購買。因為開發(fā)商已經(jīng)開工并初步開始建設(shè)，表明按期交工有了初步保障，同時可以在施工期間到工地察看其質(zhì)量，從而做到心中有數(shù)。

三是對周邊環(huán)境要心中有數(shù)。買期房有一個過程，因此對周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數(shù)，看一看買期房之處是否有環(huán)境惡化的可能性。因為購期房的一個目的就為了購一套稱心房，如果周邊環(huán)境不好，又有什么意義呢？

四是關(guān)注開發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購期房積極性的一個重要原因，則是對未來物業(yè)管理的擔(dān)憂。期房將來被誰管理、怎么管理、如何收費，都是一個未知數(shù)。如果買了套物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，還生活不舒暢。因此，購期房時，必須先要向開發(fā)商了解將來的物業(yè)管理構(gòu)想，并要他們給一定的承諾，以保證將來入住時，享受到良好的物業(yè)管理。

五是合同簽訂最好請律師參謀。購房是一件大事，有的花費十幾萬元、幾十萬元甚至上百萬元。如今購房引發(fā)的糾紛也越來越多，在購期房中，其潛在風(fēng)險很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時，如何對自己有利呢？業(yè)內(nèi)人士建議，購房者在與開發(fā)商進(jìn)行購房合同的簽訂時，要請律師去辦理，以保障自己的合法權(quán)益。

粗心大意最易犯五種錯

目前房地產(chǎn)市場之所以顯得有些混亂，固然存在制度尚欠完善、某些開發(fā)商巧設(shè)陷阱、故意違規(guī)等方面的問題，但購房人在購房過程中存在的觀念誤區(qū)也是促成糾紛以及助長少數(shù)不法開發(fā)商大膽犯規(guī)的重要因素。購房人存在的觀念誤區(qū)主要有以下幾個方面：

廣告承諾具有法律效用。許多消費者是通過廣告了解一個樓盤的，廣告上有許多令你動心的話。但當(dāng)發(fā)生糾紛時，廣告是不能完全相信的，需要的還是合同書和法律保障的各種文本。所以，消費者要仔細(xì)鑒別售房廣告，不要被廣告上的話語所迷惑。

只要售樓書精致，樓盤就一定優(yōu)良。人們常有一種印象，從售樓書看房子———售樓書精致似乎房子品質(zhì)就好，其實這是一大誤區(qū)。現(xiàn)在的售樓書越印越精美，常有“樓”與“書”不符的情況。

買房子一定能升值。如今，銀行利率很低，很多人把買房當(dāng)作投資手段，都希望能夠升值，但不是所有的房子都能升值。對樓盤要多加調(diào)研，地理位置、規(guī)劃、物業(yè)管理怎么樣。必要時，可以向?qū)＜易稍儭?BR>
盲從心理。由于購房人不可能也沒必要成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家，因而他們往往無法獲得購房決策所必需的真實完整的信息，購房人往往盲從一些片面信息做出盲目決策，具體表現(xiàn)為盲從開發(fā)商、盲從鄰居、親戚和朋友。

對合同、契約的重要性認(rèn)識不足。購房合同或契約是約束房屋買賣雙方交易行為的重要法律文件，是解決合同有效期內(nèi)可能出現(xiàn)的購房糾紛的主要依據(jù)。但是，在實際購房中，一種情形是購房人對購房合同重視不足，對合同文本缺乏推敲；第二種情形是購房人缺乏合同方面的有關(guān)知識，雖然認(rèn)真看過，但根本發(fā)現(xiàn)不了問題，即使發(fā)現(xiàn)問題，也不知如何改正；第三種情形是相信開發(fā)商的口頭承諾，由于口頭承諾是不具法律效力的，一旦出現(xiàn)問題，購房人很難追究其責(zé)任。

看懂圖紙很關(guān)鍵

展會上的圖紙?zhí)嗔�，但不一定都有用。最管用的圖紙應(yīng)該是建筑的施工藍(lán)圖，因為工程最標(biāo)準(zhǔn)、最有表現(xiàn)力的語言是這種圖形語言———有了藍(lán)圖，一個項目的家底就能摸個十之六七。但是這種藍(lán)圖專業(yè)性太強(qiáng)，別說是普通購房者，就是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)沒接觸過工程的人，看著也特別吃力。好在為了促銷，開發(fā)商們推出了許多施工藍(lán)圖的衍生產(chǎn)品，如標(biāo)準(zhǔn)戶型圖、小區(qū)平面圖、戶型組合平面圖（樓的標(biāo)準(zhǔn)層單元組合平面）等。這些衍生圖紙大多是施工藍(lán)圖的簡化版、美化版，購房者最好多搜集所關(guān)注項目的這類圖紙，對于置業(yè)判斷很有幫助。

那么衍生圖紙看什么呢？

１、小區(qū)平面圖�？葱^(qū)平面圖，主要要看建筑的相互關(guān)系，建筑的小環(huán)境、采光、通風(fēng)條件等。

２、戶型組合平面。戶型組合平面，主要看你的套型的小環(huán)境，如有沒有對視、遮擋問題，鄰里關(guān)系、電梯噪聲等問題。

３、戶型圖。戶型圖的作用大家最清楚，主要看空間布局是否合理，面積尺度是否合適等。不過，在這里再給您提個醒，有尺寸的圖紙最好�！　�

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