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編輯：yingeryy 007abbs

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住交會風(fēng)云人物對話

嬉笑怒罵盡顯英雄本色

　　每年的風(fēng)云人物對話已成為住交會上最出彩的重頭戲。看他們唇槍舌劍、嬉笑怒罵，無異于享受了一餐精彩絕倫的地產(chǎn)思想盛宴。這些中國房地產(chǎn)的頂級大腕們你有來言，我有去語，或極盡詼諧幽默之能事，或直抒高遠(yuǎn)深邃之胸懷，英雄本色，恣意揮灑，好不暢快。真可謂，談笑間，檣櫓灰飛煙滅。直看得局外人后背冷風(fēng)颼颼：如此刀光劍影、險惡江湖，尚不知來年能有幾人回？

　　特約嘉賓：本屆十大風(fēng)云人物代表：天津順馳集團董事長孫宏斌、中體奧林匹克花園管理集團總裁吳振綿、北京市華遠(yuǎn)集團總裁任志強、北京首都創(chuàng)業(yè)集團總經(jīng)理劉曉光、新疆廣匯實業(yè)投資集團總裁楊鐵軍本年度十大新銳人物代表：山東勝利投資股份有限公司馬瑩女士、溫州神力集團董事長鄭勝濤先生、鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司鄭宏延前兩屆風(fēng)云人物代表：北京萬通實業(yè)股份有限公司主席馮侖、SOHO中國有限公司董事長潘石屹、今典集團董事長張寶全主持人：深圳成全企劃有限公司董事長全忠、中房協(xié)城市開發(fā)委員會秘書長王平對話時間：2003年11月24日14：30———16：30對話地點：深圳高交會A館一號會議廳

　　張寶全：蘋果、香蕉、鴨梨，我要一個一個地搞

　　全忠：尊敬的各位嘉賓，現(xiàn)場的各位觀眾，非常榮幸能夠主持這樣一個一年一度的房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物對話會。我發(fā)現(xiàn)來自河南的本年度十大新銳人物鄭宏延隱藏在觀眾席里，現(xiàn)在請你到臺上來。還有隱藏在觀眾席里的“壞分子”嗎？如果有的話，請站出來。下面我要給大家介紹一位剛剛?cè)雸龅募钨e，大家這幾天可能都吃了展館里的蘋果，這位嘉賓就是來自北京的今典集團董事長張寶全，這次他給大家?guī)砹擞嘘P(guān)地產(chǎn)與藝術(shù)的一些新的觀念。

　　張寶全：2003年我們主要是在種蘋果，種得比較辛苦，這次我們把種蘋果的體會和樣品也帶到了住交會。來之前，組委會秘書長跟我們說北京人喜歡吃蘋果，但深圳人未必喜歡。實際情況卻是，在北京我們只用了7噸蘋果，而這次來深圳我們帶了8噸蘋果，然而第一天蘋果就告急了，于是我們這幾天趕緊又在深圳找蘋果，好不容易找到最大的蘋果供應(yīng)商，他卻只能供應(yīng)2噸，結(jié)果2噸進(jìn)來以后又沒有了。然后我們又繼續(xù)找蘋果。這就是我們今年的工作，明年，我們可能就要收蘋果了。明年住交會我們就不會滿大街找蘋果了，因為我們自己的蘋果可能就已經(jīng)夠了。

　　全忠：大家都知道，北京搞了一個蘋果社區(qū)，這個水果給女性的感覺特別好，請問張總，你明天要不要建一個香蕉或者鴨梨社區(qū)？

　　張寶全：我想肯定得一個一個來。蘋果有收獲后，我才考慮梨和香蕉的問題，這次“住交會”有一個很重要的看點，就是觀念地產(chǎn)展。它最早的起源是在北京，是由張大洋主持的，他提出了觀念地產(chǎn)的概念，這次住交會我們進(jìn)行了加工，又重新推出。觀念地產(chǎn)實際上關(guān)注的不是意識，也不是房地產(chǎn)，我們關(guān)注的是當(dāng)代城市文化。當(dāng)代城市文化是有很多方面的，是人和城市的一種關(guān)系，人和建筑的一種關(guān)系，也是人和資源的一種關(guān)系，所以我們強調(diào)現(xiàn)代文化的多元化。我們蓋房子的目的是要干什么？其實最根本的還是要營造生活。我們應(yīng)該重新看待我們的生存

　　環(huán)境，包括我們和城市的關(guān)系。這是推出觀念地產(chǎn)展的目的。當(dāng)代藝術(shù)是一種觀念的藝術(shù)，最重要是要給你意念中留下印象，不管你看懂還是看不懂，只要頭腦中有了意念我們就達(dá)到了目的。

　　全忠：有觀眾請問張寶全先生，這幾天一直看到你戴著紅袖章，上邊寫著：圈地運動。這個紅袖章什么意思，你怎么看待圈地運動？

　　張寶全：在開幕式上，我們戴紅袖章有十幾個人，而且在開幕式前我們都統(tǒng)一把頭發(fā)剃光了。我們是在用觀念角度來詮釋一種地產(chǎn)現(xiàn)象。今天有人專門給主持人遞上條子來詢問我們的“圈地運動”，那就已經(jīng)達(dá)到了我們?nèi)康哪康�。至于這個意念究竟是什么，我不會告訴你，應(yīng)該你自己想。

　　孫宏斌：錢和人都不成問題

　　全忠：剛才一個嘉賓說他的企業(yè)明年要做兩個第一，一個是中介服務(wù)業(yè)第一，一個是開發(fā)量第一。明確說明年回款100億。如果真能做到，那肯定絕對是中國第一了。請問順馳董事長孫宏斌先生：這100億怎么實現(xiàn)？哪來這么多錢、這么多人？

　　孫宏斌：首先我要更正一下，我們的這兩個第一都是中長期戰(zhàn)略，三年是中期，五年是長期。100億回款指的是目前正在開發(fā)和銷售的現(xiàn)房和期房，所以這100億不涉及錢的問題。人就更不用說了，我們企業(yè)現(xiàn)在有4000人，今年2000人就夠了，剩下的2000人是為明年準(zhǔn)備的。而明年只需要5000人，我們卻還要儲備更多的人才，這些人是為后年準(zhǔn)備的。

　　全忠：去年有一次在車上我問過馮總，目前的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是新銳房地產(chǎn)企業(yè)中，你最看好哪個公司。當(dāng)時馮侖先生沉思了一下說順馳。據(jù)我所知，順馳今年的銷售業(yè)績是40個億，這非常嚇人。我想請問馮侖先生，當(dāng)時你為什么看好順馳？

　　馮侖：其實我很少沉思，所以我很快就回答了。記得去年我的助手從美國回來之后，曾跟順馳談生意，談后他給我講了很多故事，聽完這些故事之后，我就感覺順馳是個非常有希望的企業(yè)。

　　觀眾：請問孫總，順馳走出天津向外發(fā)展，采取什么擴張模式，會不會模仿奧園？您如何解決本地化的問題？

　　孫宏斌：我不認(rèn)為在中國房地產(chǎn)全國化發(fā)展中，誰是成功的模式。從某種意義上講，房地產(chǎn)的全國化發(fā)展比跨國公司更難，因為你必須在當(dāng)?shù)赜泄�，必須在�?dāng)?shù)刭I地，必須使用當(dāng)?shù)厝�。就這些特點，我們認(rèn)為中國目前沒有一個特別成功的全國化發(fā)展模式，因此我們希望走出自己的路。就本土化問題我想說三句話，第一，我們這個企業(yè)在當(dāng)?shù)匾欢ㄊ且粋€本地化企業(yè)，一定是腦子安在他自己的脖子上。當(dāng)?shù)氐墓绢I(lǐng)導(dǎo)層一定有決策權(quán)。我們公司派出一個團隊，我們就要求他們一定要成為一個本地化公司，去了上海就要成為上海人，你就應(yīng)該把孩子帶到上海上學(xué)、

　　把老婆帶到上海上班。第二，一定要盡快讓當(dāng)?shù)厝诉M(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)團隊，利用他們對城市的理解和了解，來盡快地把他們的知識融入企業(yè)。我們所說的本地化并不單指本地人，反過來，本地人也不一定就能做到本地化。第三，不管什么人，只要你做出適合當(dāng)?shù)氐臎Q策，判斷準(zhǔn)確，那就是本地化。

　　吳振綿：盛世產(chǎn)業(yè)+朝陽產(chǎn)業(yè)=奧園

　　全忠：下面我們換一個嘉賓，專業(yè)籃球運動員出身的中體奧園總裁吳振綿先生。我知道，中國50強里，中體占了7、8個，可以說是全面開花，而且都結(jié)了果。我們也知道中體品牌策略里面有很多自己的做法，請問中體具體是怎么做的？

　　吳振綿：有一位同行曾經(jīng)遞給我一張條子，上面寫著中體奧園擴張這么快，你如何能讓它不砸牌子？我把這個條子帶在身上，經(jīng)常都要拿出來看一看，作為警示。如何保證品牌？其實這就好像打籃球，我們要做好防守。多年以來我們一直在不斷地改造自己�，F(xiàn)在房地產(chǎn)應(yīng)該叫做盛世產(chǎn)業(yè)，體育可以算做朝陽產(chǎn)業(yè)，我要說的是，盛世產(chǎn)業(yè)加朝陽產(chǎn)業(yè)就等于奧林匹克花園！

　　王平：最近我們收到很多條子，要求吳總參加各論壇，請問您是否愿意參加這樣的論壇？

　　吳振綿：我這個人知識面不太寬，所以確實不適合演講。我是時時刻刻向馮老師學(xué)習(xí)的。我和馮侖相識很多年，在日常接觸當(dāng)中，他的視野對我有著潛移默化的影響，他是我的導(dǎo)師。我進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)一共加起來還不足5年，確實是一個新兵。打個比方來講，我做的產(chǎn)品，是大眾型、休閑型、運動型的。而在座的老師們就不同了，人家王石、潘石屹都是做高檔西服的，而馮侖做的就是裘皮大衣了。所以我們只能想方設(shè)法把成本降低，把價格降低。所以我來的目的就是認(rèn)真學(xué)習(xí)，然后努力提高自己。

　　潘石屹：保安不是武裝，我不是黑社會

　　王平：我想起潘石屹先生講的一句話，現(xiàn)在的保安是第二武裝。是否請潘先生再介紹或引申一下。

　　潘石屹：首先糾正一下王平的說法，我說的不是第二武裝，我認(rèn)為中國的保安不是武裝。很多保安手里都拿著各種武器，你有權(quán)力動這些武器嗎？公安局才有權(quán)力。發(fā)生糾紛有公安局，發(fā)生大的事件有武警，發(fā)生大規(guī)模外侵有野戰(zhàn)軍，所以我認(rèn)為不應(yīng)該把一個小區(qū)圍起來，用保安來保衛(wèi)這個小區(qū)。這是我們城市在發(fā)展過程中碰到的一個問題，其實西方國家也犯過同樣的錯誤。目前城市最大的問題就是交通難題，私人小轎車太多了，城市的效率上不去，北京現(xiàn)在就在面臨這個問題。這可能將制約房地產(chǎn)的發(fā)展，制約社會的發(fā)展。北京有200萬輛車，東京有400萬

　　輛，莫斯科有500萬輛，為什么北京會堵車，就是因為我們的大院太多，被隔離開了。市民為了趕時間繞過去就只能開車。所以我認(rèn)為在新的城市規(guī)劃中，應(yīng)該用新的理念吸取其他國家的教訓(xùn)，重新搞城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)。否則這個城市就是沒有效率的城市。所以我們的新項目都沒有圍墻了，從目前來看效果應(yīng)該很好。

　　另外我還想做兩個更正：第一我不是個黑社會，這是竇文濤昨天晚會上瞎說的。不能因為我穿黑衣服就說我是黑社會，就像不能把穿黃顏色衣服的小姐都說成是三陪小姐一樣。竇文濤還說我弱智，我想我不是，因為2002年我們定了兩個目標(biāo)：一個目標(biāo)是，2003年銷售額超過30億人民幣，今年已經(jīng)達(dá)到了，明年我們還會有所增長，全公司銷售額將達(dá)到35億人民幣。另一個目標(biāo)是，我們想做當(dāng)代的建筑，而不是抄別人的建筑，我認(rèn)為抄別人的是沒有出息的。我想我們也做到了，歡迎在座的朋友有空去SOHO做客，謝謝大家。

　　王平：潘總的觀點大家可以討論，相信未來應(yīng)該是人文的城市，而不是“監(jiān)牢式”的城市。

　　潘石屹舉手：主持人先生，我講完之后任總馬上反對。

　　任志強：我不知道大家有沒有去過現(xiàn)代城，我想現(xiàn)代城的容積率如果能做到0.5的話，現(xiàn)代城一定不會堵車。堵車的原因不在于有大院，而在于潘石屹把容積率搞得太高了，所以一定會堵車。城市的交通要和建筑總量相配合，交通問題也不能簡單用大院或者保安來解釋。

　　潘石屹：我只說一句話。容積率不是我批的，是政府給我批的，政府批多少我就建多少。

　　劉曉光：我贊成潘石屹講的，不要搞圍墻，要有具體的保安措施。

　　劉曉光：我將全力支持任志強

　　全忠：中午吃飯的時候，我聽到了劉曉光和潘石屹說的悄悄話，他們商量了一個跟他們未來有很大關(guān)系的事，不知道今天是否便于向媒體披露。

　　劉曉光：更正一下，是任總，不是潘總。北京華遠(yuǎn)是個非常好的企業(yè)，我們是它的股東。任總最近正在思考新華遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們一起討論了兩個問題，第一，是否國際化。任志強提出愿意互動，我說這是好事情。我希望他進(jìn)入基金管理公司。我們討論的第二個問題是：華遠(yuǎn)要想更快地成長，可能要有“爆發(fā)式”的技術(shù)，而不是僅靠傳統(tǒng)模式。

　　任志強：我們對股東是畢恭畢敬的，他叫我出去我就不敢不出去。我認(rèn)為新經(jīng)濟的一個基本概念就是股東之間要共同合作來創(chuàng)造一個新的產(chǎn)品。過去有些地產(chǎn)商老是見面你不理我我不理你，好像都在競爭，但在這屆住交會上大家看到更多的是人人都在尋找機會，股東即使開“住交會”也在談生意，所以我們也趁這個機會談?wù)勆�。其實滿地都是機會，關(guān)鍵看你怎么利用，抓不住你可能就會落后。這次劉總交給我一個任務(wù)：在地產(chǎn)傳統(tǒng)模式下，怎么進(jìn)行新的模式的飛躍。我覺得這個題目非常大，我想可能最終的模式應(yīng)該就是和國際市場結(jié)合，變成一個國際運營

　　方式。

　　劉曉光：還有兩條他沒說，我在這里透露一下：第一條你要什么資源，我全力支持。第二條你有什么需求，我全力支持。

　　任志強：18號令采納了我的意見

　　全忠：在繼續(xù)跟嘉賓交流之前，請允許我介紹一位比我還英俊的先生，這位先生昨天晚上大家在鳳凰劇場已經(jīng)見過了，他就是地產(chǎn)界業(yè)余主持人王平先生。

　　王平：非常高興能參加這樣的盛會，和十大風(fēng)云人物交流，我知道為什么來這么多人，因為大家都想知道他們腦子里在想什么。其實房地產(chǎn)本身應(yīng)該非常簡單，但是因為我們國家的金融業(yè)不夠發(fā)達(dá)，所以房地產(chǎn)商就特別累，累得什么都要管。大家知道今年國務(wù)院發(fā)了一個重要通知18號文件，在座的有一位嘉賓曾被國務(wù)院請去，發(fā)表了無數(shù)的高見，而且被采納了其中好幾個。請問任總，你在國務(wù)院征求對18號文件的意見時，都說了些什么？

　　任志強：這個事不能隨便說。說了就涉嫌泄露國家機密了。我們當(dāng)時只是提出了我們的五點意見，第一，對中國的房地產(chǎn)定位。房地產(chǎn)是不是支柱產(chǎn)業(yè)，要不要持續(xù)發(fā)展。這是原來的文件草案里沒有的。后來文件對這一點進(jìn)行了明確。第二，確認(rèn)房地產(chǎn)是否過熱。最終事實證明并沒有過熱，只是出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性的問題。這兩點對全國市場起到了一點積極作用。第三，提出不能一刀切，要分別按照各地的市場實際情況處理。第四，提出商品房應(yīng)面向所有消費層，而不是僅僅面向低收入者，第五，提出要把經(jīng)濟適用房和商品房嚴(yán)格區(qū)分開，對商品房要進(jìn)行限制。

　　可能最終的文件有50%的內(nèi)容是按照我們的意見修改的，我想如果沒有這些基本前提來確定房地產(chǎn)的地位，可能我們看到的就不是今天的18號文件，如果沒有這樣的修改過程，也許在座的今天就不會這么笑容可掬了。

　　王平：任總的介紹說明了兩點，第一企業(yè)家對政策的制定可以參與意見。另一點則證明了政府的開明。政府能夠聽到企業(yè)家的聲音，并且認(rèn)可他們的說法，才有了今天的18號文件。目前該文件是動態(tài)的，要求各地要因地制宜，如果不符合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展，一律都是錯誤的。應(yīng)該說這個政策制定得非常好。

　　馮侖：請關(guān)注中城房網(wǎng)這個“野孩子”

　　王平：請問馮侖先生，您是中城房網(wǎng)的第二屆主席，王石先生是該團體第一屆主席。這一屆你們已被正式批準(zhǔn)成為行業(yè)的民間團體。這個團體是由市場應(yīng)運而生的，而不是上級指派的。請馮侖先生介紹一下任這屆主席期間都做了什么，下一步打算怎么做？

　　馮侖：非常感謝大家關(guān)心我們中城房網(wǎng)這個“野孩子”，中城房網(wǎng)以法律合約格式組成了企業(yè)聯(lián)盟。它的基本運作方式是WTO方式。我們希望未來能夠由一些負(fù)責(zé)任的企業(yè)和有影響力的企業(yè)為這個行業(yè)設(shè)立和描繪一個有吸引力的未來。同時也制定出一些行業(yè)當(dāng)中健康的倫理，引導(dǎo)出一些健康有序的競爭規(guī)則。經(jīng)過5年的工作，目前在國際上我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了三個群體性身影，第一是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，它的成員范圍在于國營建筑企業(yè)，總的來說它們能夠部分代表政府的聲音。第二是商會，地產(chǎn)商會是民間商會下屬的商會，商會成立時間不長，有400個會

　　員，多數(shù)會員是中小企業(yè)，也有少數(shù)大企業(yè)。第三就是中城房網(wǎng)。我們希望它能夠成為最具影響力的企業(yè)策略聯(lián)盟，能夠代表每一個城市較有影響力的民營開發(fā)商。目前會員數(shù)量36個，開發(fā)企業(yè)22家，據(jù)去年計算，這些企業(yè)住宅部分的開發(fā)總量已占到全國市場份額的8%。今年我做了三件事情。第一，在去年基礎(chǔ)上發(fā)起設(shè)立了中城聯(lián)盟的基金�；饘ｉT用于聯(lián)盟共同投資項目。第二，加強了國際交流。今年跟全世界最主要市場上很多大的公司都建立了聯(lián)系，明年我們將會仿照APAC會議形式推出十加一圓桌會議，十個公司加上全世界最大的房地產(chǎn)公司共同探討行業(yè)

　　的未來。第三，我們今年和陽光衛(wèi)視共同拍攝了一個大型專題片，為行業(yè)歷史未來做了一些深層思考。

　　馬瑩：女人的成功不能以離婚為代價

　　王平：馬總在山東曾說，女人的成功不能以離婚為代價。在深圳很多成功的女士不是不愿意嫁人就是最終選擇離婚。但是馬總的家在山東是五好家庭，請問在你家里是你是做得好還是你丈夫做得好？

　　馬瑩：我覺得還是要靠兩個人合力把這個問題處理好，這需要雙方的默契。我老公是嚴(yán)重的大男子主義者，不過婆婆公公給了我最大的幫助。

　　鄭勝濤：深圳是溫州購房團的新起點

　　王平：聽說溫州購房團在深圳鬧得很火，請問溫州鄭總?cè)绾慰创郎刂萑说缴钲谫I房？

　　鄭勝濤：溫州購房團不僅在深圳，在杭州、上海、北京、南京，武漢還有其他一些地方也在購房。到深圳購房實際上是溫州人對深圳發(fā)展環(huán)境新的認(rèn)識過程，說明他們充分承認(rèn)深圳是一個適合投資的國際大都市。從他們分析的角度來講，深圳的房子一直是穩(wěn)中有升。而且城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)都非常好，所以他們在深圳購房是非常有信心的。溫州人到外地購房主要有兩個原因。第一溫州的房屋比較緊張，無法滿足他們的投資需求。第二溫州人有200萬人在外面，其中160萬人在全國各地，40萬人在全球各地，他們在外地做生意，辦公司。賺了錢之后，除了傳統(tǒng)投資外，他們對房地產(chǎn)的投資是最感興趣的。所以溫州人就跑到全國各地買房子去了。這次住交會據(jù)說他們來了不到100人，預(yù)訂了130套房，這也說明深圳是溫州購房團的一個新的起點。　　

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