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專家縱論商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)
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9月19日，在由新華日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)主辦的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)高峰論壇上，與會(huì)專家學(xué)者以及從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商，精彩縱論眼下普遍關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。
投資熱點(diǎn)別成為投訴熱點(diǎn)
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主任楊衛(wèi)江說，從南到北都在談?wù)摗吧虡I(yè)地產(chǎn)熱”的問題。商業(yè)地產(chǎn)熱不熱？數(shù)字可以說話。今年1－7月的數(shù)據(jù)顯示，住宅銷售每平方米均價(jià)為2480元，同比增長(zhǎng)10.4%，而商業(yè)用房的均價(jià)是4312元，同比增長(zhǎng)14.9%；1－7月的住宅建設(shè)投資為4111億元，同比增長(zhǎng)28.1%，而商業(yè)用房的投資為766億元，同比增長(zhǎng)35.6%。不管從價(jià)格增長(zhǎng)的幅度還是投資增長(zhǎng)的幅度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)都很熱，熱度超過了住宅開發(fā)。從整體上看，商業(yè)地產(chǎn)雖然有發(fā)展速度快的問題，但是整體并沒有過熱。
宏觀調(diào)控已經(jīng)達(dá)到一定的效果，估計(jì)短期內(nèi)不會(huì)有針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的新的調(diào)控措施出臺(tái)。但開發(fā)企業(yè)仍要保持清醒的頭腦，不要盲目擴(kuò)張。因?yàn)橛嘘P(guān)方面調(diào)查預(yù)測(cè)，今后兩三年內(nèi)，一些企業(yè)因?yàn)槊つ繑U(kuò)張，一些回報(bào)和承諾無(wú)法兌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)有可能成為住宅之后新的投訴熱點(diǎn)。
世界看好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)
美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部董事漢特說，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“9·11”遭到重創(chuàng)后，商業(yè)地產(chǎn)空置率從2000年的8－9％上升到現(xiàn)在的17％。舊金山、硅谷地區(qū)的空置率甚至超過22％。商鋪的租金下降幅度達(dá)到14％。雖然今年商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)被看好，但是還是沒有完全緩過氣來(lái)。
與美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的不景氣相反的是，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)被世界看好。目前，越來(lái)越多的跨國(guó)公司謀求進(jìn)入中國(guó)，這給中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了很大的推動(dòng)力。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是世界上最大的地產(chǎn)公司。1989年就在中國(guó)注冊(cè)了商標(biāo)，專門等待中國(guó)入世和房地產(chǎn)商品化帶來(lái)的商機(jī)。2000年正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后，訂單就紛至沓來(lái)。上個(gè)月，中東的一個(gè)企業(yè)委托在中國(guó)購(gòu)買1500萬(wàn)美元的寫字樓商鋪，這個(gè)月又接到新西蘭公司總租金達(dá)1億美元的租賃商鋪和寫字樓的大訂單。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)沿海地區(qū)全覆蓋的目標(biāo)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，今年下半年的目標(biāo)是主攻南京、蘇州等5個(gè)地區(qū)。
一個(gè)城市只能有一個(gè)CBD
南京大學(xué)博導(dǎo)張鴻雁認(rèn)為，有些概念很容易流行，比如說CBD（中心商務(wù)區(qū)）這個(gè)概念流行以后，很多城市都在打造自己的CBD，甚至一個(gè)城市提出做好幾個(gè)CBD。就南京來(lái)說，就有三個(gè)所謂的CBD了。新街口是一個(gè)，河西奧體中心又要打造新的CBD，六合也要打造江北的CBD。CBD的意思是中心商務(wù)區(qū)，只有具備金融、商住、娛樂、消費(fèi)服務(wù)、智力咨詢等五大要素中心地位的區(qū)域，才能稱得上是CBD。嚴(yán)格意義上，中國(guó)還只有上海的外灘和北京的王府井一帶可以稱得上是CBD，其他城市都不夠典型。
其實(shí)這是城市商業(yè)地產(chǎn)定位上的誤區(qū)。南京的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)取得了很大成就。比如山西路次商業(yè)中心的建設(shè)，再比如江寧“中國(guó)女人街”憑著差異性尋求突破，獨(dú)立的商務(wù)次中心體系正在建設(shè)中。但這些區(qū)域性的中心，都只能稱為是次商業(yè)中心，不能叫做CBD。
商業(yè)地產(chǎn)必須與現(xiàn)代城市協(xié)調(diào)發(fā)展
省社科院院長(zhǎng)葉南客說，商業(yè)地產(chǎn)在世界上已走過一個(gè)世紀(jì)，而中國(guó)僅有10多年的發(fā)展史，尚處在發(fā)育階段。一個(gè)地區(qū)的商業(yè)發(fā)展與城市化進(jìn)程密切相關(guān)。江蘇城市化進(jìn)程相當(dāng)快，1998年時(shí)城市化率為31.5%，到去年年底，增長(zhǎng)為48%，這么大幅度的增長(zhǎng)，在歐美國(guó)家可能要用一兩百年。
在城市化步伐大大加快的同時(shí)，江蘇商業(yè)地產(chǎn)局部地區(qū)也存在一些不和諧的現(xiàn)象，比如缺乏總體規(guī)劃，缺少理性投資。再比如造成城市環(huán)境污染，市中心不少寫字樓的光污染。還有，聽說仙林地區(qū)要建國(guó)際上最大的會(huì)議中心，準(zhǔn)備建成超高層建筑，這對(duì)當(dāng)?shù)厣角逅愕纳鷳B(tài)環(huán)境就是一大破壞。另外，這段時(shí)間一些城市熱炒“第一高樓”的興建，“第一高樓”在什么地方建也值得深思，如果在市中心建，毫無(wú)疑問會(huì)破壞城市文脈，也存在金融風(fēng)險(xiǎn)。再是大量商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入城郊，加上商業(yè)地產(chǎn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，造成了城市土地資源的浪費(fèi)。
葉南客建議，江蘇在健康發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，包括購(gòu)買力、消費(fèi)分析、建筑形態(tài)、商業(yè)類型等，使其與城市總體協(xié)調(diào)發(fā)展，而不僅僅是監(jiān)管。同時(shí)，要加強(qiáng)預(yù)警，包括土地、消費(fèi)購(gòu)買力、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)走勢(shì)、金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警。他同時(shí)提議，江蘇還應(yīng)增加文化娛樂型商業(yè)的開發(fā)，向高層次、高檔次商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
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