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從“有限”到“無(wú)限” [推薦]
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編者按：由中國(guó)國(guó)土資源報(bào)主辦，國(guó)土資源部土地利用司、國(guó)土資源部地籍司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院、國(guó)土資源部土地整理中心協(xié)辦的“地產(chǎn)周刊”近日在頭版顯要位置刊登了關(guān)于開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用的文章，深入的介紹了開(kāi)發(fā)區(qū)在土地管理和土地利用方面的成功之處，先將全文轉(zhuǎn)載如下：
－－天津開(kāi)發(fā)區(qū)集約利用土地調(diào)查
開(kāi)發(fā)區(qū)制定了一系列法規(guī)和規(guī)范性文件，為土地市場(chǎng)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)
開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)土地使用設(shè)置了多道“門(mén)檻”，實(shí)施嚴(yán)格管制，以提高土地利用效率和集約化程度
開(kāi)發(fā)區(qū)積極鼓勵(lì)已經(jīng)投產(chǎn)的外資企業(yè)增資擴(kuò)股，土地集約利用強(qiáng)度也得到很大提高，實(shí)現(xiàn)了“五地招商”
1986年8月21日，一代偉人鄧小平來(lái)到建立不到兩年的天津開(kāi)發(fā)區(qū)，揮筆題詞"開(kāi)發(fā)區(qū)大有希望"。20年后，在這片33平方公里的鹽堿荒灘上，一座國(guó)際水準(zhǔn)的外向型現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)拔地而起，源源不斷地產(chǎn)生出巨額財(cái)富。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年天津開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值445.23億元，工業(yè)總產(chǎn)值1251.40億元，財(cái)政收入93.06億元。預(yù)計(jì)2004年，這幾項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均將增長(zhǎng)30%以上，顯示出勃勃生機(jī)。而這些，都是源自這片有限的土地。
"有限"是如何產(chǎn)生"無(wú)限"的？20年來(lái)，天津開(kāi)發(fā)區(qū)一直致力于提高土地利用集約化水平，讓每一寸土地都能最大限度地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，這就是答案。
完善的法規(guī)體系為土地使用護(hù)航
天津開(kāi)發(fā)區(qū)是改革開(kāi)放的產(chǎn)物，在實(shí)施改革中盡量規(guī)劃操作是它最顯著的特點(diǎn)之一，尤其體現(xiàn)在依法利用土地方面。
天津開(kāi)發(fā)區(qū)是我國(guó)最早實(shí)行土地有償出讓轉(zhuǎn)讓制度的地區(qū)之一。建區(qū)伊始，開(kāi)發(fā)區(qū)就建立了具有區(qū)域特色、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的土地有償使用制度。1985年7月，在國(guó)家土地管理法規(guī)出臺(tái)之前，天津市人大率先通過(guò)了《天津開(kāi)發(fā)區(qū)土地管理規(guī)定》，首次明確了有償出讓一定期限土地使用權(quán)的規(guī)定。此后，開(kāi)發(fā)區(qū)又先后制定一系列法規(guī)和規(guī)范性文件，具有明顯的創(chuàng)新、試驗(yàn)性質(zhì)，形成了比較完備的土地管理法規(guī)體系，為土地市場(chǎng)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1989年8月8日，天津開(kāi)發(fā)區(qū)土地管理局與美國(guó)MGM商業(yè)公司簽署《土地使用權(quán)出讓合同》，出讓土地面積5.36平方公里，該合同是當(dāng)時(shí)我國(guó)面積最大的土地出讓合同，在國(guó)內(nèi)外引起強(qiáng)烈反響。
早在國(guó)家出臺(tái)經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、出讓制度之前，開(kāi)發(fā)區(qū)就已建立了經(jīng)營(yíng)性土地拍賣(mài)出讓制度。為建立起"公開(kāi)、公平、公正"的土地供應(yīng)制度，1999年開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出臺(tái)了《天津開(kāi)發(fā)區(qū)土地使用權(quán)拍賣(mài)暫行規(guī)定》，明確了對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和住宅等經(jīng)營(yíng)性用地必須以拍賣(mài)方式出讓的規(guī)定。同年12月，成功舉行了首次土地拍賣(mài)。土地拍賣(mài)的成功，為完善開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)制度、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序起到了極大的推動(dòng)作用。截至2004年7月28日，開(kāi)發(fā)區(qū)共拍賣(mài)及掛牌出讓土地9次，公開(kāi)出讓拍賣(mài)土地81.2904萬(wàn)平方米，合同土地出讓金合同總額11.8812億元。
嚴(yán)格管制確保寸土寸金
天津開(kāi)發(fā)區(qū)惜土如金，為從源頭上保證土地利用效率和集約化程度，對(duì)土地使用設(shè)置了多道"門(mén)檻"，實(shí)施嚴(yán)格管制。
一是適當(dāng)設(shè)置準(zhǔn)入條件，并通過(guò)制定投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系，對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目設(shè)定不同的"門(mén)檻",有選擇地引進(jìn)科技含量高、投資規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)效益好、污染程度低的項(xiàng)目。對(duì)質(zhì)量不高的項(xiàng)目，土地價(jià)格形成第一道限制。
二是實(shí)行供地量與投資額、產(chǎn)出效益等指標(biāo)投掛鉤。嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目投資總額和密度必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，才能供應(yīng)土地。天津開(kāi)發(fā)區(qū)在全國(guó)率先出臺(tái)梯度優(yōu)惠政策，根據(jù)不同行業(yè)的平均投資密度確定不同工業(yè)行業(yè)的基準(zhǔn)地價(jià)，切實(shí)做到將土地價(jià)格與行業(yè)門(mén)類(lèi)及投資密度掛鉤，實(shí)現(xiàn)地價(jià)政策的公開(kāi)并鼓勵(lì)企業(yè)集約利用土地。
三是嚴(yán)格控制建筑密度與容積率，堅(jiān)持規(guī)劃先行，科學(xué)規(guī)劃，合理利用土地。在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件上，明確項(xiàng)目用地建筑密度及容積率，防止多占少用、浪費(fèi)土地資源。
四是嚴(yán)格管制土地用途和動(dòng)工、竣工期限。天津開(kāi)發(fā)區(qū)在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中明確規(guī)定了土地用途，規(guī)定用地者不得擅自改變土地用途；明確規(guī)定土地必須在土地出讓合同簽訂六個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，兩年之內(nèi)全部建成。1999年，開(kāi)發(fā)區(qū)已將生活區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地基本消化處理完畢，2004年上半年，開(kāi)發(fā)區(qū)又對(duì)工業(yè)區(qū)的約30萬(wàn)平方米閑置土地及在建停工工程予以收回。
五是將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地使用調(diào)整相結(jié)合。逐步淘汰占地多、用地少、效益差的項(xiàng)目，把土地調(diào)整供應(yīng)給用地集約化程度高、效益好的項(xiàng)目，充分挖掘土地潛力，讓有限的土地發(fā)揮最大的效益，促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
六是開(kāi)始試行土地二次開(kāi)發(fā)。天津開(kāi)發(fā)區(qū)起步時(shí)，引進(jìn)項(xiàng)目以中小企業(yè)為主，這些企業(yè)經(jīng)過(guò)20年，因各種原因已經(jīng)關(guān)閉，土地基本抵押在銀行，但這都是優(yōu)質(zhì)的工業(yè)用地。天津開(kāi)發(fā)區(qū)注意從清理產(chǎn)權(quán)入手，重新拿回這些土地用以提供新的項(xiàng)目。
深度挖掘?qū)崿F(xiàn)"無(wú)地招商"
天津開(kāi)發(fā)區(qū)曾提出了聞名全國(guó)的"1-2-3"的土地開(kāi)發(fā)模式，即土地開(kāi)發(fā)每投入1元人民幣，就要吸引2美元的工業(yè)項(xiàng)目投資，創(chuàng)造3美元的工業(yè)產(chǎn)值，這一目標(biāo)早在1991年就已實(shí)現(xiàn)。如果繼續(xù)提高單位面積的資本密度，吸引大批資金、技術(shù)密集型的項(xiàng)目入駐，則土地存量不變，吸引外資數(shù)量會(huì)增加，開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用強(qiáng)度也得到很大提高，這就是所謂"無(wú)地招商"。
近年來(lái)，天津開(kāi)發(fā)區(qū)積極鼓勵(lì)已經(jīng)投產(chǎn)的外資企業(yè)增資擴(kuò)股，由于這類(lèi)投資大多占地少，甚至不新占土地，開(kāi)發(fā)區(qū)很大比例的增量外資就是通過(guò)這種方式引進(jìn)來(lái)的。這對(duì)土地資源日益稀缺的天津開(kāi)發(fā)區(qū)而言，無(wú)疑是一項(xiàng)契合發(fā)展要求的策略。
天津開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)明確要求，要在通過(guò)招商引資實(shí)現(xiàn)增量發(fā)展的同時(shí)，重視存量的提高，在尋求外延拓展的同時(shí)，還要重視依靠?jī)?nèi)涵的挖掘。
開(kāi)發(fā)區(qū)所指的挖掘內(nèi)涵即是要深度挖掘現(xiàn)有的招商資源，將已有地區(qū)、關(guān)系、信息等資源和渠道"用足用透"，挖掘區(qū)內(nèi)企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)的能力，促使將新技術(shù)、新產(chǎn)品不斷投入開(kāi)發(fā)區(qū)。此外，還要深度挖掘土地資源的利用效率，深度挖掘水電氣熱等能源的使用效率，深度挖掘資金的使用效率，深度掘人才智力資源的潛能，充分挖掘區(qū)域文化和企業(yè)文化的內(nèi)涵等等。
統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年上半年天津開(kāi)發(fā)區(qū)的累計(jì)批準(zhǔn)外資項(xiàng)目中，投資總額500萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目達(dá)37家，1000萬(wàn)美元以上的 22家,超過(guò)1億美元有2家。新批項(xiàng)目平均規(guī)模高達(dá)2484.15萬(wàn)美元，外商出資率高達(dá)96.72%。兩項(xiàng)指標(biāo)均為天津開(kāi)發(fā)區(qū)建區(qū)20年來(lái)最高。
在這樣的政策引導(dǎo)下，天津開(kāi)發(fā)區(qū)每平方公里投資強(qiáng)度日漸提高，工業(yè)用地平均每平方公里投資強(qiáng)度達(dá)到5億美元，平均每平方公里工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到80億元，土地利用效率和產(chǎn)出效益在全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)中名列前茅。
體制創(chuàng)新闖出土地利用新路子
天津開(kāi)發(fā)區(qū)在利用外資、管理、服務(wù)方面創(chuàng)出了牌子，但土地面積受到限制，相反一些省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)有土地但項(xiàng)目不足，這就有一個(gè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的問(wèn)題。天津開(kāi)發(fā)區(qū)先后接手原來(lái)屬于武清、西青和漢沽的三個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，將它們變?yōu)樽约旱淖訁^(qū)，并對(duì)它們進(jìn)行統(tǒng)一招商、建設(shè)與管理，從而使原來(lái)鮮有項(xiàng)目甚至"撂荒"的小區(qū)產(chǎn)生了實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品和效益，為所在區(qū)財(cái)政提供了稅源，為當(dāng)?shù)貑T工帶來(lái)了崗位。
截至今年7月，三個(gè)小區(qū)已累計(jì)批準(zhǔn)三資企業(yè)86個(gè)，投資總額15.39億美元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三小區(qū)去年完成工業(yè)產(chǎn)值254.81億元，占全區(qū)比重達(dá)20.4%；完成出口13.7億美元，占全區(qū)比重達(dá)20.3%，形成了"眾星捧月、月耀星明"的嶄新格局，既有效地遏制了開(kāi)發(fā)區(qū)的低水平重復(fù)建設(shè)，又成功地探索出一條新的發(fā)展路子。
開(kāi)發(fā)區(qū)的這種發(fā)展模式為開(kāi)發(fā)區(qū)精心培育的支柱產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充所需資源，促進(jìn)我國(guó)北方加工制造業(yè)中心的形成。三小區(qū)建立后，羅姆、三星等電子信息企業(yè)云集微電子工業(yè)小區(qū)，與開(kāi)發(fā)區(qū)母區(qū)的摩托羅拉等企業(yè)遙相呼應(yīng)；韓國(guó)"平和汽配"、"平和機(jī)工"等在逸仙科學(xué)工業(yè)園得以近距離為天津豐田、北京現(xiàn)代等汽車(chē)巨頭配套；化學(xué)工業(yè)區(qū)項(xiàng)目與大型國(guó)有企業(yè)天津化工廠相毗鄰，共享基礎(chǔ)設(shè)施之利。開(kāi)發(fā)區(qū)的電子信息、機(jī)械制造、汽車(chē)制造、生物醫(yī)藥和食品飲料產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭更為強(qiáng)勁。
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