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商業(yè)巨變引爆商業(yè)地產(chǎn) [推薦]
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近年來，西安的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行得如火如荼，極大地推動(dòng)了西安市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，日前，就西安市商貿(mào)建設(shè)的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃、實(shí)際開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題以及合法商業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)程序等方面，記者采訪了西安市商貿(mào)委規(guī)劃發(fā)展處處長姚涌。
★★商貿(mào)迅猛發(fā)展 打造西部商貿(mào)中心
自古以來，絲綢之路商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達(dá)。上世紀(jì)90年代后，圍繞建設(shè)大市場，發(fā)展大商貿(mào)，搞活大流通，構(gòu)筑西安外向型流通產(chǎn)業(yè)的新機(jī)制，按照把西安市建設(shè)成為我國北方中西部地區(qū)商貿(mào)中心的總體思路進(jìn)行改革，逐步形成了開放、有序、合理、優(yōu)化的流通主體系。目前，西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到14．59億個(gè)，千人人均擁有量快超過20個(gè)，達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國家水平，5000平方米綜合市場近50家，近兩年的投資熱點(diǎn)大型綜合超市超過23家。
西安區(qū)域商貿(mào)特色就是綜合批發(fā)和集貿(mào)市場，綜合批發(fā)和集貿(mào)市場已有514家，年交易額達(dá)到了260億，西安市又處于全國東來西去的結(jié)點(diǎn)，這奠定了西安的商貿(mào)中心地位。交易覆蓋范圍東到河南、山西；南到湖北北部；西至新疆；北達(dá)內(nèi)蒙古等地。
社會(huì)消費(fèi)總額是衡量一個(gè)城市商貿(mào)發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)，西安社會(huì)消費(fèi)總額去年達(dá)到440個(gè)億，同比達(dá)到了11％－13％的年增長速度。而隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)總量的大幅度提高，社會(huì)消費(fèi)總額還將進(jìn)一步激增。全國十種業(yè)態(tài)西安幾乎都具有了，雖然大型購物中心紫薇Shoppingmall沒有開業(yè)，但現(xiàn)在紫薇Shoppingmall已經(jīng)通過了設(shè)點(diǎn)聽證會(huì)開始建設(shè)，正在填補(bǔ)這一空白點(diǎn)。
★★加強(qiáng)規(guī)劃調(diào)控 建立立體商業(yè)體系
就規(guī)劃的重點(diǎn)而言，近期規(guī)劃好兩大塊。一塊是市區(qū)商業(yè)中心和外圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃。其中市區(qū)商業(yè)中心包括市區(qū)城墻以內(nèi)、二環(huán)商業(yè)帶、社區(qū)商業(yè)。另外是外圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括三個(gè)方面，三環(huán)商業(yè)帶、衛(wèi)星城商業(yè)圈，城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。每一個(gè)規(guī)劃區(qū)間，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃的近期、中期和遠(yuǎn)期的不同，建設(shè)的步驟也不一樣。
在業(yè)態(tài)上以大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街、批發(fā)市場和物流、園區(qū)配送中心為核心部分。整個(gè)規(guī)劃區(qū)間是按照西安的城市總體發(fā)展規(guī)劃思路進(jìn)行的，就是規(guī)劃商業(yè)如何配套的問題。
未來建成西部商貿(mào)中心的標(biāo)準(zhǔn)，有六個(gè)方面：購物消費(fèi)、旅游休閑、觀光、商品交易博展中心，多業(yè)態(tài)并存的現(xiàn)代物流中心，面向中亞地區(qū)的商品集散貿(mào)易中心，西部現(xiàn)代商業(yè)信息傳播中心，西部商務(wù)人才培養(yǎng)中心，古城商業(yè)文化中心。
在商業(yè)結(jié)構(gòu)上，城墻以內(nèi)，按照突出特色，提高品質(zhì)的原則，通過提高改造后使之成為西部商業(yè)展示的窗口。具體抓緊完成西大街、東大街的改造，完成一些小型商業(yè)街的建設(shè)。中字型商業(yè)街區(qū)，即“兩橫”北為東五路、西五路，南為東大街、西大街；“兩豎”東為解放路，西為灑金橋大街；中間為貫通的北大街、南大街，2015年之前完成規(guī)劃。
另外是外圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者服務(wù)，商業(yè)布局的側(cè)重點(diǎn)是配置合理，保障供給；在三環(huán)商業(yè)帶上，就是未來外遷的商業(yè)交易、批發(fā)市場，做大做強(qiáng)，增強(qiáng)輻射，像北線三環(huán)大量的物流配送中心。
社區(qū)商業(yè)，就是改造充實(shí)新型社區(qū)商業(yè)的不斷增加，規(guī)范整合，便民利民，按照新型業(yè)態(tài)發(fā)展模式，通過連鎖經(jīng)營提高水平。
對于中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置有個(gè)規(guī)劃導(dǎo)向，鼓勵(lì)開設(shè)特色百貨點(diǎn)，集中連線開發(fā)，改建現(xiàn)有店面，新建若干家大型的百貨店、專業(yè)店、專賣店，高檔化、增強(qiáng)差異化經(jīng)營，增設(shè)特色餐飲、文化娛樂設(shè)施，要求業(yè)態(tài)精品化、中高檔旅游產(chǎn)品特色店；在中心區(qū)新增的居民社區(qū)、交通要道，可以適度增設(shè)2000平方米小型超市、便民店等。
區(qū)域商業(yè)中心，在近期，就是在2010年前，完成土門、小寨、胡家廟、張家堡、高新區(qū)、沙坡六個(gè)商業(yè)中心區(qū)的建設(shè)。在中期規(guī)劃中，建設(shè)紡織城、西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江、三橋、韋曲、郭杜等商業(yè)中心，遠(yuǎn)期的如閻良等。
在區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)，可以發(fā)展中型的百貨店、超市、娛樂設(shè)施等，和中心區(qū)域形成一個(gè)定位層次上的差別。三環(huán)上設(shè)立集貿(mào)市場、家居中心，布點(diǎn)在房地產(chǎn)發(fā)展的中心。西安未來的商業(yè)中心發(fā)展方向：西南方、北方、曲江。
★★商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 須對接區(qū)域商業(yè)規(guī)劃
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，可以舉一些例子。比如，西大街沿街建筑模式必須統(tǒng)一為仿古建筑，按照政府規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的形成，必須是大型百貨店、旅游特色專業(yè)店，過去有一些老字號(hào)，有傳統(tǒng)和積淀，有著良好的商業(yè)氛圍，將像百盛、億和百貨等新增的百貨店，娛樂餐飲店、西部旅游紀(jì)念品特色店加以融合，提升整個(gè)西大街商業(yè)形象。
像時(shí)代盛典等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則走了定制化模式，把個(gè)體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和大環(huán)境結(jié)合起來了。他們未來業(yè)態(tài)組合也是符合政府商業(yè)配套的要求。據(jù)介紹，從去年開始，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營過程中間出現(xiàn)一些新的變化，其中有些開發(fā)商也是順應(yīng)這樣一個(gè)市場的發(fā)展機(jī)會(huì)。
小寨商圈，是外圍區(qū)域商圈最成熟的一個(gè)商圈，人口密集度非常大，但網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置因?yàn)榻煌顩r而顯得相對滯后，有的業(yè)態(tài)不適宜進(jìn)入商圈，受制于比如交通條件等。消費(fèi)市場的特點(diǎn)是收入高，文化層次高，購買欲望強(qiáng)，購買頻次比較多。另外要增強(qiáng)專業(yè)特色，如建一些大型書店，雁塔文化旅游廣場就是結(jié)合這一點(diǎn)而開發(fā)的。
一些大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立存在程序問題，現(xiàn)在的4000平方米以上的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，必須要經(jīng)過西安市設(shè)立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聽證委員會(huì)的聽證會(huì)，聽證辦法經(jīng)去年政府9號(hào)令公布。這套程序和辦法從實(shí)際運(yùn)行看，在全國來說是運(yùn)行最成功的。
一般是樓蓋好后，進(jìn)行招商，需要進(jìn)行聽證，或是在項(xiàng)目尚未開發(fā)時(shí)，要在前期進(jìn)行聽證，即使業(yè)態(tài)的變更也要對業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)模式有結(jié)論性的意見，這是強(qiáng)制性的。這樣做的目的就是為了實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，避免資源的浪費(fèi)，保護(hù)有序競爭�！ �
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