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當(dāng)前位置：城市首頁——杭州編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：nsyncmin

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杭州、廣州樓市兩樣情 [推薦]

杭州記者赴廣州調(diào)查：杭州、廣州樓市兩樣情

　　編者按：一個樓盤一年漲價30%；人們托種種關(guān)系去排隊買房；以低門檻進(jìn)入市場的開發(fā)商欣喜若狂地賺取著高額利潤……面對今天“病狀”不少的杭州樓市，人們的爭論聲、怨憤聲、質(zhì)疑聲此起彼伏：杭州房價難道要無休止地漲下去嗎？樓市“病”在哪里？到底怎么才能讓杭州樓市成熟起來？

與此同時，20多年滄海桑田，廣州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了起步、暴漲、理性回歸的過程，今年的市民正享受著成熟樓市所帶來的種種好處。

記者近日前往廣州，親身體驗兩地樓市的不同，探詢廣州樓市走向成熟的道路。同時，也細(xì)細(xì)思考杭州樓市的盲目性所在。

調(diào)查一：廣州的房價是怎么降下來的

炒作之痛：終點又回到起點

2004年的杭州，高房價越來越讓市民難以承受，人們紛紛抱怨說：“我每年增加的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價上漲的速度�！�

根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，2003年，杭州普通住宅均價達(dá)到5935元/平方米。與此同時，2003年廣州市12個區(qū)新建住宅平均房價為4039元/平方米，比２００２年下跌了2.6%左右。這是廣州房價連續(xù)第5年的陰跌。

***年前，當(dāng)一股炒作之風(fēng)在廣州盛行的時候，誰會想到房價有一天會從每平方米上萬元跌到現(xiàn)在的六七千元呢？

張建勛是南方日報《南方樓市》報紙的主編，從事房產(chǎn)報道十多年。據(jù)他介紹，1979年至1990年，是廣州樓市的起步、發(fā)展階段；1991年到1998年，則經(jīng)歷了從波谷到波峰再到波谷的階段——一個暴漲、炒作和暴跌同時存在的階段。

從1979年開始的12年間，廣州樓市開始培育、發(fā)展，開發(fā)模式借鑒的多是港臺模式，商品房也主要集中在市區(qū)，購房人以港澳臺一帶的客戶為主。

1991年起，隨著廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣州樓市進(jìn)入了快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)成為一個熱點，大量的港臺資金開始進(jìn)入。在199５年前后，廣州房價開始暴漲，60%的樓盤以港幣計價，幾年間上漲了50%至100%。

廣州珠江中原物業(yè)顧問高級研究主任劉志武認(rèn)為，人們非理性的買房和開發(fā)商的炒作是當(dāng)時房價暴漲的重要原因。那時最典型的莫過于芳村一帶的房價，因為傳聞要在這個地區(qū)修建廣州第一條（城市？）鐵路，芳村房價從3000元/平方米左右炒到7000元/平方米上下。而如今，芳村房價也就4000元/平方米左右。

另一暴炒區(qū)塊是天河北一帶。未來CBD、商業(yè)中心等概念將天河北的房價抬升至單價過萬元，有的樓盤一度出現(xiàn)排隊購房現(xiàn)象。今天，天河北品質(zhì)更好、配套更優(yōu)的產(chǎn)品單價也只在七千元左右。

房價的快速回跌大概在1996年后出現(xiàn)了，至1999年已經(jīng)跌到暴漲前的價格，用開發(fā)商的話來說，就是“漲了多少，跌回去了多少”。今天，當(dāng)廣州人再用理性的目光分析這一階段的房地產(chǎn)發(fā)展時，發(fā)現(xiàn)：

一、有暴漲就有暴跌的危險，沒有一個市場是永遠(yuǎn)只升不跌的。

　二、造成廣州房價快速下跌的重要原因是：當(dāng)時所供應(yīng)的產(chǎn)品和市場脫節(jié)。高房價的供應(yīng)量大，中低檔產(chǎn)品少，使得空置量越來越大，最終迫使開發(fā)商減價拋售。

　記者思考：廣州樓市曾經(jīng)的炒作之風(fēng)也許不能和杭州目前的炒樓現(xiàn)象相提并論，但“買到房子就等于賺錢”的狂熱必須引起警惕了。

　大浪淘沙：前10名中6成淘汰

根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局的最新數(shù)據(jù)，廣州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已從1999年的1426家減少到現(xiàn)在的797家，五年間有629家房產(chǎn)開發(fā)商被淘汰出局。

某企業(yè)一口氣出25億資金在杭州拿地；溫州企業(yè)6億拿下杭州兩塊地……當(dāng)這樣的消息頻頻在杭州樓市發(fā)生的時候，開發(fā)商有沒有想過：當(dāng)越來越多的外行資金和外地資金進(jìn)入的時候，當(dāng)樓市的熱錢越聚越多的時候，人們是否已看到了高利潤背后的高風(fēng)險？而究竟又有多少人能在未來的競爭中生存呢？

在1999年，有關(guān)機(jī)構(gòu)作了一個廣州開發(fā)商銷售前10強(qiáng)的排名，到第二年，前10位中有半數(shù)掉出了前30位；而今天，當(dāng)年的前10強(qiáng)中有6位已徹底走出人們的視線，不知蹤影。

殘酷的大浪淘沙緣于廣州樓市的激烈競爭。

1999年后，在經(jīng)歷了樓市的暴漲和暴跌后，暴利不復(fù)存在，廣州開發(fā)商面臨激烈的競爭。

競爭首先來自于大量城區(qū)周邊地帶大盤的上馬，供應(yīng)量大幅增加，并對老城區(qū)樓盤形成了強(qiáng)烈的壓力，單單在番禺區(qū)，開發(fā)量就達(dá)到了上千萬平方米，規(guī)模上千畝甚至五六千畝的祈福新村、洛溪新城、碧桂園等樓盤遍地開花。激烈的競爭，促使廣州開發(fā)商不得不努力在產(chǎn)品質(zhì)量上功夫，努力讓產(chǎn)品更新?lián)Q代。

廣州著名大盤星河灣是在2000年進(jìn)入廣州番禺開發(fā)的，營銷總監(jiān)黃全敏告訴我們，當(dāng)他們的項目在番禺啟動的時候，這里已有四五千畝的開發(fā)量，其中一個祈福新村就有
200萬平方米的供應(yīng)量，并已入住1萬戶。公司意識到，只有做好產(chǎn)品才能取勝。競爭逼迫星河灣在多方面進(jìn)行了獨創(chuàng)，包括整體大環(huán)境的規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)、戶型和裝修的精心設(shè)計等等。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，和杭州近郊樓盤很不相同的是，廣州大盤更注重配套設(shè)施的建設(shè)。以星河灣為例，開發(fā)商的配套已不僅僅是設(shè)個會所之類，而是修建了沿珠江的景觀大道，24小時開通半小時一班的“屋村巴士”，配設(shè)了幼兒園、小學(xué)，并投資2個億和廣州名校合作設(shè)立中學(xué)，同時一個2萬平方米的超市也正在建設(shè)中。黃全敏說：“如果沒有好的配套，誰會來住呢？”

在錦繡香江等樓盤，記者同樣發(fā)現(xiàn)，這些廣州周邊樓盤的特點不僅環(huán)境好、房價便宜，更突出了大社區(qū)的概念，在配套上解決了人們居住的后顧之憂。

激烈的競爭迫使開發(fā)商紛紛提高自己產(chǎn)品的設(shè)計水平，而價低、配套全的大盤的出現(xiàn)也讓老城區(qū)樓盤感受到了前所未有的壓力，產(chǎn)品的更新?lián)Q代變得非常頻繁，綜合品質(zhì)越來越好的樓盤如雨后春筍般出現(xiàn)。一位廣州朋友說，他在去年買了套天河北的房子，價格比他3年前買的第一套房還要便宜，而且品質(zhì)高出一大截。

　記者思考：只有充分競爭，只有供大于求，才能加快一個市場的成熟。在廣州樓市，城市周邊樓盤對改變整個市場的格局起到了重要作用。杭州近郊樓盤也將是樓市的一支重要力量，從廣州的經(jīng)驗中，我們要借鑒的是：如何像廣州一樣完善配套，同時避免目前廣州大盤成“臥城”的弊端。

　政府調(diào)控：市民享受理性的好處

宏城廣場位于廣州天河體育中心地鐵站附近，每天這里停著20多輛看房車，周末更是達(dá)到了四五十輛，都是載人們到各個區(qū)看房的。這里一派熱鬧場面勝過杭州的武林廣
場，推銷小姐發(fā)著樓書，刷著樓盤廣告語的“睇樓車”駛來駛?cè)�，想要看房的，隨時可上車。

今天的廣州樓市，已進(jìn)入一個成熟發(fā)展的階段。廣州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院賈士軍副教授說：“廣州現(xiàn)在的房地產(chǎn)就跟中國的彩電業(yè)一樣�！�

賈士軍是專門做房地產(chǎn)研究的，在他看來，因為廣州樓市成熟，所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)贏利空間已越來越小，產(chǎn)品之間的差距也越來越小，開發(fā)商也沒什么秘密武器，最大的區(qū)別是資金。樓市的成熟，表現(xiàn)在民間，就是人們真的不太談?wù)摌莾r的漲跌了，買樓挑挑揀揀，非得舒舒服服才肯掏錢。

哪怕在這樣的環(huán)境下，廣州市卻仍在加快房地產(chǎn)公司的洗牌，提高進(jìn)入的門檻，并保護(hù)消費(fèi)者的利益。

從今年1月1日起，廣州的開發(fā)商們面臨著巨大的資金壓力：土地款必須一次性繳清。和杭州目前分一年或半年繳清的政策比，廣州的政策顯得更為嚴(yán)厲。

有業(yè)內(nèi)人士評價說：“對促使廣州市場成熟影響最大的是政府�！睆V州市房協(xié)秘書長許國碧在接受本報記者采訪時認(rèn)為，樓市在任何時候，都需要政府的調(diào)控。

政府的調(diào)控首先是在土地出讓和管理上。1998年，廣州就開始對“新增的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地必須以招標(biāo)或拍賣方式出讓”；之后，又出臺“閑置土地兩年內(nèi)不開發(fā)無條件
收回”。在這樣的政策下，零星地塊的出讓停止了，開發(fā)商對儲備土地的開發(fā)明顯加快。今年，廣州市再次規(guī)定：爛尾、閑置土地都要在廣州房地產(chǎn)交易中心中心進(jìn)行公開交易。

我們在廣州最大的感受之一是：這里的樓盤大多是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。開發(fā)商告訴我們，如果不是準(zhǔn)現(xiàn)樓，一是賣不掉，二是政府也不允許。

廣州市的商品房預(yù)售條件明顯高于杭州：多層必須結(jié)頂，高層需達(dá)到三分之二的結(jié)構(gòu)工程（杭州的條件是多層三分之一，高層正負(fù)零零，即出地面）。據(jù)悉，從1992年至
今，廣州四次提高了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，以降低消費(fèi)者的購房風(fēng)險，阻止實力不強(qiáng)的開發(fā)商進(jìn)入。

在商品房買賣合同上，2003年底，廣州市對目前通行的2001版合同再次進(jìn)行了修改，要求開發(fā)商明確注明綠化面積和配套面積，將購房人的付款與預(yù)售備案手續(xù)結(jié)合
起來，以避免重復(fù)抵押登記。

在二手房市場上，廣州市要求每個經(jīng)紀(jì)人必須持有廣州市頒發(fā)的經(jīng)紀(jì)人證書，否則查處一例罰款兩萬元（杭州的規(guī)定是每家中介公司不得少于三人）。

……

20多年來，廣州制定和出臺的房地產(chǎn)政策法規(guī)很多，政策似乎顯得越來越“苛刻”，而開發(fā)商也更多地體會到了生存的艱難。但只有這樣，才會造就規(guī)范的市場，才能離市場的成熟越來越近。

記者思考：當(dāng)然，目前的廣州樓市并非十全十美：空置量每年都在增加，并已累計達(dá)到幾百萬平方米；市區(qū)樓盤容積率普遍偏大；單個產(chǎn)品的精致程度仍稍遜于杭州的頂級樓盤……但讓我們羨慕的是，廣州樓市政策之規(guī)范，產(chǎn)品選擇之多卻真真切切地實惠了消費(fèi)者。住宅性價比之高，房價的合理、平穩(wěn)讓住在這個城市里的人都那么安心！

　　廣州、杭州兩地樓市數(shù)據(jù)比較（2003年）
　　市區(qū)面積／市區(qū)人口數(shù)量／市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積／市區(qū)住宅成交均價／經(jīng)濟(jì)總量／城鎮(zhèn)居民人均可支配收入
　　廣州 3718.5平方公里；586.94萬人；762萬平方米；4039元/平方米；3466..6億元；15003元
　　杭州 3068平方公里；393.2萬人；203萬平方米（1至11月）； 5935元/平方米；2092億；12898元
數(shù)據(jù)來源：廣州珠江中原咨詢、廣州市統(tǒng)計局、杭州市統(tǒng)計局、杭州市房產(chǎn)管理局。

調(diào)查二:廣州購房者的幸福生活

一個成熟的市場，首先受益的是消費(fèi)者；對成熟的廣州房地產(chǎn)市場而言，這一規(guī)則同樣生效，房產(chǎn)品升級、樓價平穩(wěn)，廣州的消費(fèi)者正享受著市場日趨理性所帶來的種種幸福。從幾位廣州購房者的口中，我們能明顯感受到廣州人的滿意感。

房子性價比高

雖然到廣州工作才四年，趙小姐已在廣州安下了家，成為新客家一族。說起自己的居所，她一臉的欣慰。

她買的是一套105平方米的精裝修房，三室兩廳的設(shè)計非常實用，全裝修也省卻了她不少麻煩。不過，最讓我們羨慕的是她所買樓盤的價格：離市中心僅一二十分鐘，總價為42萬元，單價僅4000元。

她說，單就房價來看，廣州的房價并不算低，在全國也排在前幾名，“但廣州的收入水平畢竟高啊，賺10錢花掉1元和賺50元錢花掉1元，感覺完全兩樣�！边@樣一對
照，趙小姐的心理就平衡多了。另外，讓趙小姐作出購房選擇的是，這個小區(qū)不僅價格合理，景觀設(shè)計也做得好，散步、健身都有好去處。

采訪手記：在全國各城市中，廣州房產(chǎn)品的性價比相當(dāng)高。在房價連續(xù)五六年的下跌后，廣州的房價已從當(dāng)初的高價位逐漸回歸理性，回到一個合乎價值的價位。去年，廣州12區(qū)一手住宅的成交均價為4039元/平方米，遠(yuǎn)低于上海、北京、杭州等地。

同時，廣州房產(chǎn)品的性能和品質(zhì)也相當(dāng)高，很多樓盤是全國學(xué)習(xí)的樣板�？罩谢▓@設(shè)計、架空層的綠化等在樓盤中屢屢可見。綜合經(jīng)濟(jì)和收入水平，廣州房產(chǎn)品的性價比之高讓我們這些杭州人心生羨慕。

享受郊區(qū)樓盤的愜意

高大的椰子樹、棕櫚樹穿插在小區(qū)中；樹叢中的背景音樂舒緩柔和……剛走進(jìn)位于番禺區(qū)的錦繡香江的大門，仿佛置身于一個熱帶公園中。在這里，我們見到了張先生，夫婦倆正陪著兒子在小區(qū)的游泳池邊嬉戲。

張先生是在2000年買的房子，單價只有三千多元。他說，這里的生活非常方便�，F(xiàn)在，兒子被安置在番禺的幼兒園內(nèi)，夫婦倆在市區(qū)上班，每天可搭乘往返于市區(qū)和小區(qū)
的巴士，平均每小時一班，周末還增加到30分鐘一趟，交通不成問題。整個番禺區(qū)還有十幾家醫(yī)院，還有超市等。說起自己的居所，張先生一臉的愜意。

采訪手記：廣州曾流行一句話：寧要珠江北（相當(dāng)于廣州的老城區(qū)）一張床，不要珠江南一幢房。而隨著近郊樓盤的啟動，這種觀念逐漸得到扭轉(zhuǎn)，其中配套基礎(chǔ)設(shè)施的跟進(jìn)起著很大的推動作用。如華南板快的祈福新村， 6000畝的小區(qū)里居住著10萬多人。而最讓人樂道的當(dāng)屬其配套：每天24小時有700多班次的車輛往返于祈福與廣州、澳門、香港等地，發(fā)車密度最高時為每5分鐘一班；小區(qū)學(xué)校教育配套、超市等也相當(dāng)齊備。廣州的近郊大盤目前供應(yīng)量非常大，而且價格低，環(huán)境優(yōu)美，已成為廣州居民購房的好選擇。

租金回報理想

每月光租金就能收4000元；兩年中，這套房子已為劉先生帶來9萬多元的收益。

劉先生所買的房子位于天河區(qū)天河城廣場附近，兩室一廳，有89平方米，當(dāng)時的均價為7300元/平方米。盡管這里的房價這幾年也跌了，但好歹租金比較高，65萬元
的成本，目前已回收了近1/6。現(xiàn)在地鐵就通到了房子門口，以后出租就更容易些，如果快的話，10年就能收回成本。

采訪手記：流動性大是廣州人口的一大特點。特別是外地駐穗辦事處、外企紛紛入駐，很多白領(lǐng)階層和外企員工成了租房的主力顧客群。租房需求越來越大，租金由此水漲船高。低房價、高租金使得該地住房的投資回報率相當(dāng)高。比如在天河或荔灣區(qū)，月租金一般在45元/平方米左右。這樣的一個租金回報率使杭州的“高房價，低回報”顯得相形見絀。

打折優(yōu)惠不嫌多

不僅價格實惠，而且還能享受到和開發(fā)商討價還價的樂趣，這是杭州的韓先生在廣州買房的最大感受。

韓先生是浙江某單位駐廣州辦事處的代表，來穗前還一度擔(dān)心公司提供的200萬元購房款不夠用，不過，摸清行情后，他的疑慮徹底消除了，因為廣州的整體房價水平低于杭州，一些所謂頂級樓盤的價格也只在7000～8000元/平方米。

一番搜索后，韓先生便把目標(biāo)鎖定在天河區(qū)某高檔樓盤，6700元/平方米的均價很誘人。更令他高興的是，買房那兩天適逢該樓盤促銷優(yōu)惠，韓先生還與銷售經(jīng)理討價還
價，最后拿到了8.8的折扣，單價也滑到6000元/平方米。這些實惠讓韓先生很快下了單，最后買了兩套房，共250多平方米，一個用來辦公，一個用作住宅，外加一個車
庫，200萬元綽綽有余，這個結(jié)果有點出乎他的意料。

采訪手記：在廣州，消費(fèi)者絕對是上帝。在各廣場、車站，樓盤促銷小姐的熱情身影時時出現(xiàn)在路人面前，詳細(xì)地告知近段時間的優(yōu)惠措施并帶顧客參觀樣板房；8.8折
啦、送精裝修啦、送空調(diào)家電啦、送半年物業(yè)管理費(fèi)啦等，促銷方式非常多樣……在那里，房子完全是買方市場。

二手房價格外低

在廣州，其實大多數(shù)房產(chǎn)品的價格都在4000～7000元/平方米的水平，但是，如果你還嫌這個價格貴，那么就到二手市場上去買吧。在一家新聞單位工作的單身貴族
張小姐就花了27萬元在老城區(qū)買了套75平方米的二手房。

房子其實也不算太舊，1995年的房，單價3600元/平方米，二室一廳的結(jié)構(gòu)。張小姐說，廣州租房貴，但二手房的價格便宜。再好的房子，只要是二手的，價格都會
比一手跌很多。正因為有大量低價二手房的存在，在老城區(qū)要找出單價2000多元的房子很容易。在這里，年輕人買房好像并不太難。

采訪手記：據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2003年，廣州二手住宅的成交均價僅為2630元/平方米，哪怕是天河區(qū)、東山區(qū)這樣地段非常不錯的區(qū)塊，也有大量單價三四千元的二
手房存在。業(yè)內(nèi)人士告訴我們，在廣州，二手房價炒不起來，因為新房供應(yīng)量很大，選擇很多，而且越是新的房子品質(zhì)越好，所以房子一旦變成二手，價格總要跌掉一些。

售后服務(wù)周到

管道塞住了，怎么辦？不是急急找維修工，家住元邦航空花園的李女士習(xí)慣性地?fù)芡碎_發(fā)公司的服務(wù)熱線。很快，專業(yè)維修工上門了，一番疏通，干凈利索，且分文不收。

房子十年免費(fèi)保修，是元邦航空花園的一項承諾。大到門窗翹裂、五金件損壞、墻面、頂棚抹灰層脫落，小到燈具、電源開關(guān)等毛病，開發(fā)商都能幫住戶搞定……如此細(xì)致貼心的服務(wù)，是李女士最為滿意的，當(dāng)時也是沖著這個相中這套房子的。一年多下來，她已多次享受了這樣的服務(wù)。

采訪手記：一個樓盤要想在市場獲得成功，不僅要在質(zhì)量上、價格上把好關(guān)，還要從“售后服務(wù)”上滿足購房者的需求。在這方面，廣州的消費(fèi)者確實幸福，他們很早就享受到了由發(fā)展商帶來的服務(wù)。

從2002年起，合生創(chuàng)展房產(chǎn)就倡導(dǎo)并全力推廣尊貴服務(wù)、貼心管家服務(wù)、城市VIP生活服務(wù)等。同年，城建集團(tuán)推出了“放心十免”活動，還有元邦航空花園也提出了
十年保修……貼心、周到，是這些開發(fā)商亮出的服務(wù)招牌，這種實在的承諾正是廣大消費(fèi)者所期冀的。

濃濃社區(qū)文化味

自今年初搬到海珠區(qū)的新樓盤后，張大伯的生活變得豐富起來：一大早，和幾個鄰居在廣場上打打太極拳；下午到活動室下下棋，晚上還可到會所的劇院欣賞一下經(jīng)典影
片……

不僅如此，他還結(jié)識了不少老年玩伴；逢社區(qū)晚會、文娛活動時，他常常能跟年輕人打成一片，感覺真是大不一樣。張大伯高興地說，大家彼此間就像一個大家庭成員一樣，這種感覺非常好，住得也非常舒心。

采訪手記：隨著生活水平的提高，人們對房子的要求不僅僅停留在居住地的層面上，還希望社區(qū)能營造一個良好的環(huán)境，創(chuàng)造一個交流的平臺。在廣州，社區(qū)文化的概念被開發(fā)商詮釋得較為全面：各樓盤開發(fā)商經(jīng)常發(fā)起成立“社區(qū)文體協(xié)會”，舉辦文化藝術(shù)節(jié)活動等；此外，許多業(yè)主也會發(fā)起系列活動，如舉行長跑比賽、晚會知識競賽等，在豐富社區(qū)文生活的同時，也讓住戶間有了溝通，相處更為融洽，一個樓盤的品質(zhì)也在無形中提升了。

和廣州人相比，杭州購房者也有自己的幸福所在，比如杭州的山水資源比較好，河景房、山景房有很多；某些品牌公司做的產(chǎn)品也不遜色于廣州的好樓盤；市區(qū)樓盤的容積率比廣州要低一些。但從整體來說，廣州的購房人的確在更大程度上享受了居住的幸福，因為成熟的市場帶來了成熟的產(chǎn)品；激烈的市場競爭讓更多的購房人得到了實惠。這，也是杭州大多數(shù)市民所期盼著的。

　來源：錢江晚報　作者：程潔羅鳳凰　　　

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