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□ 本文作者：我的清茶

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聚焦南京房價猛漲之怪狀 [推薦]

聚焦南京房價猛漲之怪狀

之一老板一句話漲了1000元

年中，一位銷售公司員工透露，該樓盤定價原先預計4000多元／平方米，可是當“老板”聽說發(fā)射塔附近某樓盤要賣6000元／平方米的消息時，便說“他們能賣6000元，我們?yōu)槭裁床荒苜u5000元�！边@樣，老板一句話就漲了1000元。其實，熟悉河西的市民都知道，從先前聚福園二期、匯賢居一期的3000多元／平方米，到龍江板塊4000多元／平方米，個別樓盤5000多元／平方米，這高達2000多元的漲幅只經(jīng)歷一年時間。

十四所的一位工程師，為預備兒子結(jié)婚，兩年來一直關(guān)心河西的房價。當他聽說清江花苑還有余房供應的時候，高興地來到售樓處，卻發(fā)現(xiàn)只剩下頂樓的躍層。這位工程師嘆氣地對記者說，“真后悔，要是早兩年，我就可以買到3000元／平方米的房子。而現(xiàn)在，即使出4000元／平方米都找不到主�！�

之二轉(zhuǎn)手加價輕松賺上15萬

南京一著名樓盤從一期5000元／平方米漲到三期均價7000多元，最高價近10000元，兩級價格差距5000元／平方米。對此，一位關(guān)注房地產(chǎn)投資的市民非常感慨，沒有想到從前的棚戶區(qū)還這么好賣，買第一期的人，加價1500元／平方米還比現(xiàn)價低，按照100平方米計算，轉(zhuǎn)手后輕輕松松就能賺上15萬元。

據(jù)悉，自該樓盤一期推出之后，關(guān)注該樓盤的投資者越來越多，很多人一期、二期都買，甚至出現(xiàn)了三期都買的客戶。一位三期準業(yè)主說，自己當然住不了那么多，可是業(yè)主有優(yōu)先認購權(quán)。買下三期以后，再把二期賣掉，這樣可以賺10萬元。

記者發(fā)現(xiàn)，這些嘗到炒房甜頭的人，其實也就是普通市民，各有職業(yè)，有的還是吃退休金的老人，他們在南京房價漲速離譜的前提下，覺得炒房賺錢好輕松。

之三農(nóng)村造別墅也成俏貨

去年初，薛小姐家住馬群的親戚滿臉詫異地對她說：“城里人真是想得開，住到農(nóng)村來了�！毖π〗阌浀�，從農(nóng)村坐車進城，只有一條公交車線，路窄，車顛，偶爾去趟親戚家都嫌累。沒有想到，今年連“農(nóng)村”也成了燙手山芋。幾年前還不到2000元／平方米的房價，如今已連連翻番，漲至3700元／平方米了。

不僅如此，隨著開發(fā)商對110萬平方米地塊的開發(fā)，東郊馬群的住宅檔次也越來越高，新開發(fā)了別墅式公寓。一位市民扯著嗓門大聲聲討：“那地方房子也賣5300元一平方１

南京房價離譜，因此必然會走向理性的最重要理由，是南京消費者的收入不可能長期支撐嚴重超出市民支付能力的房價。

省城調(diào)隊統(tǒng)計全省上半年房價收入比，其中南京最高，為9．2：1。而全省平均水平只有6．18：1。與房價相比，南京人的收入最低。或者反過來說，與收入相比，南京的房價已經(jīng)超過了承受能力。

之四深圳房比南京便宜

大家都以為房地產(chǎn)相對發(fā)達的深圳房價高，可是，深圳的的哥告訴記者：“市區(qū)住房6000多元／平方米，新區(qū)4000多元／平方米，還有很多2000元／平方米的房子，其實離市區(qū)也不遠，我家就住在那兒�！彼a充說，這里面當然不包括海濱豪華住宅。

這位司機用粵語普通話說，“聽說你們南京市區(qū)房價都6000元、7000元了，還要搶。你看，深圳滿大街都是現(xiàn)房，有送首期的，有買一萬送一萬的，比南京便宜�！�

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南京新空房沖擊房產(chǎn)三級市場，房租下跌

商品房投資收益縮水

從今年下半年開始，南京的房產(chǎn)中介商明顯感到，有大量以投資為目的的商品房涌入二手房市常在南京規(guī)模最大的幾家中介公司中，“中廣置業(yè)”二手房房源中新空房超過了30％，“我愛我家”這一比例逼近40％。

一邊是大量的商品房源被投資者從開發(fā)商手里搶走，加劇了新商品房市場的供求失調(diào)，南京的房價被推升到了一個新的高度。一邊是新商品房隨之流入二手房市場，大多銷售不暢，直接影響投資收益。

三級市場供大于求

大量新空房留滯在二手房市場，使得南京二手房在今年首次出現(xiàn)了供大于求的局面。據(jù)“我愛我家”房產(chǎn)中介的調(diào)查報告顯示，年初二手房的供求比例在100：177，而到了6月卻首次出現(xiàn)100：95的供大于求的局面；在新空房大量上市的9月，供求比跌至100：86的低谷。房產(chǎn)中介表面上對“供需倒掛”現(xiàn)象諱莫如深，但私下承認這是不爭的事實。

租金面臨下跌風險

投資商品房的買賣面臨“供需倒掛”，部分新空房自然流入了租賃市場，但卻又加劇了租賃市場供過于求的矛盾。南京的房屋租賃市場除了春節(jié)后打工族返寧和六七月份大量畢業(yè)生租房造成的傳統(tǒng)“旺季”，其他時間幾乎供大于求一倍以上。中廣置業(yè)業(yè)務人員告訴記者，南京客戶承受租金的能力大約在1500元／月以下，這部分房源供不應求，但高于這個租金層次的市場卻供大于求，而新增的新空房總價40---60萬元，正好加劇了中高檔市場的供求失調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士認為，租金是判斷樓市泡沫的一個重要標準，房價很高租金不高樓市的風險就凸現(xiàn)了。因為一旦房價平穩(wěn)，投資沒有獲利的大量商品房將被迫出租，那時上市量猛增、租金卻回落，投資與回報的巨大差距會讓投資者欲哭無淚。只有適時阻止過多炒家進入樓市，才能使市場和市民真實的居住需求和承受能力相適應，防范風險于未然。

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南京房價上漲開始剎車

盡管南京房價上漲的聲音始終響成一片，但被人們忽視的是，一些房價已經(jīng)到達頂峰，在經(jīng)濟學中被稱為“拐點”的跡象已經(jīng)露頭。

根據(jù)市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-6月，全市范圍內(nèi)商品房現(xiàn)房銷售均價3265元/平方米，其中住宅均價3109元/平方米。到了第三季度結(jié)果揭曉，數(shù)據(jù)發(fā)生了令人欣喜的變化，今年1—9月，全市商品房現(xiàn)房銷售均價3223元/平方米，其中住宅銷售均價3075元/平方米。兩者都比上半年的數(shù)據(jù)有微小減少，也就是說，第三季度的房價拉低了前三季度的房價平均水平。

其中，商品房售價降低了42元/平方米，住宅售價降低了34元/平方米。盡管下降的幅度十分微弱，但是業(yè)內(nèi)專家一針見血地指出，房價畢竟下降了。

江蘇省的統(tǒng)計也是如此。最新統(tǒng)計顯示，11月底，我省商品房平均售價2170.50元/平方米。盡管與去年同期相比，每平方米要貴上190．09元，但比起上個月已下降了6．17平方米／元。

以南京為例，在景家村和興衛(wèi)村現(xiàn)已有90多套廉租房房源，同時，危舊房的改造也將抓緊進行，今年改造57萬平方米，明年的改造量不低于50萬平方米。年終，南京新盤竣工交付的數(shù)量將會增多，再加上今年90萬平方米的經(jīng)濟適用房的上市，對房價的平抑作用非常明顯。

記者查閱了今年下半年以來全省商品房銷售的數(shù)字，今年7月份，全商品房的平均售價為2186．52元/平方米，8月份為2196．48元／平方米，9月份為2110．67元元/平方米，10月份為2177．67元/平方米，11月份為2170．50元元/平方米。專家指出，盡管下半年以來全省商房價格雖有升有降，但總體上呈穩(wěn)中趨降之勢。專家指出，從經(jīng)濟學角度來講，價格曲線出現(xiàn)拐點的時候，也就是價格增長的幅度逐漸縮小為零，并且未來的趨勢是價格在該點保持平穩(wěn)，或者出現(xiàn)下降。專家認為：據(jù)市場上的種種表現(xiàn)，可以大膽判斷，房價已經(jīng)上升到一段時間的最高點。

但是，專家補充說，房價達到最高點，絕對不等于房價驟然跌落。不同于香港樓市，在南京市場，充滿了支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素，它們也必然會支撐住房價曲線。所以，小降、緩升、平穩(wěn)、小降的循環(huán)可能在未來出現(xiàn)。

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南京房價下半年初顯理性回歸

●江寧地價回歸

9月10日江寧區(qū)年度第三批土地出讓，偌大的會議廳中坐得稀稀落落，多達7幅掛牌土地，其中6幅都在主持人宣布“只有一家報名”以后以底價匆匆成交。成交平均價格只有每畝20萬元左右。

10月19日，江寧科學園住宅用地剛解禁就拿出1330畝土地，拆成17幅同期上市供應，成交平均價格35萬元／畝左右，其中14幅地在只有一家開發(fā)商報名的情況下以底價成交。

與此形成鮮明對照的，是今年5月28日的一幕。常州的開發(fā)商經(jīng)過激烈的拼搶，創(chuàng)造了每畝86．71萬元的江寧紀錄，艱難取得麒麟鎮(zhèn)地塊開發(fā)權(quán)。同日成交的其他三幅地，都由底價20萬元／畝，迅速攀升到70萬元／畝，比底價翻了三番，令業(yè)界人士倒吸一口冷氣。

進入下半年以后，江寧區(qū)土地出讓的節(jié)奏步步加快，僅八九月間就馬不停蹄地連續(xù)掛牌三批共2347畝土地，兩個月就超過了2002年掛牌出讓成交土地的90％。

一位銷售代理公司的負責人指出，本地開發(fā)商巨頭手中普遍已有充裕的土地儲備，地價當然上不去。

●樓蟲棄城而逃

趙先生1999年以前沉溺于炒股，1999年以后開始炒房。最早讓他陷進去的是河西的一處樓盤，在龍江小區(qū)附近。當孤立的高教聚集地發(fā)展成河西最頂尖的板塊時，趙先生賺了。金額雖然不便透露，但是，從這時起，他不斷地買入賣出。

直到最近，他在網(wǎng)上廣發(fā)信息想把最后一套房趕快出手。他說，看情形得撤了。

最近上網(wǎng)查次新房的信息，突然發(fā)現(xiàn)怎么出售樓盤的信息這么多。僅最近一個月，城東錦繡花園出讓信息16條，總價24萬到250萬元的套型都有；江寧區(qū)天地新城的出讓信息13條，總價38萬至55萬；太陽城出讓信息10條，總價26萬到94萬元齊全，其他新盤的“次新房”還有很多。

●現(xiàn)房出售成潮流

一位讀者打電話來提出的要求讓記者哭笑不得，他想買月安花園三期的房子，買不到，因此想托關(guān)系。他說，一期、二期早就開盤了，可是奧體板塊越火，房價越漲，樓盤反而不開了，開發(fā)商一個勁埋頭蓋樓不知什么道理。

有業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商干脆等到現(xiàn)房再銷售，可以賣個高價。但是，據(jù)專家的分析，通過現(xiàn)房銷售增加樓盤的附加值，就像買房折扣一樣，其實都是房價明升暗降的表現(xiàn)。

先是玉蘭山莊銷售現(xiàn)房，后是瑪斯蘭德將預定的銷售期延后，宣布要準現(xiàn)房銷售，做好景觀再賣。銀城東苑的住宅被消費者看上了半年，也是等蓋得差不多才開盤銷售。東寶花園三期住宅現(xiàn)在已經(jīng)開始打樁，卻預告明年5月才開盤，明顯又是一家現(xiàn)房銷售的樓盤。

●城中、城南供過于求

一位前不久接受寧南某樓盤銷售推廣工作的老總告訴記者，寧南房價漲得最慢。去年房價就是3000元／平方米，今年還保留著不到4000元／平方米的樓盤，而且公寓最高均價不過4300元／平方米。因此，我們策劃的樓盤賣點，就是寧南——南京的低房價板塊。設計的套型也都是工薪階層最容易接受的80多平方米為主的兩房和三房。

供過于求已經(jīng)在南京部分區(qū)域出現(xiàn)。根據(jù)市房產(chǎn)局的統(tǒng)計，今年1—9月，各板塊供求關(guān)系差距拉大。城中新批上市住宅面積86．49萬平方米，而實際銷售只有79．55萬平方米。另外，城南新批上市住宅面積34．56萬平方米，而實際銷售面積只有31．38萬平方米。城中、城南供過于求，證據(jù)明白。　　

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