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天津建11個新城 大尺度建設(shè)的誘惑與危機 [推薦]
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6月中旬的一天，高鐵天津武清站旁，一個名為“經(jīng)緯城市綠洲”售樓處，人頭攢動。和該樓盤僅一路相隔的是京津區(qū)域最大的奧特萊斯之一——佛羅倫薩小鎮(zhèn)，普拉達(dá)、芬迪、寶格麗等一堆奢侈品牌，瞬間將這座天津郊區(qū)縣，裝扮得“高端、大氣、上檔次”。據(jù)稱，端午節(jié)假期3天，高速路免費，前來淘貨的人曾把佛羅倫薩小鎮(zhèn)圍得水泄不通。
奧特萊斯、高鐵站、楊村一中，都是銷售員口中的賣點。一位銷售員介紹說，來這里買房的，20%是北京客戶，20%是天津客戶，還有一些來自河北、山東等地的。只要40萬，就可以在這里獲得藍(lán)印戶口。
然而，在繁榮的表象下，危機暗存。不僅僅是武清，過分“求大”或?qū)殉鞘型舷蛭C邊緣。
悲喜高鐵
《天津市城市總體規(guī)劃（2005年-2020年）》提出，在“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，建立由中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主副中心的11座新城和30個中心鎮(zhèn)。
新城將按中等城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。這11個新城分別是薊縣、寶坻、武清、寧河、漢沽、西青、津南、靜海、大港、京津和團(tuán)泊新城。
在眾多新城中，武清是最幸運的一座。武清距北京東南五環(huán)70公里，是京津冀三個區(qū)域交界的中心點，也是北京亦莊開發(fā)區(qū)和天津泰達(dá)開發(fā)區(qū)的中點，還是京津城際鐵路惟一的中間經(jīng)停站。每天有10多班高鐵，往返武清和北京南站，車程僅20分鐘。
高鐵帶來的變化是顯著的。2009年之后，大批房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入武清。恒大地產(chǎn)在武清介入一級開發(fā)，土地儲備超百萬平方米；保利取得武清光明道項目，建筑面積約27萬平方米；北京住總在武清開發(fā)總建筑面積27.6萬平方米的住總尚清灣項目；首創(chuàng)置業(yè)也在武清拿到了290萬平方米土地。2011年后，又有一大批企業(yè)進(jìn)駐。
和武清新城形成鮮明對比的是京津新城。這座被稱為亞洲最大的空城，10年過去，仍未走出困擾。
根據(jù)合生創(chuàng)展（0754.HK）2012年年報顯示，截至2012年底，京津新城僅完工24萬平方米，預(yù)計2014年完工12萬平方米，2015年完工不足1萬平方米，剩余的365萬平方米都要留待2016年后開發(fā)建設(shè)。
知情人士告訴本報記者，當(dāng)初合生創(chuàng)展主席朱孟依拿下此地時，希望將京津新城打造成第一居所，當(dāng)初相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)也曾承諾高鐵在京津新城設(shè)站，但規(guī)劃落空。京津新城定位只好一改再改。
京津新城正式建設(shè)從2003年開始，城市定位為休閑、旅游、文化、教育、會議會展、商業(yè)及金融�，F(xiàn)在已經(jīng)改為養(yǎng)老、度假休閑為主。合生創(chuàng)展相關(guān)人士也曾表示，僅靠開發(fā)商一方，難以實現(xiàn)一座城市的繁榮，必須有政府力量的推動，而一座城市先天的區(qū)位劣勢，是后天很多努力難以彌補的。
定位之爭
天津規(guī)劃中的11座新城，各有定位分工。比如，薊縣重點發(fā)展旅游業(yè)和輕加工工業(yè)，規(guī)劃至2020年薊縣新城人口規(guī)模為30萬人。寶坻城區(qū)重點發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)，規(guī)劃至2020年寶坻新城人口規(guī)模為30萬人。武清城區(qū)重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的外向型產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃至2020年武清新城人口規(guī)模為50萬人。團(tuán)泊鎮(zhèn)地區(qū)重點發(fā)展體育及休閑度假產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃至2020年團(tuán)泊新城人口規(guī)模為10萬人。
這11座新城中，至少有6座都提及旅游、度假的定位，有所重復(fù)。從全局分析，行政區(qū)之間重復(fù)競爭，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同，區(qū)域之間無比較優(yōu)勢，將制約區(qū)域的發(fā)展。據(jù)高力國際咨詢服務(wù)部董事夏軍觀察，大多數(shù)新城的建設(shè)路徑，都是先規(guī)劃、再建設(shè)，后植入產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)的植入往往很難依照規(guī)劃來實現(xiàn)。
空置的園區(qū)，讓區(qū)域主管領(lǐng)導(dǎo)感到焦慮。有些區(qū)域已經(jīng)難以顧及規(guī)劃。新城之間也存在競爭。不僅要和天津市域內(nèi)的新城競爭，還要和河北環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市競爭。天津繼四個郊區(qū)調(diào)整為市區(qū)之后，2002年又將武清縣轉(zhuǎn)為市區(qū)，意欲尋求與北京的對接，但實際可吸引北京的投資微乎其微，這其中既有北京市亦莊開發(fā)區(qū)和河北省廊坊開發(fā)區(qū)的阻隔，也有空間距離過遠(yuǎn)因素的制約。
學(xué)者眼中城鎮(zhèn)化的理想狀態(tài)，或許是大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，但在北京大學(xué)政府管理學(xué)院副院長李國平看來，天津涌現(xiàn)的新城，注定有一些區(qū)域會成功，一些區(qū)域會失敗。大多數(shù)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的新城，會將城市定位為旅游城市，而區(qū)域內(nèi)的旅游資源遠(yuǎn)難以支撐起一個城市的發(fā)展。他建議，應(yīng)該從京、津、冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展的角度，重新考慮天津郊區(qū)和河北環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市的發(fā)展。
大的困惑
除了11座新城之外，天津還有許多的新城組團(tuán)和超級大盤。例如，濱海新區(qū)規(guī)劃建設(shè)四個新城組團(tuán)，分別為中新天津生態(tài)城、濱海欣嘉園、中部新城北組團(tuán)和南組團(tuán)。本報記者實地調(diào)研中新生態(tài)城發(fā)現(xiàn)，人口集聚程度并不如政府規(guī)劃預(yù)期，商業(yè)配套也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。相似的情況也出現(xiàn)在天津其它新城。
在武清眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，一家名叫龍灣地產(chǎn)的民企，是一塊巨幅土地的一級開發(fā)商。武清龍灣城位于武清區(qū)下朱莊街，距離高鐵站約10公里，占地達(dá)1.2萬畝，核心啟動區(qū)500畝。僅憑借一家非上市民企之力，很難撬動如此大體量項目。2011年8月，世茂掛也取得下朱莊街一塊土地。此后，遠(yuǎn)洋也在此區(qū)域拿地。
大開發(fā)商進(jìn)駐后，龍灣城區(qū)域成熟度有所增加，但2011年龍灣城空置的商業(yè)，2013年依然在空置�！袄险\一鍋”成為為數(shù)不多的餐飲配套。龍灣城曾規(guī)劃為運河休閑島，記者實地觀察，其與普通地產(chǎn)項目別無二致。龍灣城小區(qū)內(nèi)的便利店老板稱，生意比較冷清。但她相信隨著入住人口的增加，生意會漸漸好起來。龍灣城的銷售員說，未來這里會通地鐵。
夏軍發(fā)現(xiàn)，盡管很多區(qū)域規(guī)劃了大型商業(yè)，但商家并不愿意去這種人氣清淡的地方。由于天津?qū)嵭兴{(lán)印戶口政策，許多項目投其所好。比如，在武清區(qū)域內(nèi)，有很多專為40萬門檻打造的小戶型。2011年以前，龍灣城的主要宣傳點就是藍(lán)印戶口。但在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，藍(lán)印戶口的吸引力有限。
高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵認(rèn)為，天津藍(lán)印戶口很難實現(xiàn)人口的集聚，一部分山東或者河北的高考移民，但高考效應(yīng)只有短暫的幾年。投資型客戶也很難轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)厝丝凇ｋm有限購政策，但當(dāng)?shù)劁N售員稱，只要花12000元，就可以幫助購房人辦理完稅證明，花24000元就可以協(xié)助辦理社保證明。
這些似乎都不足為懼，最讓陶紅兵感到擔(dān)憂的，是天津郊區(qū)的大手筆布局�！疤旖蚓褪且粋�房地產(chǎn)人士眼中的三線城市，天津?qū)χ苓吶丝诘奈Σ淮�，開發(fā)量卻很大�！碧占t兵說。
公開資料顯示，2010年，富力地產(chǎn)聯(lián)合世茂、雅居樂、合景泰富，以70.5億元的價格拿下了離八里臺鎮(zhèn)不遠(yuǎn)的咸水沽鎮(zhèn)的一塊地，建設(shè)規(guī)模300萬平米，項目定名為“津南新城”。
在津南新城之前，2007年富力地產(chǎn)在天津市區(qū)西南部以54.6億元的地價，拿下了“富力津門湖”地塊。這個建筑規(guī)模超過157萬平方的項目正在建設(shè)中。
在津門湖東南方向，還有建筑面積達(dá)到140萬平方的紅磡“領(lǐng)世郡”。濱海新區(qū)有建筑規(guī)模達(dá)188萬平方的天�！敖鸷０丁�；西青區(qū)海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近有建筑規(guī)模達(dá)190萬平方米的社會山；薊縣盤山上有規(guī)劃建筑面積高達(dá)650萬平方米的綠地盤龍谷，總建筑面積83多萬平米的恒大金碧天下。
根據(jù)開發(fā)商的滾動開發(fā)策略和實際用地指標(biāo)限制，未必有如此多的供應(yīng)量集中上市。但開發(fā)商通常是用大尺度的想象，來吸引投資者和買房人�！坝行╉椖勘厝粺o法實現(xiàn)當(dāng)初規(guī)劃，沒有人口和消費做支撐，當(dāng)初允諾的配套建設(shè)也難以完成。”陶紅兵說。
但城市的管理者們?nèi)耘f喜好以“大”尺度來規(guī)劃一座城市。在專業(yè)人士看來，有些區(qū)域不具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，需要10年、15年甚至更長的時間來發(fā)展，但管理者們早已等不及。沒有大規(guī)劃，就沒有政策傾斜。似乎唯有大，才能爭取更多機會。中國實行五級行政體制下的“市管市”、“市管縣”、“市帶區(qū)”體制，行政級別越高，可集中調(diào)配使用的資源就越多。
眾多新城中，李國平相對看好武清新城的發(fā)展。武清的雙向八車道的主干道，昭示著這座城市的野心。但他認(rèn)為，這樣的大尺度建設(shè)并不利于商業(yè)人氣的聚攏，也不利于產(chǎn)業(yè)集聚，前有京津新城做樣本。實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，武清新城中寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)已呈現(xiàn)出空置之勢。
合理的建設(shè)規(guī)模，是一座城市成功的關(guān)鍵因素�！笆菚r候跳出21世紀(jì)大躍進(jìn)的思想了，新城應(yīng)該合理測算人口的峰值，根據(jù)人的需求來建設(shè)�！ �
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