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西安商業(yè)地產初現(xiàn)過�；虼鏍�尾隱患 [推薦]
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日前記者前往西安調查發(fā)現(xiàn)，僅僅在小寨到電視塔短短的三站地鐵中，就出現(xiàn)了百盛購物中心、賽格購物廣場、金鼎、長延堡以及正在規(guī)劃的百萬平方米的西安國際中心等眾多商業(yè)地產項目。
近兩年來隨著一線城市商業(yè)地產的飽和，二三線城市成為了商業(yè)地產新生力量，但是定位雷同、消費水平有限、缺乏先進經驗等制約因素為這些涌現(xiàn)出來的商業(yè)地產項目埋下了爛尾隱患。根據預計，今年中國新增購物中心總數(shù)將創(chuàng)新高，在20個主要市場將有約150個新購物中心開業(yè)。
“目前，中國的零售業(yè)正經歷轉型。2012年底至2013年初，零售銷售額增長開始放緩。據相關數(shù)據，2012年底，上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現(xiàn)了銷量增長，大部分商場的銷售額增長率均有所下降�！敝倭柯�(lián)行數(shù)據表示。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產部總監(jiān)鄧汝舜表示：“2012年零售業(yè)的放緩實際上為我們敲響了警鐘。相信今后零售商在中國的發(fā)展將更加謹慎，并對各個市場進行更為深入詳細的分析。區(qū)別于之前著重擴大品牌影響力的策略，目前各大零售業(yè)據透均采取利潤驅動型的發(fā)展策略�！�
其實這只是近幾年來商業(yè)地產在二三線城市過剩發(fā)展的一個縮影。
2012年中國購物中心產業(yè)資訊中心曾發(fā)布報告稱，珠海、中山、�？�、銀川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積增幅將高達83.9%,出現(xiàn)過�；内厔�。
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商業(yè)地產泡沫持續(xù)膨脹 “錢荒”下將曝危局
有業(yè)內人士擔心，如果流動性持續(xù)收緊，房地產融資日益困難，最先曝出危局的可能是商業(yè)地產。這是因為在住宅持續(xù)受限的背景下，作為調控空白區(qū)的商業(yè)地產供應量正持續(xù)放大。
據K8土地網數(shù)據顯示，今年上半年全國百城土地供應量與去年同期相當。1-6月，全國百城共推出土地9106宗，供應量為39029萬平方米，同比增加2%.但各類供地中，商辦物業(yè)的供應增幅最大。數(shù)據顯示，今年上半年商辦用地共推出1911宗，供應量為5960萬平方米，同比增加42%;其中，商辦用地共成交1516宗，成交量為4969萬平方米，同比增加45%;商辦用地樓面均價為1790元/平方米，同比增加17%.增幅都遠遠超過住宅。
另外，中原集團研究中心監(jiān)測的13個城市中，商辦用地5月份供應面積環(huán)比上升85%,創(chuàng)年內供應新高，較2012年平均水平上升13%.各線城市供應均有所上升，其中二線發(fā)展中城市表現(xiàn)較為突出，供應面積環(huán)比大幅上升約603%;一線及二線發(fā)達城市分別上升約51%和34%。
中國的商業(yè)地產投資存量已經超越日本，成為亞洲最大的市場。據DTZ戴德梁行近日發(fā)布的報告顯示，中國商業(yè)地產投資存量的價值增長15%,達到1.5萬億美元。
與開發(fā)商在商業(yè)地產領域跑馬圈地不同的是，國內商業(yè)地產到目前為止，并未尋找到真正有效的運作模式。某著名品牌開發(fā)商商業(yè)地產負責人告訴記者，他所負責的購物中心每年的目標是收支平衡，所謂收支平衡是指，利潤與各種物業(yè)管理費持平，而不計前期的投資額。
典型表現(xiàn)就是所謂城市綜合體熱，部分城市不顧當?shù)貙嶋H，一味強調建設住宅、五星級酒店、高級寫字樓和大型購物中心，一個也不能少，而一些三四線城市在可見的將來根本就無法消化那些過于高端的商業(yè)。值得注意的是，北京高端寫字樓租金環(huán)比出現(xiàn)下滑。據北京中原市場研究部監(jiān)測的數(shù)據顯示，2013年5月北京甲級寫字樓租金為432.80元/平方米·月（不含物業(yè)費），環(huán)比下降0.33%,同比漲6.17%;準甲級寫字樓租金為253.98元/平方米·月，環(huán)比降0.34%,同比漲9.78%。
北京中原市場研究部認為，受實體經濟運行、貨幣政策緊縮和金融脫媒深化等因素影響，經濟形勢面臨嚴峻壓力，實體經濟資金流入進一步收緊，這也抑制了寫字樓租賃量價的上漲空間。預計核心商圈寫字樓租賃成交量繼續(xù)收縮，租金穩(wěn)定。
有業(yè)內人士認為，開發(fā)商轉型商業(yè)地產是個偽命題。因為轉型之后，相比住宅，商業(yè)地產的運營盈利模式并沒有發(fā)生根本改變，加上開發(fā)商蜂擁而上投資商業(yè)地產，未來商業(yè)地產爆發(fā)風險的幾率正在逐漸加大。
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