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西安房企將轉(zhuǎn)型小城鎮(zhèn)建設(shè) [推薦]
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“西安市有七成開(kāi)發(fā)商資金很緊張！”陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)有些憂慮地說(shuō)。但現(xiàn)實(shí)往往是把雙刃劍。
一邊是史無(wú)前例的資金緊張，一邊是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，雙向沖擊下的房地產(chǎn)市場(chǎng)喜憂參半。憂的是，開(kāi)發(fā)商近年來(lái)的錢(qián)緊狀況更加窘迫；喜的是，城鎮(zhèn)化建設(shè)或許能為房企轉(zhuǎn)型提供一條不錯(cuò)的途徑。
對(duì)于西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是冬天剛剛開(kāi)始，還是春天即將到來(lái)？未來(lái)之路又在何方？
西安市注冊(cè)房企3000家 僅600家有項(xiàng)目
肆虐一時(shí)的銀行缺錢(qián)事件，對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響究竟有多大？“缺錢(qián)呀！”樓盤(pán)代理銷售的美城機(jī)構(gòu)總經(jīng)理汪魏說(shuō)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)從2010年以來(lái)就一直很缺錢(qián)，銀行給房地產(chǎn)企業(yè)貸款也非�？量�。只有非常優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目才會(huì)給貸款。近期在銀行流動(dòng)性收緊的大環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條更是雪上加霜�！安粌H是中小開(kāi)發(fā)商，就是國(guó)內(nèi)一些知名的大牌企業(yè)近期也缺錢(qián)�！�
記者想就此問(wèn)題采訪兩家全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)，但卻被婉拒。
“要說(shuō)缺錢(qián)，所有的開(kāi)發(fā)商都缺錢(qián)，只不過(guò)最近非常缺錢(qián)的企業(yè)是越來(lái)越多�！标兾鹘�(jīng)典派商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理朱林說(shuō)，“我最近發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)商推出了一些價(jià)格較低的品種。顯然是由于現(xiàn)金流比較緊張，而被迫進(jìn)行甩賣(mài)的結(jié)果。西安的房地產(chǎn)企業(yè)近期很缺錢(qián)啊！”
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)則告訴記者，“西安市注冊(cè)的房地產(chǎn)公司有3000多家，但真正有項(xiàng)目運(yùn)作的公司也就600多家。從這600多家的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，除過(guò)個(gè)別公司因?yàn)轫?xiàng)目銷售好，現(xiàn)金流較為充裕外，我個(gè)人預(yù)計(jì)，有70%左右的公司資金都很緊張。而這種緊張局面還將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間�！�
供大于求 房地產(chǎn)市場(chǎng)將加速洗牌
值得關(guān)注的是，隨著新建商品房不斷增加，西安商品房市場(chǎng)供大于求的狀況將更為明顯。
汪魏認(rèn)為，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前的西安住宅類房屋呈現(xiàn)出較為明顯的供大于求狀況，已經(jīng)完全屬于買(mǎi)方市場(chǎng)。而現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商也不能一味地繼續(xù)在住宅領(lǐng)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，畢竟市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)是很緩慢的。從這個(gè)角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該思考未來(lái)發(fā)展或者轉(zhuǎn)型的新方向。朱林比較看淡西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，“西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這十余年的發(fā)展，目前已經(jīng)非常成熟。從供應(yīng)來(lái)看，住宅產(chǎn)品的供應(yīng)量已經(jīng)非常充裕。當(dāng)然，這個(gè)充裕是相對(duì)的，是相對(duì)購(gòu)買(mǎi)人群而言的，而不是絕對(duì)的充裕。未來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、現(xiàn)金流的緊張、利潤(rùn)的下降等原因，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)加速洗牌，行業(yè)集中度會(huì)更高，西安會(huì)有一批房地產(chǎn)企業(yè)倒閉�！�
雖然樓市整體萎靡，但房地產(chǎn)行業(yè)的集中度卻在提高。就全國(guó)范圍來(lái)看，去年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額在整個(gè)市場(chǎng)的占比上升至28.1%,銷售面積占比上升至15.2%,雙雙有所提高。
汪魏認(rèn)為西安也不例外，“2012年西安銷售前十家房企中，本地房企只有兩家。而2011年進(jìn)入十強(qiáng)的本地房企有四家。所以說(shuō)，從市場(chǎng)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商如果盲目進(jìn)入住宅領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)，可能面臨生存艱難的現(xiàn)狀。如果不趁早轉(zhuǎn)型，倒閉的可能性會(huì)較大�！�
細(xì)分市場(chǎng)和小城鎮(zhèn)建設(shè)或是轉(zhuǎn)型新方向
現(xiàn)金流緊張、供大于求，這將倒逼西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型。
分析人士認(rèn)為，結(jié)合目前的大環(huán)境以及西安的現(xiàn)實(shí)，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向細(xì)分市場(chǎng)，尋找適合自己開(kāi)發(fā)的業(yè)態(tài)或?qū)⑹呛玫某雎�。另外，隨著國(guó)家明確提出我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑，將全面放開(kāi)小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制的政策，進(jìn)入小城鎮(zhèn)建設(shè)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。“在調(diào)控政策從嚴(yán)從緊的市場(chǎng)環(huán)境里，項(xiàng)目準(zhǔn)確定位將會(huì)使房企在銷售淡季里出現(xiàn)旺銷，這已成為不爭(zhēng)的事實(shí)�！豹�(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論人士李連源說(shuō)，“普通住宅、投資型公寓、旅游地產(chǎn)、城市綜合體、寫(xiě)字樓等等，就看開(kāi)發(fā)商適合什么領(lǐng)域，盲目開(kāi)發(fā)只會(huì)失敗�！�
朱林認(rèn)為，西安城市化進(jìn)程雖然還在進(jìn)行，但是大的浪潮已經(jīng)過(guò)去，譬如十五年前的高新、十年前的曲江、七年前的浐灞。隨著國(guó)家明確提出我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑，將全面放開(kāi)小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制的政策，進(jìn)入小城鎮(zhèn)建設(shè)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇�！靶〕擎�(zhèn)的建設(shè)剛剛開(kāi)始，屬于萌芽期，這個(gè)時(shí)候進(jìn)入小城鎮(zhèn)建設(shè)，未來(lái)發(fā)展空間巨大�！敝炝终f(shuō)，“不僅西安周邊有不少城鎮(zhèn)，寶雞、渭南等地市也有一些發(fā)展前景很大的小城鎮(zhèn)，這是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的新路徑�！�
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