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2013年深圳地鐵拿地5年 效仿港鐵短期仍難盈利 [推薦]
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深圳地鐵集團(tuán)目前以近300萬平方米的土地儲(chǔ)備坐享名副其實(shí)的“地主”，其中僅商業(yè)開發(fā)面積已達(dá)百萬平方米，以現(xiàn)行深圳寫字樓售價(jià)粗略計(jì)算，地鐵公司旗下地產(chǎn)物業(yè)市值超400億元。
深圳地鐵此舉是有意效仿香港地鐵“地鐵+物業(yè)開發(fā)”模式轉(zhuǎn)向自負(fù)盈虧，然而實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳地鐵獲取多幅優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)卻相對(duì)緩慢，大部分商業(yè)處于未動(dòng)工或打坑階段，離最早拿地項(xiàng)目已長達(dá)五年，目前僅看到保障房在持續(xù)開發(fā)。
地鐵拿地五年 大部分商業(yè)項(xiàng)目仍未有動(dòng)靜
2008年11月，深圳地鐵以17億元的價(jià)格獲取深圳前海高達(dá)141萬平方米的地塊，效仿港鐵模式有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。按照當(dāng)時(shí)設(shè)想，地塊初步規(guī)劃下面是車輛段，上面可以建住宅、商場(chǎng)、寫字樓等等，地鐵公司通過開發(fā)物業(yè)，獲得可觀的回報(bào)，再投入到地鐵的建設(shè)、運(yùn)營中去，支持深圳地鐵的良性發(fā)展。
此后，深圳地鐵相繼在深大站、深圳北站、蛇口西、塘朗以及橫崗車輛段，累計(jì)獲得地鐵上蓋物業(yè)建筑面積高達(dá)290萬平方米，其中商業(yè)開發(fā)面積達(dá)到138萬平方米，保障性住房達(dá)到125萬平方米。被行業(yè)人士戲稱為“地主”，掀起地鐵進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)的熱炒。
近期，在深圳地鐵的官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)該公司對(duì)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目正大范圍進(jìn)行招投標(biāo)，諸如前海車輛段、橫崗車輛段等上蓋物業(yè)的商業(yè)部分進(jìn)行前期策劃定位招標(biāo)。
前海灣車輛段項(xiàng)目，體量最大，也是最早拿下的地塊，又是處于前海新區(qū)，升值空間巨大，一直備受市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)2011年年報(bào)顯示該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)141萬平方米，其中60.215萬平方米為保障性住房建設(shè)工程，投資概算達(dá)到32億元。
記者注意到，該地塊從拿地到開發(fā)已長達(dá)五年時(shí)間，今年上半年商業(yè)部分才進(jìn)入策劃招標(biāo)階段。而在深圳前海區(qū)域月亮灣大道現(xiàn)場(chǎng)，赫然挺立達(dá)20余棟的住宅區(qū)，標(biāo)識(shí)著深圳地鐵前海車輛上蓋保障性住房主體工程字樣。
此外，深圳地鐵獲得深大站上蓋綜合體項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積為9.776萬平方米，在近期網(wǎng)易財(cái)經(jīng)實(shí)地踩盤發(fā)現(xiàn)，盡管2010年該項(xiàng)目就已拿下，經(jīng)過2年多時(shí)間目前深大地鐵上蓋項(xiàng)目僅處于打樁階段。
深圳地鐵負(fù)責(zé)深大站上蓋項(xiàng)目的王經(jīng)理介紹，目前項(xiàng)目入市時(shí)間還未定，還在打樁階段，與同類型的項(xiàng)目想比較，未來前景還是非常不錯(cuò)，預(yù)計(jì)會(huì)參考周邊的價(jià)格。
深圳地鐵2011年年報(bào)顯示，前海車輛段、橫崗車輛段以及蛇口西車輛段的保障房項(xiàng)目相繼進(jìn)入封頂或主體施工等階段，但是涉及的商業(yè)項(xiàng)目部分卻未有提及。
一位深圳市場(chǎng)人士透露，深圳地鐵商業(yè)項(xiàng)目部分發(fā)展緩慢，能看到入市的就是蛇口港的住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年8月份會(huì)推出市場(chǎng)，貨量800套小戶型。該項(xiàng)目附近的深圳招商地產(chǎn)一個(gè)別墅項(xiàng)目，鯨山別墅高達(dá)8萬元/平方米，該區(qū)域非別墅產(chǎn)品一般也超過3萬元/平方米。
上述深圳地鐵經(jīng)理表示，目前公司地產(chǎn)項(xiàng)目集中在保障房開發(fā)建設(shè)階段，由于人手局限，諸如深大項(xiàng)目僅還在打樁階段，塘朗的地產(chǎn)項(xiàng)前期工作目前都沒定。外界所知的前海、蛇口港以及深大站項(xiàng)目都是公司獨(dú)立進(jìn)行統(tǒng)一前期營銷策劃、開發(fā)建設(shè)，其他是否依然是公司自己進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)，還不清楚。
政府高額補(bǔ)貼 成本是運(yùn)營收入近2倍
近年來，歷任深圳地鐵的掌舵人無一不呼吁政府立法確立地鐵上蓋物業(yè)綜合開發(fā)模式的合法身份，希望政府在規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地招拍掛等給予地鐵企業(yè)政策傾斜及資金支持，通過企業(yè)自身盈利模式，實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，持續(xù)發(fā)展。
2010年期間，時(shí)任深圳地鐵集團(tuán)董事長黃瑞就透露，由于地鐵巨額的投資和低票價(jià)，預(yù)計(jì)在2012年到2016年期間，深圳地鐵計(jì)折舊和利息虧損額約達(dá)到220億元。
深圳地鐵2011年年報(bào)顯示，剔除政府補(bǔ)貼，其實(shí)際運(yùn)營成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于運(yùn)營收入。以深圳地鐵一期工程1號(hào)線首期段為例，2011年全年的客運(yùn)量為4.0056億人次，一期的平均票價(jià)為每人次2.78元，但一期的平均成本達(dá)到每人次4.75元，成本是票價(jià)收入的1.96倍。
此外，在2010年之前由于未有政府財(cái)政補(bǔ)貼，深圳地鐵年年虧損。而在2010年，2011年期間，當(dāng)?shù)卣?cái)政補(bǔ)貼分別達(dá)到8.3億元和7億元，當(dāng)年一舉實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的逆襲，其營業(yè)收入也僅約8.60億元以及9.69億元，可見政府高額補(bǔ)貼就是填補(bǔ)虧損窟窿。
“地鐵公司附帶開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的是彌補(bǔ)盈虧與解決單位員工房及增加收益等，有利于減少地方政府財(cái)政壓力與經(jīng)營成本，應(yīng)該是值得提倡的”，廣州房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，整體來看是利大于弊，但是未來是否能夠?qū)崿F(xiàn)扭轉(zhuǎn)盈虧仍難確定，畢竟經(jīng)營的物業(yè)有限。
一方面是地鐵公司持續(xù)巨額虧損需要依靠財(cái)政補(bǔ)貼才能維持，另一方面作為全球唯一的盈利地鐵，港鐵的模式正在越來越受到內(nèi)地城市的青睞。
香港地鐵以“地鐵+物業(yè)”的發(fā)展模式，成為世界上惟一盈利的地鐵。2012年年報(bào)顯示，港鐵總收入357.39億港幣，其中不含投資物業(yè)估值股東凈利潤達(dá)97.75億港幣，僅香港發(fā)展物業(yè)利潤為32.38億港幣，物業(yè)租賃及管理收入為34億港幣，利潤27.74億港幣。當(dāng)年進(jìn)行派息，全年每股股息0.79港元同比增3.9%。
記者在香港地鐵官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，不僅在深圳，香港地鐵模式早已滲透北京、杭州等內(nèi)地城市，最新消息顯示，南昌、西安等二三線城市也欲效仿港鐵“地鐵+物業(yè)開發(fā)”模式，以自身物業(yè)開發(fā)實(shí)現(xiàn)地鐵盈虧自負(fù)。
物業(yè)市值恐超400億元 仍難迅速盈利
截至目前，深圳地鐵集團(tuán)累計(jì)獲得地上蓋物業(yè)建筑面積高達(dá)290萬平方米，其中商業(yè)開發(fā)面積達(dá)到138萬平方米，保障性住房達(dá)到125萬平方米。而世聯(lián)地產(chǎn)今年5月份深圳一手寫字樓成交均價(jià)達(dá)3.6萬元/平方米，若商業(yè)部分均以上述寫字樓價(jià)格計(jì)算話，剔除保障房面積，深圳地鐵旗下地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)估值至少達(dá)496億元，接近500億元。
而深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，地鐵物業(yè)能否扭轉(zhuǎn)盈虧，這要看具體情況，商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目能幫助平衡財(cái)政，但地鐵蓋上物業(yè)并不是所有都是處于好的地段，能否盈利還是有區(qū)分；其次要注意的是地鐵公司主營業(yè)務(wù)還是地鐵本身，如果要開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目，必須要有開發(fā)地產(chǎn)方面的專業(yè)力量的配置。
一位熟悉港鐵建設(shè)的工程人士表示，地鐵公司對(duì)于地鐵沿線物業(yè)開發(fā)，可以統(tǒng)一做好前期規(guī)劃、開發(fā)，節(jié)省大量投資成本。值得注意是，內(nèi)地與香港機(jī)制不同，比如拿地政策方面，在香港港鐵公司在項(xiàng)目開發(fā)前期就已介入地塊的規(guī)劃、定位以及開發(fā)，但內(nèi)地由于涉及多方利益以及資源統(tǒng)籌等問題，很難達(dá)到統(tǒng)一。
寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也表示，香港地鐵不僅包括運(yùn)營地鐵，還有包括蓋上物業(yè)的開發(fā)、管理、維持以及所有的租金、長期回報(bào)都考慮在內(nèi)，是一個(gè)綜合性的模式，這類模式可以推廣，但是地鐵公司不太懂地產(chǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)和能力有限，即使有能力也需要一段時(shí)間發(fā)展加上受到政策一定限制，盈利仍需觀察。
廣州市社會(huì)科學(xué)院高級(jí)研究員彭澎指出，全世界的地鐵能夠盈利占少數(shù)，需要靠政府補(bǔ)貼，因此運(yùn)營成本都會(huì)很貴，若想學(xué)習(xí)港鐵那樣盈利，政府把地鐵上蓋物業(yè)交給地鐵公司的同時(shí)會(huì)考慮地鐵沿線好的地段必須有一些價(jià)格低廉保障房，而地鐵公司則需要在保障房低廉的價(jià)格和商業(yè)物業(yè)中找到平衡。
深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，地鐵公司本身的功能不在于盈利，世界上地鐵最主要的功能還是使整個(gè)城市的交通更順暢，地鐵是政府擁有的，過于商業(yè)化，如地鐵票價(jià)要是調(diào)高的話會(huì)影響居民生活的；況且收入方面不僅僅是開發(fā)蓋上物業(yè)，地鐵廣告收入也是比較可觀的收入�！ �
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