|
|
|
上海盧灣地塊緩慢開發(fā)之謎 [推薦]
|
“曬了十年太陽”的上海盧灣區(qū)65街坊258弄南區(qū)地塊至今仍空空蕩蕩。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自凱德集團(tuán)旗下公司凱德商用接手該地塊開發(fā)主導(dǎo)權(quán)以來，該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程緩慢，至今主體工程尚未動(dòng)工。
黃金寶地仍是空地
2010年底，深受金融危機(jī)影響的摩根士丹利（下稱大摩）放棄了在上海做開發(fā)商的夢想，將65街坊南地塊66%的股權(quán)出售給凱德商用旗下的嘉茂信托投資基金。由于該項(xiàng)目地處盧灣區(qū)新天地板塊黃金地段，新主人凱德商用將其奉為至寶。按照規(guī)劃，地塊上將建成一座31層的辦公大樓和一座六層的購物中心，占地面積約2.4萬平方米，總建筑面積達(dá)12.77萬平方米，計(jì)劃打造成新天地區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。
然而，時(shí)隔兩年半之后，這幅黃金寶地仍是一片空地，并多次被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑為有意囤地。記者從上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)了解到，65街坊徐家匯路258弄地塊南區(qū)辦公樓、商業(yè)用房及地下室項(xiàng)目的施工許可證僅包含地下部分，地上的辦公樓和商場仍處于勘察設(shè)計(jì)階段，尚未公示出該部分的開工許可證。而2010年大摩出售前，該地塊已完成部分地下工程，相當(dāng)于凱德商用打地基就用了兩年左右。
“凱德系在上海的項(xiàng)目儲(chǔ)備較多，并不急于回籠資金。在目前的市場環(huán)境下，只要延緩?fù)恋亻_發(fā)進(jìn)度，就能坐享市中心資產(chǎn)快速升值所帶來的收益。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍指出。
十年易主沉浮路
記者在地塊現(xiàn)場看到，凱德商用的廣告牌圍成了項(xiàng)目的圍墻，工地里只有三四個(gè)工人在建造民工房，已建成的地下工程樁上露出一截截銹跡斑斑的鋼筋，偌大的場地里只有一臺(tái)挖掘機(jī)停在角落里。此外，凱德商用所開發(fā)的南區(qū)地塊與258弄北區(qū)地塊僅由一道鐵絲網(wǎng)隔開，鐵絲網(wǎng)旁還有一家尚未搬走的拆遷戶。
這個(gè)看似不起眼的工地，曾是上海新天地的一個(gè)超級(jí)大盤。早在2003年7月，中海發(fā)展與盧灣區(qū)簽訂了盧灣區(qū)65、67、68、69、70、71街坊地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》，獲得了出讓面積達(dá)18.8萬平方米的六街坊地塊。當(dāng)時(shí)雄心勃勃的中海發(fā)展計(jì)劃將其開發(fā)為高檔商品住宅及商業(yè)、辦公區(qū)，總建筑面積超過70萬平方米，預(yù)計(jì)最遲在2012年底前全部建成。
但此后由于舊區(qū)改造矛盾突出，盧灣區(qū)65街坊等地塊開發(fā)突陷“冰凍”，直到四年后，盧灣區(qū)才頒發(fā)了65街坊地塊的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。不同的是，65街坊徐家匯路258弄地塊被分拆為兩塊，北區(qū)繼續(xù)由中海來開發(fā)，南區(qū)則自2007年起由大摩和盧灣永業(yè)集團(tuán)共同持股的項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)。大摩由此宣稱，其將轉(zhuǎn)型為真正的開發(fā)商。
2009年初，大摩內(nèi)部自查曝出公司中國房地產(chǎn)投資部前負(fù)責(zé)人皮特森行賄案，這位“大摩之星”是當(dāng)時(shí)65街坊南區(qū)地塊項(xiàng)目公司的法人。受行賄丑聞和國際金融形勢的影響，2010年，大摩中國業(yè)務(wù)區(qū)域陷入內(nèi)外交困的境地，開始屢屢拋售上海市中心的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在大摩操盤的三年中，65街坊南區(qū)地塊完成了拆遷工作，卻一直未能開工建設(shè)，而中海所開發(fā)的65街坊北區(qū)地塊則至今未處理好“釘子戶”問題。
盡管十年間，盧灣地塊經(jīng)歷了中海失敗的一級(jí)開發(fā)和大摩轉(zhuǎn)型，但每一次易手，兩者都從中獲得了巨額收益。作為最終的接盤者，凱德商用于2011年10月赴香港上市。凱德商用在香港上市的介紹文件中顯示，凱德商用以代價(jià)14.5億元收購了盧灣項(xiàng)目66%權(quán)益，估計(jì)總開發(fā)價(jià)值為47.43億元。在凱德商用2011年和2012年的年報(bào)中，盧灣項(xiàng)目的賬面價(jià)值分別為27.09億元和27.15億元。從公告信息可以看出，在凱德商用完成交易的兩年半時(shí)間里，其賬面上坐享了近12.65億元的收益。
延緩開發(fā)是被迫還是有意
“凱德不會(huì)靠囤地來盈利，也沒有放慢開發(fā)進(jìn)度。作為開發(fā)商，我們當(dāng)然想盡快開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目并投入運(yùn)營�！眲P德商用東區(qū)企業(yè)傳播經(jīng)理栗 菲告訴記者，“盧灣區(qū)65街坊258弄南區(qū)地塊預(yù)估在2015年竣工，但具體時(shí)間還要看工程進(jìn)度，暫時(shí)不能確定。”
記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，盧灣區(qū)65街坊258弄南區(qū)地塊的北側(cè)靠近新天地，與建德坊隔著建國東路。其南面與永業(yè)公寓、匯龍新城隔著徐家匯路，西面與淡水灣花園隔馬路相對，周邊區(qū)域以高端居住社區(qū)為主，商辦氛圍并不濃厚。
盛世太平投資管理有限公司董事、總經(jīng)理陳立民指出，外資開發(fā)商在上海開發(fā)緩慢的原因有兩個(gè)：一是開發(fā)商對項(xiàng)目摸不透，規(guī)劃方案改來改去，對市場沒有把握；二是外資房企的資金成本低，囤地緩慢，開發(fā)對資產(chǎn)升值有利。就盧灣項(xiàng)目而言，兩個(gè)原因都存在。如果商場和寫字樓過早入市卻不能一鳴驚人的話，會(huì)有嚴(yán)重的后遺癥。即使壓力再大，凱德也有等下去的必要。
值得一提的是，在2010年世博會(huì)期間，258弄南區(qū)地塊上設(shè)有世博會(huì)專線軌道交通13號(hào)線馬當(dāng)路站，現(xiàn)有空地是地鐵出入口的集散廣場。世博會(huì)結(jié)束后，13號(hào)線馬當(dāng)路站作為臨時(shí)站點(diǎn)停止使用，該地塊地下工程也由此荒廢。據(jù)了解，13號(hào)線該路段再次開通還需等到2015年左右。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄分析稱，該地塊上的地鐵規(guī)劃尚存變數(shù)，必然影響到地上建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)進(jìn)度，此外，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尚不算成熟，等到區(qū)域價(jià)值得到較好的增長后，再開發(fā)更為合適。
無獨(dú)有偶，凱德商用的兄弟公司凱德中國從東方海外收購的中山公園項(xiàng)目，也因遇到各種變數(shù)而一再被迫延緩開發(fā)，竣工時(shí)間從2014年推遲到2016年。這個(gè)被命名為長寧來福士廣場的項(xiàng)目是有著百年歷史的舊上海圣瑪利亞女中所在 地。凱德中國曾試圖拆掉這些歷史建筑，但遭到附近居民的強(qiáng)烈抗議。最后，凱德中國做出妥協(xié)，對項(xiàng)目上的歷史保護(hù)建筑遵循修舊如舊的原則，一棟保護(hù)建筑完全保留并修繕恢復(fù)成原樣，四棟保留建筑按原樣復(fù)建，而學(xué)校操場則被改建成開放性綠地廣場供市民休息。
在上海市中心土地日益稀缺的趨勢下，無論凱德系被迫或有意延緩開發(fā)進(jìn)度，似乎都將繼續(xù)獲得穩(wěn)定的高投資回報(bào)率。
[更多新聞]
|
|
