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杭州已對“贈(zèng)送面積”做出規(guī)定 [推薦]
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因?yàn)橐?guī)劃審批越來越嚴(yán)格，開發(fā)商的面積也“送”得越來越難了。相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在接到開發(fā)商設(shè)計(jì)單子時(shí)，更是動(dòng)足腦筋，戴著鐐銬跳舞。為什么贈(zèng)送面積會(huì)受到控制？
面積不可以隨意送
關(guān)于戶型設(shè)計(jì)這塊最新的規(guī)則主要包括兩個(gè)文件。
2011年7月，杭州市規(guī)劃局出臺(tái)了《杭州市建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》，其中規(guī)定多層、高層普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不得大于3.2米（240平方米以上大戶型因特殊技術(shù)等需要，可適當(dāng)增加至3.4米），低層住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高不應(yīng)大于3.6米。住宅建筑非標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)小于4.5米，當(dāng)大于等于4.5米小于6米時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí),建筑面積均按該層面積乘1.5倍計(jì)算。躍層式或低層住宅等，若起居室（廳）層高在戶內(nèi)通高時(shí)，可按其實(shí)際面積計(jì)入容積率。
對于地下空間，也有規(guī)定。即地下室層高2.2米以上，室外地坪為基準(zhǔn)。地下室、半地下室的頂板面高出室外地面不超過1.5米時(shí)，建筑面積不計(jì)入容積率；當(dāng)?shù)厣喜糠执笥?.5米時(shí)，該層建筑面積計(jì)入地塊容積率。此外還規(guī)定，在這之前土地已出讓但方案尚未批復(fù)的項(xiàng)目，雖然允許建筑部分樓層按原規(guī)定執(zhí)行層高標(biāo)準(zhǔn)，但其比例原則不超過其標(biāo)準(zhǔn)層面積的40%（在方案中明確）。
郊區(qū)戶型創(chuàng)新也嚴(yán)格控制，以余杭為例，根據(jù)杭州市規(guī)劃局余杭規(guī)劃分局[2011]40號文件《關(guān)于建筑工程容積率和建筑密度指標(biāo)計(jì)算規(guī)則說明（試行）的通知》（以下簡稱《通知》），“大戶型躍層式、低層住宅的起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外”中的大戶型，明確以建筑面積120平方米（含）為標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積小于120平方米以下的，其起居室（廳）通高層高超過4.5米（含）的，按1.5倍計(jì)算容積率。這就意味著，今后只要是建筑面積小于120平方米，超過4.5米的層高，在規(guī)劃審批時(shí)就要算1.5倍的面積。這自然就會(huì)打消開發(fā)商的熱情，120平方米以下的小戶型躍層將可能會(huì)絕版。
此外，余杭區(qū)還規(guī)定，建筑物內(nèi)單層層高不足2.2米，算一半面積；單層層高超過2.2米（含）的，算全部面積。而在此前，層高不足2.2米是不計(jì)算面積的。
另外，對于飄窗、陽臺(tái)、花池等空間，杭州市也有明確規(guī)定。2011年4月，杭州市規(guī)劃局《關(guān)于規(guī)范建筑飄窗等若干問題建筑面積計(jì)算的通知》中強(qiáng)調(diào)，住宅每戶的陽臺(tái)、露臺(tái)等附屬空間的結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶建筑面積的比例應(yīng)小于12%，超出部分全部計(jì)算面積。建筑面積90平方米以下的戶型，其設(shè)備平臺(tái)面積不大于3平方米；建筑面積90平方米以上的戶型，設(shè)備陽臺(tái)面積不大于5平方米。
此外，飄窗窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差應(yīng)大于或者等于0.3米，自外墻墻體外邊線至飄窗外邊線距離應(yīng)小于或者等于0.6米，窗臺(tái)面至飄窗頂板底高度應(yīng)小于2.2米。不符合以上條件的，按挑出外墻部分的投影面積計(jì)入建筑面積并計(jì)入容積率指標(biāo)。
同時(shí)還規(guī)定，高層住宅不得在陽臺(tái)外或外墻外設(shè)置花池。低、多層住宅在陽臺(tái)外或外墻外設(shè)置花池時(shí)，花池的底板標(biāo)高應(yīng)高于室內(nèi)地坪或陽臺(tái)地坪標(biāo)高0.6米以上。在陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板內(nèi)設(shè)置花池時(shí)，按陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算花池面積。
而對于單個(gè)陽臺(tái)的大小，也有了更為嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)新規(guī)，凹陽臺(tái)面積不大于8.0平方米且其進(jìn)深不大于2.4米。以往大家比較喜歡用的陽臺(tái)、露臺(tái)、空中花園、入戶花園等建筑空間，無論其名稱如何，如果符合上面的條件，則按陽臺(tái)計(jì)算建筑面積；不屬于以上形式的，均視為非陽臺(tái)建筑空間，計(jì)算全部建筑面積。
雖然規(guī)則已經(jīng)出臺(tái)，但具體在實(shí)施時(shí)卻有一個(gè)相對的過程，目前在市場上銷售的不少樓盤都是在新規(guī)出臺(tái)前通過審批，而部分項(xiàng)目則是打了擦邊球。
不受法律保護(hù)
對于購房者而言，買了一定戶型的面積，能夠獲贈(zèng)的面積當(dāng)然越大越好，可是，為什么送面積需要被控制？
中國聯(lián)合工程公司第一建筑工程設(shè)計(jì)研究院副院長張翔表示，政府對每一塊出讓土地的開發(fā)力度都是有所控制的，也就是說樓盤本身的地塊數(shù)據(jù)指標(biāo)是一定的，規(guī)劃報(bào)批時(shí)的建筑面積、綠化率、容積率都是恒定的，贈(zèng)送面積的“偷”實(shí)則是偷偷擴(kuò)張容積率，意味著開發(fā)商向公共空間要面積，多數(shù)贈(zèng)送面積多的樓盤，容積率比實(shí)際要高很多，且在實(shí)際體驗(yàn)中就能明顯感覺到居住密集度非常高。
“我們每塊土地都核定了一定的人口承載數(shù)量，比如一個(gè)原本90平方米的戶型最多住3口人，但在贈(zèng)送面積之后，它可能變成120平方米，實(shí)際就能住上4個(gè)人。”張翔表示，政府對區(qū)域的規(guī)劃是一個(gè)系統(tǒng)的配套工程，供電供水、交通配套、商業(yè)配套、停車位配套都是互為參照系數(shù)的，如果每一個(gè)樓盤的人口荷載都大幅超標(biāo)，那么居住品質(zhì)將無法保證。
另外，絕大多數(shù)開發(fā)商不會(huì)將贈(zèng)送面積的相關(guān)條款納入商品房買賣合同，以補(bǔ)充協(xié)議形式出現(xiàn)在合同附件的也很少，贈(zèng)送面積基本上不受法律保護(hù)，因而增加了贈(zèng)送面積的“發(fā)病”頻率。一旦贈(zèng)送面積縮水或出現(xiàn)質(zhì)量隱患、產(chǎn)權(quán)糾紛，遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等情況時(shí)，存在一定的法律障礙。（節(jié)選）
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