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成都商業(yè)地產(chǎn)進入啟動期 城市綜合體猛增量 [推薦]
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二線城市受追捧
成都商業(yè)地產(chǎn)進入啟動期
近日，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布了一份關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的研究報告，報告內(nèi)容涵蓋了萬科、保利、龍湖、綠城中國等20余家主流開發(fā)商在2013年的發(fā)展策略。
報告顯示，萬科、保利、龍湖、金地等9家房企會將商業(yè)地產(chǎn)作為2013年的開發(fā)重點，其中龍湖更是打算在未來將商業(yè)地產(chǎn)的收入提升至100個億，并計劃未來每3年至少保持有1個區(qū)域性購物中心開業(yè)。
此外，二線城市也成為該報告的關(guān)鍵詞之一。據(jù)統(tǒng)計，恒大地產(chǎn)、花樣年、招商地產(chǎn)等企業(yè)都打算在2013年加大對二線城市的開發(fā)力度。此外，有資料顯示，2013年恒大地產(chǎn)和花樣年都將會在三四線市場上有所放緩，轉(zhuǎn)而增加在二線城市上的籌碼。
作為二線城市的代表的成都，其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在近年來迅猛發(fā)展，成為全國關(guān)注的焦點。
根據(jù)世界房地產(chǎn)發(fā)展的階段規(guī)律，當某區(qū)域的人均GDP處于8000～10000美元之間且GDP增速大于8%時，該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)就將進入啟動期，商業(yè)地產(chǎn)將會迎來高速發(fā)展時代。
而四川省經(jīng)濟信息中心今年1月7日發(fā)布的《2013四川經(jīng)濟藍皮書》顯示，2012年四川的經(jīng)濟總量有近2.4萬億元，其中成都2012年的經(jīng)濟總量將突破8000億元，經(jīng)濟增速將接近13%。
商業(yè)項目猛增
寫字樓、酒店、綜合體存量巨大
據(jù)統(tǒng)計，目前成都的商業(yè)地產(chǎn)項目中，不管是酒店、寫字樓還是綜合體，都有存量過高的跡象。其中寫字樓市場存量不斷升高，尤其在存量巨大遠郊區(qū)域，目前面臨不小壓力，2012年僅在年末有少量走量，其余時間市場表現(xiàn)都較為冷淡。
此外，據(jù)銳理數(shù)據(jù)資料顯示，截至2012年，成都在建和規(guī)劃的五星級標準酒店已達143家，加上已投入使用的五星級酒店，2015年這個數(shù)字將達到驚人的205家，其中主城區(qū)102家，周邊郊縣103家。
同時，成都城市綜合體數(shù)量也在急劇上升。
若開車從成都天府立交沿天府大道往南行駛，會發(fā)現(xiàn)道路兩邊幾乎全是在建樓盤，再仔細觀察，你會發(fā)現(xiàn)這些新建樓盤中有不少都屬于商業(yè)項目，比如茂業(yè)中心、蜀都國際廣場、棕櫚泉國際中心、江宇天府城等。
據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2011年9月底，成都在建的城市綜合體猛增至90個，而到了2012年4月份，成都已開工建設(shè)的綜合體項目已高達104個。
與此同時，從四川省連鎖商業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2012成都大型商業(yè)綜合體項目分布圖》中可以看出，2012成都的商業(yè)綜合體總面積達到1061萬平方米，比2011年增長了1倍。
而根據(jù)目前的規(guī)劃，到2015年，成都商業(yè)綜合體總面積將達到2757萬平方米，還將在目前的商業(yè)體量基礎(chǔ)上再翻1.5倍。
綜合體有了“成都標準”
朱凌波：過剩是必然但應避免同質(zhì)化
成都商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長，尤其是綜合體的數(shù)量的不斷上升，引起了眾多業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。
但是，對于綜合體的定義，一直以來都是按照業(yè)界通常的標準，即包含酒店、購物、辦公、住宅集餐飲娛樂等物業(yè)形態(tài)的項目就可以被稱作綜合體，并沒有具體標準。
直到2012年6月7日，成都市出臺了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定（試行）》，按照“成都標準”，只有在選址、規(guī)劃、規(guī)模和土地性質(zhì)四點上滿足一定標準的項目才稱得上城市綜合體。
根據(jù)新規(guī)，成都僅有16個項目符合標準，而這無疑對行業(yè)起到了很大程度的規(guī)范作用。
對于成都的綜合體是否過剩，此前有眾多業(yè)內(nèi)專家都認為，未來的市場能不能消化很重要，若不能消化才叫大，如果能消化量就不大。
亞太商業(yè)不動產(chǎn)研究院院長朱凌波表示，對于“綜合體過剩論”，應該從兩方面來看，一是從總量，只要在差異化發(fā)展上做好調(diào)整與控制，總量多也不是什么大問題。二是這種產(chǎn)品的“過量”也是房地產(chǎn)發(fā)展階段及城市化建設(shè)過程中的必然，只有讓這些“過量”產(chǎn)品在市場中優(yōu)勝劣汰，其質(zhì)量才更能貼合城市的發(fā)展。
在談及綜合體數(shù)量巨大的成因時，朱凌波稱，原因之一就是快速城鎮(zhèn)化，基于城市化的發(fā)展內(nèi)驅(qū)動動力、城市化進程發(fā)展階段的需求等，政府和開發(fā)商都喜歡、愿意做城市綜合體，而在此環(huán)境下，量大就不足為奇了。
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