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杭州規(guī)劃局 更改規(guī)劃被判違規(guī) [推薦]
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杭州市西湖區(qū)文三街小學(xué)一塊3畝的“教育保留用地”在閑置多年后，以“兼容性用地”的名義蓋起了商品房，且經(jīng)變更規(guī)劃，增加了近5500平方米建筑面積。西湖區(qū)法院一審判決杭州市規(guī)劃局撤銷向該項(xiàng)目發(fā)放的相關(guān)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的行政行為。
專家還指出，該項(xiàng)目在土地性質(zhì)變更上就存在問題。
浙江省杭州市西湖區(qū)文三街小學(xué)是當(dāng)?shù)匾凰W(xué)，因地處市中心，教學(xué)場(chǎng)地一直捉襟見肘。然而，學(xué)校西南角一塊3畝的“教育保留用地”卻在閑置多年后，以“兼容性用地”的名義蓋起了商品房，且經(jīng)變更規(guī)劃，增加了近5500平方米建筑面積。動(dòng)工后，相鄰的恒升花苑業(yè)主以“違規(guī)變更規(guī)劃，為該項(xiàng)目發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證”為由，將杭州市規(guī)劃局告上法庭，西湖區(qū)法院一審判決杭州市規(guī)劃局撤銷向該項(xiàng)目發(fā)放“建字第330100201000659號(hào)”建設(shè)工程規(guī)劃許可證的行政行為。
“法院判決，針對(duì)的是杭州市規(guī)劃局違規(guī)頒發(fā)許可證，以及相應(yīng)的控制性詳細(xì)規(guī)劃、載有選址意見的紅線圖變更的違規(guī)行為這樣做，直接為開發(fā)商增加了近5500平方米住宅面積，按市價(jià)3萬(wàn)元/平方米計(jì)，多獲利1.5億元以上。”浙江大學(xué)區(qū)域與城市規(guī)劃系教授周復(fù)多在接受早報(bào)記者采訪時(shí)表示。他還指出，該項(xiàng)目在土地性質(zhì)變更上就存在問題，杭州市國(guó)土資源局和浙江恒生實(shí)業(yè)有限公司的土地協(xié)議出讓發(fā)生時(shí)間已在實(shí)行招拍掛制度以后，按理應(yīng)采取招拍掛方式。
早報(bào)記者從杭州市規(guī)劃局獲悉，該局已向杭州市中院上訴；同時(shí)，“一審法院已裁定駁回原告要求停止具體行政行為（即停止施工）的申請(qǐng)。”
樓下學(xué)校 樓上住宅
在建的“求智公寓”1-3層部分將用作教室，部分給老師辦公，上面將作為商品房銷售。
文三街小學(xué)旁的獨(dú)幢“求智公寓”住宅項(xiàng)目2011年11月動(dòng)工。工程概況顯示，建設(shè)單位是浙江恒生實(shí)業(yè)有限公司，建筑面積12612.7平方米，共18層（地上16層、地下2層），地上1-3層為學(xué)校用房。
項(xiàng)目一開工，就遭到相鄰恒升花苑業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。
“我是2000年買的房，當(dāng)時(shí)小區(qū)只有兩幢高層，綠地很少，但開發(fā)商承諾東南邊占地1800平方米的土地今后會(huì)移交給文三街小學(xué)用做操場(chǎng)或教室。我想，如果地給學(xué)校，那小區(qū)的視野也不錯(cuò)，就買了。”業(yè)主葉先生說。
在業(yè)主出示的恒升花苑開發(fā)商浙江工美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2000年向市國(guó)土資源局提交的“建設(shè)用地申請(qǐng)表”上，早報(bào)記者看到，A地塊的性質(zhì)是住宅，即現(xiàn)在的“恒升花苑”；B地塊是1800多平方米的“教育保留用地”，即開發(fā)商要移交給文三街小學(xué)、現(xiàn)在正興建商品房的地。在2000年的“杭州市城市建設(shè)控制規(guī)劃”中，也將該地塊劃作“杭州文三街小學(xué)校區(qū)”。
文三街小學(xué)目前占地僅7000余平方米�！斑@塊地當(dāng)時(shí)說是給學(xué)校的，因?yàn)榻虒W(xué)活動(dòng)場(chǎng)地太局促。不過，此后一直空著，很多老師覺得浪費(fèi)就算平整一下給學(xué)生跑跑跳跳也好啊，但不知校領(lǐng)導(dǎo)怎么想的，沒去辦土地產(chǎn)權(quán)證�！痹撔Ｒ晃焕蠋煼Q。
“恒升花苑建好后，B地塊一直空著。2004年，有人在我們小區(qū)貼公告，說B地塊要造商品房，業(yè)主集體反對(duì)，后來不了了之；2007年又有一次公示，也說要建商品房，又遭到反對(duì)，沒了下文。去年底，開發(fā)商連公告都沒貼，直接施工了�！焙闵ㄔ窐I(yè)主葉先生說。
文三街小學(xué)校長(zhǎng)高榮法告訴早報(bào)記者，這事是前任校長(zhǎng)經(jīng)手的， “我2006年才到這里，要是我，肯定不會(huì)把地讓出來跟房地產(chǎn)公司合作。”據(jù)他介紹，在建的“求智公寓”1-3層部分將用作教室，部分給老師辦公，“這幢樓會(huì)專門給學(xué)校開個(gè)門，供學(xué)生出入，2樓還會(huì)架連廊，連接原來學(xué)校的教室�！�
一審認(rèn)定變更規(guī)劃違規(guī)
現(xiàn)在，鄰近的恒升花苑二手房單價(jià)近3萬(wàn)元，雅戈?duì)枺?00177,股吧）御西湖等均價(jià)4萬(wàn)元以上增加5400多平方米，等于讓房地產(chǎn)商多賺1.6億元。
今年6月，恒升花苑業(yè)主將市規(guī)劃局告上法庭，認(rèn)為杭州市規(guī)劃局2010年12月31日核發(fā)的659號(hào)許可證是恒生公司開工的法律依據(jù)，訴請(qǐng)判令撤銷。
據(jù)了解，2007年7月，杭州市政府《關(guān)于杭州市西溪單元（XH11）控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》明確，涉案建設(shè)項(xiàng)目所在地塊的用地性質(zhì)為R21（住宅用地）/R22（教學(xué)用地），用地面積0.17公頃、容積率4.2、建筑密度30%、綠地率30%、建筑容量7140平方米。2008年10月，市政府辦公廳作出“辦簡(jiǎn)復(fù)第B20081694號(hào)”公文簡(jiǎn)復(fù)單，將涉案項(xiàng)目地塊規(guī)劃控制性指標(biāo)確定為：同意項(xiàng)目用地紅線作適當(dāng)修正，同意用地面積由0.17公頃修正為0.19公頃；同意按獨(dú)立開發(fā)設(shè)計(jì)的地上建筑面積10226平方米實(shí)施等。2010年1月，杭州市規(guī)劃局根據(jù)該簡(jiǎn)復(fù)單，作出杭規(guī)調(diào)[2010]6號(hào)，將規(guī)劃控制指標(biāo)明確為：用地面積由0.17公頃修正為0.19公頃；用地性質(zhì)為R21/R22，容積率由6.15修正為5.45、建筑密度不大于35%、綠地率不小于25%、建筑高度控制在50米內(nèi)。2010年12月31日，市規(guī)劃局依據(jù)恒生公司的申請(qǐng)，向其頒發(fā)659號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確定涉案建筑主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變?yōu)椋河玫孛娣e1875平方米、容積率5.43、建筑密度30.5%、綠地率25%、建筑面積12612.7平方米。
今年10月底，西湖區(qū)法院判決撤銷杭州市規(guī)劃局向浙江恒生實(shí)業(yè)有限公司頒發(fā)“建字第330100201000659號(hào)”建設(shè)工程規(guī)劃許可證的行政行為。
法院認(rèn)為：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級(jí)政府批準(zhǔn)，報(bào)本級(jí)人大常委會(huì)、上級(jí)政府備案。修改控制性詳規(guī)，應(yīng)由組織編制機(jī)關(guān)征求地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，報(bào)經(jīng)原審批機(jī)關(guān)報(bào)告同意。該案所涉地塊屬西溪單元（XH11）控制性詳規(guī)范圍，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)以該規(guī)劃為依據(jù)，但杭州市規(guī)劃局核發(fā)659號(hào)許可證是以杭州市政府辦公廳的簡(jiǎn)復(fù)單為依據(jù)。而作為杭州市政府內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，市府辦公廳無(wú)權(quán)修改西溪單元（XH11）控制性詳規(guī)。同時(shí)，杭州市規(guī)劃局的659號(hào)許可證也不符合規(guī)劃條件。
“變更控制性詳規(guī)和載有選址意見的紅線圖，顯而易見是增加了項(xiàng)目的建筑面積，從7140平方米增加到12612.7平方米，都將建商品房。而現(xiàn)在，鄰近的恒升花苑二手房單價(jià)近3萬(wàn)元，雅戈?duì)栍骱染鶅r(jià)4萬(wàn)元以上增加5400多平方米，等于讓房地產(chǎn)商多賺1.6億元�！敝軓�(fù)多坦言。
早報(bào)記者試圖采訪恒生實(shí)業(yè)公司，但該公司在法律文書和多種文件上登記的固定電話均無(wú)人接聽；工商登記、網(wǎng)上顯示的幾處地址也均未找到。其項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示，“我被招來后就到工地，沒去過公司，只有一個(gè)公司項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的手機(jī)�！痹鐖�(bào)記者致電該負(fù)責(zé)人詢問公司地址，對(duì)方稱：“你們記者不是很有本事么？自己查好了。”
據(jù)了解， 杭州市規(guī)劃局已向杭州中院上訴，要求撤銷一審判決、駁回上訴人請(qǐng)求。其理由為：杭州市政府辦公廳的簡(jiǎn)復(fù)行為屬有權(quán)修改，因?yàn)槭姓k公廳有對(duì)外發(fā)文的主體資格，且本案所涉簡(jiǎn)復(fù)單系經(jīng)當(dāng)時(shí)的杭州市領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)；“類似本案的情形多達(dá)數(shù)百個(gè)項(xiàng)目，若均撤銷許可證，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，導(dǎo)致公共利益損失。”
或違“招拍掛”制度
2004年8月31日后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度，而該出讓合同在2004年8月30日簽訂，只早了1天，但土地證等手續(xù)是1年后才辦的。
周復(fù)多表示，一審判決只是對(duì)更改規(guī)劃的違規(guī)行為進(jìn)行認(rèn)定，沒有涉及該地塊從“教育保留用地”變成“兼容性用地”。他認(rèn)為，這一土地性質(zhì)變更也存在明顯問題。
據(jù)了解，最早涉及該地塊土地變更的，是2001年4月杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的《杭建設(shè)發(fā)（2001）270號(hào)恒升花園二期有關(guān)事項(xiàng)協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要》，大致內(nèi)容為：會(huì)上聽取浙江恒升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江恒生實(shí)業(yè)有限公司）和西湖區(qū)教育局介紹的合作設(shè)計(jì)方案，……考慮到恒升花園拆遷給文三街小學(xué)的近3畝地屬“邊角料”，學(xué)校難以較好利用。而恒升花園開發(fā)成本較大，可利用原有設(shè)施充分開發(fā)這3畝地，因此原則同意……兩家本著互惠互利原則合作建設(shè)綜合樓。隨后，杭州市城鄉(xiāng)建委下發(fā)《杭建設(shè)發(fā)（2001）522號(hào)》文，認(rèn)定雙方合建行為，明確項(xiàng)目包括住宅、商場(chǎng)、學(xué)校用房。
在此基礎(chǔ)上，杭州市國(guó)土資源局于2004年8月30日與恒生公司簽訂《杭土合字（2004）119號(hào)》國(guó)有土地出讓合同，內(nèi)容為“浙江恒生實(shí)業(yè)有限公司以出讓方式取得土地面積1679.93平方米，用途為住宅；住宅用地70年，2002年12月30日起算。出讓金樓面價(jià)1278.52元/平方米；總價(jià)1321.28萬(wàn)元�！�2005年，杭州市國(guó)土資源局向恒生公司發(fā)放“杭西國(guó)用（2005）字第000099號(hào)”國(guó)有土地使用證。
“表面看，土地性質(zhì)變更經(jīng)相關(guān)部門同意、繳了出讓金，似乎不存在問題。不過，仔細(xì)分析，出讓是建立在杭州市建委認(rèn)定恒生公司與西湖區(qū)教育局合作開發(fā)的基礎(chǔ)上，由杭州市國(guó)土資源局直接出讓給恒生公司，屬于協(xié)議出讓，違反了經(jīng)營(yíng)性土地出讓的招拍掛制度”，周復(fù)多介紹，杭州1999年起實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛制度，為全國(guó)最早。2002年5月，國(guó)土資源部發(fā)布第11號(hào)令，明確實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。而《杭土合字（2004）119號(hào)》出讓合同的簽署時(shí)間是2004年。
“值得注意的是，國(guó)土資源部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定，2004年8月31日后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度，而該出讓合同在2004年8月30日簽訂，只早了一天，但土地證等手續(xù)是1年后才辦的�！敝軓�(fù)多說。
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