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“金九”樓市開啟“摸價”時代 [推薦]
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合富輝煌首席市場分析師黎文江對羊城晚報記者指出，上半年大開發(fā)商資金回籠不錯，在“穩(wěn)增長”背景下，大部分開發(fā)商都有漲價的沖動，但又有諸多變數(shù)和制約，這個階段開發(fā)商的定價行為，有著不同往年的顯著特征，那就是以“短”和“快”來應(yīng)對市場，定價的周期更短，調(diào)價的頻率更快。
定價，這個賣樓最大的課題，在這個“金九月”顯得更不尋常。
不是大漲，而是小漲；不是慢漲，而是快漲；又不是一路上漲，而是漲漲停停，甚至可能漲一段又往回調(diào)一段，波波折折，“微調(diào)”不斷，表現(xiàn)出典型的“摸價”現(xiàn)象。以小幅漲價“摸”一下市場，有正面反應(yīng)，繼續(xù)；無反應(yīng)，收手；若有負(fù)面反應(yīng)，則趕快調(diào)整。
合富輝煌首席市場分析師黎文江對羊城晚報記者指出，上半年大開發(fā)商資金回籠不錯，在“穩(wěn)增長”背景下，大部分開發(fā)商都有漲價的沖動，但又有諸多變數(shù)和制約，這個階段開發(fā)商的定價行為，有著不同往年的顯著特征，那就是以“短”和“快”來應(yīng)對市場，定價的周期更短，調(diào)價的頻率更快。
A
看市場：如何“摸價”？
漲價別不把3%、5%當(dāng)回事
“還不快點(diǎn)買的話，這星期我們又要漲價了，漲一個點(diǎn)左右，真的，上級領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)批了�！北驹�8日，在荔灣區(qū)保利公園九里，銷售現(xiàn)場人氣暢旺。銷售人員稱，一兩百萬元的房子，總價少一個點(diǎn)，一兩萬元也是錢��！在海珠區(qū)合生紫龍府，營銷負(fù)責(zé)人伍先生明確表示，9月份推全新C棟，價格肯定要往上升，不過幅度不大，大概5%，“大漲不現(xiàn)實(shí)”，該負(fù)責(zé)人稱，“像2007年、2009年那樣‘跳空’大漲的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了”。
中原地產(chǎn)物業(yè)部總經(jīng)理潘婉霞指出，近一兩周來，樓價小幅上漲已是普遍現(xiàn)象，尤其是住宅產(chǎn)品，大都帶有試探性的意味，步子不敢邁得太大，3%-5%的偏多，“現(xiàn)在，整體共識、大的方向，都還是以出貨為主”，這從發(fā)展商與中原搞一二手聯(lián)動的數(shù)量并沒有減少可以看得出來�，F(xiàn)在的升價行為，也是根據(jù)買方的互動來定，是在“摸”市場的脈搏，潘婉霞舉例說，比如9月8日至9月10日，開盤價額外9.5折，這可以延續(xù)也不可以不延續(xù)，如果開盤去貨較理想，過了這兩天折扣就取消了；如果出貨較慢，折扣將會延續(xù)。
B
探原因：為何“摸價”？
以價換量后重視利潤回報
開發(fā)商在“摸價”中悄然漲價的行為，已在部分上市公司的報表中得到印證。截至本月10日，萬科、融創(chuàng)、富力和越秀等4家房企公布了8月份銷售業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，萬科今年前8個月累計平均成交單價為10497元/平方米，已經(jīng)連續(xù)4個月回升。在經(jīng)歷了6月份銷售均價大幅下降后，融創(chuàng)7月及8月的售價也開始緩慢回升。富力8月份銷售均價為11016元/平方米，同樣高于7月份的10861元/平方米。
“大型上市房企的樓盤，價格漲幅不會大，也不可能大，因?yàn)椴痪邆浯鬂q價的條件�！崩栉慕赋觯虼耍u家在與買家的互動中“摸價”，成為一種必然選擇。拋開經(jīng)濟(jì)下行的壓力不說，就以剛需買家來說，廣州已經(jīng)消化掉4萬多套剛需產(chǎn)品，還有多少剛需買家可以挖掘，還是個未知數(shù)。從改善型買家來看，受限購、限貸等制約的因素還很多。上半年大房企通過促銷以價換量，雖然業(yè)績都不錯，但銷售利潤下降明顯。下半年，資金缺口變小，銷售業(yè)績開始回升，房企的戰(zhàn)略也逐漸轉(zhuǎn)守為攻，“減價換量”現(xiàn)象減少，上調(diào)價格、重新重視利潤回報趨勢也逐漸顯現(xiàn)，甚至還有房企調(diào)高全年業(yè)績目標(biāo)，并借勢擴(kuò)張拿地。
C
判走勢：“摸”向何方？
成交量與利潤率的平衡價
開發(fā)商對于“可以成交的價格”還要“摸”多久？招商證券(香港)聯(lián)席董事張春志分析認(rèn)為，這種調(diào)控環(huán)境下的定價模式，旨在找出市場規(guī)律，在政策尚未明朗前，可能還將會延續(xù)相當(dāng)長一段時間。
陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，從9月3日至9月9日，廣州共有10個樓盤取得預(yù)售證，獲得1813套預(yù)售房源，中心六區(qū)中的黃埔和白云共新增1240套，環(huán)比大增189.7%。至此，全市可售房源還有5.2萬套。黎文江指出，按照往年的經(jīng)驗(yàn)，廣州一年可賣6萬多套房子，經(jīng)過前面8個月以剛需為主的消化，已經(jīng)成交了4萬多套，還剩下4個月的時間，大概成交也就是2萬余套，但尚未算上第四季度的新增貨量，僅庫存量還有5萬多套，供大于求的矛盾仍然突出，這是懸在開發(fā)商頭上的達(dá)摩克利斯之劍，開發(fā)商也不能掉以輕心。
據(jù)合富輝煌監(jiān)測的數(shù)據(jù)，這段時間以來，個別樓盤只要漲價，銷售速度馬上就會下降�！俺鲐洸攀侵餍�，漲價或許只是小插曲，漲價也不能超過GDP的增幅，今年GDP的增幅頂多也就是8%的水平，漲多了，不單是賣不出去的問題，政府肯定還會干預(yù)。”黎文江認(rèn)為，不斷摸索出能夠達(dá)成成交量與利潤率平衡的價格，應(yīng)該是開發(fā)商在較長時間內(nèi)要做的功課。
城市連線
南京：有樓盤欲漲價10%被駁回
本月8日，位于南京六合區(qū)的某樓盤推出430套新房源，在開盤現(xiàn)場，項(xiàng)目銷售部負(fù)責(zé)人對外透露，在申報二期房源銷售價格時，原報價漲幅10%的方案被南京市物價局駁回，物價局要求其二期房源備案價格的漲幅不得超過一期房源的5%。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，這是南京第二個漲價方案被物價局駁回的樓盤。南京的房價備案制度規(guī)定3個月內(nèi)不能上調(diào)價格，但物價部門在實(shí)際執(zhí)行時，規(guī)定的價格上調(diào)幅度不能超過5%。因此，也有不少開發(fā)商為了避開限制，在之前的樓盤備案時故意調(diào)高備案價格，為后期樓盤漲價做準(zhǔn)備。(趙亞洲)
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