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百余城市綜合體“擠爆”成都 空城隱現(xiàn) [推薦]
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前日上午，成都沙灣國際會展中心里人頭攢動�！搬j釀已久”的成都北城改造規(guī)劃建設展暨項目推介會正在這里舉行。
記者發(fā)現(xiàn)，雖然前來咨詢的市民不少，但此次展會的主角無疑還是希望在“北改”進程中“分一杯羹”的眾多大牌開發(fā)商，包括萬科、保利、綠地、招商、九龍倉、世茂、華僑城、中鐵、藍光等地產(chǎn)“大鱷”早已在此“安營扎寨”，參展勢頭毫不遜色于國內(nèi)任何一場房展會。
據(jù)當?shù)孛襟w報道，在此次推介會上，有多個涉及舊城改造的項目簽約。其中，雨潤控股集團與成華區(qū)簽訂了駟馬橋果品市場搬遷項目，雨潤將在原址上投資過百億修建集商貿(mào)、住宅、娛樂于一體的雨潤國際廣場。
扎根成都的藍光集團也將投資55億元對金牛區(qū)原五塊石電子電器市場區(qū)域進行整合拆遷改造，建設藍光環(huán)球服飾貿(mào)易廣場項目，并以此為核心打造城市綜合體。
這只是成都近年來大力推進城市綜合體建設運動的冰山一角，即使外界一度用“瘋狂”、“大躍進”、“泡沫中的泡沫”來形容這場聲勢浩大的“造城”運動，但這一切顯然遠未結(jié)束。
7月19日，綠地集團以14.8億元拿下成都東村核心區(qū)448畝土地，這一舉動標志規(guī)劃高度達468米的超高城市綜合體項目“成都綠地中心”即將開建。而在剛剛過去的6月，龍湖地產(chǎn)以12.8億元強勢拿下成都一幅商住混合地塊，溢價率高達76.8%。
綜合體混戰(zhàn)
7月的成都潮濕而悶熱，在“車流湍急”的成都城南天府大道中段，幾名年輕人正趁著紅燈伺機給正在等待通行的車主們發(fā)放傳單，傳單上宣傳的都是附近的商業(yè)地產(chǎn)項目。
記者放眼望去，在成都地鐵一號線世紀城站附近，東方希望天祥廣場、大源國際中心、新希望國際、峰匯中心、香年廣場、財智立方、希頓國際廣場、通威大廈、花樣年福年廣場等體量巨大的商業(yè)項目在天府大道旁扎堆而建，高聳的塔吊始終在空中忙碌，刺耳的打樁機撞擊聲宣告著大量的商業(yè)供應即將井噴。
來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的最新數(shù)據(jù)，目前，成都開工建設的城市綜合體數(shù)量已超過100個，且大多單體體量在10萬平方米以上，未來幾年預計還將有1000萬平方米的體量入市，這一數(shù)字早已超越作為一線城市的北京和上海。另據(jù)中房信提供的數(shù)據(jù)，2015年成都的城市綜合體新增體量預計可達2757萬平方米，屆時，這一天量供應將穩(wěn)居全國首位。
在成都主城區(qū)的大源、建設路、攀成鋼等板塊，著名的商業(yè)地產(chǎn)巨頭如新鴻基、九龍倉、凱德置地、新世界、華人置業(yè)、嘉里建設、太古地產(chǎn)、萬達、仁恒、復地以及成都本地的藍光集團，早已陷入一場曠日持久的“混戰(zhàn)”。
一些以經(jīng)營住宅物業(yè)而聞名的開發(fā)商如萬科、華潤、保利、招商、中糧地產(chǎn)等亦不甘示弱，萬科鉆石廣場、保利中心、華潤萬象城、招商東城國際中心、中糧大悅城等商業(yè)項目的廣告牌遍布成都的各個角落。
同時，隨著成都“北改”的推進，這個城市在商業(yè)綜合體上的“大躍進”依然沒有結(jié)束。記者獲得的一份資料顯示，“北改”涉及建設用地總計16864公頃，其中，商業(yè)服務業(yè)設施用地2089公頃（2089萬平方米），占總用地的12.39%。
即將在成都北部拔地而起的諸多商業(yè)項目，體量之大令人咋舌。例如，以白酒為主業(yè)的五糧液集團投資興建的“源上灣”綜合體項目規(guī)劃面積就達1700畝；成都國際物聯(lián)港項目亦號稱北城新中心、千畝城市綜合體。
世邦魏理仕公布的“全球零售業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)”顯示，成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市。未來幾年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目入市，以成都加上周邊區(qū)縣的1000多萬人口，光新建的商業(yè)項目，人均商業(yè)面積就達1平方米左右。
上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成對本報記者表示，成都的商業(yè)供應已經(jīng)面臨“絕對過剩”的極大風險。
此外，目前整個成都市建筑高度超過200米的商業(yè)項目總數(shù)（含規(guī)劃與在建）已經(jīng)超過30棟，而高樓最多的紐約也僅有35座、上海為21座、北京僅為4座，成都的高樓規(guī)劃與建設，大有趕超世界之勢。
“空城”隱現(xiàn)
“如果要給泡沫下一個最直觀的定義，那就是成都的商業(yè)地產(chǎn)�！痹诖饲斑M行的一次內(nèi)部論壇上，一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如是說。
北京大學人文研究中心主任、大中華購物中心聯(lián)盟副主席常滌非在考察了成都的商業(yè)地產(chǎn)后認為，成都的綜合體建設顯然已經(jīng)“過熱”�！霸谝黄椒焦锏姆秶鷥�(nèi)，就有3家體量動輒30萬甚至50萬平方米的購物中心，同質(zhì)化競爭的后果很有可能就是‘爛尾’�！�
日前，記者實地走訪了位于成都火車南站附近的幾個綜合體項目后發(fā)現(xiàn)，長期“大躍進”帶來的負面效應已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
以天府大道以西建筑面積達12.5萬平方米的蘇寧生活廣場為例，盡管地理位置優(yōu)越，但開業(yè)一年來，其經(jīng)營狀況一直欠佳。7月23日傍晚，記者在偌大的購物中心內(nèi)僅看到了幾個零星閑逛的消費者，在四樓的運動服飾區(qū)，10多分鐘內(nèi)竟然沒有一個消費者前來購物，而商場一樓屈臣氏、肯德基等常常“人滿為患”的主力店里，消費者亦寥寥無幾。
同時，即使開業(yè)快一年，該商場很多店鋪仍在招商中，有不少店鋪已經(jīng)關門，整體開鋪率不足六成。
一位成都地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，該項目的開發(fā)商不是專業(yè)做房地產(chǎn)的，經(jīng)驗不足導致招商、運營困難，“爛掉是遲早的事。”記者發(fā)現(xiàn)，該項目周邊已有凱丹廣場、宜家家居等多個大型商業(yè)項目。在成都火車南站附近，幾個體量更大的綜合體項目如凱德天府中心、成都火車南站樞紐城市綜合體也在火熱建設當中。
火車南站片區(qū)還不算是成都綜合體最集中的區(qū)域，在地鐵一號線金融城站附近，即將落成的成都金融城規(guī)劃了超過200米高樓建筑19座之多。目前，金融城的不少項目已經(jīng)竣工。華電、中信、中國建筑等巨頭亦在此蓋起了企業(yè)大樓。然而，記者看到，在金融城區(qū)域不少空曠的大街上除了幾個閑逛的建筑工人，基本沒有其他人，行駛過的車輛亦寥寥無幾。
不過，據(jù)當?shù)匾晃坏禺a(chǎn)業(yè)人士透露，目前，即使在成都最為繁華的春熙路，也有多家購物中心因為經(jīng)營不善而倒閉。
高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，成都甲級寫字樓市場空置率由2012年第一季度的27.7%上升至二季度的37.8%，供應量和空置率都創(chuàng)下了歷史最高水平。
瘋狂的代價
城市綜合體到底有何魅力，能夠讓地方政府與眾多開發(fā)商為此趨之若鶩？
資料顯示，2006年，萬達集團在成都競得錦華路地塊，2007年，總建筑面積達40萬平方米的成都錦華路萬達廣場開業(yè)，并成功引入伊藤洋華堂、萬千百貨、萬達國際影城等十余家主力店，火爆開業(yè)當天甚至造成周邊交通一度癱瘓。
錦華路萬達廣場的成功在當?shù)匾疝Z動，“逛萬達”一度成為成都人嘴上時髦的新名詞。但當時誰也未料到，成都的城市綜合體開發(fā)后來竟會呈現(xiàn)如此瘋狂擴張之勢。
2011年以來，在住宅市場頻遭政策打壓的背景下，資本正快速從住宅流向商業(yè)地產(chǎn)，從一線城市流向商業(yè)生態(tài)并未成熟的二三線城市。在成都這頂“西部最大中心城市”和福布斯“未來十年全球發(fā)展最快城市”的大帽子下，投資商業(yè)地產(chǎn)似乎已經(jīng)成為一件“無比正確”的事情。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則坦言，在調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)項目獲得銀行貸款更加容易。大部分城市綜合體項目，都兼容少量住宅開發(fā)，住宅的銷售回款可以為后期商業(yè)運營提供支撐。同時，政府也在開發(fā)過程中給予開發(fā)商政策支持。
其實，一直處于嚴厲調(diào)控范圍之外的商業(yè)地產(chǎn)，在瘋狂膨脹之后，也逐漸進入了政府的調(diào)控視線。
6月7日，旨在規(guī)范成都城市綜合體建設的《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定（試行）》正式實施。該規(guī)定明確，成都市中心城區(qū)內(nèi)的大型城市綜合體項目應臨近軌道交通站點、兩條以上道路；計入容積率的建筑面積，二環(huán)以內(nèi)的，不宜小于15萬平方米，二環(huán)路以外的，不宜小于30萬平方米。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，該新規(guī)主要還是防止城市綜合體過度過量開發(fā)，最終導致市場同質(zhì)化競爭，同時防止爛尾樓現(xiàn)象發(fā)生。
周建成坦言，城市綜合體的概念本身就比較模糊，“打擦邊球”很容易，該規(guī)定的實際效用預計比較有限。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為、“好企業(yè)越好，壞企業(yè)越壞，優(yōu)勝劣汰會是最終的結(jié)果，GDP已經(jīng)有了，可惜的是資源浪費。”
“成都城市綜合體泡沫只有一種收場方式，就是大量的死鋪爛鋪�！敝芙ǔ扇缡钦f。
名詞解釋
城市綜合體
“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體�！ �
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