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提高準(zhǔn)入門檻 成都降溫綜合體開發(fā) [推薦]
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成都市相關(guān)政府部門正在嘗試為火熱的城市綜合體開發(fā)降溫。
前日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定(試行)》正式實(shí)施，該文件對新審批的城市綜合體項(xiàng)目在選址、體量和規(guī)劃等方面給予了新的要求。
這一旨在提高準(zhǔn)入門檻的政策，被業(yè)界視為成都相關(guān)主管部門對綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)狀踩下剎車的舉措。
據(jù)悉，早在今年年初召開的成都市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，成都決策層就曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)“成都已到了該抓城市綜合體建設(shè)的時(shí)候了”。
新規(guī)施行
上述文件要求，自2012年6月7日起，成都市主城區(qū)內(nèi)修建的大型綜合體需臨近軌道交通站點(diǎn)，并且需要具備臨兩條(含兩條)以上道路的條件。同時(shí)對成都綜合體的建設(shè)體量進(jìn)行規(guī)范，規(guī)定二環(huán)路以內(nèi)的，計(jì)入容積率的建筑面積應(yīng)不小于15萬平方米。二環(huán)路以外的，不小于30萬平方米。
另外，對于成都市內(nèi)的新建城市綜合體而言，應(yīng)具備商業(yè)、辦公、酒店、會(huì)議會(huì)展、文化娛樂、體育、交通、住宅等3種或3種以上城市功能，除住宅外，應(yīng)有一種或一種以上的城市功能作為項(xiàng)目的主導(dǎo)城市功能。
值得注意的是，該文件中所指的中心城區(qū)包含哪些區(qū)域？對于成都城市綜合體供應(yīng)量最大的天府新城是否也有約束作用？
對此，陽光新業(yè)總經(jīng)理張晴表示，一般所指的中心城是指五個(gè)城區(qū)加高新區(qū)。因此，該規(guī)定應(yīng)包含天府新城。
張晴告訴記者，成都市目前是存在綜合體項(xiàng)目規(guī)劃布局不平衡的問題，比如說南區(qū)商業(yè)供過于求。因此，此次新規(guī)從政策大方向上看是非常值得鼓勵(lì)的，改變了目前很多區(qū)域整個(gè)規(guī)劃沒有思路的弊端。這也是政府部門作為城市建設(shè)的主導(dǎo)者應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。
在張晴看來，城市綜合體需要解決有3個(gè)層面的問題：一是綜合體項(xiàng)目的選址、交通、規(guī)模和產(chǎn)品考量，二是招商運(yùn)營能力，三是資金實(shí)力。如果解決不了這些問題，給城市帶來的負(fù)面影響會(huì)非常高。成都此次實(shí)施的綜合體政策是對開發(fā)的一個(gè)引導(dǎo)，旨在解決綜合體開發(fā)的第一個(gè)層面的問題。
降溫開發(fā)
值得注意的是，此次綜合體審批新規(guī)的施行，與當(dāng)前成都市城市綜合體的迅猛開發(fā)密切相關(guān)。事實(shí)上，近兩年來成都商業(yè)綜合體一直以其龐大的開發(fā)量而備受爭議。
來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的最新數(shù)據(jù)顯示，目前，成都已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量已高達(dá)104個(gè)，而未來5年還將入市1000萬平方米左右。這一數(shù)字早已超越作為一線城市的北京和上海。
這些規(guī)模龐大的綜合體項(xiàng)目，6成扎堆在成都南部的天府新城，其余則主要集中于三環(huán)以內(nèi)的東大街金融商圈，且70%的開發(fā)者此前均沒有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。
“僅在天府新城，新建的城市綜合體就高達(dá)50多個(gè)，而且體量大多在數(shù)十萬平方米，最高的一個(gè)達(dá)100萬平方米�！敝袊鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)開發(fā)服務(wù)中心主任封雄日前接受記者采訪時(shí)說，“我都為開發(fā)商捏把汗�！�
在激烈的競爭環(huán)境下，天府新城的綜合體項(xiàng)目大多存在扎堆與規(guī)劃同質(zhì)的問題。由于目前成都的綜合體項(xiàng)目開發(fā)商70%都沒有商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，所以導(dǎo)致沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)、盲目選址、盲目建設(shè)，規(guī)劃同質(zhì)等問題。
這使得成都綜合體的運(yùn)營難題逐步顯露�！坝捎谑袌龉┐笥谇�，商家對零售物業(yè)運(yùn)營商的經(jīng)驗(yàn)要求已明顯提高。今年一季度，成都非核心商圈已出現(xiàn)因?yàn)槿狈φ猩碳斑\(yùn)營經(jīng)驗(yàn)而導(dǎo)致退租和出租情況不理想的現(xiàn)象�！敝倭柯�(lián)行成都零售地產(chǎn)部總監(jiān)喬裕生說。
這引起了相關(guān)主管部門的注意。“此次綜合體審批新規(guī)的實(shí)行，就是對目前成都綜合體泛濫所存風(fēng)險(xiǎn)的一種行政規(guī)避手段�！比珖康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分會(huì)秘書長何良栩表示。
但在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，成都此次提高城市綜合體準(zhǔn)入門檻，意在控制綜合體數(shù)量，控制開發(fā)節(jié)奏。雖然政策很細(xì)化，但是這些硬性規(guī)定在實(shí)施過程中能否達(dá)到初衷，仍需市場進(jìn)一步檢驗(yàn)。
張晴也認(rèn)為：“政府部門試圖通過整體規(guī)劃改變目前成都商業(yè)布局存在的零散無序現(xiàn)狀，但此次成都綜合體新規(guī)的限制性規(guī)定沒有什么特別之處，能起到多大的作用，目前仍不好說。因?yàn)檫@只是個(gè)規(guī)劃，更多是起到引導(dǎo)作用�！薄 �
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