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切實(shí)做好保障性住房規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營管理工作 [推薦]
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一、認(rèn)識住房屬性，傾力保障民生
我國實(shí)行住房商品化改革以來，中低收入家庭的住房困難成為一項凸顯的民生問題，成為全社會關(guān)注的一個焦點(diǎn)。正確認(rèn)識住房的屬性，下力量解決好以住房為重點(diǎn)的各種民生問題，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保持社會和諧穩(wěn)定，具有重要意義。
�。ㄒ唬┱_把握住房雙重屬性。在現(xiàn)階段，我國的住房具有兩種屬性、兩種功能，即商品屬性和民生屬性，同時發(fā)揮經(jīng)濟(jì)功能和社會功能。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，大部分社會群體通過市場途徑解決住房問題，但中低收入群體如果沒有政府的幫助，就無法很好地解決住房問題。如果住房的商品屬性被片面夸大，民生屬性被完全忽略，就會引發(fā)各種社會問題。住房的這兩種屬性、兩種功能只有均衡協(xié)調(diào)體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場才能平穩(wěn)健康發(fā)展，各類社會群體對住房的基本需求才可能得到滿足。近幾年，天津市高度重視住房保障工作，列為每年20項民心工程的首要任務(wù)，注重發(fā)揮住房的經(jīng)濟(jì)功能和社會功能，把滿足群眾基本居住需求作為政府工作的重要職責(zé)，著力促進(jìn)住房的市場供給和政府保障均衡發(fā)展，探索了一條具有天津特點(diǎn)的住房保障有效途徑，努力實(shí)現(xiàn)中低收入困難家庭住有所居。
�。ǘ┤ψ龊米》勘Ｕ瞎ぷ�。 “十一五”期間，天津市住房保障工作力度不斷加大，特別是在不斷加大建設(shè)力度的基礎(chǔ)上，深入研究，著力加強(qiáng)制度建設(shè)，努力構(gòu)建完善的住房保障體系。全市新建各類保障性住房2405萬平方米、33.5萬套，發(fā)放租房補(bǔ)貼7.5萬戶，累計向41萬戶中低收入住房困難家庭提供了住房保障，占城鎮(zhèn)家庭的20%，保障性住房建設(shè)量占住宅建設(shè)總量的30%，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到有效改善。在2010年“我愛天津的100個理由”評選活動中，天津的老百姓對保障房建設(shè)的認(rèn)可度最高。
二、構(gòu)建政策體系，完善保障方式
天津市在住房保障工作方面，按照加快構(gòu)建“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房供應(yīng)目標(biāo)要求，堅持分層分類、應(yīng)保盡保的原則，整合保障方式，簡化保障類型，初步形成了“租、售、補(bǔ)”相結(jié)合、“發(fā)放三種補(bǔ)貼”、“建設(shè)三種住房”的政策體系，在解決中低收入群眾住房問題中，較好地發(fā)揮了政策先導(dǎo)作用。
�。ㄒ唬┌l(fā)放“三種補(bǔ)貼”。這是面向最低收入、低收入、中低收入的住房困難家庭發(fā)放的租房補(bǔ)貼，分為三種形式：一是廉租住房實(shí)物配租補(bǔ)貼，面向人均住房面積低于7.5平方米的最低收入家庭，如低保戶、優(yōu)撫家庭、重殘雙殘家庭等，享受補(bǔ)貼家庭承擔(dān)的月租金為每平方米1元，其余部分全部由政府補(bǔ)貼；二是廉租住房租房補(bǔ)貼，面向人均年收入低于1萬元，人均住房面積低于12平方米的低收入家庭，政府月補(bǔ)貼額不低于450元；三是經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼，面向人均年收入低于2萬元，人均住房面積低于12平方米的“夾心層”家庭，政府月補(bǔ)貼額不低于240元。目前，天津市享受“三種補(bǔ)貼”政策的家庭，政府補(bǔ)貼額分別占三類家庭房租總金額的90%、75%和35%。這種做法，充分考慮了不同困難程度家庭的支付能力，將“暗補(bǔ)”變?yōu)椤懊餮a(bǔ)”，形成了保障標(biāo)準(zhǔn)與收入水平掛鉤，補(bǔ)貼與市場聯(lián)動的機(jī)制。
（二）建設(shè)“三種住房”。根據(jù)困難群眾的租購需求，建設(shè)不同類型的保障性住房，改善保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一是公共租賃住房，主要面向享受“三種補(bǔ)貼”的家庭、人均年收入低于3萬元并且人均住房面積低于12平方米的家庭，以及符合條件的外來務(wù)工人員。二是經(jīng)濟(jì)適用住房，面向城鎮(zhèn)拆遷家庭，按照拆建結(jié)合的原則定向建設(shè)，對特殊困難家庭托底保障，確保每戶一套安置房。三是限價商品住房，面向人均年收入低于3萬元、人均住房面積低于20平方米的中低收入住房困難家庭，銷售價格比同區(qū)域的普通商品房低20%左右�！叭N住房”科學(xué)整合了現(xiàn)有的保障資源，使保障房分類更加合理，供應(yīng)對象更加清晰。
三、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計，確保建設(shè)品質(zhì)
保障房品質(zhì)是群眾最關(guān)心的問題。時間再緊，任務(wù)再重，保障房的建筑質(zhì)量、居住品質(zhì)也不能打折扣，要經(jīng)得起歷史的檢驗和群眾的檢驗。天津在加快保障性住房建設(shè)過程中，堅持保障房建設(shè)與商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一致，努力實(shí)現(xiàn)建成一片房源、惠及一方百姓、促進(jìn)一方和諧，讓群眾住得安心順心舒心。
（一）科學(xué)規(guī)劃布局。天津市委、市政府高度重視保障性住房的規(guī)劃，編制了2008—2012年住房保障五年發(fā)展規(guī)劃、“十二五”住房保障規(guī)劃，明確了保障性住房的空間布局、土地供應(yīng)、建設(shè)要求等。在空間布局上，充分考慮中低收入家庭的居住成本、生活成本，盡量滿足居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要。目前，天津保障性住房80%以上分布在中心城區(qū)。在土地供應(yīng)上，本著節(jié)約集約利用土地的原則，優(yōu)先保證保障性住房的土地供應(yīng)。在設(shè)施配套和環(huán)境建設(shè)上，確保水電氣熱等配套設(shè)施與住房同步建設(shè)、同步使用，做到外檐色彩、立面效果、景觀綠化與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，建成整潔有序優(yōu)美的新社區(qū)。
�。ǘ﹥�(yōu)化房型設(shè)計。滿足群眾的基本居住需求，突出經(jīng)濟(jì)實(shí)用特色，就要在小空間里做大文章，仔細(xì)考慮，用心設(shè)計，提高出房率，用好每一平方米。為此，天津市專門研究制定了公共租賃住房設(shè)計規(guī)范，明確了房型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)配置指標(biāo)。比如，進(jìn)入房廳的門不能開在中間，避免把房廳變成通道，造成空間浪費(fèi)。再比如，做好房型潛伏設(shè)計，可以兩套合一套，為今后改善住房條件預(yù)留空間。
�。ㄈ┐_保房屋質(zhì)量。天津市狠抓保障房質(zhì)量安全監(jiān)管工作，在全國率先建立了保障性住房質(zhì)量監(jiān)督管理專門機(jī)構(gòu)，制定了建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、社會保障用房工程質(zhì)量通病治理措施等，對保障性住房項目實(shí)行全程監(jiān)管。主要是：嚴(yán)把施工監(jiān)理關(guān)，嚴(yán)格按設(shè)計方案規(guī)范施工，落實(shí)建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和監(jiān)管部門責(zé)任制；嚴(yán)把建筑材料關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行建筑材料核驗制度；嚴(yán)把竣工驗收關(guān)，不經(jīng)分戶驗收和工程竣工驗收不頒發(fā)入住許可證；建立保障房建設(shè)質(zhì)量終身責(zé)任制，實(shí)行工程質(zhì)量安全永久性標(biāo)牌制度，相關(guān)單位和責(zé)任人對項目安全和質(zhì)量負(fù)責(zé)到底。
四、拓寬融資渠道，破解資金瓶頸
目前，保障性住房社會資金籌集存在一定的難度，尤其是公共租賃住房因投資周期長、回報率低，社會融資難度更為突出。解決資金短缺問題，政府必須針對保障性住房建設(shè)的特點(diǎn)和不同的保障方式，綜合運(yùn)用財政、金融等手段，積極創(chuàng)新融資模式，大量吸引社會投資，形成企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和社會多方參與，合力推進(jìn)的投融資格局。
�。ㄒ唬⿵�(qiáng)化公共財政引導(dǎo)。加大政府投入力度，通過市財政預(yù)算投入、土地出讓金政府凈收益、住房公積金增值收益等渠道，確保租房補(bǔ)貼和公共租賃住房、棚戶區(qū)改造資金及時足額到位。嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于保障性住房建設(shè)、運(yùn)營的相關(guān)優(yōu)惠政策，公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)用地，全部實(shí)行土地劃撥，減免相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，在公共租賃房土地使用權(quán)作價出資、租金收入、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及登記等方面實(shí)行稅費(fèi)減免，并給予建設(shè)貸款50%的財政墊息�！笆晃濉逼陂g，天津市政府用于保障性住房投入達(dá)229億元。
�。ǘ┐罱ㄍ度谫Y平臺。2009年，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，針對保障性住房建設(shè)融資更加困難的狀況，天津市率先組建了專門從事投資危陋房屋改造和保障房建設(shè)的投資公司。按照政府主導(dǎo)、專項投資、封閉運(yùn)作的原則，積極發(fā)揮政府性投融資平臺作用，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)資金管理和項目成本控制，建立了“借用管還”的良性資金運(yùn)行機(jī)制，有效緩解了資金困難。目前，天津市保障性住房建設(shè)投資有限公司已與建設(shè)銀行等多家銀行簽訂了保障性安居工程貸款協(xié)議，融資額度300億元，推動拆遷改造危陋房屋327萬平方米，6萬戶家庭受益。
�。ㄈ╅_展專項融資業(yè)務(wù)。天津積極探索開發(fā)新型金融工具，發(fā)行了國內(nèi)首只保障性住房投資基金，通過分期發(fā)行、滾動募集的方式，向社會募集資金規(guī)模達(dá)50億元，全部用于支持限價商品房建設(shè)，改變了長期依賴銀行貸款的單一融資模式，搭建起各類社會資本參與保障性住房建設(shè)的平臺。積極開展利用住房公積金貸款建設(shè)公共租賃住房全國首批試點(diǎn)，爭取國家開發(fā)銀行、社保基金貸款支持，取得了比較明顯的效果。
五、強(qiáng)化監(jiān)督管理，實(shí)現(xiàn)公平公正
公開公平公正是住房保障工作的“生命線”。隨著保障性安居工程的持續(xù)推進(jìn)，保障性住房的存量也越來越大，后續(xù)運(yùn)營管理的問題日趨顯現(xiàn)，加強(qiáng)監(jiān)管的任務(wù)越來越重。近年來，天津在加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的同時，不斷強(qiáng)化住房保障監(jiān)督管理，有效保證了政策執(zhí)行規(guī)范，分配公平公正。
�。ㄒ唬⿵�(qiáng)化準(zhǔn)入管理。完善申請、審核、公示、發(fā)貼、配售等管理流程，嚴(yán)把住房保障審核準(zhǔn)入關(guān)。全面實(shí)行街、區(qū)、市“三級審核、三級公示”制度，利用媒體對申請家庭信息公示公告，公布市、區(qū)兩級住房保障舉報電話和網(wǎng)絡(luò)郵箱等，廣泛接受社會監(jiān)督。保障性住房配租和銷售，邀請人大代表、政協(xié)委員及群眾代表參與，公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場公證，確保了保障資源切實(shí)惠及困難家庭。
�。ǘ┘訌�(qiáng)動態(tài)管理。建立住房保障管理系統(tǒng)，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)手段，鏈接住房公積金、社會保險、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、戶證人口等信息，及時掌握保障性住房受益家庭相關(guān)信息的變動情況。強(qiáng)化使用管理，定期檢查保障性住房使用情況，嚴(yán)禁個人、中介機(jī)構(gòu)或其他組織轉(zhuǎn)租代售，確保保障用途不改變。加強(qiáng)社區(qū)管理，保障性住房按照普通小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行物業(yè)管理，為群眾創(chuàng)造宜居環(huán)境。
�。ㄈ┙∪O(jiān)督機(jī)制。探索建立長效化、規(guī)范化的住房保障違規(guī)處理模式，針對不同的住房保障類型，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對經(jīng)核實(shí)確屬違規(guī)的家庭，立即執(zhí)行退出程序，堅決予以查處，違規(guī)率由2008年的1.09%降至今年的0.03%。此外，天津市積極創(chuàng)新清退模式，引入司法執(zhí)行制度中的非訴執(zhí)行方式，簡化訴訟程序，加大執(zhí)行力度，保證了合法的行政處理決定順利實(shí)施，社會公共資源得到有效使用。
保障性住房建設(shè)是一項重要的民生工程，也是一項長期任務(wù)�！笆濉睍r期，天津?qū)⑦M(jìn)一步加大住房保障工作力度，優(yōu)化制度設(shè)計，擴(kuò)大保障范圍，將更多的土地、資金優(yōu)先用于保障房建設(shè)，計劃新增“三種補(bǔ)貼”7萬戶，新建“三種住房”40萬套。到2015年，天津市將累計為83萬戶家庭提供住房保障，覆蓋35%的城鎮(zhèn)家庭，努力實(shí)現(xiàn)人民群眾安居樂業(yè)有保障�！ �
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