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回建強(qiáng)稱可否在小產(chǎn)權(quán)房上先征物業(yè)稅 [推薦]
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近日，CCTV《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目就深圳小產(chǎn)權(quán)房問題做了一期節(jié)目，對(duì)深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)情況、價(jià)格和銷售做了比較深入的報(bào)道。值得關(guān)注的是，深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)超出了人們一般意義上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的看法。
除了價(jià)格低廉外，深圳小產(chǎn)權(quán)房還有其他幾個(gè)特點(diǎn)：一是建設(shè)規(guī)模大；二是外觀形式與商品住房相差無(wú)幾；三是形成了自己一套獨(dú)立的運(yùn)作體系，脫離政府國(guó)土部門管理，形成開發(fā)公司自行發(fā)放產(chǎn)權(quán)證、專業(yè)律師事務(wù)所見證的制度。
小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，但這個(gè)問題始終沒有得到有效解決。有些地方政府部門還或多或少參與其中，導(dǎo)致了問題越拖越大。所謂小產(chǎn)權(quán)房，其本質(zhì)是違法建筑，并沒有產(chǎn)權(quán)。在現(xiàn)有土地管理轉(zhuǎn)讓制度下，只有經(jīng)過縣級(jí)以上國(guó)土部門轉(zhuǎn)讓、登記，并繳納了土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后，相關(guān)住房才可稱為商品房，并取得國(guó)家承認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)證。可見，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房的存在，并且發(fā)展規(guī)模越來越大，是對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)制度的巨大沖擊和破壞。
另一方面，在深圳等城市商品住房?jī)r(jià)格快速上漲的背景下，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格卻相當(dāng)?shù)�，只有商品房�(jī)r(jià)格的三分之一左右，而其同樣能夠解決居民的居住問題。這是小產(chǎn)權(quán)房能夠生存發(fā)展的最主要原因。在購(gòu)買高價(jià)住宅獲得合法產(chǎn)權(quán)與用較低價(jià)格購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房這兩者之間，很多低收入家庭選擇了后者。這是一種社會(huì)現(xiàn)實(shí)，另外，“法不責(zé)眾”的思想也在左右著購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主。
在深圳市人大發(fā)布了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》后，依舊有許多小產(chǎn)權(quán)房在日夜趕工，并且很多民眾在搶購(gòu)。這說明購(gòu)買者存有僥幸心理。6月11日，國(guó)土資源部再次發(fā)布聲明指出：“小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實(shí)質(zhì)是違法建筑無(wú)產(chǎn)權(quán)，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。聲明同時(shí)表示：深圳市人大作出的《決定》，處理的是國(guó)有土地上的違法建筑，這與其他地區(qū)在農(nóng)村集體土地上違規(guī)違法建設(shè)的向社會(huì)公眾租售的“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)的區(qū)別。
一邊是商品房高昂的價(jià)格讓普通收入民眾望塵莫及，一邊是價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房被打上非法的標(biāo)簽，而其背后體現(xiàn)的是政府在土地財(cái)政經(jīng)營(yíng)上的困惑和難題。隨著經(jīng)濟(jì)下滑和財(cái)政支出大增，我們看到，政府財(cái)政的壓力巨大。財(cái)政部提出要加快研究資源稅、環(huán)境稅和物業(yè)稅的開征工作，實(shí)際上是在財(cái)政稅收壓力較大的情況下，擴(kuò)大財(cái)政來源的具體策略。但涉及到物業(yè)稅，由于眾多原因，特別是土地出讓金因素的存在，物業(yè)稅短期內(nèi)很難出臺(tái)。
實(shí)際上換一個(gè)角度來看，在符合城市規(guī)劃的前提下，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是沒有繳納土地出讓金的準(zhǔn)商品住宅。有沒有可能先從小產(chǎn)權(quán)房入手，開征“物業(yè)稅”，使兩個(gè)“風(fēng)馬牛不相及”的概念聯(lián)系起來，為我國(guó)物業(yè)稅的推出及土地制度的變革尋找一條出路呢？從現(xiàn)有商品房開始征收物業(yè)稅面臨的阻力將非常大，而小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金，具備征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)。
當(dāng)然這只是一個(gè)思路，具體可行與否還要具體研究。包括小產(chǎn)權(quán)房的具體概念界定及重命名問題；給予其更加合適的法律地位問題；小產(chǎn)權(quán)房更多建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地之上，如果先從這里征收物業(yè)稅，是否意味著物業(yè)稅的開征也要實(shí)行“農(nóng)村包圍城市”？
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