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大連二手房到底為什么比新房堅(jiān)挺？ [推薦]
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秋交會(huì)上，二手房首現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人“零成交”。慘淡的成績(jī)單留下了很多的問(wèn)號(hào)：與新房?jī)r(jià)格大面積松動(dòng)相比，二手房啥時(shí)會(huì)步入下行通道？剛需購(gòu)房者何時(shí)能出手?面對(duì)上述疑問(wèn)，在昨日舉辦的“58同城房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中國(guó)行”大連高峰論壇現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為預(yù)判房?jī)r(jià)很難，眼下唯一能做的，就是依托調(diào)控以來(lái)真實(shí)的交易數(shù)據(jù)，為購(gòu)房者的投資行為和心理預(yù)期提供參考。
還原一個(gè)真實(shí)的二手樓市
“持續(xù)半年的限購(gòu)，對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊和影響還是很大的！”大連鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理劉勇感觸頗深�！鞍肽甑チ瞬畈欢嗳啥嗟某山环吭�，中介機(jī)構(gòu)的日子不好過(guò)。”而市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁國(guó)鈺則給出了更為悲觀的結(jié)論：“成交縮水了30%還算不錯(cuò)的了，有的中介機(jī)構(gòu)的反饋情況則是50%。”在此過(guò)程中，以往不屑于經(jīng)營(yíng)二手房租賃業(yè)務(wù)的大型中介公司，在眼下低迷的樓市情況下，也不得不“屈尊”重新投入到租房業(yè)務(wù)中。
記者采訪了解到，自從今年3月28日連版住房限購(gòu)令執(zhí)行以來(lái)，與商品房樓市一樣，二手房市場(chǎng)確實(shí)不容樂(lè)觀。從3月份的2159套，4至8月份的1400套左右，直至9月份的1287套，市內(nèi)四區(qū)及高新園區(qū)的二手房成交量可謂直線下滑。
劉勇認(rèn)為，在調(diào)控政策風(fēng)暴之下，老百姓看跌心態(tài)以及“買漲不買跌”的慣性心理，決定了二手房成交的持續(xù)下滑，而殺傷力最大的就是限購(gòu)和限貸這兩個(gè)政策。眼下，風(fēng)暴洗禮后的大連二手樓市，投資和投機(jī)性群體基本退場(chǎng)；改善性群體大幅縮水；剛需群體大幅度上升，但在信貸收緊和利率、首付比例上調(diào)的打壓下，剛需也選擇了持幣觀望。
在論壇現(xiàn)場(chǎng)，多位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，如果政策持續(xù)高壓，未來(lái)兩年之內(nèi)，二手房中介行業(yè)的生存壓力將非常大，必須要做好過(guò)冬的儲(chǔ)備，這也是不少中介機(jī)構(gòu)被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場(chǎng)的動(dòng)因之一。
新房跌了二手房為啥不跌
與房交會(huì)期間商品房動(dòng)輒千元的價(jià)格普遍松動(dòng)相比，二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)似乎對(duì)外部環(huán)境并不敏感。一方面，成交量在半年之內(nèi)急劇萎縮；另一方面，盡管不排除部分急于出手的房主議價(jià)空間放大，但二手房樓市的整體價(jià)格卻似乎難以撼動(dòng)。
跌不動(dòng)的二手房市究竟有何玄機(jī)？對(duì)此，袁國(guó)鈺認(rèn)為，眼下的大連二手樓市呈現(xiàn)出明顯的“價(jià)量背離”局面，最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，9月份大連二手房成交均價(jià)為10800元/平方米，與今年年初9000多元的均價(jià)相比，反而呈小幅上漲，但部分房產(chǎn)投機(jī)客確實(shí)有低于市場(chǎng)價(jià)出手的套現(xiàn)行為。袁國(guó)鈺分析說(shuō)，究其原因，與一手樓盤的開發(fā)商巨大的融資回款壓力相比，二手樓市的賣家往往是個(gè)體交易者，在樓市低迷期，如果不是急于出手，他們套現(xiàn)的壓力反而不大，大不了持房觀望或?qū)⒎慨a(chǎn)轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)，以待行情回暖時(shí)再賣個(gè)好價(jià)錢。因此，二手房市的價(jià)格穩(wěn)定性較高，尤其是中心城區(qū)和具有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的房產(chǎn)相對(duì)抗跌。
對(duì)于今后的樓市走勢(shì)，鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理劉勇認(rèn)為至少到明年年中，成交量仍會(huì)低迷，且階段性的價(jià)格低點(diǎn)不可避免，這就好比2008年金融危機(jī)之后，大連二手房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過(guò)6個(gè)月的調(diào)整期，平均跌幅達(dá)10%，購(gòu)房者完全可以抓住一個(gè)好的入市買點(diǎn)。另外，包括金州新區(qū)、旅順口區(qū)等周邊樓市的二手房?jī)r(jià)將會(huì)率先松動(dòng)。
記者孫廣洋
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