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邱林：對(duì)南京“松綁樓市”不必大驚小怪 [推薦]
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日前，南京市對(duì)住房公積金貸款額度進(jìn)行了調(diào)整，由20萬(wàn)/人、40萬(wàn)/戶上調(diào)為30萬(wàn)/人、60萬(wàn)/戶，同時(shí)一并恢復(fù)公積金二次貸款政策，以及相應(yīng)增加辦理時(shí)間。此舉旨在提振低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并收到了成效。據(jù)南京市房屋管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月22至23日兩天，南京房屋成交510套，較之前日均成交100余套的數(shù)據(jù)，上升了一倍。(10月25日《羊城晚報(bào)》)
坊間普遍將南京此項(xiàng)政策解讀為放松信貸信號(hào)，是地方政府對(duì)樓市現(xiàn)狀憂慮的表現(xiàn)。也有分析人士認(rèn)為不必放大南京的此次政策變化，這僅僅意味著在銀行貸款持續(xù)收緊的情況下，地方政府采取更加寬松的公積金貸款政策給未來(lái)購(gòu)房需求人群、想改善住房條件的人群提供一個(gè)新選擇。
不過(guò)，這并非南京第一次松綁住房公積金貸款政策，自2007年以來(lái)，南京先后5次對(duì)公積金貸款額度進(jìn)行了調(diào)整，而這次的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于從前。其背景是，為控制房?jī)r(jià)上漲，從2010年下半年起，政府決策層已動(dòng)用了政策工具箱中所有能動(dòng)用的“武器”，例如出臺(tái)“限購(gòu)令”、提高房貸門(mén)檻等。
南京作為全國(guó)首批實(shí)施“限購(gòu)令”的省會(huì)城市，自今年2月以來(lái)，其樓市成交量始終低迷，土地市場(chǎng)頻吹冷風(fēng)。截至10月21日，南京商品住宅庫(kù)存量已經(jīng)高達(dá)46091套。由于成交無(wú)力，今年1至9月份，該市住房公積金貸款發(fā)放量較去年同期下降29.65%，目前住房公積金個(gè)貸比已經(jīng)下降到79%，9月份當(dāng)月貸款額僅占?xì)w集額的35%。
房屋成交量的下降，使南京地方財(cái)政受到很大影響。據(jù)悉，2008年該市房地產(chǎn)稅收收入首次突破10億元大關(guān)，較2007年漲22.2%，稅基上揚(yáng)至高位運(yùn)行�！皬挠�(jì)稅方法上看，價(jià)格上漲貢獻(xiàn)超過(guò)交易量的部分”，江蘇省社科院財(cái)貿(mào)所副研究員駱祖春對(duì)媒體表示，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅收在南京財(cái)政一般預(yù)算收入中超過(guò)40%。
當(dāng)然，房地產(chǎn)稅收占比達(dá)到四成并非南京一座城市，國(guó)內(nèi)其他一二線城市也是如此。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，這個(gè)比例甚至占到整個(gè)財(cái)政收入的50%以上。在這種形勢(shì)下，限購(gòu)令的推行肯定會(huì)遇到地方政府的阻力。迫于調(diào)控不力而被問(wèn)責(zé)的壓力，一些地方政府最終選擇了相對(duì)溫和的“限價(jià)令”，或?qū)⑾拶?gòu)令雪藏，出臺(tái)“提高住房公積金貸款額度”以及“放松限購(gòu)”等松綁政策。
實(shí)際上，在樓市調(diào)控持續(xù)收緊的大環(huán)境下，地方政府有點(diǎn)繃不住了，開(kāi)始接二連三地為樓市松綁。例如半個(gè)月前，廣東佛山試圖放松限購(gòu)令，不過(guò)，該政策出臺(tái)不到12個(gè)小時(shí)就宣布作廢；10月上旬，浙江寧波也開(kāi)始圍繞公積金做松綁的文章，那里的最新做法是：按規(guī)定用商業(yè)貸款買(mǎi)房的市民，可以轉(zhuǎn)成公積金貸款。
顯然，一些地方政府這樣做肯定是為了增加財(cái)政收入。平心而論，政府財(cái)政收入多了，才會(huì)有更多的錢(qián)投入到社會(huì)福利上去。國(guó)內(nèi)地方政府的作用，與西方很多國(guó)家不同。在現(xiàn)行稅收體制下，國(guó)內(nèi)地方政府的財(cái)權(quán)小，事權(quán)大。隨著資源和人口愈發(fā)向城市集中，要解決民生問(wèn)題，就需要政府有雄厚的財(cái)力做后盾。于是，做好多賣(mài)地、多賣(mài)房這篇文章，在地方政府眼里就成了順理成章的事情。
回過(guò)頭來(lái)看，任何調(diào)控舉措都會(huì)有“后遺癥”，前緊后松的事屢次發(fā)生，從緊的政策措施發(fā)展到一定程度就會(huì)發(fā)生微調(diào)，逐漸放松。其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題從上到下看得很清楚，其創(chuàng)造的各類(lèi)財(cái)富和地方政府收入節(jié)節(jié)上漲，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)稅收卻在下降。如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，地方政府會(huì)怎樣？這是一個(gè)十分嚴(yán)肅的問(wèn)題。如果不允許地方政府賣(mài)地，或土地收入一旦干涸，地方財(cái)政將難以維持。
因此，我們對(duì)南京放寬公積金貸款額度以拯救樓市的做法不必大驚小怪。不管南京也好，還是佛山、寧波也罷，都想突破政策禁錮，把低迷的樓市激活，增加土地財(cái)政收入。他們只是做出了其它城市想做而還沒(méi)有做的事情。畢竟，許多地方政府的財(cái)政收入已被地價(jià)和樓價(jià)“綁架”，要讓他們打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，限制住房銷(xiāo)售，實(shí)際上就是在斷他們的“財(cái)路”。換句話說(shuō)，地方政府的財(cái)政收入今后可能還要在相當(dāng)大的程度上依靠賣(mài)地、賣(mài)房，不管是現(xiàn)在，還是將來(lái)，他們都不會(huì)放棄這個(gè)權(quán)利。（邱林）
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