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編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：妹紙不給力

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北京市通州法院調(diào)研房產(chǎn)新政實(shí)施后二手房買賣合同案 [推薦]

在購房新政實(shí)施后，房屋買賣合同糾紛案件的收案量有所下降，但房屋買賣合同案件出現(xiàn)一些新特點(diǎn)，使案件處理難度加大。北京市通州法院通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期二手房買賣合同主要呈現(xiàn)如下新特點(diǎn)，使案件的審理和執(zhí)行出現(xiàn)三大難題。

一是從賣方違約為主轉(zhuǎn)為買方違約為主，增加了法院送達(dá)及執(zhí)行難度。在二手房買賣合同糾紛案件中，賣方違約導(dǎo)致買方進(jìn)行訴訟，由于賣方有房產(chǎn)，故在送達(dá)及后期判決的執(zhí)行上都能提供一定的保證。而近期受國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響，二手房交易的價(jià)格有所下降，故買方因房屋價(jià)格的下降易產(chǎn)生違約，但有些交易過程合同中所留的買方地址及電話不準(zhǔn)確，或后期產(chǎn)生了變更，使賣方起訴時(shí)在向買方送達(dá)上存在困難，同時(shí)如果認(rèn)定買方違約，也易因無法查詢買方可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)而導(dǎo)致執(zhí)行的困難。

二是合同履行受政策出臺(tái)影響，違約原因認(rèn)定難度加大。對(duì)于合同簽訂在新政出臺(tái)前，由于新政原因無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人往往以房產(chǎn)新政作為違約的抗辯事由。根據(jù)審判實(shí)踐，如因政策的變化導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，法院一般會(huì)視為情勢變更，雙方當(dāng)事人此時(shí)互不承擔(dān)違約責(zé)任。在二手房買賣過程中，以銀行貸款方式進(jìn)行交易的占較大部分，受國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的影響，各銀行在貸款審核時(shí)周期延長，條件也有所提高，故出現(xiàn)一批合同簽訂在新政出臺(tái)前，但因新政原因無法繼續(xù)履行的情況。對(duì)此種案件，當(dāng)事人對(duì)拖延至新政出臺(tái)尚未履行合同的原因多有爭議。此時(shí)，法院認(rèn)定事實(shí)多依靠中介公司的證言，但中介公司對(duì)于多數(shù)情況僅是通過口頭進(jìn)行告知，給事實(shí)的認(rèn)定造成困難�！　�

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