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深圳將禁止開發(fā)商進(jìn)小區(qū)收集改造意愿 [推薦]
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一些舊的住宅區(qū)，經(jīng)常會有一家甚至多家開發(fā)商一哄而上紛紛進(jìn)駐，收集居民關(guān)于小區(qū)改造的意愿，對居民生活造成了極大干擾，并嚴(yán)重影響著小區(qū)的城市更新進(jìn)程。記者昨日從市規(guī)劃國土委了解到，我市即將出臺相關(guān)文件，禁止開發(fā)商進(jìn)舊小區(qū)收集居民的改造意愿。
在昨日召開的我市城市更新工作人大代表、政協(xié)委員和市民代表座談會上，多位代表談到了開發(fā)商進(jìn)駐小區(qū)給居民和城市更新帶來的干擾。
市民代表鄭祖華女士以自身所住小區(qū)的經(jīng)歷表示，開發(fā)商一哄而涌進(jìn)小區(qū)，不僅擾亂了居民的正常生活，也不利于社會穩(wěn)定。開發(fā)商進(jìn)來之后，有些業(yè)主把物業(yè)資料交給幾家開發(fā)商，造成多家開發(fā)商爭搶一個小區(qū)的亂象。
鄭祖華提出，“政府應(yīng)該盡快出臺相關(guān)規(guī)定，從現(xiàn)在開始，所有開發(fā)商應(yīng)一律撤出舊住宅小區(qū)，防止亂象進(jìn)一步蔓延。”
對此，市規(guī)劃國土委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我市制定的《深圳市城市更新提速專項(xiàng)行動計(jì)劃》明確提出，突破了舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新的監(jiān)管和實(shí)施模式，改變以往由市場主體自發(fā)進(jìn)行意愿征集和計(jì)劃申報(bào)的方式，明確由各區(qū)政府組織開展舊住宅區(qū)城市更新的現(xiàn)狀調(diào)研、意愿收集、可行性分析、計(jì)劃申報(bào)等前期工作，業(yè)主委員會在區(qū)城市更新職能部門組織下，通過招拍掛等公開競爭方式選擇單一市場主體。
該計(jì)劃提出，舊住宅區(qū)城市更新工作將以綜合整治為主。舊住宅區(qū)的綜合整治力度將加大，全面提升其基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和環(huán)境品質(zhì)。對于建筑質(zhì)量較好，配套設(shè)施齊備的舊住宅區(qū)，鼓勵通過增設(shè)電梯、增加停車位等方式提升居住水平。
據(jù)了解，以上相關(guān)規(guī)定已納入《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（草案），草案目前正在最后完善階段，待市政府審批后即可頒布實(shí)施。
有關(guān)人士表示，開發(fā)商進(jìn)小區(qū)自行征集居民改造意愿，是造成釘子戶從而導(dǎo)致城市更新進(jìn)程遇阻的主要原因。據(jù)了解，為了進(jìn)一步加快推進(jìn)城市更新工作，我市將從政策、計(jì)劃、規(guī)劃、實(shí)施、規(guī)范和保障機(jī)制等多方面全面提速，大力推進(jìn)城市更新。
市規(guī)劃國土委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年將確保實(shí)施計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目總拆遷用地面積達(dá)到340公頃，其中居住用地約129公頃，商服用地約68公頃，產(chǎn)業(yè)用地約51公頃，保障性住房用地約7公頃，其它用地約85公頃，力爭總拆遷用地面積達(dá)到400公頃。
專家觀點(diǎn)
城市更新能否成功
政府主導(dǎo)是關(guān)鍵
有關(guān)專家和法律界人士昨日接受記者采訪時表示，要解決城市更新過程中的拆遷問題，由政府進(jìn)行前期統(tǒng)籌和主導(dǎo)是城市更新項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。
深圳目前城市更新政策出臺之后，一些開發(fā)商在20年以上老小區(qū)跑馬圈地的各種亂象比比皆是，多個開發(fā)商爭搶一個老小區(qū)的新聞也不再稀罕。發(fā)展商一家一戶地找業(yè)主征求意見，以謀求該小區(qū)和舊村的改造資格。業(yè)內(nèi)人士表示，這一現(xiàn)象不僅擾亂了居民的正常生活，也極大地阻礙了城市更新的進(jìn)程。而在開發(fā)商與居民的談判過程中，釘子戶成了一個普遍的現(xiàn)象。
市法制所有關(guān)專家表示，釘子戶是全國各地舊村改造中的一個普遍現(xiàn)象，而由于利益原因，這一現(xiàn)象在深圳更為明顯。但是，那種純粹由業(yè)主與社會來推動的機(jī)制，雙方往往在補(bǔ)償問題上難以達(dá)成協(xié)議，從而使城市更新無法推進(jìn)。
新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條提出，為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。其中第五款為：“由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要�！�
法律專家表示，從對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要的角度上講，城市更新是為了一種公共利益，政府能夠站在維護(hù)公共利益的角度，排除企業(yè)利益的驅(qū)動。因此，在城市更新中，政府主導(dǎo)的模式將是促進(jìn)城市更新項(xiàng)目順利進(jìn)行的關(guān)鍵。
對于這一點(diǎn)，參與大沖改造四年的華潤置地（深圳）有限公司總經(jīng)理伍加健深有體會。他對記者說，大沖舊改采取了“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、股份公司合作參與”的模式。伍加健說，政府在拆遷談判中，可以起到重要引導(dǎo)、主導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)管作用，使各方的訴求都在一個理性的范圍，從而大大增加成功的概率。在大沖改造中堅(jiān)持國家查丈規(guī)范不變、堅(jiān)持補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不變這兩點(diǎn)上，政府的主導(dǎo)作用顯得尤為重要和明顯。
業(yè)內(nèi)聲音
單純市場運(yùn)作無法完成舊改拆遷
目前我市城市更新已經(jīng)全面鋪開，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，拆遷成為城市更新中最困難的一項(xiàng)，并嚴(yán)重影響城市更新進(jìn)程。業(yè)內(nèi)人士昨日在接受記者采訪時表示，完全依靠市場化運(yùn)作，無法完成拆遷等城市更新前期工作。
大沖村舊村改造項(xiàng)目是深圳市最大的城中村改造項(xiàng)目，也是目前全省最大的推倒重建項(xiàng)目。今年召開的深圳市城市發(fā)展工作會議確立了三到五年建設(shè)60個標(biāo)志性重大建設(shè)項(xiàng)目，大沖村改造項(xiàng)目被列入“城市更新”類五個中的一個。
據(jù)了解，大沖舊村改造涉及931戶原村民、280多戶小產(chǎn)權(quán)業(yè)主的動遷，7萬多租住人口的搬遷，1500多棟建筑的拆除。2008年，華潤置地（深圳）有限公司和大沖股份公司就該項(xiàng)目簽署了合作開發(fā)框架協(xié)議。
昨日，華潤置地（深圳）有限公司總經(jīng)理伍加健向記者介紹，目前大沖村民已有923戶簽約，簽約率已達(dá)到99.1%，已簽約物業(yè)移交率達(dá)100%�，F(xiàn)在已拆除930多棟，60多萬平方米。但是截至昨日，仍有8戶村民拒不簽約。
伍加健表示，這8戶未簽約村民大致有三種情況：一是把非舊改問題與城市更新捆綁在一起，希望解決一些村里歷史遺留的股份、就業(yè)等等問題。比如，有的提出必須解決家人的工作問題，有的甚至提出必須將自己子女安排成為國家公務(wù)員；二是提出一些非理性訴求。據(jù)了解，按照各方達(dá)成的談判結(jié)果，大沖舊改確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按1比1進(jìn)行還遷，或者以每平方米1.1萬元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。但是，有的村民提出的還遷要求最高達(dá)到1比3，貨幣補(bǔ)償要求最高達(dá)到每平方米3萬元甚至4萬元、5萬元，這些都大大超出了目前被公示的、為絕大多數(shù)村民所接受的標(biāo)準(zhǔn)；三是有的村民對舊改沒有信心，擔(dān)心項(xiàng)目變成爛尾樓，自己拿不到還遷物業(yè)，因此拒絕簽約。
記者昨日在工地現(xiàn)場看到，除了未簽約戶及其周邊物業(yè)、一些集體物業(yè)未拆除之外，其余樓房均已拆除或在拆除之中，絕大部分村民和租戶也都已搬走。
大沖舊改指揮部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于這不到1%釘子戶的存在，致使大規(guī)模的物業(yè)拆除無法順利進(jìn)行，優(yōu)先規(guī)劃好的兩個回遷區(qū)無法如期開工建設(shè)。面對不愿拆遷的村民，參與大沖舊村改造的華潤置地（深圳）有限公司也無計(jì)可施。
大沖股份公司有關(guān)人士給記者專門算了一筆賬，如果大沖舊改因1%左右的釘子戶干擾，拖延改造，村集體和村民每天就損失106.7萬元。
4月12日，就解決未簽約戶的問題，大沖股份公司董事會召開專題會議，一致通過對阻礙舊改順利推進(jìn)的釘子戶采取強(qiáng)制措施的決定。4月15日，大沖股份公司召開全體股東代表大會，與會的64名股東代表以舉手表決的方式全票通過《關(guān)于采取有效措施加快推進(jìn)大沖舊改的決議》、《致未簽約村民的公開信》等三項(xiàng)決議。這意味著，8個未簽約戶將面臨司法強(qiáng)拆的危險(xiǎn)。
伍加健表示，“城市更新過程中，由于利益主體太多元，完全依靠市場化運(yùn)作，無法完成拆遷等城市更新前期工作�！�
業(yè)內(nèi)人士表示，在城市更新中，許多舊村都面臨著相類似的問題，從京基蔡屋圍項(xiàng)目，到崗廈村改造等等，釘子戶的問題無一不成為城市更新項(xiàng)目中最大的難題。該人士呼吁，有關(guān)方面應(yīng)盡快出臺相關(guān)辦法和政策，解決釘子戶問題，推進(jìn)城市更新的加速進(jìn)行。
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