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房地產(chǎn)及石家莊
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房地產(chǎn)及石家莊
投資房地產(chǎn)的重點(diǎn)
地段（具有壟斷性、不可再生性）
低價(jià)
房地產(chǎn)公司投資住宅，而不投資寫字樓是因?yàn)橘Y金缺乏，住宅利潤率高得多。
==房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)定==
摘自《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》
房子的價(jià)格就是建造成本，各地都一樣，而土地價(jià)格因地段不同而不同。在城市邊緣，如果城市將來不擴(kuò)大，那么，城市邊緣的地價(jià)就是農(nóng)用地的價(jià)格，如果城市發(fā)展，根據(jù)城市的發(fā)展速度，可以確定城市邊緣土地的價(jià)格。從城市邊緣到市中心，隨著住宅和工作地點(diǎn)、商業(yè)地點(diǎn)的距離的增大，每天在路上的時(shí)間花費(fèi)增加。在城市任意兩點(diǎn)的差價(jià)就是時(shí)間節(jié)省的價(jià)值。人們的收入越高，時(shí)間成本越高。如果人們的收入不變，人口和城市規(guī)模擴(kuò)大，那么，因?yàn)槌鞘羞吘壔鶞?zhǔn)成本低，所以城市邊緣的房產(chǎn)的價(jià)格增幅最大。如果人口不變，城市規(guī)模不變，市中心房產(chǎn)價(jià)格增加，而城市邊緣房價(jià)不變。如果人們的收入不變，房產(chǎn)價(jià)格的增加是和城市的半徑的增加成正比的。如果增加同樣的城市面積，城市的發(fā)展方向越有局限，城市的半徑增加越多，城市如果靠山、靠海、或是三角洲，那么城市的發(fā)展就有局限。時(shí)間和時(shí)間價(jià)值的乘積就是交通費(fèi)用。如果城市發(fā)展了多個(gè)城市中心，那么地段的交通費(fèi)用就會(huì)變化。地鐵、機(jī)場(chǎng)、高速公路的建設(shè)就對(duì)交通費(fèi)用有重大影響。
另外，房產(chǎn)的價(jià)格和房價(jià)預(yù)期的漲跌幅度有關(guān)。
因?yàn)�，商業(yè)、住宅、工廠，這三個(gè)不同的建筑對(duì)交通費(fèi)用的估價(jià)不同，因此，城市的區(qū)域用途呈環(huán)狀分布，商業(yè)在市中心，住宅在周圍，工廠在郊區(qū)。
住宅的建筑密度是地價(jià)和建筑成本相平衡后的結(jié)果。
另外，住宅的價(jià)格也和居住質(zhì)量有關(guān)，如附近的學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量、社區(qū)治安，公共空間的多少、配套的完善、居住區(qū)的檔次。和住宅本身的功能也有關(guān)，如臥室的數(shù)量、衛(wèi)生間的數(shù)量、是否有車庫，窗外景觀。
住宅的價(jià)格和融資環(huán)境關(guān)系密切。
將住宅價(jià)格按年限攤消加上每年的維修費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、房產(chǎn)稅得到擁有住宅的年費(fèi)用。
商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格和人流密度、人流的參觀率、參觀人員的購買率決定的。不同的地方商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格不同，實(shí)際是不同地方的購物的交通費(fèi)用的差額。另外，如果商業(yè)建筑相互聚集，會(huì)減少購物的交通費(fèi)用。
==房產(chǎn)的分類==
建筑密度：高密度（高層建筑）、中密度（多層）、低密度（別墅、聯(lián)排、雙拼）
房產(chǎn)有分類：寫字樓、商鋪、住宅、酒店、酒店式公寓、出租物業(yè)。高檔俱樂部、第二套住宅、景區(qū)住宅。
住宅也分高檔和中檔。購房客戶分：高收入、中上收入、中等收入、中下等收入、低收入
地段，有市中心、市外圍、城鄉(xiāng)結(jié)合部、主干道旁。不同的規(guī)劃區(qū)：工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)、高教區(qū)等。
自然環(huán)境、生活配套（大型社區(qū)配套好，生活配套包括商業(yè)、教育、醫(yī)療、會(huì)所、餐飲）
戶型,從戶型說：板樓、點(diǎn)式樓
結(jié)構(gòu)（鋼結(jié)構(gòu)、高層、低層、別墅）
房屋性能（節(jié)能、 煤氣、熱水、暖氣、網(wǎng)絡(luò)、安全）
房屋質(zhì)量
物業(yè)質(zhì)量
文化特色
小區(qū)規(guī)劃。
房屋的增值性。
價(jià)值評(píng)定要看批發(fā)的商業(yè)前景、地段的發(fā)展、城市規(guī)劃的發(fā)展、和其它地區(qū)相比收入水平、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。
房子的性能：
地段：
檔次：
配套：
購房者細(xì)分：
青年、中年、老年
戶型：電梯、板樓、外觀
類型：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、復(fù)式住宅、低層、多層、高層
文化：健康、教育、會(huì)所、鄰居、檔次、
物業(yè)：保安檔次、
==房產(chǎn)向高檔發(fā)展的不同要求==
首先對(duì)有沒有的要求，這時(shí)候筒子樓是解決辦法。
然后是功能的要求，產(chǎn)生了兩室或一室的一梯三戶的住宅。
然后是舒適的要求，產(chǎn)生了大客廳、大衛(wèi)生間、大餐廳。
然后是物業(yè)的要求：保安、清潔
然后是文化的要求：高檔社區(qū)、健康社區(qū)、教育社區(qū)、音樂社區(qū)、老年社區(qū)
然后是綠化的要求。
然后是配套的要求：幼兒園、康體中心、泳池、酒吧、書吧、餐飲、零售
然后是建筑和園林的藝術(shù)性的要求。如桔郡
==房地產(chǎn)總結(jié)==
房價(jià)是由城市的人均收入決定的，而人均收入是有人均產(chǎn)值決定的。因此，看房價(jià)是否能漲，要看城市的經(jīng)濟(jì)前景。
另外，房價(jià)還要考慮出租價(jià)格、二手市場(chǎng)價(jià)格、出租和二手市場(chǎng)的活躍程度。
考慮房價(jià)收入比，3~6比較合適。
房價(jià)還要考慮供給和需求，投資資金的流動(dòng)。
另外，注意城市規(guī)劃。
房價(jià)考慮的因素：地段（包括交通）、風(fēng)景、配套、社區(qū)檔次、社區(qū)規(guī)模和內(nèi)部配套及物業(yè)、房型、房屋類型。
現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)利潤高、稅收高。以后應(yīng)該降。
現(xiàn)在房產(chǎn)消費(fèi)占消費(fèi)的10%，應(yīng)該達(dá)到20%
現(xiàn)在房地產(chǎn)是最保險(xiǎn)的投資。最好的投資形式。因此，投資踴躍。
石家莊二環(huán)內(nèi)人口密度太大。向二環(huán)外發(fā)展是趨勢(shì)。
石家莊交通以自行車為主，汽車不可行。
==房地產(chǎn)新名詞==
低密度：是高檔住宅的新標(biāo)準(zhǔn)
環(huán)境：周邊的公園
地段：距中心商業(yè)區(qū)的距離
作品：在同樣的地段，不同的房產(chǎn)商會(huì)生產(chǎn)不同的作品，不同的作品差價(jià)很大，做出適銷對(duì)路的產(chǎn)品不容易。在資金和土地充裕的情況下，需要高素質(zhì)的人才能做出高質(zhì)量的作品。
==地產(chǎn)名言==
低密度造就高檔住宅。
==房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)==
技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：隨著時(shí)代發(fā)展，房型和觀念不斷變化。
供求風(fēng)險(xiǎn)：需求飽和。
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)濟(jì)沒有預(yù)期的發(fā)展，或衰退。
目前的風(fēng)險(xiǎn)：
房產(chǎn)泡沫，由于股市資金和社會(huì)閑散資金的涌入帶來的房價(jià)泡沫。高標(biāo)準(zhǔn)城市建設(shè)帶來的房價(jià)高漲。
房地產(chǎn)商的高額利潤。因?yàn)橛薪ㄖ獭⒔ú纳虊|款、銀行貸款、客戶定金、期房用戶預(yù)付款，因此，房地產(chǎn)的利潤高的能達(dá)到1000％。屬于超級(jí)暴利。高額利潤帶來的競爭的激烈而使房價(jià)降低。
比例很高的稅費(fèi)：市政配套費(fèi)、拆遷費(fèi)。交易費(fèi)。
由于一次性收取帶來的高地價(jià)。在國外很多是每年繳房產(chǎn)稅。
二手房可以預(yù)期的大量上市�，F(xiàn)在二手房還被滯留在市場(chǎng)之外。
石家莊房屋供給的爆發(fā)提供： 城中村、工廠外遷、市政道路建設(shè)帶來的大量路邊空地，二環(huán)外的大量供給，開發(fā)區(qū)和副中心的建設(shè)。甚至是正定、鹿泉等衛(wèi)星城的建設(shè)。
北京的基礎(chǔ)設(shè)施爆發(fā)性建設(shè)帶來的北京的大發(fā)展，導(dǎo)致了對(duì)石家莊人才的巨大吸力。
房地產(chǎn)：
基建
收入
供給
房租
外來人口
城市發(fā)展前景
石家莊
做中國的藥都和紡織基地。
==石家莊房地產(chǎn)價(jià)格升降的因素==
住房消費(fèi)10％，一般應(yīng)20％，因此，住房消費(fèi)正處于爆發(fā)期。
貨幣有通脹危險(xiǎn)。
住房供給正在大增。
石家莊都集中在二環(huán)以內(nèi)，城市規(guī)劃有問題。應(yīng)該發(fā)展二環(huán)外的交通和城市規(guī)劃。應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展城鄉(xiāng)結(jié)合部。
石家莊二手房市場(chǎng)不活躍，影響房產(chǎn)市場(chǎng)。
房租太便宜，影響房產(chǎn)市場(chǎng)。
房價(jià)收入比在3～6之間，較好。
石家莊經(jīng)濟(jì)前景不明朗，房價(jià)漲勢(shì)不容易預(yù)測(cè)。
最近的華北商埠計(jì)劃、藥都計(jì)劃都不是很好的計(jì)劃。
房產(chǎn)供給，包括城中村、工廠搬遷、舊房改造，都增加了供給。
石家莊的商業(yè)街計(jì)劃太多了。
==石家莊房產(chǎn)估價(jià)==
中心區(qū)3000,次中心區(qū)2500,偏遠(yuǎn)區(qū)2000,二環(huán)外1500.遠(yuǎn)離二環(huán)1000
高檔加500~1000
二手減500
朝向和戶型減500
==石家莊房地產(chǎn)客戶分析==
看最近的國家統(tǒng)計(jì)局的財(cái)產(chǎn)分析，高收入階層占1％，中產(chǎn)占30％，低收入占70％（我的總結(jié)），
現(xiàn)在在石家莊買房的主要就是這1％和30％，在石家莊有很多戶有多套房，缺房戶不多，房子的租價(jià)也很便宜，因此從量上，石家莊房子并不緊缺，現(xiàn)在石家莊房產(chǎn)價(jià)格比較高，漲幅也比較大，主要是供需矛盾。適合需求的房子的供應(yīng)量太少。另外，也有市政的大規(guī)模投入帶來的地產(chǎn)的普遍升值。
經(jīng)過了房改后，收入較高的人群對(duì)自己的住房條件并不滿意，希望有更高檔次的房屋，更高檔的居住環(huán)境。世紀(jì)花園和博雅莊園、筑業(yè)花園的熱銷就說明了這個(gè)問題。另外，還有的并不追求高檔，但需要更好的戶型、更大的居住面積、更好的樓層和更好的地段。因此，在石家莊發(fā)展低檔房的前景不樂觀，而現(xiàn)在很多城中村改造缺恰恰推出了大量的低檔房。
不過，我們可以靜等這些低檔房滯銷、貶值，然后再購買，畢竟，石家莊的經(jīng)濟(jì)前景比較好，對(duì)低檔房的需求總會(huì)出現(xiàn)高潮的
==房屋的功能==
* 供水管道：自來水、飲用水、中水、熱水
* 弱電：有線電視最好是衛(wèi)星電視，寬帶入戶不可少。智能安防，煙氣報(bào)警等都是房屋的保護(hù)神。
* 結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)比較抗震，并且墻體材料先進(jìn)，能滿足大跨度要求，空間自由，適合別墅采用。
* 電梯：我認(rèn)為六層也應(yīng)該帶電梯。我對(duì)幾部電梯，是否高速電梯還沒有機(jī)會(huì)體會(huì)。
* 層數(shù)：小高層是最合理的結(jié)構(gòu)。避免了多層的底層陽光不足的缺點(diǎn)，也避免了多層頂層交通不便的缺點(diǎn)。但如果在市中心，可能高層也不能獲得足夠的陽光。另外，不管什么結(jié)構(gòu)，樓距要遠(yuǎn)，才能體現(xiàn)以人為本。
* 戶型：我比較欣賞小戶型。喜歡小客廳。但如果經(jīng)常接待客人、比較喜歡欣賞大屏幕、喜歡在家娛樂，那么選擇大戶型是明智的選擇。但我喜歡在外面待客、健身、娛樂，這樣才比較專業(yè)。小戶型需要更高要求的社區(qū)會(huì)所。如果喜歡大戶型，聯(lián)排、別墅是更好的選擇。短進(jìn)深的戶型是比較人性的戶型。戶型中，如果常年雇保姆，那么需要單獨(dú)的洗衣間。應(yīng)該比較重視房間的儲(chǔ)藏功能。如果有儲(chǔ)藏間最好。戶型中，最好每個(gè)房間的大小都不同，兩個(gè)同樣大的臥室不是好的設(shè)計(jì)，還不如切割空間增加一個(gè)書房。主臥有較大的面寬是符合功能性的，床前可以有擱衣服的家具，也可以擺放電視，如果在臥室擺放大屏幕電視或投影儀，也是好的選擇。主臥配套主衛(wèi)也是人性的設(shè)計(jì)。在戶型中觀景陽臺(tái)不能少，目前比較流行方形的觀景陽臺(tái)，而不是傳統(tǒng)窄長的陽臺(tái)。方向陽臺(tái)可以擺放一個(gè)小桌和幾把椅子。北面的操作陽臺(tái)不知道是否需要。廚房現(xiàn)在可以有中餐和西餐兩個(gè)廚房，甚至有專門的操作間來避免油煙。開放式廚房和餐廳也可以設(shè)計(jì)酒吧的感覺，也可以兼做臨時(shí)的工作間。那種客廳和餐廳錯(cuò)開，臥室的門都通向餐廳的設(shè)計(jì)注重了戶型的私密性。現(xiàn)在一定要注意配套車庫是否充足。
* 別墅具有更強(qiáng)的功能。地下室是視聽室和活動(dòng)室、健身房。一層可以待客和開舞會(huì)。地下室和客廳都應(yīng)該盡可能大跨度。別墅的頂層閣樓可以觀景�？梢杂新杜_(tái)。別墅避免了其它建筑的相互間的打擾。另外，別墅建在山上會(huì)解決土地，也發(fā)揮了別墅的靈活的優(yōu)點(diǎn)。聯(lián)排和雙拼都具有別墅的部分優(yōu)點(diǎn)。
* 建筑外立面：我認(rèn)為建筑的外里面應(yīng)該更加藝術(shù)性，我們穿的衣服都這么藝術(shù)性了。服裝和建筑都增添了城市的美色。在北方風(fēng)沙大的地方采用涂料做外裝修肯定是糊弄人。
* 建筑的墻體和樓板、門窗的保溫、隔音、防水比較重要。
* 建筑質(zhì)量是個(gè)大問題，也是基本的問題。專業(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)施工、名牌材料才是生活的追求。設(shè)計(jì)應(yīng)該有分別的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)。并且要最后是建筑設(shè)計(jì)。
* 綠化：樓間綠化應(yīng)該是最重要的。它決定了你的窗前景觀。集中綠化和大廣場(chǎng)再另考慮。綠化的園林化是方向。
* 配套會(huì)所：有各種主題會(huì)所，健身會(huì)所、文化會(huì)所、娛樂會(huì)所等。要仔細(xì)考慮自己的各種活動(dòng)是選擇在家、在社區(qū)還是社區(qū)外。會(huì)所的經(jīng)營情況很重要。
==關(guān)于公共產(chǎn)權(quán)的誤區(qū)和問題==
* 不一定所有樓書上的綠地都屬于公共產(chǎn)權(quán)。只要滿足了建筑面積和綠地的比例要求，其它面積就有可能被房地產(chǎn)商用作它用。
* 社區(qū)會(huì)所如果沒有歸入公共產(chǎn)權(quán)，也可能被房產(chǎn)商改變用途。社區(qū)會(huì)所選擇另外的物業(yè)公司是慣例。
* 車庫如果歸房產(chǎn)商擁有，也是不可靠的。
因此，在合同上要特別注意公共產(chǎn)權(quán)。另外，社區(qū)公約也很重要，在這個(gè)社區(qū)能干什么，不能干什么都要在買房前規(guī)定清楚。因?yàn)闀?huì)所、車庫、商鋪都可能是房產(chǎn)商的，仔細(xì)選擇房產(chǎn)商這個(gè)合作伙伴很重要。另外物業(yè)公司也是自己的長期合作伙伴。另外，價(jià)格不能說明房產(chǎn)商的素質(zhì)�！ �
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