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上海著火大樓是怎樣建成的？ [推薦]

大火后的膠州路公寓（圖中并列三幢樓中最左側(cè)為起火大樓）及105地塊。（王軼庶/圖）

28層的大樓殘骸矗立在寒風中，像一座黑色的墓碑，每天迎來絡繹不絕的參觀者和悼念者。這是上海膠州路728號，11月15日的靜安大火事發(fā)地。

鮮有人知道，在這場大火背后，曾有兩段小區(qū)居民的“陽光”維權(quán)史，兩件事分屬兩地，相隔十年，但皆與后來的災難間接相關(guān)。

可以確定的是，維權(quán)居民的訴求，如果在規(guī)劃層面即得到應有重視，并在既有法律、法規(guī)框架內(nèi)解決，11月15日的大火縱使不能避免，也不至造成如此慘重的損失……

多蓋了10層？

“我們聽說，這三座樓當年本來只要蓋18層，最后加到了28層�！毙仑S小區(qū)居民桑家華對南方周末記者說。

桑家華說的“三座樓”，是指“膠州路教師公寓”，它與新豐小區(qū)隔一條馬路，由東向西一字排開，分別是常德路999號、膠州路718弄2號、膠州路728號。這次葬身大火的，正是第三座樓。

多位居民聲稱，在11月15日的大火中，即便后來開進的最先進的云梯車，也難以將水槍打到20層以上——高層救火是世界難題。

然而，正如桑家華所說，這三座樓本不該建這么高。

根據(jù)2008年下半年公布的“靜安區(qū)江寧社區(qū)控制性詳細規(guī)劃”，膠州路教師公寓的占地面積是8660平方米。建筑總面積為58603平方米。這意味著，公寓容積率高達6.77。

所謂“容積率”，是指某個地塊內(nèi)，建筑總面積與占地面積的比值，在一個地塊內(nèi)，在其他參數(shù)不變的情況下，容積率越高，意味著樓層越多，樓也就越高。

該公寓開建于1996年，兩年后投入使用。按照1994年實施的《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）》（以下簡稱《技術(shù)規(guī)定》），市中心的高層居住建筑，容積率不得超過4。

這意味著，膠州路教師公寓比允許額度多蓋了將近2.4萬平方米的房子——約是教師公寓中一幢樓的總建筑面積。

除了容積率，三座樓的間距也違反了《技術(shù)規(guī)定》，按要求，這三座高樓相互之間的距離至少應為23米，而事實上卻僅有18米。

這個不符合規(guī)定的間距差點釀成更大的災難。膠州路728號起火之后，很快危及到相鄰的膠州路718弄2號。形勢緊迫之下，消防隊員爬到樓上，用水槍全力將火龍阻斷，方使之未能蔓延過來。由于兩座教師公寓的底層相連，因此一旦引燃其中一座，必將殃及另一座。

由于大部分土地被大樓占用，膠州路教師公寓內(nèi)只有一條狹窄通道，加上正在進行“節(jié)能減排”改造，通道兩側(cè)堆滿建筑材料，以致大火發(fā)生時，消防車根本無法開進。

根據(jù)小區(qū)內(nèi)一位中學校長的說法，當年蓋教師公寓的原因，跟靜安區(qū)教師的流失有關(guān)——為了留住人才，在教師出身的時任區(qū)長童永歙力推下，靜安區(qū)政府決定修建教師公寓。開發(fā)商為靜安區(qū)建委下屬的靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司。

對于教師公寓違規(guī)多建房，當?shù)鼐用裰辛餍械囊环N解釋是：當年規(guī)劃時原本是要建兩座樓，但因為開發(fā)商錢不夠，才“多塞進一座”（系起火的膠州路728號），作為商品房對外銷售，以彌補資金不足。

就外觀而言，膠州路728號的確像是“塞”進教師公寓的一幢樓，因為另外兩幢樓外形、結(jié)構(gòu)、朝向一模一樣，每層均為8戶。而膠州路728號則明顯不同。它并非南北朝向，而是稍偏向西北、東南。

一位業(yè)內(nèi)人士對南方周末記者說，從外形可以判斷，由于受制于土地面積，開發(fā)商為了充分利用空間，將另兩座樓的圖紙作了修改，導致膠州路728號成了這個樣子。

對于上述流行說法，靜安區(qū)區(qū)長張仁良間接予以證實。在火災之后的新聞發(fā)布會上，張對于媒體報道失火大樓為“教師公寓”的說法作出澄清，稱起火的膠州路728號大樓是商品住房，對社會公開出售，并非“教師公寓”。

新豐小區(qū)維權(quán)

盡管明顯違反了上海市政府的規(guī)定，但教師公寓的開發(fā)商仍然取得了消防許可證和建設規(guī)劃許可證。對此，教師公寓內(nèi)一位中學副校長對南方周末記者說，當年區(qū)領(lǐng)導在其中“做了很多工作”。

最有可能阻止教師公寓“長高”的，是教師公寓對面的新豐小區(qū)居民們。

他們到區(qū)政府、市政府上訪，給領(lǐng)導寫信。然而，面對勢在必行的“政府工程”，他們的努力無濟于事。

12年來，桑家華和她的鄰居們一直將教師公寓的三座高樓稱為“三座大山”。28層的教室公寓，幾乎完全毀掉了新豐小區(qū)7層樓房的日照和采光，“很多戶人家除了睡覺，其他時間都得開燈�！鄙＜胰A說。

大樓蓋好之后，桑家華和部分小區(qū)居民因為損失的陽光，分別得到2萬元到7萬元不等的補償。然而，桑家華承認，當教師公寓動工時，就意味著他們的維權(quán)行動失敗�！拔覀円牟皇清X，而是陽光和公平�！鄙＜胰A說。

開發(fā)商之所以會對新豐小區(qū)居民做出賠償，是因為按照《技術(shù)規(guī)定》要求，新建的教師公寓必須保證新豐小區(qū)居民一個小時的日照。新豐小區(qū)部分居民，因?qū)Ψ竭`反此規(guī)定而獲賠。而對于那些經(jīng)測量滿足一小時光照的居民，則分文未得。

在上海市市政系統(tǒng)工作的向凌（音）也是新豐小區(qū)當年的維權(quán)者之一，她通過本單位測量隊測量后，證實其住房受教師公寓影響，日照時間不到法定的一小時。開發(fā)商被迫對她和其他三戶人家分別給予3萬元補償。

向凌起初不同意，提出用自己的房子換一套對面教師公寓的商品房，結(jié)果被開發(fā)商拒絕�！熬褪鞘Щ鸬哪亲�，”向凌說，“現(xiàn)在看幸虧當年沒要下來�！�

“陽光維權(quán)”輪回

在新豐小區(qū)居民維權(quán)10年之后，又一起“陽光”糾紛出現(xiàn)。只不過，這次的維權(quán)者變成教師公寓的居民們。

事情起源于去年3月份。靜安區(qū)規(guī)劃局在網(wǎng)上公布了“江寧社區(qū)控制性詳細規(guī)劃”，根據(jù)該規(guī)劃方案，將該地塊“調(diào)整”為“保障性住宅地塊”，計劃建數(shù)幢高層住宅樓，其中靠近教師公寓的有四幢，最高21層，最低12層，容積率為3.3。

該地塊的開發(fā)商名為上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司（以下簡稱興海公司），是靜安區(qū)建交委出資的國有公司。

南陽電機廠位于教師公寓南面，已于數(shù)年前搬遷，留下了一個超過1.6萬平方米的“黃金地塊”。

在去年3月份規(guī)劃方案公示之前，根據(jù)“靜安區(qū)江寧社區(qū)控制性詳細規(guī)劃”，105地塊的容積率為2.28。而教師公寓向靜安區(qū)規(guī)劃局咨詢時，對方也答復稱該地塊將建多層而非高層住宅。

而“調(diào)整”后的方案意味著，教師公寓將面臨當年新豐小區(qū)的處境，他們前面將新建幾幢高層住宅樓，他們曾經(jīng)享受的陽光將大打折扣，房子將因此貶值。

據(jù)滬上媒體報道，上述變化的原委是：上海市政府要求各區(qū)結(jié)合實際情況規(guī)劃建造一定量保障性住宅，在2008年12月，靜安區(qū)召開區(qū)委常委會，確定將南洋電機廠地塊調(diào)整為“保障性住宅地塊”。

根據(jù)上海市規(guī)劃局2008年9月出臺的滬規(guī)法［2008］756號文，保障性住房的容積率可以放寬為3.0，特殊情況下可以提高到3.5。

這一文件的法律地位受到一位法律界人士的質(zhì)疑，因為它與上海市政府頒布的《技術(shù)規(guī)定》相沖突（對于105地塊，按《技術(shù)規(guī)定》要求容積率應在2.5以下）。

依據(jù)756號文和靜安區(qū)委常委會的決定，原規(guī)劃建造3.68萬平米的105地塊，因為容積率的放寬而可以建到5.3萬平米。這意味著開發(fā)商可以多建1.7萬平方米的住房。

南方周末記者從中介公司處注意到，教師公寓所住地段每平方米的新房價格，均在4萬元以上。

方案甫一公布，教師公寓受影響的居民群情激憤，并自發(fā)展開了一系列的維權(quán)行動。

與新豐小區(qū)有所不同的是，教師公寓居民的努力很快見到成效。2009年9月，上海市規(guī)劃局給維權(quán)居民作出回復，將規(guī)劃方案中的容積率調(diào)整到3.0以下。

同時，與教師公寓相鄰的四幢樓房，其樓層也多有不同程度的下降，其中最高一座由21層降至14層。

然而，教師公寓維權(quán)居民對此并不滿意，他們再接再厲，迫使開發(fā)商再次改變圖紙，使挨著教師公寓的住宅樓繼續(xù)“后退”、“下蹲”，以期將陽光損失降到最低。

105地塊規(guī)劃圖。上方最左處即為著火大樓。（柴會群/圖）

但興海公司在自認為向教師公寓做出“重大讓步”后，再不愿繼續(xù)調(diào)低容積率。于是，在靠近教師公寓的幾幢樓被迫“后退”“下蹲”同時，卻將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的另一幢樓房由16層調(diào)高到25層。然而這樣一來，又影響了其東側(cè)“恒森廣場”一幢住宅樓的陽光。于是，該住宅樓數(shù)十戶居民決定“向教師公寓”學習，聯(lián)合起來向開發(fā)商討說法。

“腹背受敵”的開發(fā)商面臨被動。由于105地塊保障房項目系靜安區(qū)政府的重點項目，于是靜安區(qū)規(guī)劃局、建交委、重大辦等部門紛紛出面，與教師公寓及恒森廣場維權(quán)居民斡旋。

據(jù)滬上媒體報道，105地塊原本打算今年年初動工蓋樓。然而直到火災之前尚未正式動工。

不過，對于11月15日的大火而言，這恰恰成為一樁幸事。由于通道過窄和裝修工程而無法進入教師公寓的消防車，只能駛?cè)胍呀?jīng)平整好的105工地上，向著火的大樓噴水。一位維權(quán)居民說，如果不是他們阻止，這里房子恐怕早已蓋好，消防車不可能開進去，火災損失會更大。

今年3月份，興海公司決定再不讓步，出臺最終規(guī)劃方案，該方案于7月被靜安區(qū)規(guī)劃局批準。

然而，教師公寓維權(quán)居民這次驚訝地發(fā)現(xiàn)，在批復的方案中，105地塊的使用性質(zhì)由原來說的“保障性住宅”變?yōu)椤芭涮咨唐贩俊薄６莘e率仍是以前以“保障房”名義批下的3.0。居民們在寫給有關(guān)部門的信中發(fā)出驚呼：莫非開著奔馳、寶馬的人將來也可以住進去了？

而靜安區(qū)規(guī)劃局給出的答復是：就近回遷安置商品房是保障房的一種。

該說法受到上海一位房產(chǎn)律師的質(zhì)疑。據(jù)其介紹，保障房是針對中低收入群體，而回遷安置商品房是針對動遷居民，本質(zhì)上還是商品房，它與保障房針對的群體完全不同。

“節(jié)能減排”成籌碼？

在105地塊開發(fā)計劃的推進與教師們的維權(quán)相持不下之際，一項名為“節(jié)能減排”的工程開始介入。

據(jù)多名維權(quán)居民向南方周末記者透露，7月下旬，靜安區(qū)規(guī)劃局對105地塊項目的批復下發(fā)之后不久，他們突然接到靜安區(qū)建交委通知，要求到105地塊的一間工地辦公室開會。會上，靜安區(qū)建交委綜合科科長周建民向居民們提出為教師公寓實施“節(jié)能減排”工程。

有維權(quán)居民當即表示，搞“節(jié)能減排”不反對，但不應與陽光問題混在一起。又有居民提出疑議，稱既然“節(jié)能減排”是針對整個教師公寓，為何單單將他們叫來開會？是不是將“節(jié)能減排”作為換取他們讓步的籌碼？如果是，堅決不同意。

此會最終無果而終。有細心的居民發(fā)現(xiàn)，會議竟有開發(fā)商興海公司工作人員參加，而他們與教師公寓的“節(jié)能減排”工程名義上并無關(guān)聯(lián)。

以上種種，讓維權(quán)居民堅信，有關(guān)部門是把“節(jié)能減排”作為籌碼，以換取維權(quán)居民在105地塊問題上的讓步。

有知情人士向南方周末記者透露，今年5月份，教師公寓業(yè)委會主任唐希樂起草了一封信，以業(yè)委會的名義交給靜安區(qū)區(qū)長張仁良，申請對教師公寓進行“改造”。兩個月后，靜安區(qū)建交委代區(qū)政府作出答復，表示105地塊規(guī)劃方案將不再改動，并決定將為教師公寓實施“節(jié)能減排”工程。

據(jù)新世紀周刊報道，今年6月，靜安區(qū)政府成立了由一位副區(qū)長掛帥的領(lǐng)導小組，推進105地塊的住房建設。而據(jù)一位看過靜安區(qū)建交委“答復”的居民說，答復中也提到此事，并稱把教師公寓的“節(jié)能減排”統(tǒng)一納入到105地塊項目實施中。

南方周末記者就此向唐希樂核實，唐未承認，但亦未否認，僅表示“有關(guān)部門調(diào)查他會說”。

同樣進行“陽光維權(quán)”的數(shù)位恒森廣場公寓居民向南方周末記者稱，11月11日，在105地塊開發(fā)商的一間辦公室，區(qū)建交委一位副主任和區(qū)重大辦一位負責人曾召集他們開會，以教師公寓作例，提出將為整座大樓進行“改造”，以換取他們在105地塊上的讓步，結(jié)果被他們拒絕。

不管與105地塊開發(fā)是否有關(guān)，由政府出資的3500萬元的節(jié)能減排“實事”工程，最終落到教師公寓頭上。教師公寓業(yè)委會一位副主任承認，盡管靜安區(qū)實施“節(jié)能減排”項目的已有多個，但教師公寓的“規(guī)格”提高了，且更為徹底�！叭绻皇谴蠡穑瑫侨珔^(qū)的‘明星’工程”。

事實上，對于教師公寓而言，以“節(jié)能減排”名義實施的這一工程，更像是一次小區(qū)的“大修”。工程主要包括三方面，一是為居民裝雙層玻璃窗，一是在外墻加保溫層，另外是給居民安空調(diào)架。最后一項由于無法取得居民一致意見，至火災發(fā)生時尚未實施。當時教師公寓業(yè)主委員會與施工方協(xié)商，是否將省下的資金幫教師公寓更換老化的電梯。此外，施工單們同意免費為大樓走廊裝修，小區(qū)綠化也被納入。

上述教師公寓業(yè)委會副主任說，當時業(yè)委會向區(qū)里爭取該項目時，主要也是從“大修”角度考慮，因為教師公寓的維修基金只有100萬元，而指望用這筆錢來完成大修是不可能的。

據(jù)起火大樓的一位陳姓居民說，業(yè)委會負責人曾向居民說，搞了節(jié)能減排之后，房子升值數(shù)十萬也不止。

突擊施工惡果？

教師公寓“節(jié)能減排”工程于今年9月15日開工，據(jù)上文提及的業(yè)委會副主任介紹，最初通知時是8月份，春節(jié)前結(jié)束。但最后不知何故推遲了一個月。當時傳聞105地塊項目要開工，業(yè)委會一度擔心，一旦對方搶在前面，曾經(jīng)承諾的“節(jié)能減排”工程會被“賴掉”。

值得一提的是，并不是所有的居民都贊同這項政府出資的“民心工程”，維權(quán)居民的怨氣自不必提——他們認為這項工程是小區(qū)以犧牲維權(quán)居民利益為代價換來的；有已經(jīng)安裝了雙層玻璃的住戶也不想再拆騰，但為了小區(qū)“大局”，還是得被迫讓步；另外，因為噪音問題，施工方也與居民經(jīng)常發(fā)生矛盾，一位居民甚至三次撥打110報警……“糾紛幾乎天天都有。”上述業(yè)委會副主任說。

“節(jié)能減排”工程工期需要6個月，正常情況下于明年4月完成。然而，由于擔心春節(jié)放鞭炮時引發(fā)火災，教師公寓業(yè)委會與施工方約定要在春節(jié)前完成。

但工程進展相當緩慢，一個月后，腳手架尚未搭到13樓。至于玻璃窗，原本以為一天可以拿下一個樓面，事實上卻只能完成兩三家。

工程進度在此后突然加快，原因正在于幾家施工公司開始“交叉施工”：來自不同公司的工人們一邊搭腳手架，一邊安裝玻璃窗和保溫層，而且上下同步進行。其中，失火的那幢樓是進度最快的。

火災之后，國家安監(jiān)總局局長駱琳在分析火災原因時提到，工程“存在明顯的搶工期、搶進度、突擊施工行為”。

14日晚上，因為施工中存在的種種問題，教師公寓業(yè)委會成員專門開了一個會，商量出8個問題，通知區(qū)建交委和施工單位，約定次日下午三點開一個會，討論上述問題。

大火卻正是在預定開會前的一個小時發(fā)生……

大火之后，靜安區(qū)區(qū)委書記龔德慶表示，教師公寓另兩幢大樓節(jié)能改造項目仍將繼續(xù)，但實施方案將全部更新�！　�

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