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房價為什么降不下來? [推薦]
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從年初開始調(diào)控到現(xiàn)在,樓市雖然成交嚴重縮水,價格卻依然沒有太明顯的下挫,主要受到打擊的是郊區(qū)泡沫較大的樓盤。多數(shù)城市城區(qū)價格維持堅挺。從政策初定,到再三重申,市場卻不買賬。為何?我認為里面透視出對民眾政策執(zhí)行力的不信任。
看看網(wǎng)上的各種論壇,很普遍的一種心態(tài)就是:“中國的房子不會跌!”為什么?因為樓市牽涉到太多的利益層,跌了受損失最大的不見得是老百姓,也不見得是炒房客。天塌下來先砸死個高的。所以高個兒們一定不會讓天塌了的,矮個們很踏實。
很遺憾的是,雖然中央政府三令五申本次調(diào)控的嚴肅性,事實卻在一次又一次地證明這老百姓用最簡單邏輯推演出的結(jié)論。
據(jù)新聞報道,今年最后三個月,北京計劃將50宗地塊推向市場,其中涉及居住性質(zhì)的土地為45宗,供應(yīng)面積為746公頃,超過今年前三季度住宅用地供應(yīng)面積的總和。截至10月14日,北京市住宅用地供應(yīng)量僅相當于全年計劃的28.2%。即便這45宗地塊能按期推向市場,今年北京也僅能供應(yīng)住宅用地1451公頃,尚不足計劃的六成。
根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù),截至今年9月9日,廣州市今年供應(yīng)商品住宅用地僅完成全年計劃的18%;深圳市供應(yīng)商品住宅土地僅完成計劃的33%;杭州、成都、重慶僅完成全年計劃的29%、30%和11%。中原地產(chǎn)的報告稱,11個城市的土地供應(yīng)量占去年全年的66%,而土地出讓收入?yún)s達到去年同期的76%,地價上漲顯著。
這不是今年的特例,而是歷年的慣例──住宅用地集中到最后一個季度突擊供應(yīng),然后不能完成年度計劃。原因很簡單──土地是一次性資源,賣掉了就沒有了。所以開發(fā)商的房子不允許囤起來賣,但政府賣地卻是非常愛惜,寧愿流拍也不肯賤賣。雖然按照市場規(guī)律,就算土地賣得便宜了,也未必見得房子價格會低。但是反過來如果土地價格高,房子的價格就一定低不了。會殺頭的買賣有人做,賠本的買賣沒人做。
一方面是嚴格打擊購買,從首付、信貸等方面控制還不夠,還用了一戶一套這種計劃經(jīng)濟思維的限購令。另一方面土地供應(yīng)卻越來越少,地價越來越貴。核心邏輯還是一個──打擊開發(fā)商可以,打擊投機客可以,自己的利益卻一定要保證。地方政府是樓市里最大的高個子。
當然,除了地方政府這個大高個,還有大型財團這個大高個。
9月30日,被暫停在京拿地半年的李澤楷旗下公司盈科集團重新獲得了在北京土地市場交易的資格。今年3月10日,北京公布了5宗閑置房地產(chǎn)開發(fā)土地的處理意見,其中工體北路4號地因“企業(yè)自身原因未按出讓合同履約”,該地塊的開發(fā)商北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及原股東香港盈科集團及其下屬公司被暫停在北京土地市場拿地的資格。
工體北路4號地的掛牌文件約定,該地塊約定開工日期為2006年9月20日,約定竣工日期為2008年3月31日。2009年5月18日,這塊本應(yīng)被無償收回的“睡地”卻獲得了北京市國土資源局有關(guān)該地塊項目建筑規(guī)劃更改的公告。公告中說:“工體北路4號地地下建筑面積由6000平方米增至調(diào)整后的1.74萬平米”,理由是“為了滿足人防、設(shè)備用房、機動車庫及公共服務(wù)配套等需求”。獲得建筑規(guī)劃更改后,李澤楷成功地將這塊地的樓面單價從之前的11015元/平方米,直降近1900元/平方米至9279元/平方米。
2009年8月20日,李澤楷旗下的電訊盈科發(fā)布公告稱,公司已將工體北路4號地以及該地塊的項目公司北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.18億美元,合計9.2億元人民幣打包轉(zhuǎn)賣給了瑞安建業(yè)旗下的間接全資附屬公司鷹健公司。如果以2006年9月20日的約定開工時間為基準,至此,這塊地在閑置近3年后被轉(zhuǎn)賣,粗略計算5.1億元的土地競買價與更改規(guī)劃而補交的土地款2541.23萬元,大致成本為近5.35億元,轉(zhuǎn)賣后,李澤楷凈賺數(shù)億。
李澤楷操作的這個漂亮的盤,因為媒體曝光而走到了幕前。事實上買地以后變更規(guī)劃增加面積早就不是什么稀罕事。類似的“劍走偏逢”還有當年70/90政策時期,很多大開發(fā)商的樓盤采用兩個房本賣一套房子的手法繼續(xù)開發(fā)大戶型,而這樣的設(shè)計居然能夠通過各層審批,得到合法的手續(xù)上市!缺乏監(jiān)管和問責(zé)使得各種調(diào)控政策形同虛設(shè)。
有地方政府和利益集團兩個大高個在,中央決心再大也無可奈何,開發(fā)商和炒房客偷笑矣!
作者：青青
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