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潘石屹：未來(lái)京滬投資比例1：1 [推薦]
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2007年初，在上海長(zhǎng)寧虹橋拓展區(qū)地塊招標(biāo)爭(zhēng)奪中，潘石屹落敗于澳門賭王何鴻燊，便憤憤撂下狠話：“三年內(nèi)不進(jìn)上�！�。
三年期一過(guò)，潘石屹迫不及待開(kāi)始在上海“找地”。短短一年時(shí)間，三個(gè)干凈利落的落子，讓潘石屹在上海打了個(gè)漂亮的翻身仗。
8月29日，在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，潘石屹表示，未來(lái)在上海拿地，交通樞紐仍是第一位的，SOHO中國(guó)更傾向于獨(dú)立拿地，而不是與其他開(kāi)發(fā)商組成聯(lián)合體。但潘石屹希望與更多的開(kāi)發(fā)商合力，一起打造大虹橋商務(wù)中心。
落子三棋闖上海
8月13日，潘石屹在微博上發(fā)布喜訊，以15.6億元的價(jià)格摘得上海虹橋交通樞紐旁“臨空15號(hào)地塊”，折合樓板價(jià)7250元/平方米。至此，潘石屹完成了扎根上海的首輪布局，南京西路、外灘中心、虹橋交通樞紐這三大重點(diǎn)區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目，讓潘石屹在上海投入了約60多個(gè)億，占SOHO中國(guó)總投資份額的1/4。
“臨空15號(hào)地塊”位于上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，是長(zhǎng)三角“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的核心區(qū)域。這正是潘石屹看好這一區(qū)域的重要原因。潘石屹表示，“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)富主要集中在珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海區(qū)域。而長(zhǎng)三角比另兩個(gè)區(qū)域更有活力，經(jīng)濟(jì)更繁榮�！�
潘石屹對(duì)底價(jià)拿地的解釋是，“我們跟蹤這個(gè)地塊已經(jīng)跟蹤了一年多，很多開(kāi)發(fā)商熱衷于住宅用地，對(duì)于這種商辦用地并不關(guān)注。”
今年6月，潘石屹以總代價(jià)約22.5億元人民幣，收購(gòu)國(guó)鼎90%股權(quán)，并間接持有項(xiàng)目公司61.506%的股權(quán)。該項(xiàng)目的核心資產(chǎn)，即上海外灘204地塊。204地塊是外灘核心地段最后一塊可供商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地。
潘石屹告訴時(shí)代周報(bào)記者，“外灘是上海人氣特別旺、人流特別密集的地方，做商業(yè)物業(yè)潛力非常大�！� 他透露，目前外灘204地塊項(xiàng)目已經(jīng)請(qǐng)了鳥(niǎo)巢的設(shè)計(jì)師，方案已經(jīng)出來(lái)，但暫時(shí)不能對(duì)外公開(kāi)，要拿去政府審批。
而且，其去年8月收購(gòu)的爛尾項(xiàng)目東海廣場(chǎng)，以21.79億元銷售額獲得今年1月-7月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售冠軍，寫字樓出租全部完成。潘石屹將售后返租的SOHO模式帶進(jìn)了上海。
“我們發(fā)現(xiàn)了北京CBD”
對(duì)于為何要從北京轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，潘石屹向時(shí)代周報(bào)記者表示，上海政策比以前更靈活，北京卻比以前嚴(yán)格一些。
此前，有分析師曾向時(shí)代周報(bào)表示，潘石屹南下的一個(gè)重要原因是北京核心地塊競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，拿地困難，為了保證足夠的土儲(chǔ)，SOHO中國(guó)必須“出走”。
“從東海廣場(chǎng)的租金來(lái)看，基本都要7-8元/平方米，半年就租出去了。但是北京CBD只有4-5元/平方米。從租金和速度來(lái)看，上海的回報(bào)率要高些�！迸耸俑嬖V記者。
“是我們發(fā)現(xiàn)了北京CBD。當(dāng)時(shí)還不叫北京CBD，我們就圈了地，很多人說(shuō)這個(gè)地方很偏，又沒(méi)有住宅，又沒(méi)有辦公樓，全是工廠區(qū)，可是我們?cè)谑嗄昵熬桶l(fā)現(xiàn)，這是一處重要的交通樞紐，地上地下四通八達(dá)，所以CBD建成以后，我們銷售量超過(guò)了45%，地價(jià)漲了十幾倍。”潘石屹說(shuō)。
潘石屹透露，當(dāng)年SOHO中國(guó)向有關(guān)部門表示，北京需要一個(gè)CBD，“我們把新加坡的CBD規(guī)劃師請(qǐng)過(guò)來(lái)，又拿了新加坡CBD建成前后的照片送給北京原規(guī)劃院院長(zhǎng)柯煥章，說(shuō)北京20年之后會(huì)跟新加坡的一樣。他拿著我們提供的資料，給北京市政府寫報(bào)告，后來(lái)把北京市土地規(guī)劃修改，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了，就有了今天北京的CBD。”
“現(xiàn)在，全中國(guó)還有沒(méi)有一個(gè)像十年前北京CBD的地方？我們?cè)谏虾０l(fā)現(xiàn)了，就是虹橋交通樞紐，這個(gè)地方無(wú)論是飛機(jī)、地鐵、火車都是全世界最先進(jìn)的�！� 潘石屹信心十足。
“賺錢的項(xiàng)目全要”
SOHO中國(guó)中期（000996）業(yè)績(jī)顯示，上半年?duì)I業(yè)額（扣除營(yíng)業(yè)稅后）上漲119倍至86.6億元，已超過(guò)去年全年?duì)I業(yè)額水平；凈利潤(rùn)17.2億元，同比增加136倍，也超過(guò)了去年全年凈利潤(rùn)水平。今年1-7月的合同銷售金額達(dá)135.7億元，完成了全年銷售目標(biāo)的75%。
潘石屹稱，未來(lái)上海、北京的投資將達(dá)到1:1的比例，持有物業(yè)比例會(huì)逐步增加。據(jù)悉，外灘項(xiàng)目持有比例可能在50%左右，臨空15號(hào)地塊項(xiàng)目的自持比例在20%左右。
“我們SOHO剛到上海來(lái)，原則上是要跟所有的人合作，光靠我們自己是一事無(wú)成的。可前提是，合作伙伴一定要互補(bǔ)的，否則就沒(méi)有合作的基礎(chǔ)了�！� 潘石屹告訴時(shí)代周報(bào)記者，“不管什么模式，只要讓我們能夠賺到錢，這樣的項(xiàng)目我們?nèi)��！?BR>
自從拿下東海廣場(chǎng)后，潘石屹頻頻亮相上海，與上海有關(guān)區(qū)政府密切接觸，潘石屹希望把北京CBD的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到大虹橋開(kāi)發(fā)中�！斑^(guò)去的一年，我們和上海市政府交流得非常好。我們也提出了一些規(guī)劃性的想法，上海市的領(lǐng)導(dǎo)看完后還是非常興奮的，他們覺(jué)得應(yīng)該按照這個(gè)方向發(fā)展�！�
目前，由原金地上�？偨�(jīng)理趙漢忠、復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌和易居中國(guó)董事局主席周忻發(fā)起的星浩基金，首站運(yùn)作也選在了上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，首期募資已到位資金30億。而一些港資開(kāi)發(fā)商也對(duì)這個(gè)區(qū)域覬覦已久。
潘石屹說(shuō)，“就我自己做，這里永遠(yuǎn)繁華不起來(lái)，各種各樣的企業(yè)能進(jìn)來(lái)，對(duì)大虹橋的發(fā)展是有好處的，就是不要進(jìn)來(lái)一批炒地的，進(jìn)來(lái)之后又不干事，就把這塊地害了�！薄 �
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