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開(kāi)發(fā)貸收緊 成都房企賣(mài)地“死扛” [推薦]
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7月驕陽(yáng)似火，成都的開(kāi)發(fā)商卻感受到一絲絲涼意。
四川中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份前三周，成都主城區(qū)商品住宅成交2351套，成交面積為21.85萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降27.17%、33.51%。雖然大量新房源上市，但成交量仍未有起色。
房地產(chǎn)貸款增幅也相應(yīng)回落。人民銀行成都分行公布的信貸數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，四川省房地產(chǎn)貸款較年初新增716億元，其中，開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款分別占21.5%和78.5%， 監(jiān)管部門(mén)表示， 5月份以來(lái)，受房地產(chǎn)成交放緩影響，房地產(chǎn)業(yè)貸款環(huán)比增幅呈回落趨勢(shì)。
銷(xiāo)售不景氣，資金的“咽喉”也逐漸被扼緊。7月28日，成都一家民營(yíng)房企高管對(duì)記者表示，監(jiān)管部門(mén)叫停銀信合作后，房企的融資渠道進(jìn)一步被縮小。
處于調(diào)控下的地產(chǎn)項(xiàng)目融資狀況如何？銀行又是如何對(duì)待地產(chǎn)項(xiàng)目？記者就此在四川省的地產(chǎn)界、銀行界人士中進(jìn)行了調(diào)查。
地產(chǎn)項(xiàng)目“貧血”
7月27日，一則土地合作出讓廣告悄然登上成都某主流媒體的頭版，賣(mài)主是成都某民營(yíng)企業(yè)。這塊地約有100多畝，地處郫縣至成都輕軌線(xiàn)的郫縣東站，屬于商住兩用地，各占比例50%，容積率是3.8。
“我們?cè)谄渌胤竭�有土地儲(chǔ)備，這些地是前兩年買(mǎi)下來(lái)的，之所以出讓或合作開(kāi)發(fā)，主要還是后續(xù)開(kāi)發(fā)資金難以為繼�！痹摴疽晃蝗耸扛嬖V記者。
無(wú)獨(dú)有偶，羅澤（化名）所在國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)也感受到資金難題困擾。
其所在企業(yè)曾經(jīng)拿著一個(gè)建設(shè)年限5年，面積約為1000畝的土地整治拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目參加了四川省舉辦的信托、租賃融資洽談會(huì)，希望能帶回6億元資金。最終卻顆粒無(wú)收，無(wú)功而返。
羅澤表示，現(xiàn)在只能和銀行談貸款，雖然公司并沒(méi)有被列入政府融資平臺(tái)的限制性名單，但是作為土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款，目前還是很困難。資料顯示，該公司成立時(shí)間才一年多，預(yù)計(jì)今年凈利潤(rùn)可能達(dá)到500萬(wàn)元。
作為地產(chǎn)業(yè)資深人士，四川中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理莊澤寶也感受到地產(chǎn)項(xiàng)目的“貧血”。
“和我們合作的樓盤(pán)，有不少項(xiàng)目原定2010年上半年開(kāi)工，下半年就能銷(xiāo)售，但到現(xiàn)在都還遲遲見(jiàn)不到開(kāi)工。開(kāi)發(fā)商的解釋是市場(chǎng)行情不好，但估計(jì)資金緊張肯定也占一大部分原因。”他說(shuō)。
另一家成都市國(guó)資下屬具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)的境況似乎要好一些。該公司在成都某歷史文化保護(hù)片區(qū)的二期項(xiàng)目，順利獲得了銀行的固定資產(chǎn)投資貸款。
按照計(jì)劃，這一項(xiàng)目拆遷舊城面積約90畝，新建設(shè)城市綜合體建筑面積約40萬(wàn)平方米，總投資預(yù)計(jì)為35億元。目前已完成投資5億元，預(yù)計(jì)今年的投資額為2億元。
在當(dāng)?shù)匾还煞葜沏y行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人看來(lái)，這一項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，并且是旅游等商業(yè)地產(chǎn)，項(xiàng)目建成后，盈利應(yīng)該可觀(guān)，被銀行追捧也在情理之中。
開(kāi)發(fā)貸增長(zhǎng)將繼續(xù)放緩
上述開(kāi)發(fā)商遇到的困境并非個(gè)案。
中信證券（600030）的報(bào)告認(rèn)為，從全國(guó)來(lái)看，二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增幅大幅放緩，僅新增1216億元，環(huán)比下降1991億元，并預(yù)測(cè)下半年房地產(chǎn)的相關(guān)貸款會(huì)繼續(xù)下降。
四川銀監(jiān)部門(mén)一位人士也向記者證實(shí)了這一點(diǎn)，對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目貸款融資，目前依然要求銀行嚴(yán)格按照之前各部委的要求，加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理要求，一點(diǎn)也不許放松。
一家城商行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人表示，去年下半年以來(lái)，該行跟蹤了一批地產(chǎn)項(xiàng)目，所以前5個(gè)月開(kāi)發(fā)貸的增量較大。但下半年要停一停，看一看再說(shuō)。
那么，銀行在審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、發(fā)放新增開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，主要考量哪些因素？
上述股份制銀行人士表示，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、項(xiàng)目的盈虧點(diǎn)、項(xiàng)目有沒(méi)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、自有資本金是否充足都要詳細(xì)考察。
“對(duì)于新增貸款，如果是僅做地產(chǎn)的公司，必須達(dá)到二級(jí)資質(zhì)以上，才會(huì)從其好的項(xiàng)目中適當(dāng)?shù)慕o予貸款�！鄙鲜龀巧绦泄緲I(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人說(shuō)。
對(duì)于集團(tuán)下屬的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則要分析集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)狀況如何，能否覆蓋風(fēng)險(xiǎn)。具體的項(xiàng)目，還要考慮其定價(jià)、客戶(hù)群等是否屬于剛性需求。此外，發(fā)放貸款的時(shí)間會(huì)滯后于工期建設(shè)，希望先將項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)都暴露出來(lái)。
“對(duì)于有不良信用記錄、拖欠工資記錄等的開(kāi)發(fā)商，堅(jiān)決不給予支持。今年年初已經(jīng)支持的項(xiàng)目，要求項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證并開(kāi)始銷(xiāo)售后，必須按照一定的比例逐步歸還貸款。我們擔(dān)憂(yōu)后期的銷(xiāo)售不旺，難以還貸�！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
民間資金介入
地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇信貸緊縮，其他渠道的資金開(kāi)始趁虛而入。
成都一位從事股權(quán)投資的人士透露，他剛在四川遂寧市入股一個(gè)尚未開(kāi)發(fā)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金起碼需要6億元。
在操作上，由于該開(kāi)發(fā)商后續(xù)資金很困難，所以雙方選擇成立一家項(xiàng)目公司，對(duì)方以土地入股，另一方以現(xiàn)金入股。
“我們拿下來(lái)的成本也不算高，40%的盈利空間肯定是有的�！痹撊耸空f(shuō)，不過(guò)，在一線(xiàn)城市肯定不敢這樣做，在二、三線(xiàn)城市，由于城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的利好，投資相對(duì)安全一點(diǎn)。
不過(guò)，在記者接觸的多家開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這一方式還不是主流。
“經(jīng)過(guò)去年的地產(chǎn)牛市，大部分開(kāi)發(fā)商的實(shí)力比較強(qiáng)，現(xiàn)在大家的心態(tài)都是熬過(guò)一段時(shí)間就能迎來(lái)曙光。”成都一位開(kāi)發(fā)商老總告訴記者。他認(rèn)為，以自有資金扛一年應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，到時(shí)如果扛不住而調(diào)控依然未松動(dòng)，再選擇賣(mài)股權(quán)或合作開(kāi)發(fā)�！ �
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