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編輯：yingeryy 007abbs

□ 本文作者：飛天懸火

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成都樓盤優(yōu)惠力度加大東西南北樓市冷熱不均 [推薦]

　　樓市新政出臺(tái)已近三月，從最近樓市交易量的數(shù)據(jù)來(lái)看，二季度成交量的下滑已是不爭(zhēng)的事實(shí)。然而，關(guān)于樓市新政下，開發(fā)商是否會(huì)普遍采用降價(jià)手段適應(yīng)市場(chǎng)節(jié)奏？購(gòu)房者是否會(huì)進(jìn)一步采取觀望手段？在成交量萎縮的情況下，新增供應(yīng)是否會(huì)有所調(diào)整？成都樓市區(qū)域均價(jià)是否發(fā)生了變化？一系列問(wèn)題令業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者密切關(guān)注。

　　城東

　　供應(yīng)量加大后發(fā)優(yōu)+勢(shì)越發(fā)明顯

　　日前，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)控政策影響，在經(jīng)歷了3個(gè)月的新政市場(chǎng)適應(yīng)期后，之前放慢銷售節(jié)奏的城東部分樓盤在7月均有推盤計(jì)劃。除了二十四城、紫東芯座、萬(wàn)科·金潤(rùn)華府等一批在售熱銷樓盤外，包括綠地新里柏仕公館、天地云庭、紅星國(guó)際在內(nèi)一些全新樓盤也有望在本月登場(chǎng)亮相。其中，萬(wàn)年場(chǎng)、沙河堡、東湖等板塊有望成為城東樓市下半年的一大亮點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，就目前的情況看，城東的開發(fā)企業(yè)在經(jīng)過(guò)3個(gè)月的觀望后，已經(jīng)由被動(dòng)觀望轉(zhuǎn)為主動(dòng)出擊，積極推出產(chǎn)品迎合市場(chǎng)需求。在目前較為低迷的市場(chǎng)氛圍下，本輪上千套的供應(yīng)量顯示出城東開始發(fā)力的跡象。

　　新盤較少局面將有改觀

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，從今年開年以來(lái)，相對(duì)于其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，整個(gè)城東片區(qū)的房源供應(yīng)就略顯緊張。據(jù)悉，目前城東區(qū)域內(nèi)的可售房源基本都屬于已經(jīng)面市的熟悉面孔。即老盤推出新一批次的房源。如萬(wàn)年場(chǎng)片區(qū)的熱銷樓盤紫東芯座、華潤(rùn)二十四城；沙河堡片區(qū)的萬(wàn)科·金潤(rùn)華府，東湖板塊的華潤(rùn)翡翠城、望江·橡樹林等，都是目前市場(chǎng)上市民反響較好的樓盤。

　　“新政后，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，開發(fā)商放慢了推盤節(jié)奏，因此供應(yīng)量減少也是情理之中。而本區(qū)域內(nèi)新盤較少的局面有望在本月內(nèi)改變�！币徽{(diào)查機(jī)構(gòu)人士分析指出。

　　據(jù)悉，預(yù)計(jì)在本月內(nèi)開盤的新盤除了品牌與體量均為最大的綠地新里柏仕公館外，其余大部分都是體量較小的中小盤。如華西雅筑、天地云庭、大王·鈺城、紅星國(guó)際等。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然這些新盤分布范圍涉及城東多個(gè)區(qū)域，但均位于三環(huán)路內(nèi)且所處位置較好。如二仙橋、牛沙路、跳蹬河、東較場(chǎng)街等地，基本都是城東目前生活配套較為成熟的區(qū)域。

　　雖然大部分樓盤都對(duì)開盤價(jià)格采取保密措施。但經(jīng)過(guò)調(diào)查和周邊樓盤情況分析，記者調(diào)查了解到，一些處于城東核心區(qū)域的樓盤如錢隆天下、大王·鈺城、紅星國(guó)際等樓盤，開盤價(jià)格都會(huì)突破萬(wàn)元大關(guān)。

　　定價(jià)謹(jǐn)慎優(yōu)惠不一

　　雖然部分新盤預(yù)計(jì)開盤均價(jià)將突破萬(wàn)元大關(guān)。但一些品牌開發(fā)企業(yè)表示，考慮到目前的形式，適當(dāng)調(diào)整價(jià)格勢(shì)在必行。

　　據(jù)了解，該片區(qū)內(nèi)本月即將推出的新房源在定價(jià)方面普遍顯得比較謹(jǐn)慎。據(jù)悉，除了恒大率先打出8.5折降價(jià)旗幟外，綠地新里柏仕公館推出“零”付款誠(chéng)意登記，目前登記VIP可享受綠地集團(tuán)全國(guó)新盤5+2重磅優(yōu)惠。萬(wàn)科·金潤(rùn)華府本月開盤主推套二精裝小戶型。據(jù)悉，該批次房源價(jià)格預(yù)計(jì)在68萬(wàn)元/套左右�！半m然這次給出的優(yōu)惠不如5月力度那么大，但成熟的區(qū)域配套加上萬(wàn)科品質(zhì)，本批次的價(jià)格也是低開試水。”該樓盤置業(yè)顧問(wèn)坦言。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)科、恒大、華潤(rùn)等一線企業(yè)，本來(lái)在購(gòu)房者心中就擁有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力和市場(chǎng)認(rèn)可度，如果他們?cè)趦r(jià)格上選擇“親民”路線，相信會(huì)打動(dòng)不少處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者，后市熱銷也是情理之中。

　　此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然樓市目前觀望氛圍濃厚，但一些熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤并沒(méi)有如之前想象中出現(xiàn)門可羅雀的慘淡局面。還是有不少前來(lái)看盤咨詢的購(gòu)房者�！拔覀儽敬斡�(jì)劃推出700多套房源，主力房源仍是90平方米左右的舒適型套二。目前排號(hào)客戶數(shù)量已近400組。預(yù)計(jì)這批次房源價(jià)格是在6500—7700元/平方米區(qū)間內(nèi)。按揭2%、一次性付款3%的優(yōu)惠。在此基礎(chǔ)上，排號(hào)客戶享受總價(jià)2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠�！弊蠔|芯座的銷售經(jīng)理告訴記者，“我們的價(jià)格一直比較穩(wěn)定，本批次房源價(jià)格于4月調(diào)控政策前的價(jià)格比，并沒(méi)有明顯變化。”

　　城南

　　價(jià)格“企穩(wěn)”差異化競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　調(diào)控新政出臺(tái)已屆三月，在新政的指引下各區(qū)域房?jī)r(jià)有所調(diào)整，但相比其它區(qū)域，城南因?yàn)橛兄罔F開通在即的利好消息，且大多數(shù)在售項(xiàng)目都是在新政出臺(tái)前就開始銷售，價(jià)格波動(dòng)并不明顯。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，新政后城南樓市在供應(yīng)和成交上依舊基本維穩(wěn)，5月份更是在供應(yīng)和成交上居各區(qū)域之首。

　　根據(jù)記者近期的實(shí)地走訪和從市場(chǎng)搜集的情況顯示，在下半年城南區(qū)域內(nèi)會(huì)有多個(gè)新項(xiàng)目推出首批次房源，它們不僅單盤體量較大，品牌的吸附作用也是不容小覷。

　　新增供應(yīng)集中三環(huán)外

　　從目前城南樓市的布局來(lái)看，在南三環(huán)內(nèi)供應(yīng)較少，目前市場(chǎng)銷售均價(jià)約在每平方米9000元左右，個(gè)別精裝修項(xiàng)目單價(jià)早已上萬(wàn)元。城南樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)仍在三環(huán)外區(qū)域，主要集中在三大板塊，分別是：以譽(yù)峰、中海·城南一號(hào)為代表的CBD核心區(qū)；鳳凰城、保利·心語(yǔ)花園等項(xiàng)目所在的大源板塊；以及目前多以存量房為主的天府大道兩側(cè)。

　　目前，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)住宅形態(tài)多以高層電梯為主，和以往相比，現(xiàn)在的城南不僅只有大戶型，今年上半年入市的萬(wàn)科·海悅匯城、蘋果之城、卡斯摩廣場(chǎng)等項(xiàng)目填補(bǔ)了城南小戶型供應(yīng)的空白。

　　在銷售價(jià)格方面，因?yàn)楦鱾€(gè)項(xiàng)目具體情況不同，各項(xiàng)目銷售價(jià)格跨度也較大，從華陽(yáng)板塊的每平方米5000多元到單價(jià)3萬(wàn)元的新城市豪宅，城南的供應(yīng)類型更加多元化，幾乎沒(méi)有斷層。在實(shí)地走訪過(guò)程中記者發(fā)現(xiàn)，雖然不時(shí)也有項(xiàng)目以特價(jià)房的形式給出較大優(yōu)惠銷售尾盤，但多數(shù)項(xiàng)目給出的優(yōu)惠也就在1%—3%之間，并未形成大規(guī)模的優(yōu)惠促銷。

　　在成交價(jià)方面城南幾乎是集體“企穩(wěn)”。業(yè)內(nèi)人士分析，盡管面臨新政調(diào)控的巨大銷售壓力，但因?yàn)榈罔F1號(hào)線10月即將通車載客的消息利好，以及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善、商業(yè)配套的建設(shè)等諸多因素，對(duì)于新政該區(qū)域內(nèi)最快的變化現(xiàn)在只體現(xiàn)在成交量上。

　　大源板塊鏖戰(zhàn)即將上演

　　伴隨著地鐵1號(hào)線開通的臨近，城南的居住價(jià)值再一次引人矚目，而在天府大道一側(cè)的大源組團(tuán)一場(chǎng)品牌開發(fā)商之間的鏖戰(zhàn)也即將展開。

　　前兩年置業(yè)的購(gòu)房者對(duì)于大源組團(tuán)或許并不陌生，規(guī)劃中這里是天府新城的核心區(qū)域，也是國(guó)際城南的中心居住區(qū)，規(guī)劃面積超過(guò)12平方公里，住宅開發(fā)主要集中在繞城高速以南、站華路以西的區(qū)域。3年前，華潤(rùn)鳳凰城和中海蘭庭率先吹響了區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的號(hào)角，隨即區(qū)域住宅地塊受到多個(gè)地產(chǎn)大腕的青睞，先后被廈門建發(fā)、嘉里、上海復(fù)地收入囊中。

　　2010年，伊藤中國(guó)旗艦店落子于此的消息終于得到證實(shí)，這或許加快了區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的步伐，大源組團(tuán)內(nèi)囤兵已久的眾多品牌開發(fā)商都會(huì)在今年向市場(chǎng)推出首批次產(chǎn)品。不久前，保利·心語(yǔ)花園(論壇新聞)開盤銷售；7月17日，復(fù)地雍湖灣也將開放樣板間；嘉里·雅頌居目前正在緊鑼密鼓建設(shè)過(guò)程中，據(jù)悉一期會(huì)以80—90平方米的產(chǎn)品入市；而記者也從相關(guān)渠道獲悉，建發(fā)·鷺洲項(xiàng)目也將在近期亮相。

　　此前，大源組團(tuán)內(nèi)在售項(xiàng)目知名度最高的華潤(rùn)鳳凰城和中海蘭庭，加上不久前開盤銷售的保利·心語(yǔ)花園，和即將亮相的復(fù)地、建發(fā)、嘉里項(xiàng)目，在一個(gè)狹小區(qū)域之內(nèi)聚集了如此多的地產(chǎn)大腕，接下來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可想而知。

　　目前，中海蘭庭銷售已進(jìn)入尾盤階段，一直以來(lái)都被視作區(qū)域標(biāo)桿大盤的華潤(rùn)鳳凰城正在推出“璽岸”、“御嶺”兩批次房源，戶型區(qū)間在100—239平方米，當(dāng)前銷售均價(jià)8500元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于大源組團(tuán)內(nèi)各開發(fā)商拿地時(shí)機(jī)的不同造成了樓面地價(jià)的差異，加之各品牌開發(fā)商產(chǎn)品向來(lái)有差異化，所以接下來(lái)大源組團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)不單單局限于價(jià)格方面，區(qū)域內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)出高端住宅產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相比城東、城南，城北、城西房源價(jià)格已有了相應(yīng)盤整，盡管調(diào)價(jià)幅度不大，但城北的后發(fā)優(yōu)勢(shì)特別是品牌開發(fā)商的介入，讓城北樓市更加趨穩(wěn)。而城西開發(fā)商則更加理性，紛紛推出各種優(yōu)惠措施以保在此階段各自“城門不失”。

　　城北

　　走勢(shì)平穩(wěn)小幅優(yōu)惠試水市場(chǎng)

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，新政之后城北片區(qū)無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量都出現(xiàn)了明顯下滑之勢(shì)，而在購(gòu)房者最為關(guān)心的價(jià)格方面，該片區(qū)5月及6月在售樓盤均價(jià)分別為6211元、6180元每平方米，6月環(huán)比下跌0.5%。雖然7月僅僅過(guò)半，但從日前記者對(duì)城北區(qū)域的踩盤情況來(lái)看，各樓盤均價(jià)也并未出現(xiàn)大幅下跌。

　　樓盤小幅優(yōu)惠試探市場(chǎng)

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，城北樓市的轉(zhuǎn)機(jī)將在五塊石率先體現(xiàn)。在該片區(qū)，擁有70萬(wàn)平方米體量的龍湖北城·天街無(wú)疑最受關(guān)注�，F(xiàn)在該項(xiàng)目均價(jià)為8400元每平方米，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)價(jià)格與一個(gè)月前持平。保持基本穩(wěn)定的還有藍(lán)光花滿庭，目前均價(jià)為每平方米6300元，與四月底統(tǒng)計(jì)的6400元僅僅降低了100元每平方米。

　　在城北駟馬橋片區(qū)，駟馬城二期均價(jià)為8000元每平方米；主推戶型在84—130平方米的水畔經(jīng)典均價(jià)是7200元每平方米。據(jù)該售樓部一位工作人員介紹，這個(gè)價(jià)格與5月初的開盤價(jià)保持一致。同樣在5月開盤的金科一城現(xiàn)均價(jià)6100元每平方米，有49—109平方米三種戶型，購(gòu)房可享5年7折的利率補(bǔ)貼。而匯融名城根據(jù)戶型的不同，售價(jià)在每平方米8100至9000元之間，一次性付款有2%的優(yōu)惠。此外，上東一號(hào)二期二批次目前均價(jià)為每平方米5400元，全額付款可享受1%優(yōu)惠。

　　相比這些在價(jià)格方面穩(wěn)起的樓盤，也有個(gè)別樓盤推出了特價(jià)房。上行錦繡自今年2月推出70—113平方米的精裝房以來(lái)，成交情況較好�，F(xiàn)在，開發(fā)商打出了尾盤銷售的優(yōu)惠，清盤特惠價(jià)8.5折起，精裝房實(shí)得面積單價(jià)5527元，清水躍層實(shí)得面積單價(jià)為4267元。

　　“目前各個(gè)樓盤都有一定的優(yōu)惠，但是幅度并不大，這可以看做是開發(fā)商降價(jià)試探市場(chǎng)的表現(xiàn)。”對(duì)城北樓盤有多年了解的某銷售公司經(jīng)理陳東表示，如果降價(jià)能取得良好的銷售業(yè)績(jī)，不排除開發(fā)商進(jìn)一步使用降價(jià)促銷的可能。

　　城北發(fā)展?jié)摿θ员豢春?BR>
　　眾所周知，由于一些歷史的原因，城北一直以來(lái)都沒(méi)能受到購(gòu)房者的青睞。不過(guò)，這也同時(shí)意味著，曾經(jīng)的價(jià)值洼地在下一輪的發(fā)展周期里，將擁有更大的上升空間。

　　中原地產(chǎn)高級(jí)分析師楊致遠(yuǎn)在接受記者采訪時(shí)表示，盡管城北片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展要想在短時(shí)間內(nèi)超越城南和城西不太現(xiàn)實(shí)，但該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ琅f不可小視。

　　其中，政府的規(guī)劃成為了助推城北樓市發(fā)展“首當(dāng)其沖”的催化劑。去年，隨著城北荷花池、五塊石、城隍廟等幾大老舊市場(chǎng)遷移工作的熱力開展，城北區(qū)域的變臉序幕由此拉開。與此同時(shí)，今年10月貫穿南北的地鐵1號(hào)線即將開通以及大批一線品牌開發(fā)商的搶灘也都將讓城北成為未來(lái)成都樓市的“火熱”之地�！褒埡�、華潤(rùn)、綠地等知名房企紛紛在城北拿地，他們所聚集的品牌效應(yīng)也將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域樓市的發(fā)展。”楊致遠(yuǎn)表示。

　　城西

　　優(yōu)惠促銷頻現(xiàn)城西上演價(jià)格博弈

　　日前，記者在走訪城西樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，各樓盤相繼打出了降價(jià)、送優(yōu)惠、低首付的促銷手段。降價(jià)、特價(jià)、優(yōu)惠已成為城西樓市最熱門的關(guān)鍵詞。目前，萬(wàn)科、恒大、佳兆業(yè)等一線房企紛紛推出優(yōu)惠措施，藍(lán)光等本土企業(yè)也卷入降價(jià)、優(yōu)惠促銷的浪潮。雖然開發(fā)商的優(yōu)惠“聲勢(shì)浩大”，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，隔靴搔癢的小幅價(jià)格調(diào)整卻難以改變其觀望心態(tài)。市場(chǎng)表明，降價(jià)幅度大、優(yōu)惠力度大才是樓盤聚攏人氣的王道。

　　城西樓市促銷“暗戰(zhàn)”

　　據(jù)記者調(diào)查，城西在售樓盤中，紛紛采取直接調(diào)價(jià)、優(yōu)惠、新盤低開、低首付等手段促銷，降價(jià)幅度大小不一，一場(chǎng)圍繞爭(zhēng)奪銷量的促銷大戰(zhàn)已經(jīng)上演。

　　調(diào)查顯示，城西多數(shù)樓盤單價(jià)小幅下調(diào)了200元至300元，中大君悅金沙第五期單價(jià)區(qū)間在7700元至8500元之間，比年初開售的批次下調(diào)200元左右。華置西錦城的單價(jià)由上個(gè)月的8100元下調(diào)到7800元。茶店子西口的西西里公園前率先破局，所有房源單價(jià)一舉大幅直降1000元。

　　采取優(yōu)惠措施的樓盤也不在少數(shù)，藍(lán)光花滿庭推出了60套一口價(jià)5650元每平方米的特價(jià)房，萬(wàn)科·金域西嶺公開的最高優(yōu)惠幅度達(dá)7%，佳兆業(yè)麗晶港則給出了5至8萬(wàn)元的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。

　　位于金沙片區(qū)的公元西，開盤即推出單價(jià)6500元的小戶型，與其周邊樓盤8000元左右的單價(jià)形成鮮明對(duì)比。羊西線國(guó)賓片區(qū)的正成拉斐每平方米開盤均價(jià)6000元至6500元，令先前對(duì)其估價(jià)達(dá)7000元以上的人們大跌眼鏡。

　　在這場(chǎng)促銷戰(zhàn)中，拼性價(jià)比也是一些樓盤采取的措施之一。攬勝金沙是金沙片區(qū)并不起眼的一個(gè)小盤，單價(jià)最低7780元。但是套二變套三，贈(zèng)送面積大的特點(diǎn)，使攬勝金沙在該片區(qū)的性價(jià)比凸顯出來(lái)。售樓部每天接待來(lái)訪或者電話咨詢超過(guò)100組。

　　剛需青睞大幅降價(jià)樓盤

　　在樓市新政的壓力下，市場(chǎng)明顯進(jìn)入調(diào)整期，但是剛需的置業(yè)需求仍然存在。不少剛需者就表示，“只要房?jī)r(jià)回歸到能承受的價(jià)位，就會(huì)出手”。

　　二、三百元的單價(jià)小幅調(diào)整對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)顯然不夠，他們更青睞降價(jià)幅度大、優(yōu)惠力度大的樓盤。西西里2期·公園前所有房源單價(jià)直降1000元之后，受到了購(gòu)房者的廣泛關(guān)注。記者在售樓部遇到前來(lái)簽合同的一位購(gòu)房者稱，“現(xiàn)在的價(jià)格完全在我的心理承受范圍之內(nèi)，聽說(shuō)這個(gè)消息就趕緊來(lái)了�！�

　　據(jù)悉，西西里2期公園前在降價(jià)后首周末即取得了銷售20余套的成績(jī)。而藍(lán)光花滿庭日前推出的60套單價(jià)5650元的特價(jià)房也備受剛需置業(yè)者的青睞，推出第二天即銷售出30余套。

　　后市優(yōu)惠將進(jìn)一步加大

　　7月，城西之前一段時(shí)間供應(yīng)量持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)，將會(huì)有一批熱點(diǎn)樓盤開盤，包括期待已久的荷里活、西城上域和居然。荷里活的開盤時(shí)間已經(jīng)一推再推，該盤全為4.9米的挑高設(shè)計(jì)，可自行搭建為躍層，得房率最高可達(dá)225%。位于西一環(huán)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，西城上域和居然也是城西未來(lái)的熱點(diǎn)，戶型均為最受剛需青睞的中小戶型。與荷里活一樣，這兩個(gè)盤的優(yōu)勢(shì)也在于周邊配套設(shè)施齊備，尤其是教育資源豐富。此外，金沙片區(qū)的小戶型的熱度也將持續(xù)，中大·君悅金沙、金沙別致、攬勝金沙等主打小戶型的樓盤，在配套設(shè)施十分完善的金沙片區(qū)，將吸引一批年輕的客戶。

　　成都不少房產(chǎn)人士認(rèn)為，現(xiàn)在的樓市堅(jiān)冰不破，問(wèn)題在于許多房產(chǎn)商仍不愿正視降價(jià)的現(xiàn)實(shí)，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上閃爍不定。而事實(shí)上樓盤間的價(jià)格促銷“暗戰(zhàn)”早已經(jīng)暗潮洶涌，形形色色的促銷手段屢見不鮮。市場(chǎng)反應(yīng)也表明，優(yōu)惠大的樓盤更能獲得剛需的青睞，賺取人氣，取得良好銷售業(yè)績(jī)。7月份城西將有一批新盤開售，未來(lái)部分樓盤在政策和市場(chǎng)雙重壓力下，優(yōu)惠幅度還會(huì)更大，以此來(lái)吸引剛需置業(yè)者出手�！　�

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