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上海土地增值稅預(yù)征稅率翻番 東部預(yù)征率不低于2% [推薦]
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增加1%的土地增值稅預(yù)征率或?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)5%的凈利潤(rùn)損失。 張巍亮 早報(bào)資料
曾經(jīng)被認(rèn)為是最暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)清算風(fēng)暴。
國(guó)稅總局昨日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（下稱《通知》）,除保障性住房外,東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,以上海為例,與目前1%的預(yù)征稅率比較,等于稅率至少翻番。
記者粗略計(jì)算,增加1%的預(yù)征額可能導(dǎo)致房企5%的凈利潤(rùn)損失。有開發(fā)商表示,在目前利潤(rùn)普遍降低的情況下,以單個(gè)項(xiàng)目而言,稅率變化最多可能影響到凈利潤(rùn)總額的30%。
上海預(yù)征率不低于2%
所謂土地增值稅預(yù)征,是指納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的屬于土地增值稅“預(yù)征范圍”。
根據(jù)《通知》,除保障性住房外,東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%,各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū),應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征。
滬上一開發(fā)商告訴早報(bào)記者,目前,上海土地增值稅按照銷售收入的1%預(yù)征,而深圳地區(qū)2008年才從0.5%提高至1%。按規(guī)定,上海的稅率必定會(huì)調(diào)整至不低于2%,即使以2%底線計(jì)算,也等于稅率增加了一倍。
上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,上海2009年商品房銷售面積3372.45萬(wàn)平方米,比2008年增長(zhǎng)46.9%。其中,商品住宅銷售面積2928.04萬(wàn)平方米,2009年全年商品房銷售額4330.22億元。如果預(yù)征稅率提高1個(gè)百分點(diǎn),等于上海全年房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入提高43.3億元。
來(lái)自上海財(cái)政局的資料顯示,今年一季度,上海土地增值稅收入已達(dá)24.1元。
有開發(fā)商笑言,如果按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2009年全國(guó)商品房4.4萬(wàn)億元銷售額計(jì)算,假設(shè)全部以2%計(jì)算,光土地增值稅的預(yù)征收入就可以達(dá)到880億元。
限期清算增值稅
提高預(yù)征稅率的同時(shí),昨天的《通知》再一次要求地方稅務(wù)機(jī)關(guān)全面開展土地增值稅清算審核工作。為防止像2007年一樣再次流于形式,此次《通知》特意要求各地區(qū)6月底前上報(bào)清算工作計(jì)劃,并且要求各地選擇3-5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目,作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。國(guó)家稅務(wù)總局將就各地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。
可查資料顯示,2007年1月16日,國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部等三部委聯(lián)合下發(fā)通知,要求從2月1日起,嚴(yán)格清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅,稅率30％～60％,并規(guī)定項(xiàng)目到一定節(jié)點(diǎn)必須清算。消息一經(jīng)公布,第二天滬深兩市地產(chǎn)股幾乎全部跌停。
2007年6月12日,上海市地方稅務(wù)局曾向各區(qū)縣稅務(wù)局、各財(cái)稅分局轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,全面展開對(duì)滬房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算。
但隨著2008年金融危機(jī)爆發(fā),樓市急轉(zhuǎn)直下,政策全面放松,有關(guān)土地增值稅清算的通知也不了了之。
而昨天發(fā)布的《通知》要求,要對(duì)已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目,全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì),制定切實(shí)可行的工作計(jì)劃,提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo);對(duì)未按照稅收法律法規(guī)要求及時(shí)進(jìn)行清算的納稅人,要依法進(jìn)行處罰;對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的,要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查;對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。
按照此前的清算要求,清算需要滿足三個(gè)條件:已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售比例85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余面積已出租或自用;取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未售完;納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)。
影響房企凈利潤(rùn)或達(dá)5%
上海易居房產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示,從調(diào)控形勢(shì)來(lái)看,此次《通知》的落實(shí)效果應(yīng)好于2007年初那個(gè)《通知》,開發(fā)商的利潤(rùn)必然因此而有所減少。
據(jù)一家代理公司負(fù)責(zé)人介紹,眼下,每售出一套位于上海的商品房,售樓發(fā)票中包含的稅金接近房?jī)r(jià)的12%,包括:5.5%營(yíng)業(yè)稅＋15%×33%所得稅（預(yù)征）＋1%土地增值稅（預(yù)征）＝11.45%
也就是說(shuō),一家年銷售額在百億元左右的房地產(chǎn)企業(yè),眼下一年繳納的稅金為11.45億元左右。
盡管只提高一個(gè)百分點(diǎn),但由于是以全部銷售額計(jì)算,在上海目前高房?jī)r(jià)的情況下,項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)十億的銷售回款意味著一個(gè)項(xiàng)目預(yù)繳稅費(fèi)額可增加數(shù)千萬(wàn)之巨。
中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心最新發(fā)布的《2010中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示,內(nèi)地香港兩地上市公司中前50強(qiáng)上市房企去年的營(yíng)業(yè)收入為4060.41億元,凈利潤(rùn)為838.41億元。
如果忽略地域差距,簡(jiǎn)單以2%稅率計(jì)算,增加1%的預(yù)征額,等于上述50家房企利潤(rùn)減少40.6億元,約占到其凈利潤(rùn)總額的5%左右�！ �
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