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沈陽房價(jià)被隱性成本左右 剛性需求起決定作用 [推薦]
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在探討房價(jià)問題時(shí)，開發(fā)商永遠(yuǎn)最充滿爭議，他們在價(jià)格上漲過程中到底扮演著怎樣的角色？
展開調(diào)查后記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，那些開發(fā)商能夠算得出來的成本往往并不是決定性因素，往往令房價(jià)躥升的卻是那些隱藏在成本背后的隱性“推手”……
記者從沈陽市有關(guān)部門了解到，現(xiàn)在沈陽房地產(chǎn)開發(fā)商約有千家，而且每年都在增長，平均每年能增加150家左右。
看得到的是開發(fā)商規(guī)模不斷擴(kuò)張，看不到的是開發(fā)商在房價(jià)上漲時(shí)的心態(tài)。
對“房價(jià)上漲你們怎么看”這個(gè)問題，他們對“成本”兩個(gè)字的解讀頗為相似，那就是令他們決定提高價(jià)格的壓力并不是鋼筋水泥等成本，而是來自需求的無形推動……
看得見的成本：地價(jià)占開發(fā)成本比例最大
作為房產(chǎn)開發(fā)商，沈陽新洲實(shí)業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理陸興祥將價(jià)格上漲歸結(jié)為多方面因素，“面對價(jià)格上漲，我們感受到的推動力并不單純在哪一個(gè)環(huán)節(jié)�！彼J(rèn)為，在可以計(jì)算出來的成本里面，土地價(jià)格最令開發(fā)商有壓力。
在他看來，土地成本是開發(fā)商投入相對較大的一部分。按照近幾年沈陽房產(chǎn)開發(fā)投入情況，他認(rèn)為土地成本的比例大約為30％￣40％，項(xiàng)目前期勘探設(shè)計(jì)等費(fèi)用成本為15％，土建工程款成本30％，稅費(fèi)大約20％，其余部分則是其他開支。
地價(jià)最明顯的上漲階段是在沈陽房產(chǎn)市場快速發(fā)展的2007、2008年，金融危機(jī)之后，地價(jià)的上漲勢頭相對開始回落，但仍舊是開發(fā)商成本中比例最高的一塊。
在沈另一家房產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人張先生透露，對開發(fā)商來說最大的成本就是土地成本，而且從這幾年來看，土地成本的增長幅度是很高的。但由于每個(gè)開發(fā)商拿地的時(shí)間和數(shù)量都不同，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，可比性不大。
張先生稱，近幾年土地成本增長是比較快的，每年增幅大約在30％。“土地成本高低是房價(jià)的一個(gè)至關(guān)重要的因素，因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)開發(fā)最大的成本構(gòu)成�！睆埾壬f。
但上述兩家開發(fā)商都認(rèn)為，即使如此，地價(jià)在整體開發(fā)成本中所占的比例仍并不是不可接受。
而除了土地成本之外，張先生表示，建筑成本是決定房價(jià)高低的另一個(gè)因素，“建筑成本包括建筑材料和人工費(fèi)用等，近幾年鋼材價(jià)格一直都在漲，而且近幾年人工費(fèi)用也漲了20％左右�！�
看不見的推手：“剛需”在起作用
按照市場規(guī)律，當(dāng)價(jià)格上漲，勢必會有需求力量在主導(dǎo)，當(dāng)我們試圖了解開發(fā)商的成本構(gòu)成變化時(shí)，開發(fā)商也認(rèn)為，面對沈陽樓市仍在釋放的剛性需求，很多不能用數(shù)字來體現(xiàn)的“推手”在左右價(jià)格走勢。
陸興祥認(rèn)為，沈陽房地產(chǎn)市場還在不斷成熟過程中，尤其是隨著近兩年越來越多的外地開發(fā)商涌入，開發(fā)商面臨著品牌塑造的問題，而這方面的投入也不算小。
例如，很多公司在進(jìn)入沈陽后的第一個(gè)項(xiàng)目是樹立品牌，一些開發(fā)商在產(chǎn)品附加值方面所投入的成本甚至?xí)_(dá)到整個(gè)樓盤投入的10％￣20％。以小高層為例，每平方米的建筑成本會有1000元、1200元、1400元不同的水平，如果是開發(fā)商創(chuàng)名的樓盤，那么多會選擇1400元的檔次去做，無形中增加了成本。
而沈陽地區(qū)開發(fā)商之所以面臨這樣的投入壓力，與整個(gè)地區(qū)房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)有很大關(guān)系。
“沈陽房產(chǎn)市場需求的大規(guī)模釋放，是在2005年左右才開始的�！标懪d祥表示，從目前沈陽房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段來看，更多的供求關(guān)系競爭還只是停留在區(qū)域內(nèi)，而不具備對其他地區(qū)的影響，這種狀態(tài)決定了當(dāng)全國價(jià)格出現(xiàn)系統(tǒng)性的波動時(shí)，沈陽地區(qū)房價(jià)也會跟隨變化。這幾年一線城市的樓市波動幅度相對更大，這都在銷售預(yù)期上不同程度地影響著本地開發(fā)商。
另一方面，在開發(fā)商眼中，房價(jià)的持續(xù)走高與購房者對房價(jià)的預(yù)期是分不開的。
某房地產(chǎn)企業(yè)的營銷總監(jiān)劉暢表示：“購房者普遍認(rèn)為房價(jià)會漲，這種預(yù)期也驅(qū)使了大家去購房，這種‘追漲殺跌'的心理是非常強(qiáng)的，房價(jià)越追就越漲，越漲追的人反而越多。開發(fā)商都是以盈利為目的，房子賣得好，當(dāng)然價(jià)格就高。假如某個(gè)東西大家都不買，那么可能就會考慮進(jìn)行甩貨或打折之類的。這是一種正常的商業(yè)規(guī)律�！�
專家觀點(diǎn)：當(dāng)前房價(jià)更多受隱性成本左右
沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院教授楊兆宇認(rèn)為，房產(chǎn)成本基本上可以分為顯性成本和隱性成本兩個(gè)方面。目前沈陽房產(chǎn)市場尚處在發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，房價(jià)上漲往往更多受到隱性成本的左右。
他表示，在隱性成本里，開發(fā)商的銷售預(yù)期是一個(gè)很重要的因素，即使成本并沒有大的波動，但需求明顯的時(shí)候，開發(fā)商的價(jià)格上漲同樣會很堅(jiān)決。此外，在開發(fā)商和購房者之間的信息不對稱也會使價(jià)格有波動，這都是需要市場逐步成熟才能夠完善的地方。相信隨著沈陽房產(chǎn)市場越來越成熟，價(jià)格上漲幅度會越來越穩(wěn)定。
成本調(diào)查之建材成本增加并非提價(jià)“元兇”
在開發(fā)商所說的可計(jì)算成本里面，鋼材、混凝土等建材價(jià)格持續(xù)上漲，這是不是房價(jià)高漲的“元兇”呢？
建材商：風(fēng)險(xiǎn)多由工程隊(duì)承擔(dān)
沈陽一家鋼材公司的總經(jīng)理何立軍表示，近幾年建材漲價(jià)，對開發(fā)商的成本影響實(shí)際上很小。
“開發(fā)商并不是單方承擔(dān)成本增加壓力，因?yàn)榇蠖嚅_發(fā)商是把整個(gè)樓盤的建筑和采購包給工程隊(duì)完成的�！苯ú膬r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是由工程隊(duì)和開發(fā)商共同承擔(dān)，其中“工程隊(duì)是承擔(dān)主力”，所以“建材漲價(jià)不會削減開發(fā)商利潤，就構(gòu)不成開發(fā)商推高房價(jià)的理由，對整個(gè)樓市的影響就不大”，何立軍稱。
從購買建材的結(jié)算方式上來看，“主要有開發(fā)商結(jié)算和工程隊(duì)結(jié)算兩種。如果開發(fā)商實(shí)力雄厚，就會按照提前協(xié)商好的批發(fā)價(jià)格簽訂合同和結(jié)算，若簽約后建材價(jià)格上漲，對合同中簽訂的價(jià)格是沒有影響的，不但不會影響開發(fā)商的開發(fā)成本，還有可能增加利潤收入�！鄙蜿栆患医ú膹S經(jīng)銷經(jīng)理闞先生說。
若是開發(fā)商做擔(dān)保，由工程隊(duì)提前簽訂承包合同的話，承包價(jià)格是約定好的，不會受日后建材價(jià)格上漲等因素影響，日后一旦鋼材等建材價(jià)格上漲，“就會削減工程隊(duì)的工程所得利潤，而開發(fā)商的開發(fā)成本不會變，建材價(jià)格上漲的壓力這就需要工程隊(duì)內(nèi)部消化，自行承擔(dān)�！标R先生表示。
何立軍則舉例說，假如今年三月某開發(fā)商要蓋一個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)的鋼材價(jià)格是每噸3500元，含鋼量是40公斤每平方米，“開發(fā)商與工程隊(duì)是以650元每平方米的工程價(jià)格簽訂承包合同，開發(fā)商的成本價(jià)格便不受市場價(jià)格影響。等到四月時(shí)，鋼材價(jià)格漲到每噸4600元，含鋼量不變，工程隊(duì)建筑成本增加，增加的價(jià)格壓力就需要工程隊(duì)自行消化�！�
建筑公司：今年建材價(jià)格同比漲三成
沈陽一家建筑公司相關(guān)負(fù)責(zé)人劉明（化名）表示，開發(fā)一處樓盤的成本包括很多方面，包括競拍土地、購買建筑材料、納稅、廣告投入策劃、日常公司營運(yùn)費(fèi)用、雇傭建筑工人施工、備案費(fèi)、信息費(fèi)等等。其中，占總體開支前三項(xiàng)成本為：購買土地花費(fèi)、購買建筑材料費(fèi)用、廣告策劃費(fèi)用。
劉明透露，相較去年，今年建筑材料的成本提高三成左右，這對大型建筑公司來說問題不大，而對中小型建筑公司造成影響較大，可能會導(dǎo)致樓盤減緩開發(fā)速度。
成本調(diào)查之去年我省住宅地價(jià)1254元／m2
記者從省國土資源廳了解到，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，未來沈陽市將進(jìn)入第二類比較發(fā)達(dá)地區(qū)。
在這樣的市場趨勢下，地價(jià)的變化往往與房產(chǎn)行業(yè)的變化有聯(lián)系。
以2008年為例，2008年沈陽市城市地價(jià)綜合水平值為1687元／平方米，比2007年增加了69元／平方米。其中，居住地價(jià)水平值為2102元／平方米，比2007年增加72元／平方米。
2009年全省土地平均出讓單價(jià)為599.59元／平方米，比上年降低92.23元／平方米。其中，住宅用地平均出讓價(jià)格為1254.26元／平方米，比上年增長9.09元／平方米。
成本調(diào)查之業(yè)內(nèi)：設(shè)計(jì)費(fèi)每平方米十幾元
在沈一家建筑設(shè)計(jì)公司從事建筑規(guī)劃的韓強(qiáng)昨日表示，一平方米的規(guī)劃設(shè)計(jì)成本大約十幾元，實(shí)際上，這幾年開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用價(jià)格變化并不大，而且建筑規(guī)劃公司的競爭也挺激烈，一些公司的報(bào)價(jià)甚至有降低。
在韓強(qiáng)看來，鋼筋水泥等建材成本對房價(jià)影響并不算大，而且不同公司的投入也有著彈性變化。
成本調(diào)查之房地產(chǎn)沒有統(tǒng)一成本核算制度
目前，財(cái)政部為修訂相關(guān)行業(yè)的成本核算制度而啟動的調(diào)研工作正在各地緊鑼密鼓地進(jìn)行，其中不乏房地產(chǎn)行業(yè)。
此前有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，即使翻遍了所有的書籍也沒有找到財(cái)政部發(fā)布的專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算制度。如果梳理清楚房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成，這個(gè)總是讓民眾一頭霧水的成本賬就可以輕松地算出來。
因?yàn)闆]有統(tǒng)一的成本核算制度，業(yè)內(nèi)人士根據(jù)行業(yè)慣例給記者列了一份清單，其中土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他稅費(fèi)等是房地產(chǎn)行業(yè)成本的四大塊�！半m然分地區(qū)、分項(xiàng)目、分業(yè)態(tài)，但基本比例還是相差不大的�！�
“土地成本35％左右，個(gè)別樓盤可能達(dá)到50％－60％，房屋開發(fā)成本（建筑安裝、園林、綠化、景觀、安防、智能等住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等）占40％左右，各種稅費(fèi)（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育附加費(fèi)、印花稅、土地增值稅、土地使用稅等）占15％左右，因開發(fā)房屋期間產(chǎn)生的各種費(fèi)用（管理、銷售、財(cái)務(wù)）占10％左右，這些構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)全部的成本構(gòu)成�！�
以我國中部某省會城市舉例說，樓面價(jià)（中高檔品質(zhì)樓盤）為2500元每平方米的樓盤，其開發(fā)成本為2500元左右，再加上“三費(fèi)”、稅金等，總成本應(yīng)在每平方米6500元左右。
據(jù)此，我們似乎可以得出一個(gè)能夠接受的房價(jià)，但戲劇性的一幕也就此拉開。
“根據(jù)目前的形勢，我們給房子定價(jià)幾乎是不考慮成本的�！北本┮晃环康禺a(chǎn)老總告訴記者，一個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)方法最基本的有兩種，一是成本加成法，即通過計(jì)算成本加上行業(yè)平均利潤率核算，得出最終市場價(jià)格。另一種是對比核算法，即通過和同地區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的價(jià)格對比，得出最終的市場價(jià)格。通常采用的都是后者，“大型房地產(chǎn)公司的定價(jià)不是根據(jù)財(cái)務(wù)上的成本核算信息，而是根據(jù)市場行情�！薄 �
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