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上海近日出臺樓市調(diào)控細(xì)則并征收房產(chǎn)稅 [推薦]

　　此前，本報獨家報道上海擬對住房保有環(huán)節(jié)征稅，達(dá)到類似物業(yè)稅的調(diào)控效果。上海市住房保障和房屋管理局發(fā)言人未否認(rèn)這一消息，并回應(yīng)稱“在房產(chǎn)保有階段征稅，將由國家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好�！�

　　一位接近上海市政府的人士近日透露，為盡快實現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海最終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，以減少立法審批流程。根據(jù)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅征收對象是經(jīng)營性物業(yè)，而此次上海方案將把持有多套住宅解釋為經(jīng)營行為。

　　據(jù)了解，已經(jīng)形成的初步草案中，家庭人均面積是判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值8％。的房產(chǎn)稅。計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。另外，對于已經(jīng)出租的住房，并按時繳納了房產(chǎn)稅的購房者，將考慮不再重復(fù)計稅。

　　“但目前得到的消息仍然只是草案內(nèi)容，最終出臺的細(xì)則不排除有局部調(diào)整的可能�！敝槿耸糠Q。

　　上海將率先開征保有環(huán)節(jié)稅的消息一直是樓市投資的重要風(fēng)向標(biāo)。昨天，有媒體報道，來自國土資源部的調(diào)研報告建言，上海應(yīng)采取政策組合拳，加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，遏制投機需求。種種跡象相互印證，業(yè)內(nèi)稱上海開征保有環(huán)節(jié)稅已成大勢。但上海新的征稅辦法是否需要有中央統(tǒng)一口徑在先，或與北京等其他城市一并試行，目前仍未可知。

　　一個肯定的消息是，上海部分房企高層已經(jīng)接到有關(guān)稅收政策的“短信提醒”，并醞釀快速消化存量房源。樓市降價趨勢將更加明顯。

　　相關(guān)新聞：高端住宅或先征房產(chǎn)稅稅權(quán)下放緩解地方困局

　　房產(chǎn)稅將覆蓋至個人非營業(yè)用房產(chǎn)，可能在某些房價上漲過快城市率先施行，且首先對高端住宅開始征稅。

　　升級路徑

　　同樣是重慶北部新區(qū)的一棟300萬元的別墅，今后房主很可能增加一項支出—每年1萬元左右的特別房產(chǎn)稅。

　　4月20日，重慶市政府網(wǎng)刊登市長黃奇帆接受媒體專訪內(nèi)容，透露重慶市擬與財政部共商方案，在重慶試行對高端住房征收特別房產(chǎn)稅。重慶方案甫一公布，即激起千層浪。更多的人關(guān)心，房產(chǎn)稅將如何計征，是否會落在自己頭上。

　　本刊記者獲悉，就住房征稅這一重要政策調(diào)整，不管重慶方案是否獲準(zhǔn)，中央政府已緊鑼密鼓進(jìn)行各項相關(guān)準(zhǔn)備工作，包括稅種設(shè)置、征稅范圍、免征額和稅率的設(shè)定等細(xì)節(jié)。而目前中央財稅部門的基本思路是，對1986年發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，將房產(chǎn)稅覆蓋到個人非營業(yè)用房產(chǎn)，在某些房價上漲過快城市率先施行，且首先對高端住宅開始征稅。

　　5月4日，國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀通過官方媒體透露，“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策，也是解決當(dāng)前我國面臨的多項棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實施而非一蹴而就”。

　　這一表態(tài)，意味著政府開征住房保有環(huán)節(jié)稅的基本框架和政策措施已基本成型。

　　提升房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，將增加住房消費的成本，同時也會對炒房者產(chǎn)生約束。而作為進(jìn)一步完善分稅制的重大改革，房產(chǎn)稅升級可為市縣級地方政府提供穩(wěn)定的支柱財源，扭轉(zhuǎn)地方政府過于依賴出讓土地收入的短期行為。

　　房產(chǎn)稅在中國并非新稅種，1986年10月即在城市、縣城等按年征收，其中，對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征。重慶市提出的特別房產(chǎn)稅方案，就是擬把征稅對象擴大至部分個人非營業(yè)用房產(chǎn)。

　　房產(chǎn)稅雖屬地方稅，但稅收立法權(quán)在中央。中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授安體富說，現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》是國務(wù)院發(fā)布的，將征稅范圍擴展至個人非營業(yè)用房產(chǎn)，還得通過國務(wù)院來修訂，而且，一旦修訂全國都應(yīng)執(zhí)行。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日認(rèn)為，按目前中國的稅法框架，不能僅在部分地區(qū)先行征收，必須經(jīng)國務(wù)院同意，適當(dāng)下放稅權(quán)，才有可能讓部分地區(qū)先走一步。

　　不過，即便國務(wù)院能夠很快修訂條例、下放稅權(quán)，升級后的房產(chǎn)稅的開征，仍須做好一些基礎(chǔ)工作。

　　目前，中國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有兩個稅種—房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。倪紅日認(rèn)為，房產(chǎn)的價值與地理位置密切相關(guān)，如果分別評估土地和房產(chǎn)、分別征稅，從不動產(chǎn)征稅理論來說非常難，所以“這兩個稅種必須合并”。

　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康接受本刊記者采訪時也說，修訂后的房產(chǎn)稅一旦出臺，需要跟已有稅種之間協(xié)調(diào)和整合，“不一定合并，但需要調(diào)整”，或者某個稅調(diào)低一點，也不排除部分合并。

　　劍指高端住宅

　　如果房產(chǎn)稅升級擴大范圍，應(yīng)該把所有個人非營業(yè)用房產(chǎn)都納入征稅范圍嗎？北京大學(xué)林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任滿燕云告訴本刊記者，理論上，房產(chǎn)稅應(yīng)是一個寬稅基、低稅率的稅種，不應(yīng)該只針對一小部分人。不過，如果是想先通過試點總結(jié)經(jīng)驗，這樣考慮也沒有問題。

　　從征管部門掌握的房產(chǎn)信息的現(xiàn)實角度看，短期內(nèi)對全部個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，幾乎無法實現(xiàn)。倪紅日說，現(xiàn)在交易上市的房子畢竟是少數(shù)，大多數(shù)是存量房，其中包括政府和企業(yè)分房、房改房等，比較分散，“恐怕沒有一個部門掌握全部的住房信息，首要的前提條件不具備。”

　　賈康建議，盡管相關(guān)住房信息應(yīng)力求全面掌握，但初期可以不實際覆蓋百姓自用的一般消費型住宅，可以先把獨立別墅和管理上容易認(rèn)定的高檔豪華住宅納入征收范圍，條件成熟時再對“第二套”以上的住房實征。

　　從操作角度看，別墅和高檔豪華住宅基本是住房制度改革后的商品房，都會有詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)登記。

　　重慶市的特別房產(chǎn)稅方案正是劍指高檔住宅。該方案的征稅對象，分別按照建筑面積和住宅價格設(shè)計了兩種方案：一是城市獨棟住房（別墅）或住房建筑面積超過200平方米，且評估價值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人；二是住房評估價值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。

　　目前，對家庭第三套及以上的住房征收房產(chǎn)稅的說法盛行。但這一從信貸調(diào)控政策衍生而來的建議，看似合理，實際上有些似是而非。按照1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》，無論是第一套還是第三套個人住房，只要用于營業(yè)性目的，都納入征稅范圍，只是在實際征繳中，因征收難度大，多數(shù)地方對個人出租房產(chǎn)征管不嚴(yán)。

　　對此，滿燕云認(rèn)為，按住房套數(shù)征稅不太合理，“如果一個人只有一套房子，但總價5000萬元以上，不征稅顯然不合適。”毫無疑問，房產(chǎn)稅應(yīng)該對別墅、面積大的房子多征，可以設(shè)置免稅額，但房地產(chǎn)稅法律不應(yīng)是專門針對某些人比如富人的特別稅，這對經(jīng)濟是沒有好處的，稅法應(yīng)有普遍價值，不能針對特定人群和特定行為。她建議，可以把一個人或者家庭所有的房產(chǎn)面積加總，對扣除免征面積后的部分征稅。

　　安體富則認(rèn)為，在住房保有環(huán)節(jié)征稅，先不要對居民自住的房子征稅，“這樣群眾好接受，對調(diào)控房價也有利�！�

　　除了需要明晰征稅范圍，征收房產(chǎn)稅的另一個關(guān)鍵因素是計稅依據(jù)。在1986年版的房產(chǎn)稅條例中，對于不出租的房產(chǎn)，計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值，若沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，則由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定，稅率為1.2％；對于出租的房產(chǎn)，租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12％。

　　滿燕云認(rèn)為，這一做法和國際慣例不一樣，國際通用的計稅依據(jù)一般是市場價值，在一些轉(zhuǎn)型國家，房產(chǎn)稅開征初期以更便捷的面積作為計稅依據(jù)。計稅依據(jù)改變，需要相關(guān)部門對房產(chǎn)的市場價值進(jìn)行評估。在這方面，中國已經(jīng)有一定的試點基礎(chǔ)。

　　2003年開始進(jìn)行的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點，其重要內(nèi)容就是“房地產(chǎn)模擬評稅試點”。截至2009年末，已經(jīng)有北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津十個省份（含計劃單列市）試點模擬評稅。今年開始，模擬評稅試點擴大至全國，每個省份選擇一個城市進(jìn)行試點。

　　雖然評稅試點范圍僅針對經(jīng)營性房產(chǎn)，不涉及居民個人住宅，不過，賈康認(rèn)為，有了十個省份物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅評估稅基，技術(shù)上沒有問題。

　　為推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，國家稅務(wù)總局正在加緊房地產(chǎn)評稅的技術(shù)準(zhǔn)備和人才儲備。本刊記者獲悉，自4月14日開始，國稅總局舉辦第二期全國房地產(chǎn)模擬評稅及計稅價格核定培訓(xùn)班，對各地100多名稅務(wù)人員講解房地產(chǎn)批量評稅標(biāo)準(zhǔn)和模型建立，以及房地產(chǎn)批量評稅軟件。

　　從國家稅務(wù)總局的技術(shù)準(zhǔn)備工作看，在房地產(chǎn)評稅條件不具備的情況下，有可能初期采用核定計稅價格的辦法。據(jù)了解，在有些城市，比如杭州，已經(jīng)對所有房產(chǎn)進(jìn)行了評估，完全可以按房產(chǎn)的市場價值進(jìn)行征稅了。

　　國務(wù)院希望通過稅收政策“引導(dǎo)個人合理住房消費”，因此，房產(chǎn)稅還應(yīng)對基本住房面積作出免稅規(guī)定，明確免稅扣除額。重慶市的特別房產(chǎn)稅規(guī)定，計稅時扣除120平方米基本住房建筑面積。

　　國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征之初，可以先將重點放在對房地產(chǎn)市場調(diào)控上，以后再慢慢擴大稅基，使其逐步形成地方政府的主要財源。開征初期可以明確對生活必需的住房免稅，免稅范圍可以按套數(shù)和按面積兩個標(biāo)準(zhǔn)就高不就低。

　　地方政府拓財源

　　完善并升級房產(chǎn)稅，對地方稅體系改革也有重大意義。1994年實行中央地方分稅制后，優(yōu)質(zhì)稅源基本劃歸中央，中央和地方共享稅的劃分中也是中央占大頭，地方占四分之一。地方政府有權(quán)決定是否征收的只有筵席稅和屠宰稅，但地方早已停征筵席稅，目前屠宰稅也鮮有地方征收。

　　目前的現(xiàn)狀是，中央政府財力雄厚，而地方政府稅收日漸萎縮，不得不走向依賴土地出讓的“土地財政”，被人們詬病和抨擊。賈康認(rèn)為，地方政府既不能舉債，又不能籌集資金，也沒有形成有長效機制的地方稅體系，只能導(dǎo)致短期行為。

　　在賈康看來，地方稅收體系改革，在西部需要資源稅，東部地區(qū)則需要房產(chǎn)稅，并使之成為地方稅體系的支柱之一。

　　具體到制度設(shè)計，賈康認(rèn)為房產(chǎn)稅應(yīng)該給地方，甚至應(yīng)該主要是市縣地方政府的稅。使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”的支柱稅源，是解決土地財政的根本。

　　季懷銀也指出，開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是解決地方政府“亂收費、亂罰款、亂攤派”，規(guī)范政府收支的治本之策�！皬拈L遠(yuǎn)看，地方稅的主體稅種應(yīng)該是住房保有環(huán)節(jié)的稅收，因此當(dāng)務(wù)之急是盡快開征這一稅收�！�

　　目前，房產(chǎn)稅在地方財政收入中占比較低。2009年，城鎮(zhèn)土地使用稅完成920.97億元，房產(chǎn)稅完成803.64億元，兩個稅種占地方本級收入的比重僅5.3％。

　　滿燕云說，這個比例非常小，美國不動產(chǎn)稅占地方財政收入75％左右。將來，真正意義上的房產(chǎn)稅應(yīng)該是地方政府很重要的稅源。

　　財政部也逐步把培育地方支柱財源提上日程。財政部部長謝旭人4月1日在《求是》雜志發(fā)表署名文章稱，在統(tǒng)一稅政前提下，研究賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)，培育地方支柱財源，從而盡可能通過增加地方本級收入，增強各地特別是中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)安排使用收入的自主性、編制預(yù)算的完整性和加強資金管理的積極性。

　　謝旭人說，要鞏固成品油稅費改革成果，加快地方稅收體系建設(shè)，增強地方政府提供基本公共服務(wù)的保障能力。

　　本刊記者獲悉，未來對個人住房保有環(huán)節(jié)征稅，由國務(wù)院設(shè)置同一稅種、統(tǒng)一修訂法律法規(guī)，同時會給地方一些靈活性，比如免征額、稅率的設(shè)定等，地方政府可以根據(jù)情況制定不同的標(biāo)準(zhǔn)。

　　對于開征保有稅可能導(dǎo)致房價暴跌的擔(dān)心，季懷銀說，大量的投機炒作才是導(dǎo)致房價暴漲暴跌的根源，開征保有稅恰恰可以消除這一根源，維護(hù)市場安全。只要初期采取審慎步驟，放寬免稅范圍，完全可以避免大的震動。

　　在房地產(chǎn)稅收改革的程序方面，賈康認(rèn)為，此項改革“牽一發(fā)而動全身”。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)積極征求公眾、專家和各利益群體的意見、建議，合理引導(dǎo)輿論進(jìn)行理性、健康的討論（包括爭論），在重要環(huán)節(jié)可采取聽證會方式，加強透明度和不同意見的溝通，通報“空轉(zhuǎn)”試點地區(qū)的有關(guān)情況，增進(jìn)各方對此項重要改革的理解與認(rèn)同。

　　評論：征收房產(chǎn)稅只是權(quán)宜之計

　　有媒體報道，繼首付比例和貸款利率大幅提高這一嚴(yán)厲房地產(chǎn)信貸政策出臺之后，財稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營性住房，開征房產(chǎn)稅。若相關(guān)稅收項目正式開征，廣東業(yè)主所持價值100萬元的第三套房產(chǎn)，最高將繳納8400元/年的稅費，而空置房所繳房產(chǎn)稅較出租房超出近3倍。

　　事實上，房產(chǎn)稅并非新稅種，而是自1986年就已開征；之所以大家會覺得陌生，是因為房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。然而，對于何謂“非營業(yè)用房”，稅法并未進(jìn)行明確，絕大多數(shù)個人房產(chǎn)因而都未曾征稅。對比法律原意，大多數(shù)投資房產(chǎn)和投機房產(chǎn)顯然都應(yīng)屬于經(jīng)營性住房，不應(yīng)予以免稅。

　　在這一點上看，明確三套房產(chǎn)屬于經(jīng)營性住房，予以征收房產(chǎn)稅，倒是對現(xiàn)行稅法遲到而必要的尊重。只不過，眼下對多套房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，顯然主要是出于調(diào)控樓市的考慮，而與尊重稅法沒有多大關(guān)系。然而，房產(chǎn)稅即使開征，也必然面臨很大的現(xiàn)實困難；倘若這些問題處理不好，非但于稅收正義與樓市調(diào)控?zé)o益，反而可能滋生另類不公。

　　首先，個人擁有房產(chǎn)的套數(shù)信息由各地房管局掌握，而該系統(tǒng)至今沒有實現(xiàn)全國互聯(lián)，普遍存在的異地多套房產(chǎn)情況，可能就會逃脫于房產(chǎn)稅范圍之外。就算盡快實現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)，以家庭為單位的房產(chǎn)信息也有足夠完善的統(tǒng)計，由于房產(chǎn)稅是由各地方稅務(wù)機關(guān)征收，必然涉及稅款歸屬問題，異地多套房產(chǎn)中哪套該征稅，恐怕有得一爭。再者，空置房與出租房的名義不同，稅額相差居然超過3倍，不同面積不同地段房產(chǎn)稅更是相差甚遠(yuǎn)，多套房中究竟哪套算經(jīng)營性住房，又是屬于空置還是出租，核實工作恐怕會異常繁重。更何況，房屋出租征稅在很多城市多年來始終名存實亡，稅務(wù)機關(guān)短期內(nèi)能否應(yīng)征盡征，本身就是一個大問號。

　　有必要強調(diào)的是，房產(chǎn)稅與輿論此前一直熱議的物業(yè)稅，有著本質(zhì)區(qū)別。稅務(wù)部門擱置物業(yè)稅而征收房產(chǎn)稅，除了遏制高企房價的應(yīng)急之需以外，在完善房地產(chǎn)稅收制度意義上，實在沒有多大的價值，充其量只可作為緩解燃眉之急的權(quán)宜之計。將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合并，統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅的工作依然不能停滯�！　�

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