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八成地塊實建面積超過原規(guī)劃 [推薦]
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虎年的土地市場依然很熱，就在人們?yōu)榈貎r是高還是低興奮議論的背后，殊不知，一些開發(fā)商心中早有一本賬：大不了時間換空間；再大不了，爭取更改土地出讓時的規(guī)劃指標。
這不是開發(fā)商想想的。當記者將2003年、2004年出讓的地塊和最后交付相對比，發(fā)現(xiàn)最后實際建成的房子面積80%都超過了土地出讓時規(guī)劃的面積，其中65%的地塊超過了1%，有的竟然超出20%～30%，當然，那些狂超的地塊還有著看似合法的理由。
八成地塊實建面積超出拿地時規(guī)劃面積
位于錢江新城的盛世錢塘花園2007年便已交付，點開其透明售房網(wǎng)上的每張預(yù)售證，可售套數(shù)一欄幾乎都是零。但奇怪的是，每張預(yù)售證上幾乎都有上百平方米紅色的限制房產(chǎn)掛在網(wǎng)上。知情人士透露說，這部分限制房產(chǎn)是超標建房。
超土地出讓時的規(guī)劃面積建房在業(yè)內(nèi)已是公開的秘密，對于開發(fā)商來說，能突破容積率建房總是“撿了便宜”。開發(fā)商的超標建房究竟是怎樣一個狀況？
考慮到交付后的實際情況，記者選擇了杭州2003～2004年出讓的其中37宗土地進行調(diào)查，這些地塊幾乎都已交付或接近交付，其中24宗是2003年出讓的，13宗是2004年出讓的。記者調(diào)出了當年的土地出讓資料，再核對杭州透明售房網(wǎng)上領(lǐng)出預(yù)售證的實建面積，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，37宗地塊中約80%比出讓時的規(guī)定面積多，其中有65%以上的地塊超出面積在1%以上。
超標1%是個什么概念？以某地塊為例，土地出讓時的規(guī)劃面積為179538平方米，最后實際建成了182449平方米，多出2911平方米，以它當時售房的均價1.4萬元／平方米計，多出的銷售金額有4000萬元之巨，而這還算是超標比較少的地塊。
這37宗地塊大多已經(jīng)歷了2～3年的銷售期，從超標比例上看，1%～5%最為常見，也有部分項目在10%以上。更有項目驚人地達到了20%以上，甚至是90%！
這些超標明顯的項目是怎么通過審批的？記者了解到的情況是，原來開發(fā)商拿地后又重新進行了規(guī)劃調(diào)整。
超標建房90%的背后是開發(fā)商重新提高容積率
有些地塊的超標讓人咂舌。伊薩卡國際城2003年9月份出讓，地塊規(guī)劃可建面積為350880平方米，而該項目從杭州透明售房網(wǎng)上查出的實建面積達到了400070平方米，比地塊出讓時多了14.01%。還有同年出讓的下沙另一塊宅地，實際建造面積也是大幅提高。
超標面積最高的是錢江新城的華成國際發(fā)展大廈。該地塊于2003年出讓，當時的地塊規(guī)劃可建面積為40908平方米，但透明售房網(wǎng)上可查出的實建面積達到了77890平方米，超標面積達到90.4%。
這些樓盤為何超標面積如此之高？當記者向開發(fā)商或政府部門詢問時，他們對容積率提高一事的解釋口徑十分一致，都說是應(yīng)管委會要求而進行了容積率的上調(diào)。
下沙某宅地的開發(fā)商說，原先的土地出讓容積率為2，后開發(fā)商經(jīng)過申請，將容積率由2調(diào)高到2.65，可建面積一下子由287066平方米提高到380362平方米。記者就此事采訪下沙相關(guān)部門負責(zé)人，他表示當時為的是“做大做高，提高下沙土地集約利用率”。事后也按照土地出讓時的出讓金標準補交了土地出讓金。目前，該項目剛剛通過土地復(fù)核驗收，超標面積在重新調(diào)整后的規(guī)劃面積的1%范圍以內(nèi)。
華成國際發(fā)展大廈開發(fā)商也向記者解釋，2005年該項目地塊容積率也提高過，當時錢江新城6個項目是同時提高的，按照政府的說法，也是為了提高土地利用率。
不過，有業(yè)內(nèi)人士認為，如果土地容積率可以隨意提高，那么這種競爭本身就是不公平的。而另有知情人士表示，兩塊地提高容積率的時間都是2005年、2006年，當時的市場行情不好，提高容積率很可能是為了彌補開發(fā)商的損失，防止開發(fā)商退地。而按照當時的出讓標準補交出讓金，這個便宜其實賺大了。
有開發(fā)商向記者透露，按照杭州市的相關(guān)規(guī)定，超標在1%以上是通不過土地復(fù)核驗收的，而有這么多地塊和出讓時比，超出在1%以上卻沒有出現(xiàn)三證辦理困難，很有可能是重新更改了容積率。
超標建房該怎么補交土地出讓金
按照杭州市的相關(guān)規(guī)定，超面積房源如果沒超出規(guī)劃的1%，補交一定的土地出讓金后便可迅速實現(xiàn)現(xiàn)房銷售合法化。而超面積部分如果超出1%，這部分房源就屬于“違章建筑”，現(xiàn)在怎么處理還沒有定論。
“聽說杭州市政府正在商議超標1%建房的產(chǎn)權(quán)合法化政策。開發(fā)商可能會被要求補交相當數(shù)量的土地出讓金或罰款，如果規(guī)定嚴厲的話，開發(fā)商可能就不合算了�！蹦吵瑯私ǚ康拈_發(fā)商感嘆道。一位超標建房的開發(fā)商給記者算了一筆賬：該樓盤2008年底交付，1%外超標建了300平方米的房子。交付時，這批房子都以當時的售價1.2萬元／平方米內(nèi)部處理給了關(guān)系戶。這也意味著，300平方米房子的銷售額是360萬元。這批超標房源現(xiàn)在如果要辦產(chǎn)權(quán)，根據(jù)政府部門的內(nèi)部口徑，很可能要按照辦產(chǎn)權(quán)時的市場標準來補交土地出讓金。2009年10月，周邊橋西出讓的宅地樓面地價已達到1萬元／平方米。如果以這個標準補交，多建的房源就要虧本了。但問題的關(guān)鍵是，到底怎么補交土地出讓金是個并不透明的話題。在開發(fā)商中口口相傳的政策是：1%內(nèi)按當時的出讓價補。這樣的補交當然是合算的，從2003年拿地到2005年、2006年銷售，地價早已不知漲了多少。
1%外超標房源又該怎么補？杭州規(guī)劃局法規(guī)處負責(zé)人說，有關(guān)1%外超標房源合法化的政策已經(jīng)擬好，正在上報市政府批準。這批超標房源的出讓金補交標準很可能會按照現(xiàn)在市場價格進行評估確定。
土地的秘密說明了啥
土地出讓后，或者想方設(shè)法調(diào)高容積率，或者更改土地規(guī)劃用途。這種做法，在房地產(chǎn)界似乎已是公開的“秘密”。
這兩種做法，根本目的就是追求利潤最大化。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，土地容積率調(diào)高一般有兩種情況：一是政府真是因為集約用地需要統(tǒng)一提高容積率；二是高價拍出的地王有退地要求，政府為了防止開發(fā)商退地，允許開發(fā)商提高容積率。
同等條件之下，上調(diào)土地容積率，建筑面積得以增加，樓面地價就會相應(yīng)降低，一定程度上提升了項目的預(yù)期利潤。以一幅土地面積為10000平方米的地塊為例，假設(shè)容積率為2.0，則可建20000平方米的建筑；如果把容積率提高到2.5，則可建25000平方米。如果以1.5萬元／平方米的均價對外銷售，因上調(diào)容積率而“多”出的5000平方米即可多回籠7500萬元的銷售款。換言之，在銷售價格不變的基本前提下，項目毛收益率粗略估算可提高25%。即使像杭州幾個案例所說的按照出讓標準補交出讓金，因為房價上漲，開發(fā)商花同樣的代價多建面積，盈利還是非�？捎^的。
至于更改規(guī)劃用途，公建用地上建酒店式公寓，如此“掛羊頭賣狗肉”開發(fā)商圖的又是什么呢？還是追求利潤最大化。一個當年參加了某“總部”奠基儀式的人士說，當時真以為那里要做某總部呢，還為杭州感到激動，可沒想到，總部最后成了酒店式公寓，還真有點受騙的感覺。不知道當年層層審批的部門是否也有同樣的感覺呢？
企業(yè)追求利潤最大化是天性使然，但這追求背后是否該讓它更公平和正義呢？譬如容積率一向是一塊地各項數(shù)據(jù)中最具權(quán)威性的一個，如果說容積率在土地出讓后都可以隨意調(diào)整，那么土地出讓的嚴肅性何在？住建部曾嚴查容積率變更等違規(guī)事件，因為這通常涉及官員腐敗。容積率任何更改即便有種種冠冕堂皇的理由，但仔細追究起來還是很難讓大眾信服。
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