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大連中心城區(qū)土地稀缺 地價(jià)分化了豪宅和普通住宅 [推薦]
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一直以來(lái)，政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響都是顯而易見(jiàn)的，尤其是在一線和熱點(diǎn)城市，從2009年年初的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，最先跌破預(yù)期值的是那些中低端項(xiàng)目，降幅在幾百元到千元不等，而城市中心區(qū)的不少項(xiàng)目尤其是高端項(xiàng)目都表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，而這也曾經(jīng)一度拉大大連樓市房?jī)r(jià)的兩極分化勢(shì)頭。2010年，隨著新一輪調(diào)控政策的醞釀和出臺(tái)，樓市將在去年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，不排除兩級(jí)分化的局面再次上演的可能。
另外，與房?jī)r(jià)密不可分的地價(jià)也是未來(lái)房?jī)r(jià)分化的影響因素，從目前來(lái)看，城市地王頻出，區(qū)域土地大幅放量，在地價(jià)源頭上就已兩極分化。
理由1：政策
政策調(diào)控是房?jī)r(jià)兩極分化的推手
影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素很多，尤其經(jīng)過(guò)2009年的大幅上漲，在2010年，樓市是否還會(huì)重演去年的輝煌？從政策層面來(lái)看，目前緊縮的態(tài)勢(shì)已經(jīng)明顯，從去年12月份開(kāi)始，二手房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，雖然其他優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，但今年初，抑制投機(jī)購(gòu)房的“國(guó)十一條”出臺(tái)，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)已經(jīng)被中央鎖定在“抑制過(guò)快增漲”的基調(diào)上。今年1月18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際上這是自2008年6月以來(lái)的首次上調(diào)，不能不說(shuō)這是信貸收緊表象下，貨幣政策收緊的一個(gè)拐點(diǎn)。
不過(guò)，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.7%，比1月份擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.9%，漲幅比一月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲14.2%，環(huán)比上漲0.9%；而高檔住宅的銷(xiāo)售價(jià)格則實(shí)現(xiàn)了同比上漲15.5%，環(huán)比上漲3.4%。房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)依舊不小，在國(guó)家政策干預(yù)之下，高檔住宅的增漲勢(shì)頭，政策效果還沒(méi)有顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)結(jié)果不難看出，普通住宅和高檔住宅環(huán)比上漲百分點(diǎn)分別是0.9和3.4，對(duì)政策的敏感度和反應(yīng)還是不同的，高檔住宅對(duì)保值抗跌性更強(qiáng)，而普通住宅則會(huì)更加敏感。一旦政策效果顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)“兩級(jí)分化”也不足為怪。
理由2：市場(chǎng)
供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定消費(fèi)兩極趨向
大連房?jī)r(jià)在2009年發(fā)展到了歷史新高，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截止到去年底，大連市內(nèi)四區(qū)的商品房成交均價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到了10663元/平方米，城市中心區(qū)域的土地稀缺更是使得房?jī)r(jià)持續(xù)高走。與此同時(shí)，隨著政府經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的深入落實(shí)，也一定程度上拉大了房?jī)r(jià)的差距。
據(jù)了解，2009年大連市商品房銷(xiāo)售面積1152.7萬(wàn)平方米，施工面積包括配套房和經(jīng)濟(jì)適用房，相比2008年僅僅高出了4.6%，但銷(xiāo)售面積卻增長(zhǎng)了40.2%。對(duì)此有業(yè)內(nèi)資深人士分析，大連的房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整，因?yàn)樾陆ㄉ唐纷≌⿷?yīng)依舊偏緊。從供應(yīng)量來(lái)看，今年政府會(huì)加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)。據(jù)悉，國(guó)土資源部日前出臺(tái)《2010年保發(fā)展保紅線行動(dòng)方案（征求意見(jiàn)稿，第四稿）》，將今年工作重點(diǎn)確定為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控，確保保障性住房用地，提高中低價(jià)位、中小造型、普通商品房建設(shè)用地的比例。由此不難看出，根據(jù)中央政策，2010年保障性住宅建設(shè)必將增加，而大連市政府在2009年工作報(bào)告中就明確指出：“構(gòu)建多層次住房保障體系，通過(guò)貨幣補(bǔ)貼方式安排經(jīng)濟(jì)適用住房8000戶(hù)，廉租房保障范圍不斷擴(kuò)大、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提高�！彼约眲�(qiáng)化保障性住宅建設(shè)的大前提下，一定程度上壓縮2010年大連純商品住宅的土地供應(yīng)將成為可能，這樣將導(dǎo)致房?jī)r(jià)兩極分化的趨勢(shì)。
理由3：土地
中心城區(qū)土地稀缺，從源頭分化房?jī)r(jià)走勢(shì)
地價(jià)一直是房?jī)r(jià)的重要組成部分，可以說(shuō)地價(jià)是未來(lái)房?jī)r(jià)定價(jià)的決定性因素，而從目前來(lái)看，城市地王頻出和區(qū)域土地大幅放量，在地價(jià)源頭上的兩極分化，就已經(jīng)從根本上決定了未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的兩級(jí)走勢(shì)。
2009年，大連土地市場(chǎng)成交最活躍的區(qū)域當(dāng)屬甘井子區(qū)和高新園區(qū)，據(jù)指南針營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，甘井子區(qū)一直為中心區(qū)域土地供應(yīng)的主要來(lái)源之一，其中主要放量集中在2月，當(dāng)月市內(nèi)四區(qū)總成交建筑面積41.6萬(wàn)平方米，甘井子就占了其中的95%，機(jī)場(chǎng)新區(qū)是熱點(diǎn)區(qū)域，其中砬子山董屯地塊成交將近31萬(wàn)平方米，成交樓面單價(jià)為2122.42元，據(jù)悉該項(xiàng)目已經(jīng)準(zhǔn)備今年5、6月份開(kāi)盤(pán)上市，而其周邊項(xiàng)目目前每平方米價(jià)格在7、8千元，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目的價(jià)格也不會(huì)超出這個(gè)范圍。另外，高新園區(qū)也是2009年的土地成交“大戶(hù)”，成交樓面單價(jià)在1500～2607元之間。不難發(fā)現(xiàn)，甘西區(qū)域、機(jī)場(chǎng)區(qū)域、高新園區(qū)域的存量較其他板塊充足，這些土地放量較大的區(qū)域樓面單價(jià)不高，可以預(yù)測(cè)未來(lái)這些區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)沖向高位。
進(jìn)入2009年，雖然熱點(diǎn)區(qū)域的土地在大量上市成交，但個(gè)別城市稀缺地段的土地成交價(jià)仍然維持在高位增長(zhǎng)，因?yàn)檫@些區(qū)域的供應(yīng)仍極為短缺。據(jù)大連房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，市內(nèi)四區(qū)商品房住宅可售套數(shù)為18557套，存量面積為1729971平方米，其中中山區(qū)為2578套，存量面積為30萬(wàn)平方米左右，西崗區(qū)為1056套，存量面積為10萬(wàn)平方米左右，沙河口區(qū)為4936套，存量面積為54.5萬(wàn)平方米左右，甘井子區(qū)為9987套，存量面積為77.28萬(wàn)平方米左右，中山和西崗兩區(qū)，存量都遠(yuǎn)少于其他區(qū)域。而從2009年大連土地出讓情況來(lái)看，中心城區(qū)里除東港和高爾基路外，大面積的土地出讓也很少。D03a
■記者感言
土地市場(chǎng)的物以稀為貴，造就了天價(jià)地塊和隨之而來(lái)的豪宅產(chǎn)品�，F(xiàn)在拍出的高地價(jià)，都是以后要造好房子的。隨著相關(guān)配套的到位、社區(qū)環(huán)境跟進(jìn)，這些房源再次進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)會(huì)再一次提高自身身價(jià)，進(jìn)而拉大其與城市周邊房源、配套不完善的房源等普通住宅之間的差價(jià)。
地段的重要性不僅房地產(chǎn)從業(yè)者知曉，老百姓也清楚。因?yàn)椤暗囟巍倍蛛m簡(jiǎn)單，但背后深藏的卻是關(guān)乎交通、醫(yī)療、教育、居住環(huán)境、文化氛圍等等多個(gè)方面。各地的黃金地段都是城市的門(mén)面，政府在規(guī)劃上都會(huì)下大力氣，聘請(qǐng)知名團(tuán)隊(duì)參與設(shè)計(jì)；而這些黃金地段莫不有國(guó)內(nèi)外先進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與建造，設(shè)計(jì)理念、建設(shè)品質(zhì)、后期維護(hù)自是一時(shí)無(wú)兩。這點(diǎn)從西安路的變遷就可了解一二，早些年那里只是小商小販聚集區(qū)，所賣(mài)商品大都是老百姓日常生活所需；而如今，隨著市政府對(duì)西安路一期、二期改造工作的先后實(shí)施，那里的交通、商業(yè)等配套設(shè)施不斷得到改善。目前正在建設(shè)的大連地鐵一、二號(hào)線也都選此為換乘站，試想地鐵通車(chē)投付使用后，那里的生活將是怎樣的便捷，而同時(shí)那里的房?jī)r(jià)又將是怎樣一番天地。
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