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南京公積金貸款吃緊 持續(xù)觀望可能嚇到開(kāi)發(fā)商 [推薦]
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虎年伊始，樓市難現(xiàn)年前的“虎勢(shì)”。南京不少開(kāi)發(fā)商押寶“金三銀四”，記者了解到，當(dāng)?shù)赜?0多家樓盤計(jì)劃屆時(shí)推出新房源。然而，2月22日，南京的開(kāi)發(fā)商們還是著實(shí)倒吸了一口“涼氣”。當(dāng)天，南京公積金新政出臺(tái)，宣布從2月23日起將個(gè)人住房公積金最高可貸額度由30萬(wàn)元降為20萬(wàn)元，同時(shí)暫停發(fā)放二次(含)以上個(gè)人住房公積金貸款。
上周末，某網(wǎng)站春節(jié)長(zhǎng)假后組織的首場(chǎng)看房團(tuán)，浩浩蕩蕩的看房隊(duì)伍告訴開(kāi)發(fā)商們，當(dāng)下樓市潛在的需求量還是不少的�！敖鹑y四”的房?jī)r(jià)博弈中，如果觀望持續(xù)，公積金新政或助購(gòu)房人占上風(fēng)，部分區(qū)域房?jī)r(jià)有可能小幅下調(diào)。
八成人未用公積金
新政遏制投資投機(jī)購(gòu)房
4個(gè)多月來(lái)，南京市兩度“緊縮”住房公積金政策。
去年10月9日，南京已出臺(tái)過(guò)住房公積金貸款緊縮措施，其時(shí)政策調(diào)整主要針對(duì)的是購(gòu)買高檔房的職工，規(guī)定從2009年10月10日起，將個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45調(diào)整為0.3；對(duì)所購(gòu)房屋建筑面積為144平方米以上的，其貸款額度減半，即從30萬(wàn)/人減至15萬(wàn)/人；“二次貸款”額度也減半。
然而初步調(diào)整政策并未從根本上控制個(gè)貸率的高攀。從去年第二季度開(kāi)始，南京公積金貸款需求量急劇攀升，資金去年一整年“入（去年全年歸集資金量?jī)H69.71億元）不敷出（實(shí)際放貸119.36億元）”。于是在今年2月22日，南京新年第一波樓市新政出臺(tái)，將個(gè)人住房公積金最高可貸額度由30萬(wàn)元降為20萬(wàn)元，并暫停發(fā)放二次(含)以上個(gè)人住房公積金貸款。
根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京市二次（含）以上使用公積金貸款約占全部貸款的19.7％左右，如對(duì)這部分進(jìn)行控制，全年可減少公積金放貸約5000戶10億元左右。
南京市住房公積金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在資金形勢(shì)異常嚴(yán)峻的情況下，降低個(gè)人最高可貸額度是最直接、最有效的緩解資金緊張的方式。住房公積金畢竟是地區(qū)性封閉運(yùn)作資金，資金來(lái)源固定有限，也沒(méi)有機(jī)構(gòu)為資金托底，所以主管部門只能量入為出。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱情況下，在將新職工住房補(bǔ)貼等用于放貸后，個(gè)貸率仍居高不下的情況下，降低額度是最直接有效的選擇。而且在資金比較緊張的情況下，暫停發(fā)放二次（含）以上個(gè)人住房公積金貸款可以體現(xiàn)相對(duì)的公平性。
“從我們的內(nèi)部數(shù)據(jù)來(lái)看，目前南京有80%的公積金繳存人從未使用過(guò)公積金貸款，20%使用過(guò)的人當(dāng)中有相當(dāng)部分在反復(fù)使用。我們都清楚，反復(fù)使用公積金貸款購(gòu)房的，其中相當(dāng)部分是投資投機(jī)性購(gòu)房。所以暫時(shí)控制多次使用者，不但可以保障首次使用者，也有利于遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，讓更多買房人能夠享受到公積金貸款�！痹撠�(fù)責(zé)人坦言。
在2月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶做客新華網(wǎng)與廣大網(wǎng)友進(jìn)行在線交流時(shí)，也明確表示中央將“抑制投機(jī)性和投資性的住房”。
南京市住房公積金管理中心表示，此次調(diào)整是動(dòng)態(tài)性、暫時(shí)性的，只要南京公積金資金寬裕了，還會(huì)進(jìn)一步放寬貸款額度，更好地滿足市民的購(gòu)房貸款需求。
房貸“四面楚歌”
持續(xù)觀望可能壓倒開(kāi)發(fā)商
住房公積金是一種以互助性和普惠性為特性的公眾資金，按道理應(yīng)大力保護(hù)剛性自住需求的購(gòu)房者。然而此次新政還是誤傷了少部分剛性自住需求的購(gòu)房者。
家住南京城南的市民張先生面對(duì)新政，只能無(wú)奈地?fù)u頭。前年，由于家里人生大病，他無(wú)奈地賣掉了前幾年買的房子，籌錢給家人看病。今年，手頭稍微寬松些了，他就想重新買套房，結(jié)果卻被告知，他在首套房中已動(dòng)用過(guò)住房公積金，根據(jù)新政暫停發(fā)放二次(含)以上個(gè)人住房公積金貸款的規(guī)定，他申請(qǐng)不了住房公積金。
“以前公積金貸款買的房子賣了，現(xiàn)在是無(wú)房戶，真是‘杯具’。 ”張先生給記者發(fā)來(lái)的短信很“無(wú)奈”。
與新政誤傷的少部分購(gòu)房人相比，真正不安的還包括開(kāi)發(fā)商。 南京市公積金主管部門一再?gòu)?qiáng)調(diào)政策調(diào)整并非對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，但新政還是給樓市釋放出了政策層面的降溫信號(hào)；而在此之前，南京各大銀行也已取消“7折利率優(yōu)惠”，商貸和公積金貸款雙雙嚴(yán)控，讓南京樓市有點(diǎn)“接不上力”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3、4月份，南京有30多家樓盤將新推房源。貸不到款，或者貸款量不夠買房，真正受傷的其實(shí)還是開(kāi)發(fā)商。
南京一些開(kāi)發(fā)商表面號(hào)稱自己銷售的是高檔樓盤，使用公積金貸款的只是少數(shù)，但私下卻表示“怕?lián)尾蛔 �。因�(yàn)樽》抗e金政策“緊縮”肯定將影響到市場(chǎng)成交。如果剛性自住需求的購(gòu)房者又回復(fù)到2008年那樣，觀望到底，他們最終可能又要大打價(jià)格優(yōu)惠戰(zhàn)，變相降房?jī)r(jià)了。
南京的部分房產(chǎn)中介同樣著急，一家大中介公司的市場(chǎng)負(fù)責(zé)人告訴記者說(shuō)，與他們合作的銀行已經(jīng)明確表示，2010年一季度的貸款額度在今年1月份就已經(jīng)用完，目前處于無(wú)錢可貸的局面。銀行也沒(méi)錢可貸，公積金貸款又減少，大部分買房人肯定得推遲購(gòu)房計(jì)劃。近期二手市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”很明顯，交易量已出現(xiàn)明顯下滑。
而上周六一場(chǎng)火爆的看房團(tuán)卻表明，當(dāng)下南京潛在的需求量還是不少的，在目前公積金資金缺口巨大、新政暫時(shí)不會(huì)調(diào)整的情況下，要將這些需求轉(zhuǎn)化為真實(shí)的購(gòu)買力，關(guān)鍵還得看房?jī)r(jià)如何波動(dòng)。
“看和買是兩回事，只有房?jī)r(jià)適度下調(diào)，這些看房人才可能變成購(gòu)房者�！蹦暇┨K鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)預(yù)測(cè)，接下來(lái)的一兩個(gè)月，南京購(gòu)房者在房?jī)r(jià)博弈中也許會(huì)占稍許上風(fēng)，說(shuō)不定部分區(qū)域的房?jī)r(jià)可能還會(huì)小幅下調(diào)。
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