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上海公租房方案下季度公示 租金肯定要比市場低 [推薦]
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為解決“夾心層”的住房難問題，上海在相繼推出廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房后，備受關注的公共租賃房也將在年內推進。昨天，市政府參事室組織召開管理部門和專家座談會，對公共租賃房的政策草案等文本的制定作前期調研。
據(jù)悉，作為今年上海保障性住房體系建設的一個重要組成部分，本市將在二季度向社會公示公共租賃房政策方案，廣泛聽取意見，力爭年內試點實施。
對象：引進人才、外來務工人員
“公共租賃房的覆蓋對象要比廉租房、經(jīng)適房廣。 ”昨天，市住房保障和房屋管理局有關人士在接受記者采訪時表示，公共租賃房將列入住房保障體系，其政策的制定、出臺，同樣是為了解決本市居民住房難的問題，但保障范圍擴大到非本市戶籍的常住人口，其中包括引進人才、外來務工人員，以及其他不符合廉租房、經(jīng)適房等保障性住房準入門檻的住房困難人群。
“公共租賃房解決的只是上述人群的階段性住房困難問題。 ”該人士指出，依照目前上海的房價，如果沒有幾年的經(jīng)濟積累，剛到上海在短時間內，無論是引進人才還是外來務工人員，買一套房很困難。
而且，上述人群收入差距大，對住房的需求不一。如外來務工人員的住房需求以宿舍為主，而引進人才對居住要求會高一些，一般以獨立單間、小套型為主，“公共租賃房的提供對象也不像廉租房、經(jīng)適房那么單一，因此政策制定難度要比后二者大得多。 ”
租金：用工單位將給予一定補貼
談到公共租賃房的租金問題，該人士介紹，盡管目前關于上海市公共租賃房的具體政策制定工作仍在充分聽取各方意見當中，但有一些大的方向可以確定下來，譬如租金問題，公共租賃房的租金不同于市場租金，它比后者肯定要低。
“建設公共租賃房的土地主要是靠土地劃撥的，比通過招拍掛方式出讓的土地成本要低。 ”該人士透露，除購地成本以外，公共租賃房的配套等各方面，政府都將給予支持，從這個意義上來說，公共租賃房的實際開發(fā)成本要比一般的商品房低。
公共租賃房與市場租賃房不同，還有一個最重要的特點是，在確定公共租賃房租金的基礎上，還可以結合用工單位、引進人才單位所給予的一系列補貼機制來運行，這樣才能與供應對象的支付能力相匹配，并且保持公共租賃房正常運營。
區(qū)域：環(huán)線內外多渠道建設收儲
在此之前，上海已經(jīng)試點了一批單位租賃房，其中包括寶鋼企業(yè)自建單身職工公寓、張江園區(qū)人才公寓、閔行區(qū)建設藍領公寓等，這些單位租賃房在一定程度上可視作即將于今年試點實施的公共租賃房的前奏。
“但公共租賃房的外延，要比單位租賃房廣。 ”有關人士指出，由于公共租賃房的提供對象不僅是本單位、本區(qū)域內的職工，符合相關條件的其他人群都可囊括入內。兩者的相同、相通之處，是公共租賃房和單位租賃房都要更多地發(fā)揮用工單位的積極性，政府部門將在政策上鼓勵有條件、有能力的用工單位自己解決本單位職工的住房難問題。
至于日后的公共租賃房將建造在哪里，有關人士還透露，未來公共租賃房將采取多渠道的建設、改造、收儲模式，至于新建，環(huán)線內外估計都會有選址，不完全都像經(jīng)適房一樣，主要集中在一些外圍近郊區(qū)域，以滿足符合條件的不同群體租住。
目前，市房管部門正在組織人員著手制定公共租賃房的政策方案，會同市規(guī)劃土地、財稅、金融等有關部門修改完善后，二季度將拿出政策修改稿，向社會作公示，充分聽取社會各界對該政策草案的意見，并結合意見進行修改、完善。據(jù)悉，年內即將實施公共租賃房試點的區(qū)縣、區(qū)域尚未最后確定。
保障性住房開發(fā)因其銷售穩(wěn)定而受到諸多公司青睞。繼城投控股開發(fā)的首批經(jīng)濟適用房松江新凱家園二期已竣工后,日前,“新上藥”也宣布將參與經(jīng)濟適用房開發(fā)。
在正在召開的上�！皟蓵鄙�,上海市委書記俞正聲表示,到2012年,上海要開工經(jīng)濟適用房30萬套、動拆遷配套要完工30萬套、廉租房要有10萬套,共70萬套保障性住房。事實上,國家住房保障和建設部2008年底宣布,將在未來3年內新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房,總投資超過9000億元。
上海市城市經(jīng)濟學會高級經(jīng)濟師顧海波表示,保障性住房將成為上海市未來住宅建設領域的重頭戲,此舉不僅能抑制房價過快上漲,拉動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展,還能切實改善民生。天相投資研報認為,開發(fā)保障性住房雖然利潤率低于市場平均水平,但銷售穩(wěn)定,受市場波動影響小。
城投控股是上海較早涉足保障性住房的公司,也是上海保障性住房建設的龍頭公司。其中,公司開發(fā)的新凱家園二期3標,是上海市首批經(jīng)濟適用房試點房源,3標建筑面積8.78萬平方米,共1461套經(jīng)濟適用房,主要對口徐匯區(qū),目前相關申購家庭正審查程序。此外,城頭控股還承擔松江泗涇居住區(qū)和楊浦江灣經(jīng)濟適用房項目開發(fā),建筑面積分別為115萬平米和17萬平米。
在2009年7月底上海市規(guī)劃與國土資源管理局披露的浦東周康航、松江泗涇、浦東曹路、寶山顧村、閔行浦江、嘉定江橋等六大以保障性住房為主的大型居住區(qū)中,除城投控股外,其余由上海建工大股東建工集團、中華企業(yè)大股東上海地產(chǎn)集團、隧道股份大股東城建集團、及綠地集團負責開發(fā)建設。
業(yè)內人士指出,在目前政府抑制住房投資,購房者觀望氛圍濃郁的環(huán)境下,相對普通商品房開發(fā)商而言,保障性住房開發(fā)的優(yōu)點正進一步顯現(xiàn),一方面公司只需負責開發(fā),房源最后也由政府統(tǒng)一回購,基本無市場風險,二是量大將提升總體盈利水平。
目前,滬上一些公司已宣布參與保障性住房開發(fā)。1月7日,中西醫(yī)藥公告稱,公司擬采用成立項目公司合作參與經(jīng)濟適用房開發(fā),盤活位于上海市交通路1515號的房地產(chǎn),并以不低于13200萬元的價格予以轉讓。
有關人士透露，國家已經(jīng)開始起草《住房保障法》；在各地“兩會”上，調控樓市的各種新點子、新措施也紛紛出爐———
關注“夾心層”
申請經(jīng)適房不夠格，商品房又買不起，這個被稱作“夾心層”的中等收入人群，是城市消費的主力。但在高房價面前，他們的相關消費正日益萎縮。在各地“兩會”上，“夾心層”的住房問題備受關注。
上海市政協(xié)委員屠海鳴建議，政府應盡快出臺面向中等收入家庭的限價房措施———房價略高于經(jīng)適房，銷售對象主要是買不起商品房的中低收入市民。對此，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生認為，由于條件并不成熟，上海近期推出限價房可能性不大。但他表示，將會放寬經(jīng)濟適用房準入標準。
北京市副市長陳剛透露，北京將考慮通過調整限價房價格等辦法，解決“夾心層”的住房難題；南京有關部門表示，該市將投入300億元開工建設6個“城市住宅大型區(qū)”——— 以經(jīng)濟適用房為主，同時配建中低價商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。
聚焦保障房
1月29日，清華大學法學院教授王振民透露，我國已經(jīng)開始起草《住房保障法》，明確規(guī)定各級政府如對住房保障不力，將被追究法律責任。與此同時，各地對保障性住房也給予了前所未有的重視。
“一線城市房價高漲，主要緣于商品房結構性失衡。城區(qū)新增土地主要向豪宅方向發(fā)展，這也帶動了周邊普通住宅房價飆升�！北本┦幸徽䥇f(xié)委員建議，政府應增加中小戶型、中低價位商品房供應，尤其要加快保障性住房建設。北京市政府表示，今年將在房地產(chǎn)調控中實現(xiàn)兩個50%：一是把住宅供應土地的50%以上用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房和定向安置房等政府應該保障的住房；二是今年竣工住房面積不低于50%。
無獨有偶，天津、重慶等地也將啟動大規(guī)模保障房建設，以擴大住房保障政策的覆蓋面。改善中低收入群眾住房條件被列為天津市今年20項民心工程的首要任務，全年將開工建設保障性住房650萬平方米、8.5萬套，經(jīng)濟適用房購買對象也將首次放寬至非拆遷中低收入住房困難家庭。重慶市今年擬新增投入75億元，建成220萬平方米廉租房，開工建設公共租賃房500萬平方米，新建3萬戶巴渝新居。
關鍵在落實
分析人士指出，各地積極落實調控政策才是遏制房價上漲的關鍵。有評論指出，不能局限于口頭上的表達，重要的是看行動上的“斬獲”。具體來看，需從以下幾方面入手：一是讓土地成為懸在開發(fā)商頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍，要想不讓開發(fā)商控制土地，必須實行必要的約束；二是提倡投入多元化，進一步激活房地產(chǎn)市場脈絡，實現(xiàn)住房供應多元化；三是鼓勵差異化運營，開拓房地產(chǎn)新的增長點；同時，地方政府打擊樓市投機和炒作的工作也絕不能放松。
另外，有專家提醒，要警惕一些地方調控政策南轅北轍———選擇不適當?shù)臅r機推行改革助漲房價，或者借調控和改革的名義變相托市。例如南寧正擬議取消商品房預售制度，在當前樓市供應偏緊的情況下，這樣做可能造成短期內商品房供給大幅下滑甚至“斷檔”，催生樓市炒作。在各種各樣的聲音當中，有一種觀點讓人振奮——— 有評論認為，當前樓市面臨一個重要轉折點，只要切實把調控政策落到實處，今年樓市或將開啟一個新的格局。？（河北青年報 劉榮榮 ）
評論：盼《住房保障法》能成為“及時雨”
北京市人大代表、清華大學法學院教授王振民日前透露，我國已開始起草《住房保障法》，該法草案明確了公民居住權，以及政府在保障人人有其住所方面承擔的責任，還將通過法律對保障性住房的資金來源給予保證。（1月30日《京華時報》）
顯然，《住房保障法》一旦出臺，公眾“居者有其屋”的夢想將會得到法律保障。
盡管我國有《房地產(chǎn)管理法》、經(jīng)濟適用房以及廉租房管理辦法等，但因為我國缺少一部權威統(tǒng)一的住房保障法律，加之中國樓市被商業(yè)利益“綁架”，故而住房市場化嚴重過度，而民生保障非常不足。
《住房保障法》的出臺，不但法律意義重大，而且對民生與樓市來說，意義同樣重大。法律方面，現(xiàn)有的住房保障制度制訂、實施隨意性強，缺乏統(tǒng)一的法律指導和約束；民生方面，保障性住房供應不足以及分配不公等，使公民居住權明顯缺乏保障；市場方面，由于缺少保障房來分流需求、平抑房價，所以市場房價瘋漲不止。
《住房保障法》如果明確了公民居住權，其意義等于是啟動了二次房改，是對住房過度市場化錯誤的一次徹底糾正，確立以“民生”為核心的新住房供應體系。相信有了《住房保障法》護航之后，無論是公民的幸福感，還是政府的責任感，必將有大的提升。
很多人認為《住房保障法》是為保障性住房而專門立法，這可能是誤解。不可否認，保障性住房是這一法律的重要內容，但《住房保障法》的內涵更廣，比如說，沒有機會住進保障性住房的中等收入群體，他們的居住權也應通過中低價商品房得到保障，即《住房保障法》應該以保障公民居住權為“核”。
對住房保障的范圍，王振民介紹，目前已經(jīng)明確的是將經(jīng)濟適用房、廉租房納入到里面，正在研究是否納入公租房，但暫時不考慮限價房。我以為，既然公租房、限價房有保障屬性，也應納入其中，住房公積金也屬于住房保障體系的組成部分，也應考慮納入《住房保障法》。
《住房保障法》能否早日出臺、有效實施讓人憂慮。因為保障住房建設需要大筆投入和管理，保障不力還要被追責，所以《住房保障法》立法過程中不排除存在阻力�！ �
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