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東莞大道:沿線住宅不斷增多 進入"堵城"時代? [推薦]
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隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,東莞大道沿線寫字樓不斷增多,而兩側(cè)的住宅開發(fā)率更是不斷提高。隨著南城CBD以及總部基地的發(fā)展,這些規(guī)劃都使得東莞大道沿線已成為現(xiàn)在及未來發(fā)展的重點。
但一個突出的問題是,這一帶不僅寫字樓等辦公設施集中度迅速提高,住宅的集中化程度也在不斷提高,相對于城區(qū)其它板塊來說,在一定程度上導致了這一帶上下班時間的道路擁堵。而更有不少人擔心,如果按照這樣的發(fā)展,一旦聚集效應顯現(xiàn),這一帶的房價將越來越高,而交通的擁堵將不堪重負。有業(yè)內(nèi)人士就指出,東莞正在進入“堵城”時代,如果再不調(diào)整,將會步廣州的后塵。
他們認為,這是規(guī)劃惹的禍,政府應該利用之前去西北考察學到的“多中心、組團式”來進行整體規(guī)劃,即是不搞集中式中心區(qū),每個組團都有辦公、購物、休閑和居住中心,各個組團都互相獨立存在,這樣整個城市交通也就順暢了。
而地產(chǎn)人士則認為,這是任何一個城市在城市化進程中的產(chǎn)物,每個城市必須要有一個集中的商務區(qū),這也是中心區(qū)聚集效應的顯現(xiàn),只有在交通規(guī)劃等方面進行改善才是解決之道。
◆報料業(yè)主齊出動,道路很擁擠
記者近日在東莞一業(yè)主論壇內(nèi)閑逛,發(fā)現(xiàn)一名為“別迷戀哥”的網(wǎng)友發(fā)帖稱,自己住在下橋水果市場附近,周邊樓盤很少,因此,每天早晨7時半左右從家里出發(fā),走東寶路—東城東路—翠峰路—旗峰路—體育路,然后到市政府旁邊的某寫字樓上班。在上旗峰路之前,一路都很順暢,等一輪紅綠燈即可通過,限速60公里/小時,但他經(jīng)常開到80公里/小時,因為車少,路好,再加上自己膽子大,技術(shù)不錯。
但帖子中描述,并不是所有的路都很順。目前,東莞大道已經(jīng)有些擁堵,特別是上下班高峰時段,限速80公里,能開60公里已經(jīng)不錯了。根據(jù)他的仔細觀察,所謂車少,是因為東寶路—東城東路—翠峰路沿線住宅少,沒有形成集中居住區(qū),所以在上下班時段,沒有形成業(yè)主集中出行而造成道路堵塞的情況。而東莞大道沿線聚集了大量住宅樓盤,比如西平片區(qū)、總部基地片區(qū)、水濂山片區(qū),南城住宅集中化趨勢已開始顯現(xiàn)。
而最關(guān)鍵的一個問題是,這三大片區(qū)出入城區(qū)主要的道路是依靠東莞大道。從目前來看,東莞大道沿線的住宅及商用樓盤大有不斷崛起之勢�！皠e迷戀哥”認為,如果按照這樣發(fā)展,一旦聚集效應顯現(xiàn),這一帶的房價將越來越高,而交通的擁堵更是不堪重負,他甚至認為:“東莞將會是第二個廣州,今后,交通問題將會成為南城未來發(fā)展亟待解決的一大問題。”
那么,是不是果真如此?在一向被稱為“開車最暢快”的東莞,是否也開始出現(xiàn)局部塞車情況,并且大有步入“堵城”之趨勢?未雨綢繆的改革是否勢在必行?
◆體驗等4次紅綠燈轉(zhuǎn)換才勉強通過
對此,記者連續(xù)8次在不同日期、不同時段行駛在東莞大道沿線以及南城的其它道路,以親身體驗來對比道路擁擠狀況。在這幾次體驗當中,有兩次的時段是上午11時左右,另兩次的時間段則是下午6時半以后的下班時段,剩下的時間則是下午4時半以及中午12時半左右。
在東莞大道從會展中心到旗峰公園這一路段的紅綠燈路口處,有5次以上大都要等4次紅綠燈轉(zhuǎn)換才能勉強通過。在等紅綠燈時,同一車道前面至少有20輛車在排隊。當然,技術(shù)非常嫻熟的司機則另當別論。
對于這一點,不少生活在這一帶的市民似乎都感同身受。從事廣告業(yè)的李先生告訴記者,平時他經(jīng)常會從南城鴻福路附近駕車去厚街及虎門 等鎮(zhèn),東莞大道沿線是必經(jīng)之路。但每次上下班的高峰時段,這里的交通擁擠之嚴重是他感到非常頭疼的一件事。雖然走東莞大道去厚街只要20多分鐘就可到達,但為了避開高峰期,如果上午9時開車的話,他寧愿繞一個大圈,走港口大道去厚街辦事。
在東城上班的王小姐也越來越為上班發(fā)愁。以前公司在南城時,她在南城東莞大道沿線買了一套三居室的房子,但自從去年下半年換了工作后,就要到東城沃爾瑪附近上班,公司每天9時要準時打卡,雖然路程不是很遠,但最讓她頭疼的是,每次坐公交車上班一般都要50分鐘左右,而這其中花在東莞大道上的時間用去了一大半。“那時候是上班的最高峰,旁邊樓盤的業(yè)主齊出動,花費這么多時間在路上,真是麻煩啊”。
“東莞大道確實相對比較堵。”同樣,家住水濂山片區(qū),每天開車上下班的車先生也稱,東莞大道沿線的樓盤確實很多,交通擁擠情況也逐漸顯現(xiàn),每天上下班時,明顯比前幾年堵了不少。
◆市民擔憂交通擁堵之余怕房價攀升
不少市民認為,東莞寫字樓現(xiàn)在開始集中,基本在市政府旁邊,集中效應逐步顯現(xiàn),這都是東莞經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的結(jié)果,是值得稱道的。但由于也存在一定的擁堵情況,只是不很嚴重。而這也不得不引起大家的關(guān)注�！耙苍S幾年之后,東莞大道將會像廣州天河一樣擁堵�！币粯I(yè)內(nèi)人士感嘆。
而最讓市民擔憂的是東莞大道沿線住宅價格繼續(xù)高企。南城總部基地、CBD以及東莞大道兩側(cè)越來越繁華,再加上之后舊城改造的進行,東莞大道兩側(cè)住宅進一步開發(fā),東莞大道沿線寫字樓將不斷增多,而如果只集中開發(fā)這一沿線,房價必將不斷被抬高。而從現(xiàn)實情況來看,不少開發(fā)商對這一帶的期望值確實是非常高的,將東莞大道沿線及沿線附近打造成中央生活區(qū),似乎已成為他們的共識。
縱觀這一帶普通住宅的價格,房價一路攀升,現(xiàn)均價上“7”字頭的樓盤不在少數(shù)。而不少人擔心,廣州天河的擁堵現(xiàn)象有可能就是東莞大道多年后的翻版。雖然東莞之后的發(fā)展或許很難與廣州天河匹敵,但其發(fā)展軌跡未嘗不是一種借鑒。天河區(qū)作為廣州的老城區(qū),其交通問題一直是“老大難”問題,但天河區(qū)的房價卻一升再升�！叭绻焕^續(xù)打造東莞大道沿線,其交通和房價也將會走天河的老路�！辈簧偈忻駥Υ溯^為擔憂。
◆說法功能區(qū)分不明顯是關(guān)鍵所在
近年來隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,東莞城區(qū)可開發(fā)的地塊逐漸減少,已迅速開始向東莞大道沿線“擴張”,如果只集中發(fā)展一個中心,那么住在郊區(qū)面臨的交通難題將更加突出。對此,不少人認為,這是規(guī)劃惹的禍,政府應該利用之前去西北考察學到的“多中心、組團式”規(guī)劃來進行整體調(diào)整,就是不搞集中式中心區(qū),每個組團都有辦公、購物、休閑和居住中心,這樣各個組團互相獨立存在,整個城市交通也就順暢了。而再觀其它城市,分散集團式的布局也開始慢慢形成,這在相當程度上緩解了城市中心區(qū)的交通壓力。
而對于這一問題,一些地產(chǎn)人士則認為,這是任何一個城市在城市化進程中的產(chǎn)物,每個城市必須要有一個集中的商務區(qū),這也是中心區(qū)聚集效應的顯現(xiàn),只有在交通規(guī)劃等方面進行改善才是解決之道。
“廣州同樣有類似的問題,選擇去番禺買房居住的人可能感受更深。”長期關(guān)注東莞經(jīng)濟的中山大學教授林江指出,當初廣州地產(chǎn)商在開發(fā)項目的時候,可能沒想到那么多人雖然在番禺居住,但是仍然在廣州上班,所以一到上下班時間,通往廣州的道路便擁擠不堪,即便政府在道路建設上下了不少功夫,情況也很難有大的改善。同樣,當初修建東莞大道,可能主要為了車輛從廣深高速下來后,馬上能從東莞大道到達東莞市區(qū),或者從厚街等鎮(zhèn)到市區(qū)走東莞大道也更為方便。但現(xiàn)在可能更多的就是市區(qū)的車造成了交通擁擠。此外,規(guī)劃的時候,也許沒想到會有那么多在城區(qū)上班的人在鎮(zhèn)區(qū)買房,還有就是在短短10年內(nèi),東莞大道兩旁涌現(xiàn)出很多樓盤,而且這些樓盤的入住率也非常高,東莞發(fā)展速度之快,可能也是當初規(guī)劃時所想不到的。
“組團式規(guī)劃比較難實行,因為對東莞來說,中心商務區(qū)是需要的�！绷纸J為,東莞本來就很分散,正是由于東莞的中心區(qū)不太清晰,所以東莞在規(guī)劃上就比較注重建設CBD等,比如東莞大道旁的第一國際 (論壇 新聞)就很刻意地開發(fā)了眾多寫字樓。他指出,關(guān)鍵的問題在于,東莞的很多地方又想做辦公商務區(qū),又想做吸引人流的商業(yè)區(qū),所以才會造成酒店、商場、餐廳、寫字樓都堆積在一個片區(qū),而當上下班都在同一時間的話,自然就很擁擠了。
林江還認為,東莞大道在上下班時間擁擠的情況,是多方面的因素造成的,搞組團也未必符合東莞的實際,建議東莞的中心區(qū)可以做一些分離,在現(xiàn)有的商業(yè)中心進行重新規(guī)劃,把不是太正確的規(guī)劃重新布局,這樣可以減少人流的集中。但這也有一個問題,東莞各個行政區(qū)域又存在相互競爭的情況,相互之間不一定會配合融洽,所以從全市的整體利益出發(fā),要想對現(xiàn)有狀況進行改善,還需要有一個更高級的規(guī)劃�！ �
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