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供應(yīng)激增 上海土地市場搶年關(guān) [推薦]
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近來，上海土地市場土地公告的發(fā)布頻率明顯增加，尤其是在2009年的最后一天，上海市規(guī)土局突擊發(fā)布了107－110號土地公告，全部為經(jīng)營性用地，出讓面積共計(jì)102．64萬平方米，其中，坐落于虹橋商圈核心位置的商辦用地——長寧區(qū)天山路街道98街坊地塊尤為引人注目，起拍樓板價(jià)1．5萬元／平方米左右。
107號公告推虹橋商業(yè)用地
107號公告共計(jì)推出了位于虹口區(qū)、長寧區(qū)、閘北區(qū)和浦東新區(qū)等4個(gè)地區(qū)的4幅經(jīng)營性用地，其中3幅為商業(yè)用地，1幅為居住用地。
在107號公告中，最為吸引眼球的無疑是位于長寧虹橋板塊的天山路街道98街坊地塊，其位于遵義路以東，天山路以南，天山路1761 弄住宅以西，紫云路以北的范圍內(nèi)，是一幅商業(yè)、辦公綜合用地，出讓面積約為2．56萬平方米，容積率4．0，按照出讓文件要求，將來建筑地下部分不小于3層，建筑高度不大于200米，將“形成地標(biāo)性建筑，優(yōu)化虹橋地區(qū)城市天際線。”與此同時(shí)，這一地塊項(xiàng)目還有明確的商業(yè)定位，要求為高星級賓館，且嚴(yán)格參照《國家五星級酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，并力求達(dá)到《白金五星級標(biāo)準(zhǔn)》，不允許含公寓式酒店，不可分割產(chǎn)證，零售商業(yè)部分則定位為高星級賓館的配套功能，“原則上不允許分割轉(zhuǎn)讓和出售”。當(dāng)前，天山路街道98街坊地塊的掛牌起始價(jià)為15．3564億元，按照建筑面積估算，起拍樓板價(jià)約為1．5萬元／平方米。
2006年12月30日，當(dāng)年第5號土地公告推出了遵義路以東、仙霞路以北的長寧100街坊16／1丘地塊，吸引了和記黃埔、東方海外、仁恒集團(tuán)等十多家地產(chǎn)巨頭。在2007年2月12日，何鴻燊旗下的上海華天與國際奢侈品集團(tuán)ＬＶＭＨ集團(tuán)旗下子公司Ｓｈａｎｇｈｏｌｄ Ｉｎ－ｖｅｓｔｍｅｎｔ組成的競買組合，以14．32億元的天價(jià)，一舉擊敗了東方海外與仁恒置地，成功競得這一地塊，粗略估算，當(dāng)時(shí)的成交樓板價(jià)高達(dá)1．9萬元／平方米左右，每畝地價(jià)更是達(dá)到了驚人的5088萬元。此后，又有市場消息傳出，這一地塊將建成ＬＶ大樓，建成之后，ＬＶＭＨ集團(tuán)中國總部將遷入，旗下眾多奢侈品品牌也將入駐，使之成為上海最高端的奢侈品集聚地。
商報(bào)記者注意到，天山路街道98街坊地塊地處虹橋商圈核心位置，南面靠近虹橋上海城，北面與紫云賓館相鄰，由天山路向西步行至軌道交通2號線婁山關(guān)路站十分方便。就地理位置而言，天山路街道98街坊地塊與長寧100街坊16／1丘地塊相去不遠(yuǎn)，步行時(shí)間估計(jì)在10分鐘以內(nèi)，這也使得天山路街道98街坊地塊更為惹眼，截至昨天晚上6時(shí)，領(lǐng)取這一地塊申請書的人數(shù)已經(jīng)達(dá)到了4人。
109號公告主推住宅用地
在幾個(gè)公告當(dāng)中，109號可以說是姍姍來遲，107號、108號、110號公告都是早早于12月31日發(fā)布，只有109號公告是最晚公布的一個(gè)，涉及地塊數(shù)目也是最多的一個(gè)，推出了位于楊浦區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、嘉定區(qū)等4個(gè)地區(qū)的8幅經(jīng)營性用地，出讓面積合計(jì)達(dá)到80．76萬平方米，且十之八九都是近來最為火爆的住宅用地。
在這8幅經(jīng)營性用地之中，最為靠近市區(qū)的自然是位于楊浦區(qū)，即政立路南、淞滬路西的五角場街道311 街坊地塊，這是一幅商業(yè)、辦公、住宅綜合用地，出讓面積約7．82萬平方米，容積率2．7，按照掛牌起始價(jià)12．6381億元估算，起拍樓板價(jià)僅為5986元／平方米左右。
商報(bào)記者從出讓文件獲悉，這一地塊項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能定位應(yīng)符合江灣－五角場現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)要求，作為中央社區(qū)的重要組成部分，辦公樓定位為高檔寫字樓（甲級），商業(yè)定位應(yīng)當(dāng)與高檔寫字樓相配套，地塊內(nèi)酒店應(yīng)當(dāng)為高星級酒店。與此同時(shí)，根據(jù)楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，這一項(xiàng)目建成后應(yīng)具備開發(fā)運(yùn)營知識(shí)創(chuàng)新集聚項(xiàng)目、科技企業(yè)開發(fā)管理、ＭＢＡ及ＥＭＢＡ工商管理教育等功能，因此，要求競買人承諾引進(jìn)國際國內(nèi)一流的ＭＢＡ、ＥＭＢＡ工商管理教育、風(fēng)險(xiǎn)投資、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培養(yǎng)的機(jī)構(gòu)，用于落實(shí)上述功能。
值得一提的是，這幅地塊還設(shè)置了諸多的附加要求，包括競得人需承擔(dān)公共綠地建造費(fèi)用（建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于900元／平方米）；而出讓范圍內(nèi)約1．71萬平方米的土地將用作教育及其配套綜合功能使用，具體用于舉辦國際知名、國內(nèi)領(lǐng)先的ＭＢＡ、ＥＭＢＡ工商管理教育，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于15000元／平方米，土地競得人建成后將無償移交給區(qū)政府；在這一地塊的住宅項(xiàng)目中，政府還將無償征收6930平方米建筑面積作為社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施等�；蛟S正是由于這復(fù)雜的“門檻”， 五角場街道311 街坊地塊的起拍樓板價(jià)才會(huì)不足6000元／平方米。
除了楊浦五角場地塊以外，109號公告所推出的其余7幅地塊都位于金山、松江、嘉定等郊區(qū)，其中，松江新城推出了3幅住宅用地，分別是松江區(qū)廣富林2－4號地塊、龍興路Ｒ19－1號地塊和龍興路Ｒ19－2號地塊，出讓面積分別為13．01萬平方米、14．76萬平方米和9．27萬平方米。在2009年中，松江新城的房價(jià)水平持續(xù)上漲，在售新房供不應(yīng)求，而住宅用地也頻頻拍出高價(jià)，因此，松江新城最近推出的這3幅規(guī)模不小的住宅用地也較為重要。
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住宅用地成交78宗
事實(shí)上，在2009年12月31日的前兩天，上海市規(guī)土局就已經(jīng)開始突擊推地。
2009年12月29日，上海土地交易市場發(fā)布了今年上海土地出讓第103、104號公告，次日，105、106號公告也被相繼發(fā)布，這連續(xù)發(fā)布的四個(gè)公告中，僅有106號公告推出的是兩幅工業(yè)用地，其余三個(gè)公告推出的均是商、住用地，涉及出讓面積約55萬平方米。至此，2009年上海已推出商、住用地共約1080萬平方米，如果加上12月31日發(fā)布的107號－110號公告涉及的土地，這一數(shù)字將上升到1182萬平方米左右。
易居中國根據(jù)規(guī)土局公告統(tǒng)計(jì)，2009年上海已成交土地433宗991．29億元，預(yù)期全年上海將有439宗土地成交，為政府創(chuàng)造992．63億元土地財(cái)政收入，是2008年400億元土地財(cái)政收入的2．48倍，比上一個(gè)高峰2007年的481．29億元還要高出106％，創(chuàng)2004年8月31日土地招拍掛制度執(zhí)行以來的新高。
上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2009年成交的土地中，有78宗地塊為住宅或含有住宅性質(zhì)。這78宗用地的建筑面積達(dá)908．96萬平方米，總成交金額達(dá)657．18億元，平均樓板價(jià)7230元／平方米。對比來看，2009年比2008年的44宗地塊（住宅或含有住宅性質(zhì)）的量要多出近一倍，成交金額比2008年的248．56億元多出2．64倍，但是可建面積只比2008年的732．56萬平方米多出24％，以致于這些地塊成交的平均樓板價(jià)比2008年的3393元／平方米漲了113％。
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