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南京高房價(jià)靠什么支撐？ [推薦]
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近來，南京房價(jià)飛速上漲，少則一兩千，多則三四千，漲價(jià)幅度罕見。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前南京江南八區(qū)均價(jià)已達(dá)9814元/平方米。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房價(jià)飛速上漲的同時(shí)，南京住宅租金卻持續(xù)下滑，與大幅上漲的房價(jià)形成鮮明對(duì)比，租售比進(jìn)一步失衡，高房價(jià)缺乏高租金支撐。
[名詞釋義]
房產(chǎn)租金回報(bào)率(租金與房價(jià)之比)是衡量房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的重要標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)市場，房屋的租金水平體現(xiàn)了房屋使用價(jià)值的高低，是房價(jià)的基礎(chǔ)。從理論上講，商品房價(jià)格變化應(yīng)與租金變化同步。隨著房價(jià)的上升，租金價(jià)格也應(yīng)隨之相應(yīng)上漲。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南京的房屋租金上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)上漲幅度，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了房價(jià)大幅上漲、租金卻大幅下降的情況。業(yè)內(nèi)人士指出，這種房價(jià)與租金明顯背離的現(xiàn)象是一個(gè)重要的警示。
高端房租金持續(xù)下滑
在南京，城中的新街口和城東的月牙湖是南京房屋租賃的熱點(diǎn)，代表著南京房屋租金的最高水平。其中，位于白下區(qū)豐富路的朗詩熙園更是南京高檔房屋租賃的典型代表。滿堂紅豐富路店店長傅勇介紹，因?yàn)槲恢煤谩⑴涮壮墒�、戶型和小區(qū)環(huán)境突出，朗詩熙園可以說是南京最好租的房子之一。“幾乎沒有空置期�！彼f，該小區(qū)一套98或者118平方米的兩房，最高位的時(shí)候月租金可以達(dá)到6000到7000元。但是隨著房屋的老化，目前同樣的房源月租金已只有4000元到5000元了。另外，該小區(qū)35到48平方米的單室套，月租金也由原來的2600元下降到了目前的2300元左右。
與之對(duì)應(yīng)的是，朗詩熙園房價(jià)卻發(fā)生了翻天復(fù)地的變化。2004年，該小區(qū)房價(jià)只要6000到7000元/平方米，但是現(xiàn)在其二手房成交價(jià)基本都在1.7萬到1.9萬元/平方米。在此基礎(chǔ)上，該小區(qū)的二手房買賣則與其火爆的租賃形成了鮮明對(duì)比。“成交很少，畢竟價(jià)格太高了�！备涤峦嘎�，近幾個(gè)月該小區(qū)房源在該店只有一套成交。另一方面該小區(qū)的租金還在降低，可以說，正因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率的降低以及房價(jià)高企，讓購房者望而卻步。
與朗詩熙園相比，月牙湖附近的梅花山莊也存在類似情況�！皬�2000年開始，梅花山莊就特別受韓國等眾多外籍人士的青睞�！敝袕V置業(yè)城東區(qū)域經(jīng)理韓俊說，外籍人士注重生活品質(zhì)，剛建成的梅花山莊無論是環(huán)境還是房屋品質(zhì)都符合他們的要求。當(dāng)時(shí)，一套110到120平方米的房子，月租金可以達(dá)到8000到9000元。但是，隨著近幾年銀城東苑等新樓盤的出現(xiàn)，這部分客群開始轉(zhuǎn)移�！艾F(xiàn)在同樣的房子月租金最高只有4000到5000元�！彼f，與租金下降相反，梅花山莊房價(jià)由2005年的8000到9000元/平方米，上漲到了目前的1.2萬元/平方米。
房價(jià)趨勢(shì)向租金靠攏？
按房屋租售比計(jì)算(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值)，目前南京住宅租售比大約在1：300到350之間，遠(yuǎn)超國際警戒線1：200。當(dāng)超出這一比例時(shí)，表明市場存在價(jià)格虛高或投機(jī)行為。租售比1：200到300折算成資金收益率來說，為4%~6%，也就是15到25年才能收回投資成本。戴德梁行2009年南京第二季度報(bào)告顯示，第二季度南京酒店服務(wù)式公寓的平均租金200元/平方米/月，環(huán)比下降6.98%。高端公寓平均租金40元/平方米/月，環(huán)比下降0.39個(gè)百分點(diǎn)。
近期發(fā)布的研究報(bào)告顯示，我國租金回報(bào)率的走勢(shì)自2002年開始就呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)，至今年1季度我國房產(chǎn)租金回報(bào)率已降至4%，相對(duì)2001年1季度降低30%，處于歷史低位。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房價(jià)增幅高達(dá)6%到10%。報(bào)告指出，近幾個(gè)月來，樓市的火爆導(dǎo)致了房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，與之相對(duì)應(yīng)的卻是經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下租賃市場的持續(xù)低迷，短期內(nèi)我國房屋租金回報(bào)率將進(jìn)一步下調(diào)。
楊紅旭表示，從近幾年國內(nèi)情況看，租金回報(bào)率呈持續(xù)下降趨勢(shì)，這意味著以租金回報(bào)率(或售租比)衡量，我國房產(chǎn)的投資價(jià)值是下降的，原因在于租金增長緩慢，而房價(jià)增長過快。短期而言，受通脹預(yù)期影響，部分投資投機(jī)需求入市，必然會(huì)進(jìn)一步推高房價(jià)，但長期而論，租金回報(bào)率偏低卻是不爭事實(shí)，未來房價(jià)必然會(huì)向租金的下降趨勢(shì)靠攏。
報(bào)告顯示，近12年我國房產(chǎn)復(fù)合租金回報(bào)只有5.05%，明顯低于法國9年的6.00%，英國26年的7.90%、澳大利亞22年的9.50%。
作者：文濤
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